Дело № 3а-99/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2019 года г. Чебоксары

Верховный Суд Чувашской Республики под председательством судьи Смирновой Е.Д., при секретаре судебного заседания Федорове В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ВегаСтрой» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «ВегаСтрой» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2141 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-хозяйственной деятельности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 214000 рублей по состоянию на 01 января 2013 года.

Требование мотивировало тем, что общество является собственником вышеуказанного земельного участка. В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости земельного участка от 21 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 1169564 рубля. Полагая, что действительная рыночная стоимость земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, общество обратилось к независимому оценщику. Согласно отчету ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 214000 рублей. 

Представитель административного истца ООО «ВегаСтрой» ФИО1 требование поддержала по приведенным в иске основаниям.

Административный ответчик Кабинет Министров Чувашской Республики, заинтересованное лицо администрация г. Канаш, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ФИО2 возражений против удовлетворения требования не имела.

Представитель административного ответчика Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики ФИО3, представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Чувашской Республике ФИО4 разрешение искового требования оставили на усмотрение суда.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как следует из материалов дела, ООО «ВегаСтрой» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2141 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-хозяйственной деятельности, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненно наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом (ст. 388 налогового кодекса РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 27 сентября 2013 года № 396 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Чувашской Республики» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

В соответствии с этим Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики (приложение № 1), кадастровая стоимость упомянутого выше земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 1169564 рубля.

В результаты определения кадастровой стоимости относительно спорного объекта недвижимости на день рассмотрения дела какие-либо изменения не вносились.

В соответствии со ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку ООО «ВегаСтрой» является собственником земельного участка и размер налога на имущество зависит от кадастровой стоимости, результаты кадастровой стоимости спорного объекта затрагивают права и обязанности административного истца, в связи с чем он имеет право на обращение в суд с заявленным требованием.

19 декабря 2018 года ООО «ВегаСтрой» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка в соответствии с отчетом ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» 17 декабря 2018 года № О-1201А/2018.

Решением комиссии от 18 января 2019 года № 11 заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено по мотиву несоответствия оформления и содержания отчета требованиям ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование своего требования административным истцом представлен отчет ООО «Региональный центр оценки и профессиональной экспертизы» от 17 декабря 2018 года № О-1201А/2018, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составляет 214000 рублей (без учета НДС).

Для определения рыночной стоимости оценщиком исключены затратный и доходный подходы, выбран сравнительный подход.

Представленный отчет проведен на основании сравнительного анализа объекта оценки и аналога по всем элементам сравнения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости:

- объем и вид передаваемых прав;

- соответствие стандартным условиям финансирования;

- соответствие стандартным условиям прямой продажи;

- дата продажи;

- местоположение (зона);

- транспортная доступность (удаленность от остановок общественного транспорта);

- удаленность от центральных и крупных автомагистралей;

- наличие у участка доступа к железнодорожной ветке (железнодорожным путям);

- наличие и качество въезда на участок (подъездные пути);

- категория;

- назначение (разрешенное использование);

- принадлежность к группе по площади участка (масштаб);

-наличие и возможность подведения коммуникаций;

- рельеф;

-форма.

В результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки недвижимости, оценщик сделал заключение о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2141 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года в размере 214000 рублей.

Оценив указанный отчет, суд приходит к выводу о том, что методики исследования, объем и этапы проведения оценки, выполнение расчетов, согласование полученных результатов соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Возражения Управления Росреестра по Чувашской Республике о несоответствии представленного административным истцом отчета требованиям ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» суд отклоняет по следующим основаниям.

В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно подп. «а» п. 11 ФСО № 7 анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

По мнению административного ответчика Управления Росреестра по Чувашской Республике, в разделе 3.1.3 отчета отсутствует анализ социальных факторов в Чувашской Республике и их влияние на рынок оцениваемого объекта.

Вместе с тем, из содержания отчета ООО «Региональный центр оценки и профессиональной экспертизы» от 17 декабря 2018 года № О-1201А/2018 следует, что раздел «Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов» составлен в соответствии с последовательностью, установленной в п. 11 ФСО № 7.

Так, анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, изложены на стр. 14-18 отчета.

Пунктом 5 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В качестве нарушения этого пункта Управлением Росреестра по Чувашской Республике указывается, что не обоснована величина корректировки в размере 10% по фактору «Удаленность от центральных и крупных магистралей», полученная при корреляционно-регрессионном анализе, а также выбор объектов-аналогов в связи с тем, что при определении величины указанной корректировки и при выборе объектов-аналогов использованы недостоверные сведения удаленности земельного участка, являющегося предложением № 2, от центральных и крупных магистралей. В табл. 1 стр. 39 указано, что данный земельный участок удален от центральных и крупных магистралей на расстояние 223 метра, в то время, когда по приведенному на стр. 39 маршруту возможность проезда автомобильным транспортом к магистрали (

<

адрес>) отсутствует. При этом в прежней версии Отчета от 12 ноября 2018 года № О-1201/2018 было указано, что данное предложение удалено от автомагистрали на иное расстояние – «933м».

Суд находит несостоятельными указанные доводы, т.к. по сведениям, содержащимся в отчете, это расстояние соответствует фактическим данным.

Какие-либо доказательства, опровергающие заявленную рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере административные ответчики и заинтересованные лица не представили, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявили. 

Сторона административного ответчика удовлетворение предъявленного требования оставила на усмотрение суда, возражений против удовлетворения иска не выразила. 

Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе судом не установлено.

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости составила 81, 70%. 

Указанный диапазон расхождения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости с его рыночной стоимостью не может являться приемлимым и допустимым и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Сведений о том, что на момент обращения административного истца в суд в государственный кадастр недвижимости внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной кадастровой оценки, в материалы дела стороной административного ответчика не представлено и судом не установлено.

В этой связи пропущенный административным истцом соответствующий пятилетний срок подлежит восстановлению. 

Статьей 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Согласно разъяснениям п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Чувашской Республике с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости 19 декабря 2018 года.

Со дня вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в ст. 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 1 ст. 3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Во исполнение указанной нормы права полномочия по государственному кадастровому учету недвижимого имущества с 1 января 2017 года осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и её территориальными органами.

На территории Чувашской Республики таким органом регистрации прав является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

При этом в соответствии с приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 18 октября 2016 года № П/0515 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отдельными полномочиями органа регистрации прав» кадастровая палата не наделена полномочиями по осуществлению государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Таким образом, настоящее решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости в силу закона.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, Верховный Суд Чувашской Республики

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2141 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственно-хозяйственной деятельности, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года в размере 214000 (двухсот четырнадцати тысяч) рублей. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 19 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Верховного Суда Чувашской Республики в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Чувашской Республики Е.Д. Смирнова

Мотивированное решение составлено 02 июля 2019 года.