Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ город Видное

Видновский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зыряновой А.А., 

при секретаре судебного заседания Ванюковой Я.В., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Вента-Гранд» о признании недействительным пункта договора, взыскании, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась с иском к ООО «Специализированный застройщик «Вента-Гранд» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, взыскании в качестве соразмерного уменьшения цены договора излишне уплаченные денежные средства в размере 

<

данные изъяты>, штрафа, компенсации морального вреда. 

В обоснование иска указано, что между ним и Застройщиком ООО «Вента-Гранд» (прежнее наименование Ответчика), заключен Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Согласно ст. 1 п. 3.1 ДУДС Застройщик обязуется построить Таунхаус на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: 

<

адрес>, и передать Участнику Объект долевого строительства. Цена договора, предусмотренная п. 4.1 ДУДС, которая составляет 

<

данные изъяты>, была им оплачена в срок, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ним и Застройщиком был подписан передаточный акт объекта долевого строительства (квартиры) № в многоквартирном доме (Таунхаусе) № по адресу: 

<

адрес>. При получении квартиры он обнаружил, что имеется значительное расхождение между проектной и фактической площадью квартиры. По данным технического учета и ЕГРН площадь квартиры составляет: общая площадь жилого помещения — 81,7 кв.м., площадь всех частей помещения (с учетом террасы, лоджии, балкона) — 85,1 кв.м. Таким образом, расхождение с проектной площадью составляет: 101 — 85,1 = 15,9 кв.м. (16%), что отражено в п. 1 передаточного акта. Согласно п. 6.2. ДУДС, Застройщик обязан передать Участнику Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям настоящего Договора требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации. Уменьшение площади квартиры на 15,9 кв.м. (с учетом площади террасы, лоджии, балкона) от площади, указанной в ДУДС, является отступление от условий договора, в результате чего он понес убытки (переплата за непостроенную площадь). Поэтому он считает себя вправе требовать соразмерного уменьшения цены ДУДС на 

<

данные изъяты> Однако, пунктом 4.3 ДУДС предусмотрено, что расхождение между Проектной площадью Объекта долевого строительства согласно техническому паспорту за счет учета площадей лоджий и балконов, кладовых с понижающими коэффициентами не является нарушением Застройщиком своих обязательств по Договору, не влечет в этой связи изменения Цены Договора (п. 4.1 Договора) и не может являться основанием для возврата уплаченных денежных средств Участнику. Данное условие ДУДС фактически направлено на освобождение застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, что не допускается законом и является ничтожным. ДД.ММ.ГГГГ он направил Ответчику почтой претензию о возврате части стоимости квартиры ввиду уменьшения фактической площади квартиры относительно проектной площади (о соразмерном уменьшении цены договора), однако, Ответчик на претензию не ответил. Подобная недобросовестность при исполнении Ответчиком своих обязательств явилась для него существенной и причинил ему нравственные страдания. Цена квартиры по ДУДС оплачена им авансом в полном объеме. Для того, чтобы оплатить квартиру, он привлек кредитные средства ЗАО Банк ВТБ 24 в размере 

<

данные изъяты> (п. 4.7.2 ДУДС) на основании Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, он понес существенные денежные расходы на оплату и дальнейшую выплату процентов по кредиту. Ответчик же в данном случае неоднократно намеренно совершал недобросовестные действия для извлечения личной выгоды. Во-первых, Ответчик необоснованно задержал сроки передачи квартиры (нарушил пп. 3. 1, 5.1 ДУДС и задержал передачу более, чем на год, и передал квартиру с отступлением от условий договора.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен о дате, месте и времени судебного заседания, предоставил отзыв, в котором возражал против удовлетворения требований в полном объеме, просил в случае удовлетворения требований уменьшит размере штрафа на основании положений ст. 333 ГК РФ, уменьшить размер компенсации морального вреда.

Выслушав объяснения истца, изучив и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что между истцом Вербой А.В. и Застройщиком ООО «Вента-Гранд», заключен Договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области ДД.ММ.ГГГГ за №. Согласно п. 1 п. 3.1 ДУДС Застройщик обязуется построить Таунхаус на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: 

<

адрес>, и передать Участнику Объект долевого строительства (квартиру) условный номер № номер секции 4-а, количество этажей 1, количество комнат 3, проектная площадь Объекта долевого строительства 101 кв.м.

