Дело № 2-393/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2021 года п. Новоорск 

Новоорский районный суд Оренбургской области в составе: 

председательствующего судьи Квиринг О.Б., 

при секретаре Егоровой Л.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 ФИО7 к администрации муниципального образования Новоорский поссовет Новоорского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Новоорский район Оренбургской области о признании права собственности на нежилое здание,

установил:

ФИО6, ФИО7 обратились в суд с иском к администрации МО Новоорский поссовет Новоорского района Оренбургской области, администрации МО Новоорский район Оренбургской области о признании права собственности на нежилое здание, указывая, что в ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ купили объект незавершенного строительства: незавершенное строительством здание магазина, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта 

<

данные изъяты>%.

Указанное здание располагается на двух смежных земельных участках: с кадастровым номером №, принадлежащий истцам на праве общей долевой собственности, с кадастровым номером №, принадлежащей истцам на праве аренды. 

В ДД.ММ.ГГГГ. строительство здания было завершено. 

После этого истцы предприняли попытки для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с целью внесения изменений в ЕГРН. Однако, получить разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию не представляется возможным, поскольку срок действия разрешения на строительство, выданного предыдущему собственнику истек, а новое разрешение на строительство на уже построенное здание выдано быть не может. 

В ДД.ММ.ГГГГ. кадастровым инженером ФИО10 были проведены кадастровые работы в отношении спорного объекта недвижимости. В результате кадастровых работ установлено, что нежилое здание магазина имеет следующие характеристики: нежилое здание, здание магазина, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей, в том числе подземных: 2, адрес: 

<

адрес> расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами: № и №. 

В марте истцами получены Градостроительное заключение ООО «ГеоСтар», Заключение о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций объекта капитального строительства. 

Просит признать право общей долевой собственности по ? доле каждому на самовольно возведенное строение нежилое здание, здание магазина, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей, в том числе подземных: 2, адрес: 

<

адрес> расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами: № и №, обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области внести в ЕГРН сведения об объекте недвижимости. 

Истцы ФИО6, ФИО7 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствии. 

Представитель истцов ФИО8 в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддержал, просил удовлетворить. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ истцы купили недостроенный магазин. Магазин располагается на двух смежных земельных участках: с кадастровым номером №, принадлежащий истцам на праве общей долевой собственности, с кадастровым номером №, принадлежащей истцам на праве аренды. В ДД.ММ.ГГГГ г. строительство здания было завершено.После этого истцы предприняли попытки для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с целью внесения изменений в ЕГРН. Однако, получить разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию не представляется возможным, поскольку срок действия разрешения на строительство, выданного предыдущему собственнику истек, а новое разрешение на строительство на уже построенное здание выдано быть не может. 

Представитель ответчика администрации МО Новоорский поссовет в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии. 

В письменном отзыве на иск указал, что администрация МО Новоорский поссовет не возражает против удовлетворения иска. 

Представитель ответчика администрации МО Новоорский район в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии. В письменном отзыве указал, что спорный объект находится на территории МО Новоорский поссовет, в связи с чем, администрация МО Новоорский район не является надлежащим ответчиком по данному делу. 

В силу ст. 167 ГПК РФ суд с учетом представителя истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства. Надлежащее извещение подтверждается распиской.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) в редакции, действовавшей во время рассмотрения спора, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей во время рассмотрения спора).

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

Из Обзора судебной практики следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, может быть признано, если земельный участок был предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, и если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу требований Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (статья 3), Градостроительного кодекса Российской Федерации (статья 51) единственным законным основанием для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта здания, сооружения, является разрешение на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные данными законами документы.

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Данная позиция также отражена в пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В случае, если судом установлено, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры по легализации самовольной постройки, суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО7, ФИО6 заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатели купили недвижимое имущество: объект незавершенного строительства (здание магазина) кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, незаверенное строительством здание магазина, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты>. 

Согласно п. 1.2 договора объект и земельный участок приобретается покупателями по ? доле в праве каждому. 

Из раздела 2 следует, что стоимость объекта и земельного участка составляет 

<

данные изъяты> руб., из них: объект (здание магазина) стоимостью 

<

данные изъяты> руб., земельный участок стоимостью 

<

данные изъяты> руб. 

Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект и земельный участок произведена ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем сделаны записи о регистрации №, №, №, №. 

Решением Новоорского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО4 удовлетворены частично. 

С ФИО1, ФИО2, ФИО3 солидарно взыскано в пользу ФИО4 в пределах стоимости перешедшего к каждому наследнику наследственного имущества 

<

данные изъяты> – сумму долга по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Обращено взыскание на принадлежащее на праве собственности ФИО5, заложенное по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество: земельный участок кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения магазина, с целью осуществления предпринимательской деятельности, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>. 

Определен способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену земельного участка в сумме 

<

данные изъяты> рублей. 

Обращено взыскание на принадлежащее на праве собственности ФИО5, заложенное по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество: незавершенное строительством кафе кадастровый №, литер Е, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>. 

Определен способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в сумме 

<

данные изъяты> рублей. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Новоорского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. 

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Новоорского района и ФИО6, ФИО7 заключен договор аренды земельного участка №, по которому арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду в равных долях (по ? доли в праве) земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

адрес>. разрешенное использование – для проектирования и строительства магазина. 

