Дело №

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>

Ессентукский городской суд 

<

адрес> 

в составе председательствующего судьи ФИО9

при секретаре ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации 

<

адрес> о признании права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации 

<

адрес> о признании права собственности, указав, что 12 июля 2019 года она приобрела в собственность объект незавершенный строительством, 29% готовности, с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, микрорайон Северный, участок 206, что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

В адрес комитета по муниципальной собственности было направлено уведомление о передаче арендных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №-з от ДД.ММ.ГГГГ.

Изначально разрешение на строительство было выдано в ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, что подтверждается выпиской из постановления главы 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Ессентукского городского суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 было признано право собственности на недостроенное домовладение литер «А», площадью 68,8 кв.м., длиной 10,6 м, шириной 6,49 м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, Микрорайон «Северный» на земельном участке 206, площадью 600 кв.м, (копия решения суда и технического паспорта прилагается).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продал данный недостроенный объект ФИО3, что подтверждается договором купли-продажи объекта, незавершенного строительством от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании указанного договора купли-продажи, Постановлением главы 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении земельного участка под новой индивидуальной жилой застройкой ФИО3 был предоставлен в аренду земельный участок № в микрорайоне "Северный", общей площадью 599,7 кв.м по существующим границам землепользования на срок 3 года.

Далее данный договор неоднократно продлялся.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и комитетом по муниципальной собственности 

<

адрес> был заключен договор аренды земельного участка № для завершения строительства.

Срок договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ.

После покупки недостроенного объекта ФИО1 осуществила завершение строительства и в конце августа 2019 года обратилась к кадастровому инженеру для подготовки необходимого пакета документов с целью регистрации объекта недвижимости завершенного строительством.

Однако, кадастровый инженер ей пояснил, что скоро истекает срок действия договора аренды и необходимо обратиться с заявлением о его продлении, дабы избежать приостановки в регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ (за день до истечения срока действия договора) ФИО1 обратилась в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом с заявлением о продлении срока действия договора аренды.

В ответе №/з от ДД.ММ.ГГГГ комитет по управлению муниципальным имуществом отказал со ссылкой напп.10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, п. 21 ст. 3 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», указав, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта недвижимости имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Дальнейшее предоставление земельного участка без проведения торгов возможно только в случае завершения строительства с собственником здания, сооружения, расположенного на земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ (после подачи заявления от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО1 получила технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, который подтверждает, что объект завершен строительством в период действия договора аренды земельного участка.

По этой причине ФИО1 вновь обратилась в адрес комитета по управлению муниципальным имуществом, в котором просила заключить с ней договор аренды без проведения торгов как с собственником объекта недвижимости, говоря о том, что при даче ответа №~4978/з от ДД.ММ.ГГГГ комитет по муниципальной собственности не учел, что объект достроен.

Однако, в ответе № от ДД.ММ.ГГГГ комитет по управлению муниципальным имуществом запрашивает правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества - жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, мкр. «Северный», уч. №.

Для получения правоустанавливающего документа необходимо осуществить государственную регистрацию объекта недвижимости, а для этого необходимо предоставить документ о вводе объекта в эксплуатацию.

Обратившись в управление архитектуры и градостроительства 

<

адрес> с данным вопросом, ФИО1 рекомендовали для начала перезаключить договор аренды, поскольку без прав на земельный участок, они не могут принять дом в эксплуатацию. При этом, было указано, что то обстоятельство, что дом был достроен до истечения срока действия договора существенного значения не имеет.

В соответствии с действующим законодательством при регистрации права собственности на вновь созданный объект необходимо предоставить решение органа местного самоуправления о принятии его в эксплуатацию, и приложить документ, подтверждающий наличие прав на земельный участок, либо решение суда о признании права собственности. Поскольку в настоящее время срок договора аренды земельного участка истек, продлить его действие не представляется возможным, соответственно получить акт о вводе объекта в эксплуатацию также невозможно, ФИО1 вынуждена обратиться за защитой своих имущественных прав с настоящим иском в суд. 

Поскольку объект строительством был завершен до истечения срока действия договора аренды земельного участка, то право на землю в момент строительных работ у ФИО1 имелось.

Истец полагает, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ей по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, т.к. строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании ст. 222 ГК РФ просит признать право собственности за ФИО1 на объект завершенный строительством - жилой дом, общей площадью 55,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, мкр. Северный, участок 206.

В судебное заседание истец ФИО1 и её представитель адвокат Поляков В.В. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, поскольку представителем истца Поляков В.В., давшим согласие на его извещение путем смс-инфомирования, получена телефонограмма, в ходе беседы представитель истца принял обязательство передать сведения о рассмотрении дела своему доверителю - истцу ФИО1 

Кроме того, представитель истца Поляков В.В. направил в суд заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика - администрации 

<

адрес> по доверенности ФИО6 просила рассмотреть дело в её отсутствие и отказать в удовлетворении иска. 

Изучив материалы дела, суд не находит оснований к удовлетворению исковых требований ввиду следующего.

В силу ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истица ФИО1 приобрела у ФИО3 объект незавершенный строительством - нежилое здание 29% готовности, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, микрорайон Северный, уч.206, расположенный на земельном участке пл. 600 кв.м., с кадастровым номером № категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование : под индивидуальное жилищное строительство. 

В свою очередь, ФИО3 приобрел у ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незавершенный строительством жилой дом с надворными постройками, расположенный по адресу: 

<

адрес> №, состоящий из основного кирпичного строения литер "А", процент готовности 29%, площадь по наружному обмеру 68.8 кв.м, кадастровый №/А. 