Согласно п. 4.1 Договора цена Договора составляет сумму в размере 

<

данные изъяты> и состоит из суммы на финансирование и возмещение затрат на строительство в размере 

<

данные изъяты> и суммы на оплату услуг Застройщика в размере 

<

данные изъяты>. 

ДД.ММ.ГГГГ Истец свои обязательства по оплате выполнил, что подтверждается платежным поручением №.

ДД.ММ.ГГГГ Ответчик передал Истцу по акту приема-передачи объект долевого строительства (квартиру) №, состоящую из 3 комнат, проектной площадью 101,0 кв.м., после обмеров согласно данным технического описания: квартира № общая площадь 81,70 кв.м., площадь с учетом лоджии или балкона 85,10 кв.м., расположенный на 1 этаже по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, ответчик создал и передал участникам объект долевого строительства меньшей площадью, чем было предусмотрено проектом и договором - на 15,9 кв.м.

Согласно п. 4.3 расхождение между Проектной площадью Объекта долевого строительства и Площадью Объекта долевого строительства согласно техническому паспорту за счет учета площадей лоджий и балконов, кладовых с понижающими коэффициентами не является нарушением Застройщиком своих обязательств по Договору, не влечет в этой связи изменения Цены Договора (п. 4.1 Договора) и не может являться основанием для возврата уплаченных денежных средств Участнику.

Указанный пункт договора истец просит признать недействительным, суд полагает подлежащим удовлетворению указанное требование в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 2,4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

На основании п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 предписано, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года № 395-I «О банках и банковской деятельности»).

Явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителя определен в части 4 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В данной норме указано, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. В данном случае объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, где в п. 3.1 оговорена общая проектная площадь объекта долевого строительства, что в силу части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ дает право потребителю защищать нарушенные права.

Таким образом, пункт 4.3 договора № ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами по делу, в части, которой он не предусматривает возможности изменения цены договора в случае расхождения между проектной площадью и площадью объекта долевого строительства согласно техническому паспорту является недействительным.

В соответствии с п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1).

Поскольку присутствует явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, подлежат применению последствия недействительности ничтожных условий сделки - договора долевого участия в строительстве.

Правовым последствием недействительности ничтожного условия сделки является неприменение судом при разрешении настоящего спора пункта 4.3 договора в указанной выше части.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в счет уменьшения цены договора в пользу потребителя на основании ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей является обоснованным в размере 

<

данные изъяты>.

В соответствии с частью 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» - при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

ДД.ММ.ГГГГ Истец в адрес Ответчика направил претензию о выплате неустойки за нарушение сроков передачи. Претензия в добровольном порядке удовлетворена не была.

Статья 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривает обязанность суда взыскивать штраф с изготовителя от всей суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Законодательством РФ запрет на снижение штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей», не предусмотрен, штраф является мерой финансовой ответственности и по своей правовой природе неустойкой.

В соответствии с частью 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Суд, принимая во внимание заявление представителя ответчика о снижении размера неустойки, учитывая, что ответчик от выполнения обязательств не уклонился, строительство жилого дома завершено, право требования выплаты неустойки имеет каждый участник долевого строительства, с целью установления баланса реализации прав сторон, исходя из положений ст. 333 ГК РФ, считает возможным уменьшить неустойку до 

<

данные изъяты>

Учитывая характер последствий неисполнения обязательства, заявление ответчика о снижении размере штрафа, суд уменьшает размер штрафа до 

<

данные изъяты>.

Принимая во внимание факт неисполнения требований потребителя, переживания, вызванные неопределенностью ситуации, руководствуясь требованиями ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» и ст. 151 ГК РФ, суд полагает возможным взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 

<

данные изъяты>.

Кроме того, в соответствии с частью 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчика надлежит взыскать в доход Ленинского муниципального района государственную пошлину в размере 

<

данные изъяты> за требования имущественного характера, от уплаты которой истец освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Вента-Гранд» о признании недействительным пункта договора, взыскании – удовлетворить частично.

Признать пункт 4.3 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Вента-Гранд», 

<

данные изъяты>, в пользу ФИО2 в качестве соразмерного уменьшения цены договора излишне уплаченные денежные средства по Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты>, штраф в размере 

<

данные изъяты>, компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты>.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Вента-Гранд» в доход бюджета Ленинского муниципального района Московской области госпошлину в сумме 

<

данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московском областном суде через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Федеральный судья Зырянова А.А.