Согласно п. 2.1 срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. 

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости за № от ДД.ММ.ГГГГ.

По сведениям администрации МО Новоорский район договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на сегодняшний день не расторгнут. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ незавершенное строительством здание магазина, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта 

<

данные изъяты>%, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7, ФИО6 по ? доле каждому. 

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

данные изъяты>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7, ФИО6 по ? доле каждому.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРН. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (пункт 36).

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно Заключению о техническом состоянии несущих и ограждающих конструкций нежилого двухэтажного здания магазина по 

<

адрес>, выданному ООО «ГеоСтар», основываясь на результатах визуального обследования несущих и ограждающих конструкций здания, можно сделать следующие выводы: обследуемые конструкции фундаментов находятся в работоспособном техническом состоянии, кирпичные колонны в уровне находятся в работоспособном состоянии, железобетонные конструкции перекрытия находятся в работоспособном состоянии, ограждающие конструкции – стеновые в работоспособном состоянии, на момент обследования жесткость и прочность конструкций сооружения в целом обеспечивается. 

На момент обследования нежилого двухэтажного здания магазина, находящегося по адресу: 

<

адрес> несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии. Эксплуатация объекта возможна. Сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Из заключения ООО «ГеоСтар» о соответствии размещения объекта недвижимости местным нормативам градостроительного проектирования, правилам землепользования и застройки МО Новоорский район следует, что в результате обследования объекта, анализа его места расположения в существующей застройке, на основании действующих Градостроительного и Земельного кодексов РФ, в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО Новоорский поссовет, утвержденными Решением Совета депутатов МО Новоорский поссовет от ДД.ММ.ГГГГ №-рс, размещение объекта – нежилого двухэтажного здания магазина на земельных участках с кадастровыми номерами № и № по 

<

адрес> территориальной зоне О-1, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, для окружающей среды, объектов культурного наследия, как основной вид разрешенного использования объектов недвижимости на данной территории. 

В ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 г. N 73-ФЗ установлено, что документом, подтверждающим право застройщика на строительство, является разрешение на строительство.

В силу п. п. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (пп. 5 п. 3 ст. 8, п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов, а именно: правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов, содержащихся в проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Из разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что администрация МО Новоорский район разрешило ФИО5 строительство магазина общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., торговой площадью 

<

данные изъяты> кв.м., строительный объем 

<

данные изъяты> кв.м., высота здания 

<

данные изъяты> м., на земельных участках площадью 

<

данные изъяты> кв.м., 

<

данные изъяты> кв.м., фундамент – ленточный железобетонный, стены – двухслойные кирпич лицевой и газоблок, перекрытия – ж/б плиты и деревянные щиты наката, кровля – гибкая черепица с наружным организованным водостоком, расположенного по адресу: 

<

адрес> «в», 

<

адрес> «в»/1. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 администрацией 

<

адрес> было выдано разрешение на строительство № этапа строительства магазина – строительство фундамента размером 

<

данные изъяты>, на земельных участках площадью 

<

данные изъяты>., расположенного по адресу: 

<

адрес> «в», 

<

адрес> «в»/1. 

На момент рассмотрения дела в суде степень готовности объекта составляла 90%. 

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в администрацию МО «

<

адрес>» с заявлениями о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – магазин на двух земельных участках: с кадастровым номером №, местоположение: 

<

адрес> земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

адрес> «В»/1.

Из письма № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию отказано, в связи с отсутствием требуемых документов. 

В силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 названной статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.

Согласно части 10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

В соответствии с п. п. 1, 4 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Проанализировав приведенную совокупность доказательств, суд считает возможным признать право собственности на спорный объект недвижимости за истцами, поскольку он создан в результате строительства, расположен на земельных участках, находящихся в собственности и в аренде у истцов, с соблюдением градостроительных, строительных, норм и правил. Самовольная постройка охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и угрозу жизни и здоровью граждан не создает. При этом суд также принимает во внимание, что истцы не могут оформить право собственности из-за отсутствия акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которого они предпринимали все возможные меры.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что истцами представлены в администрацию все необходимые документы, предусмотренные действующим градостроительным законодательством, для получения разрешения на строительство.

Рассматривая требования истца об обязании Управление Росреестра по Оренбургской области произвести государственную регистрацию имущества, суд пришел к следующему. 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на основании и в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с п. 1 ст. 14, ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Исходя из смысла указанных норм государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, государственный кадастровый учет носят заявительный характер. 

Управление Росреестра может быть обязано судом к совершению учетно-регистрационных действий только в том случае, если вступившим в законную силу решениям суда действия или бездействия управления признаны незаконными. 

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в этой части. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 197-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО6, ФИО7 к к администрации муниципального образования Новоорский поссовет Новоорского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Новоорский район Оренбургской области о признании права собственности на нежилое здание, удовлетворить в части. 

Признать за ФИО6 , ФИО7 право общей долевой собственности по ? доле каждому на самовольно возведенное строение нежилое здание, здание магазина, площадь 

<

данные изъяты> кв.м., количество этажей, в том числе подземных: 2, адрес: 

<

адрес> расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами: № и №.

Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Новоорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: 

Мотивированное решение изготовлено 20.07.2021 г. 

Судья: