№ 2а-573/2024 

УИД 36RS0007-01-2024-000839-28 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.г.т. Анна 22 октября 2024 года Воронежская область

Аннинский районный суд Воронежской области в составе:

судьи Аннинского районного суда Воронежской области Круговой С.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика – ФИО2, 

представителя заинтересованного лица ФИО3- Пак Б.В.,

при секретаре судебного заседания Максименковой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (муниципальный отдел по Аннинскому, Панинскому и Эртильскому районам по Воронежской области) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации ипотеки в силу закона земельного участка, обязании осуществить государственную регистрацию,

установил:

ФИО4 обратился с административным иском к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (муниципальный отдел по Аннинскому, Панинскому и Эртильскому районам по Воронежской области) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации ипотеки в силу закона земельного участка, обязании осуществить государственную регистрацию, указывая, что12.11.2018г. между ФИО4 (заимодавцем) и ИП ФИО3 (заемщиком) был заключен договор №1 целевого, процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, по условиям которого заимодавец передает в собственность заемщику наличные денежные средства в размере 99 053 467 руб. по акту, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму в срок до 01.06.2019г. и уплатить проценты в размере и сроки, установленные договором (пункты 1.1, 1.2 договора). Согласно п. 1.3 договора займ выдается в целях приобретения земельного участка площадью 90 760 366 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по договору купли-продажи земельного участка от 16.07.2014 между должником и Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области.14.11.2018г. ФИО4 передал ИП ФИО3 наличные денежные средства в сумме 99 053 467 руб.19.11.2018г. ИП ФИО3, после внесения полученных в займ наличных денежных средств, перечислил Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области 99 053 467 руб. за вышеуказанный земельный участок.В установленный договором срок заемные средства ФИО3 не возвращены, в связи с чем ФИО4 обратился в суд с требованием о взыскании денежных средств.Решением Поворинского районного суда Воронежской области от 26.11.2019г. с ИП ФИО3 в пользу ФИО4 взыскана задолженность по договору №1 целевого, процентного займа в размере 120 000 000 руб.Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2022г. по делу №А14- 7208/2019 ИП ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры реализации имущества гражданина. Срокпроцедуры реализации имущества гражданина продлен до 14.12.2024г. Определением суда от 21.08.2024г. по делу №А14- 7208/2019 финансовым управляющим имуществом ФИО3 утвержден ФИО5 Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023г. по делу №А14-7208/2019 требования ФИО4 включены в реестр требований кредиторов ИП ФИО3 в размере 178 296 240, 60 руб. основного долга. Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.04.2024г. по делу №А14-7208/2019 судебный акт апелляционной инстанции оставлен без изменения.Таким образом, вступившими в силу судебными актами подтвержден факт заключения между ИП ФИО3 и ФИО4 договора целевого займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, в том числе установлен факт расходования ФИО3 полученных от ФИО4 денежных средств в соответствии с целевым назначением займа.Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024г. по делу №А14-19082/2021 суд обязал зарегистрировать переход права собственности ФИО3 на земельный участок площадью 90 760 366 кв.