Согласно пункту 2 указанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства расположен на земельном участке кадастровый №, площадью 599,7 кв.м., предоставленном ФИО2 на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18). 

При этом, незавершенный строительством объект, площадью 68.8 кв.м. с процентом готовности 29% принадлежал ФИО2 на основании решения Ессентукского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

Впоследствии, после перехода права к ФИО3 на объект незавершенного строительства, постановлением главы 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был предоставлен в аренду земельный участок № по адресу: 

<

адрес>, микрорайон Северный, общей площадью 599,7 кв.м. (л.д.19-20).

Затем, между ФИО3 и комитетом по муниципальной собственности 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды №-з данного земельного участка с кадастровым номером 26:30:070228:8 для завершения строительства сроком действия 3 года на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23-25).

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ФИО1 указала, что после приобретения недостроенного объекта, она осуществила завершение строительства и в конце августа 2019 года обратилась к кадастровому инженеру для подготовки необходимого пакета документов с целью регистрации объекта недвижимости завершенного строительством. Однако в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка, она не могла сдать объект в эксплуатацию. При этом завершение строительства было осуществлено в период действия договора аренды земли, а потому за ней может быть признано право собственности на самовольное строение.

Оценивая указанные доводы истца, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству представителя истца проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО Краевое Экспертное Учреждение "ГарантЭксперт" спорный объект - жилой дом по адресу: 

<

адрес>, микрорайон Северный, участок № соответствует СНиП и угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Между тем, в ходе экспертного исследования установлено, что площадь застройки указанного жилого дома составляет 68.8 кв.м, что соответствует сведениям данных технической инвентаризации за ДД.ММ.ГГГГ (л.д.182, 208).

В соответствии с частями 1 и 2 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Оценивая заключение эксперта, суд не ставит под сомнение правильность его выводов, а также компетентность эксперта.

Вместе с тем, положительное заключение судебной строительно-технической экспертизы в части соответствия спорного строения санитарным нормам и правилам не является безусловным основанием к удовлетворению исковых требований ввиду следующего.

Как указано ранее, спорный объект недвижимости принадлежал первоначальному собственнику ФИО2 на основании решения Ессентукского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

При этом строение имело следующие технические характеристики : площадь 68.8 кв.м., процент готовности - 29 %.

На момент приобретения истцом ФИО1 у ФИО3 спорный неоконченный строительством объект недвижимости имел такие же технические характеристики (29% готовности), что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.67). 

В рассматриваемом исковом заявлении истец ФИО1 указывает, что строительство жилого дома по адресу : 

<

адрес>, микрорайон Северный, уч. № завершено. Однако общая площадь завершенного строительством объекта недвижимости составляет 55.3 кв.м, что меньше площади объекта с процентом готовности 29% по состоянию на день принятия решения Ессентукского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, в обоснование заявленных требований истица ФИО1 указывает, что завершение строительства спорного объекта недвижимости произведено в период действия договора аренды земельного участка, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается техническим паспортом строения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30-34). 

Оценивая в соответствии со ст.67 ГПК РФ указанное письменное доказательство, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 4 статьи 19 Жилищного Кодекса Российской Федерации жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Частью 5 ст.19 ЖК РФ установлено, что государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).

Порядок оформления технических паспортов был регламентирован Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 921 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (вместе с "Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства").

Однако, указанный документ утратил силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 546, С ДД.ММ.ГГГГ на всей территории Российской Федерации осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и положения нормативных правовых актов в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства с указанной даты не применяются (часть 8 статьи 47 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре).

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ положения постановлений Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (далее - Постановление N 921), от ДД.ММ.ГГГГ N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства" (далее - Постановление N 477), приказа Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 70 "Об утверждении Положения об аккредитации Росреестром организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства" (далее - Приказ) не применяются, аккредитация организаций технической инвентаризации объектов капитального строительства не осуществляется.

А при таких обстоятельствах, технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный Ессентукским производственным участком Южного филиала АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", не является объективным доказательством того, что завершение строительства было произведено истцом в период действия договора аренды земельного участка.

Иных доказательств в подтверждение доводов в данной части истцом суду не представлено.

Кроме того, технический паспорт в части сведений об общей площади спорного строения (55.3 кв.м.) противоречит иным доказательствам по делу - решению Ессентукского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, заключению судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, сведениям Росреестра, согласно которым общая площадь незавершенного строительством жилого дома по адресу: 

<

адрес>, микрорайон Северный, уч.206, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. уже составляла 68.8 кв.м.

Следовательно, доводы истца о завершении строительства в период действия договора аренды земельного участка опровергаются материалами дела. 

Таким образом, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что заявляя о завершении строительства спорного объекта недвижимости, имевшего при проценте готовности 29% общую площадь 68.8 кв.м., истец ФИО1 указывает, что общая площадь по окончанию строительства составляет 55.3 кв.м., к моменту обращения в суд строение расположено на земельном участке, не отведенном для этих целей, в связи с чем в удовлетворении исковых требований истцу надлежит отказать ввиду их необоснованности.

При таких обстоятельствах, доводы истца о том, что спорное строение соответствует требованиям СНиП и не несет угрозы жизни и здоровью граждан, не имеют правового значения для разрешения спора по существу.

Руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации 

<

адрес> о признании права собственности на объект завершенный строительством - жилой дом, общей площадью 55,3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам 

<

адрес>вого суда через Ессентукский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий ФИО10