м. с кадастровым номером №3, расположенный в Аннинском районе Воронежской области, возникшего на основании Договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2014г., заключенного с Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области.24.04.2024г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о праве собственности ФИО3 на земельный участок.18.07.2024г. ФИО4 в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области посредством МФЦ подано заявление на государственную регистрацию ипотеки в силу закона земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>В соответствии с уведомлением от 26.07.2024г. регистрация права приостановлена до 28.10.2024г. С решением регистрирующего органа он не согласен. Росреестр ошибочно полагает заявление ФИО4 поданным в отношении доли земельного участка. Однако, ФИО4 обратился с заявлением о регистрации ипотеки на весь земельный участок в силу закона. Поскольку, согласно п.1 ст.64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 1 ст. 334.1 ГК РФ п.3 ст.334.1 ГК РФ заключение отдельного договора ипотеки при возникновении залога в силу закона является правом сторон, а не обязанностью,в отношении земельного участка площадью 90 760 366 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного в Аннинском районе Воронежской области, возникла ипотека в силу закона на основании договора №1 целевого, процентного займа от 12.11.2018г. Кроме того, Росреестр ошибочно указывает на несоблюдение формы сделки.Законодательно не предусмотрена нотариальная форма ипотеки земельного участка в случае его обременения целиком. Стороны договора займа, содержащего условие об ипотеке, нотариальное удостоверение также не предусмотрели.Даже в случае ипотеки доли земельного участка нотариальное удостоверение не требуется, поскольку согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нотариальной форма не требуется для сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Земельный участок с кадастровым номером № относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, и находится в единоличной собственности единственного правообладателя - ФИО3 Росреестр в нарушение ст.20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в качестве основания приостановления регистрации ссылается на необходимость обращения с заявлением обеих сторон сделки.Для регистрации ипотеки в силу закона достаточным является обращение с заявлением только залогодержателя ФИО4 Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.Ипотека в силу закона не зависит от волеизъявления сторон и возникает вне зависимости от подачи какого-либо заявления. Таким образом, обращение финансового управляющего ФИО3 с заявлением о регистрации ипотеки не требуется. Кроме того, вывод Росреестра о ничтожности ипотеки противоречит фактическим обстоятельствам.Ипотека не может быть признана ничтожной в связи с отсутствием согласия финансового управляющего, т.к. она возникла до возбуждения процедуры банкротства в отношении залогодателя.Производство по делу о банкротстве ФИО3 возбуждено 30.04.2019г., тогда как договор займа (с условием об ипотеке) был заключен между ФИО3 и ФИО4 12.11.2018г.Досудебный порядок урегулирования подобных споров законодательно не предусмотрен. Административный истец просил признать незаконным решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 26.07.2024г. №КУВД- 001/2024-32002349/1 о приостановлении государственной регистрации ипотеки в силу закона земельного участка, кадастровый №, площадью 90 532 416 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в пользу ФИО4; обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона земельного участка, кадастровый №, площадью 90 532 416 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в пользу ФИО4

Административный истец ФИО4 в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, право предоставлять его интересы предоставил представителям -ФИО1, ФИО6 ( л.д.10-11, 162).

Представитель административного истца ФИО6 в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом ( л.д.133).

Заинтересованное лицо ФИО3 в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, право представлять свои интересы предоставил Пак Б.В. ( л.д.121).

Финансовый управляющий ФИО3 - ФИО5 в судебном заседании не присутствовал, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом ( л.д.155).

Определением Аннинского районного суда Воронежской области к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены кредиторы ФИО3 – ФИО7, ФИО8, ПАО Сбербанк России, Управление имущественных и земельных отношений Администрации ГО г. Воронежа, ФИО9( л.д.129-132).

Заинтересованные лица ФИО7, ФИО8, ПАО Сбербанк России, Управление имущественных и земельных отношений Администрации ГО г. Воронежа,ФИО9 в судебном заседании не присутствовали, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом ( л.д. 156-161).

Суд нашел возможным рассмотреть административное исковое заявление ФИО4 в отсутствии неявившихся лиц.

Представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования в полном объеме, подтвердив доводы, изложенные в административном исковом заявлении, при этом указала, что в соответствии ч.1 ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» спорный земельный участок приобретался за счет денежных средств, которые были предоставлены административному ответчику в качестве займа ФИО4 Судебными актами установлено, что денежные средства были направлены на приобретение земельного участка. Данной статьей предусмотрено, что земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или кредитной организации, либо средств целевого займа, представленного другим юридическим лицом на приобретение земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. В данной норме отсутствует указание про физическое лицо, однако данная норма может применяться по аналогии и к заимодавцу -физическому лицу, посколькуцелью является защита права заимодавца путем предоставления права залога на то имущество, которое было приобретено за счет средств целевого займа и целевого финансирования. В данном случае в отношении физических лиц вопросы не урегулированы, в связи с чем возможна аналогию. ФИО4 обратился с заявлением о регистрации права залога на полностью весь земельный участок в связи с возникновением ипотеки в силу закона. Необходимость оформления договора залога по нотариальной форме не предусмотрена, в том числе в отношении доли земельного участка. В данном случае ФИО3 является единоличным собственником. Данный земельный участок является землями сельскохозяйственного назначения. В связи с тем, что ипотека возникла в силу закона, с заявлением может обратиться либо залогодержатель, либо залогодатель, а также в некоторых случаях нотариус, который удостоверил договор. Ипотека в силу закона не зависит от волеизъявления сторон и возникает вне зависимости от подачи какого-либо заявления. Право собственности ФИО3 было зарегистрировано 24.04.2024. Учитывая, что договор был заключен в 2018 году, т.е. до возбуждения банкротства в отношении ФИО3, соответственно согласие финансового управляющего не требовалась.

Представитель административного ответчика-Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (муниципальный отдел по Аннинскому, Панинскому и Эртильскому районам по Воронежской области) ФИО2 административные исковые требования ФИО4 не признал, просил отказать в их удовлетворении. При этом указал, что согласно административному иску, между ФИО4 и ФИО3 заключен 12.11.2018 года договор №1целевого займа в целях уплаты ФИО3 за приобретаемый импо договору купли- продажи от 16.07.2014 года у администрации Аннинского муниципального района Воронежской области земельный участок с кадастровым номером № с обеспечением исполнения обязательств по договору займа залогом на долю земельного участка с кадастровым номером №.18 июля 2024 года ФИО4 обратился в орган регистрации прав с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона, представив в качестве правоустанавливающего документа договор целевого займа от 12.11.2018 года.В процессе проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором установлено наличие препятствий для проведения регистрационных действий, связи, с чем принято решение о приостановлении регистрации ипотеки (залога) в целях доработки представленных документов в порядке статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».При подаче документов в Росреестр договор ипотеки (залога) ФИО4 представлен не был, что явилось одним из оснований приостановления регистрации, а представленный договор целевого займа, по форме и содержанию не соответствовал закону. Зарегистрировать ипотеку в силу закона основываясь на договоре займа невозможно, ипотека в силу закона должна была возникнуть из сделки, заключенной в 2014 году между администрацией и ФИО3 Сторонам ничего не запрещало до момента стадии банкротства ФИО3 обратиться в администрацию с подтверждающими документами о том, что он перечислил денежные средства в счет займа и заключить дополнительное соглашение. В случае если бы к договору займа было заключено соглашение, можно было бы исследовать тот момент, что действительно данный займ был задействован, и была предоставлена рассрочка за счет кредита. Кроме того, учитывая, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя, в представленных на регистрацию документах заявление ФИО3, в лице финансового управляющего отсутствовало. Утверждение административного истца о возникновении ипотеки в силу закона не соответствует положениям действующего законодательства.Из договора купли-продажи от 16.07.2014 года,заключенного ФИО3 с администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области о приобретении земельного участка не следует, что данный земельный участок приобретается за счет кредитных средств, в связи, с чем залог при данных обстоятельствах считается, возникшим из договора, а не в силу закона. Требования закона об оплате государственной пошлины за регистрацию договора об ипотеке ФИО4 исполнены не были. Кроме того, решением арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2022 года по делу №А 14-7208/2019 ИП ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры реализации имущества.В соответствии с требованиями Закона о банкротстве имущество принадлежащее гражданину признанного в установленном законом порядке несостоятельным подлежит продажи с торгов.Полагал, что аналогия права к положениям ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке» не применима. Просил в удовлетворении заявленных требований ФИО4 отказать.

Представитель заинтересованного лица ФИО3 – Пак Б.В. возражал против удовлетворения заявленных ФИО4 к Управлению Росреестра по Воронежской области требований, просил в удовлетворении иска отказать, при этом указал, что обжалуемое решение Управления Росреестра по Воронежской области является законным и обоснованным. В соответствии с ч. 1 ст. 64.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.Таким образом, средства целевого займа должны быть представлены банком или другим юридическим лицом. ФИО4 не является юридическим лицом, соответственно обязательства по ипотеке в силу закона не возникли. В договоре займа №1 от 12.11.2018г.в пункте 2.1. стороны предусмотрели условие о том, что они заключают договор об ипотеке, и в договоре должно быть указано: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства.Соответственно стороны не только определили заключение договора, но и согласовали условия, которые должны быть в данном договоре ипотеки.Однако данный договор сторонами не заключался.ФИО3 находится в процедуре банкротства. Оформление залога после возбуждения процедуры банкротства повлечет преимущественное положение лица перед иными кредиторами.Удовлетворение требований ФИО4 повлечет за собой оказание предпочтения отдельному кредитору ФИО4 перед другими кредиторами, что повлечет ухудшение их положения.

Изучив материалы дела, суд находит заявленные административные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ч.1 ст.22 КАС РФ административное исковое заявление к органу государственной власти, иному государственному органу, органу местного самоуправления, избирательной комиссии, комиссии референдума, организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, подается в суд по месту их нахождения, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему - по месту нахождения органа, в котором указанные лица исполняют свои обязанности.

Согласно ч 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с ч.2 ст.53 данного Закона государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В судебном заседании установлено следующее.

12.11.2018г. между ФИО4 (заимодавцем) и ИП ФИО3 (заемщиком) был заключен договор №1 целевого, процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества ( л.д. 18-19).

По условиям указанного договора заимодавец передает в собственность заемщику наличные денежные средства в размере 99 053 467 руб. по акту, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму в срок до 01.06.2019г. и уплатить проценты в размере и сроки, установленные договором (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно п.1.3 договора сумма займа выдается заемщику с целью приобретения земельного участка площадью 90 760 366 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> по договору купли-продажи земельного участка от 16.07.2014, заключенного между ИП ФИО3 и Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области.

Пунктом 2.1. договора стороны предусмотрели, что в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа заемщик предоставляет в залог следующее недвижимое имущество : ? доля в земельном участке площадью 90 760 366 кв.м. с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее заемщику на основании договора купли- продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема передачи, а также то, что стороны заключают договор об ипотеке указанного имущества в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

14.11.2018г. ФИО4 передал ИП ФИО3 наличные денежные средства в сумме 99 053 467 рублей.

19.11.2018г. ИП ФИО3, согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ перечислил Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области 99 053 467 руб. за приобретенный земельный участок по договору купли- продажи от 16.07.2014 г., решения Арбитражного суда Воронежской области А14-24797/2017 ( л.д. 20). 

Решением Арбитражного суда Воронежской области А14-24797/2017 от 28.04.20187 года п. 2.1. договора купли- продажи земельного участка от16.07.2024 г., заключенный между ФИО3 и Аннинским муниципальным районом Воронежской области, в лице его Администрации, в части указания стоимости земельного участка с кадастровым номером № свыше 99053467 рублей признан недействительным ( л.д. 124-127).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2022г. по делу №А14- 7208/2019 ИП ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры реализации имущества гражданина ( л.д. 52-59).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2024 года срок процедуры реализации имущества ФИО3 продлен на 6месяцев, начиная с 14.06.2024 года ( л.д. 60).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 21.08.2024г. по делу №А14-7208/2019 финансовым управляющим имуществом ФИО3 утвержден ФИО5 ( л.д.80-81).

В установленный договором срок заемные средства ФИО3 ФИО4 возвращены не были.

Как указывает административный истец, решением Поворинского районного суда Воронежской области от 26.11.2019 г. с ИП ФИО3 в пользу ФИО4 взыскана задолженность по договору №1 целевого, процентного займа в размере 120 000 000 руб.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023г. по делу №А14-7208/2019 требования ФИО4 к ИП ФИО3 признаны обоснованными, в реестр требований кредиторов ИП ФИО3 в состав третьей очереди включены требования ФИО4 в общей сумме 178296240, 60 рублей задолженности по договору займа №1 от 12.11.2018 г., из которых 99053467 рублей - основной долг, 79242773, 60 рублей- проценты по займу ( л.д. 82-86).

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.04.2024г. по делу №А14-7208/2019 вышеуказанное постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2023г. по делу №А14-7208/2019 оставлено без изменения (л.д. 75-79).

Таким образом, установлен факт заключения 12.11.2018г. между ФИО4 и ИП ФИО3 договора №1 целевого, процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества и расходования ФИО3 полученных от ФИО4 денежных средств на приобретенный по договору купли- продажи от 16.07.2014 г.земельный участок.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2024г. по делу №А14-19082/2021 суд обязал зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:3, расположенный в Аннинском районе Воронежской области к индивидуальному предпринимателю ФИО3 на основании Договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2014г., заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и Администрацией Аннинского муниципального района Воронежской области (л.д.61-74).

24.04.2024г. в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о праве собственности ФИО3 на земельный участок площадью 90532416 +/-83255 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> ( л.д.21-51).

Согласно ч.1 ст. 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Таким образом, средства целевого займа должны быть представлены банком или другим юридическим лицом.

Вышеуказанные положения закона не предусматривают нахождение земельного участка в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на данный земельный участок, если он приобретенза счет заемных денежных средств физического лица.

Учитывая, что лицо, предоставившее займ- ФИО4 не является юридическим лицом, обязательства по ипотеке в силу закона не возникли. 

При заключении договора займа стороны предусмотрели заключение в будущем договора ипотеки.

Согласно п. 2.1. договора займа стороны при заключении договора предусмотрели, что в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа заемщик предоставляет в залог ? долю в земельном участке площадью 90 760 366 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее заемщику на основании договора купли- продажи земельного участка от 16.07.2024 года, акта приема передачи, а также то, что стороны заключат договор об ипотеке указанного имущества в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в котором должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

В судебном заседании нашел свое подтверждение, и не оспаривался участниками процесса, что сторонами договора займа от 12.11.2018 г., в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств ФИО3 перед ФИО4 по возврату суммы займа, договор об ипотеке недвижимого имущества, предусмотренный п. 2.1.договора займа, заключен не был.

Дополнительны соглашения к вышеуказанным договорам сторонами не заключались.

18.07.2024г. ФИО4 посредством МФЦ обратился с заявлением (КУВД-001/2024-32002349) в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на государственную регистрацию ипотеки в силу закона земельного участка кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Муниципальным отделом по Аннинскому, Панинскому и Эртильскому районам по Воронежской области Управления Росреестра по Воронежской области от ДД.ММ.ГГГГг.№ КУВД-001/2024-32002349/1 на обращение ФИО4 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав ( л.д. 87-88).

Согласно вышеуказанному уведомлению осуществление действий по государственной регистрации прав (регистрация ипотеки в силу закона вышеуказанного земельного участка) приостановлено до 28.10.2024г.

Основанием для приостановления регистрация ипотеки в силу закона земельного участка явилось несоблюдениеформы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации, и то, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости является ничтожной, что является основанием к приостановлению в соответствии с п.7,13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (п. 2 ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 названного Федерального закона.

Основаниями для приостановления регистрационных действий являются: несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 7, 13 части 1 указанной статьи).

Пунктом 5 ч. 1 ст. 26 данного Федерального закона предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с ч. 2 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей. В случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного Федерального закона в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора (ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ).

Согласно абз.2 ч.2 ст.20 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ст. 9 указанного закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой ( ч.1 ). Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости ( ч.2).

Учитывая, что государственная регистрация перехода права на земельный участок с кадастровым номером № к ФИО3 произведена 24.04.2024 на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2014, заключенного с администраций Аннинского муниципального района Воронежской области, согласно содержанию которого информация об обременении права ФИО3 ипотекой, а также о приобретении земельного участка ФИО3 за счет заемных средств отсутствует, в связи с чем подача заявления о регистрации ипотеки в силу закона при переходе права к ФИО3 не требовалось.

Исходя также из того, что для проведения государственной регистрации права в качестве правоустанавливающего документа ФИО4 был предоставлен Договор № 1 целевого займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 12.11.2018, заключенный между ФИО4 и ФИО3, в котором имелось указание на то, что заемщик предоставляет в залог 1/2 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером № и что стороны заключают договор об ипотеке указанного имущества в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, с указанием предмета ипотеки, его оценки, существа, размера и срока исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, который содержал элементы договора займа и договора ипотеки доли в праве, при этом в нем отсутствовали необходимые, предусмотренные ст.9 Закона об ипотеке, сведения, в связи с заявителю было предложено устранить недостатки препятствующие осуществлению государственной регистрации, в частности для государственной регистрации ипотеки доли в праве на земельный участок предоставить нотариально удостоверенный договор ипотеки, подать совместное заявление залогодателя и залогодержателя о регистрации ипотеки,оплатить государственную пошлину.

В соответствии с абз. 2 ч.2 ст.9 Закона об ипотеке в Договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого право залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно абз.2 п.1 ст. 10 Закона об ипотеке договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным.

Согласно пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 341 ГК РФ права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога.

В силу п.п. 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

Аналогичные положения содержит пункт 1 статьи 10 Федерального закона от 16 июля 1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Согласно пункта 1 статьи 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В силу пункта 2 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

В соответствии с ч.1. ст.53 Закона государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Также часть 2 статьи 53 Закона о регистрации устанавливает, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона.

Согласно ч. 1.1 ст.42 Закона сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Частью 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Таким образом, в отношении доли земельного участка, единоличным собственником которого является ФИО3, данный земельный участок является землями сельскохозяйственного назначения,безусловность оформления договора залога по нотариальной форме отсутствует.

Учитывая, что решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.06.2022 г. индивидуальный предприниматель ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), согласно п.1 ст. 213.25 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.5 ст. 213.25 Закона о банкротстве с даты признания гражданина банкротом:все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично;сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Требования кредиторов по сделкам гражданина, совершенным им лично (без участия финансового управляющего), не подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы.

Согласно п.7 ст. 213.25 Закон о банкротстве с даты признания гражданина банкротом:регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению.

Вышеуказанное обстоятельства свидетельствует о том, что форма и содержание документа, представленного ФИО4 для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствовала требованиям законодательства Российской Федерации, что явилось законным основанием к приостановлению государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что административным ответчиком ФИО4 не представлено доказательств, свидетельствующих об отсутствии оснований для принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав и наличия оснований для возложения на административного ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона вышеуказанного земельного участка.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что решение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области от 26.07.2024г. №КУВД- 001/2024-32002349/1 о приостановлении государственной регистрации ипотеки в силу закона земельного участка, кадастровый №, площадью 90 532 416 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в пользу ФИО4 является законным, соответствует вышеизложенным нормам действующего законодательства, основания для возложения на административного ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки в силу закона вышеуказанного земельного участка отсутствуют,в связи с чем административные исковые требования ФИО4 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил :

Административные исковые требования ФИО4 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (муниципальный отдел по Аннинскому, Панинскому и Эртильскому районам по Воронежской области) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации ипотеки в силу закона земельного участка, обязании осуществить государственную регистрацию оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца, со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья С.А Кругова 

Решение в окончательной форме изготовлено 02 ноября 2024 года.