КОПИЯ Дело № 2-310/2025

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 февраля 2025 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Сиротиной Д.И.,

при секретаре судебного заседания Кислухине Р.Д.,

с участием представителя ответчика (истца по встречному иску) ООО «СКН» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «СКН» о признании договора инвестирования договором долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, передаче квартиры, взыскании судебной неустойки, и по встречному иску ООО «СКН» к ФИО2 о расторжении договора инвестирования,

установил:

ФИО2 (далее - истец) обратилась в Вяземский районный суд Смоленской области с исковым заявлением (с учётом уточнения) к ООО «СКН» (далее – ответчик) о признании договора инвестирования договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, передаче квартир, взыскании судебной неустойки.

Требования мотивированы тем, что между ответчиком и администрацией города Костромы был заключен договор о совместной деятельности, предметом которого явилось объединение денежных средств и имущества, иных материальных и трудовых средств для осуществления реставрации объекта культурного наследия по адресу: .... В соответствии с указанным договором о совместной деятельности истец заключила с ООО «СКН» 28.12.2020 года договор №- Г9/23/1 инвестирования на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома по адресу: ..., с целью получения впоследствии права собственности в отношении жилого помещения: ..., общей площадью 35.44 кв.м. по цене 1949200 рублей, со сроком исполнения 31 мая 2021 года.

Денежные средства были оплачены истцом ООО «СКН» в полном объеме. ООО «СКН» получены все необходимые документы для осуществления реставрации и приспособления МКЖД для его использования, однако условия договоров инвестирования были нарушены ответчиком в части нарушения сроков передачи квартиры в собственность истца.

В соответствии с требованиями действующего законодательства и фактическими отношениями сторон, истец полагает, что между ним и ООО «СКН» был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома. В указанной ситуации истец стал заложниками недобросовестных действий ООО «СКН», который в нарушении условий договоров инвестирования и договора о совместной деятельности уклоняется от надлежащего оформления отношений сторон, а также от передачи объекта в установленные сроки. Исходя из условий договора инвестирования следует, что ООО «СКН» осуществляло привлечение денежных средств истца для реконструкции (строительства) на находящемся в долевой собственности ответчика и третьего лица земельном участке, многоквартирного жилого дома с последующей передачей истцу обособленной квартиры, расположенной в данном доме. О наличии между сторонами указанных взаимоотношений свидетельствует как указанная в договорах стоимость жилого помещения, характеристика передаваемого истцу помещения, являющегося отдельной квартирой, с площадью и имеющей самостоятельный выход через места общего пользования (лестницу), так и обязательства ООО «СКН» по реконструкции (строительству) и сдаче в эксплуатацию законченного строительством объекта. Указанные обязательства не соответствуют существу договора участия в инвестировании строительства, а свидетельствуют о фактическом заключении между сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах заключенный между истцом и ООО «СКН» договор инвестирования является притворной сделкой, притворяющей фактически заключенному между сторонами договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома, на момент его заключения.

Ссылаясь на положения ст. 166, 170 Гражданского кодекса РФ, положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», истец утверждает, что отношения, сложившиеся между сторонами спора, должны быть квалифицированы как договор участия в долевом строительстве МКЖД, с последствиями, предусмотренными действующим законодательством, в том числе в части регистрации договоров долевого участия в ЕГРН. Ответчик в нарушение условий пункта 2.4 договоров инвестирования не осуществляет передачу в собственность истца квартиры в установленные сроки, при условии полного исполнения с ее стороны условий договора, и в части оплаты денежных средств, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении с его стороны обязательств по договору.

В части обоснования суммы судебной неустойки истец определил его размер в сопоставлении с размером процентов, рассчитанных в порядке статьи 395 ГК РФ: 1 949 200 рублей 00 копеек (цена квартиры по договору) х 16% (ключевая ставка ЦБ) : 366 (дней в году) = 852 рубля 11 копеек в день. Таким образом, просит судебную неустойку в размере 850 рублей в день, что не превышает однократного размера процентов, рассчитанных в порядке статьи 395 ГК РФ.

В силу вышеизложенного, с учётом уточнений истец просит суд:

1. признать договор инвестирования, заключенный между ООО «СКН» и ФИО2, договором долевого участия в строительстве.

2. обязать Ответчика передать в собственность ФИО2 жилое помещение (...) в жилом доме по адресу: ... не позднее 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу;

3. в случае неисполнения решения суда в установленные сроки взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в сумме 850 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

В ходе рассмотрения дела ООО «СКН» предъявило встречное исковое заявление к ФИО2 о расторжении договора инвестирования, который протокольным определением Вяземского районного суда ... от 4 июня 2024 года принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском ФИО2 к ООО «СКН» о расторжении договора инвестирования.

Встречные требования мотивированы тем, что между обществом и ФИО2 28.12.2020 года заключен договор инвестирования № Г9/23/1 на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома, по условиями которого инвестор принимает на себя обязательство осуществить инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта.

Согласно пункту 1.1.3 Договора, инвестиционный проект - это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, а также описание действий по осуществлению инвестиций. К названному договору сторонами подписаны приложение № 1 (планировка жилого помещения), приложение № 2 (фасад здания), а также дополнительного соглашения № 1 от 22 августа 2022 года.

Дополнительным соглашением № 1 от 22 августа 2022 года к договору инвестирования № Г9/23/1 на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома от 28.12.2020 года по соглашению сторон срок передачи объекта в собственность инвестора продлен до 31 марта 2023 года.

Обязательства ответчика по финансированию проекта в соответствии с пунктом 4.1 договора были выплачены в полном объеме.

Обязательства «СКН» перед истцом в рамках настоящего договора не выполнены, поскольку застройщик за период при проведении реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения столкнулся со стремительным ростом цен на строительные материалы и проблемой с их доставкой, на что и повлияли временные задержки, в том числе стоимость товаров, услуг и работ увеличилась, как и увеличились рыночные стоимости квартир на вторичном рынке. С даты заключения договора, а именно с 28 декабря 2020 года, итоговый индекс цен согласно официальной статистической информации об Индексах цен на вторичном рынке жилья по субъектам Российской Федерации на 31 марта 2024 года составляет 136,89 процентов.

С момента заключения договора инвестирования от 28.12.2020 года № Г9/23/1 между застройщиком и инвестором сложились доверительные отношения, поэтому застройщик неоднократно пытался связаться с инвестором для решения изменений существенных условий договора, о которых ни одна сторона при заключении договора не могла предвидеть. ФИО2 на связь не выходила.

Исходя из этого ООО «СКН» в адрес инвестора 7 июня 2023 года было направлено уведомление о продлении договора и увеличении стоимости инвестиционной деятельности. В связи с непредсказуемостью выполнения отдельных видов работ появились дополнительные затраты на материалы и оборудование, которые нельзя было изначально предусмотреть при заключении договора. Затраты действительно возникли и были объективно необходимы для надлежащего выполнения работы, поэтому справедливым представлялся тот факт, что застройщик вправе требовать продления срока передачи инвестиционной деятельности в собственность инвестора и увеличения стоимости жилого помещения - ... общей площадью 35,44 кв.м., расположенной по адресу: ....

Не дожидаясь ответа от инвестора, застройщик продолжал выполнять реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, в связи с чем для сдачи объекта в собственность инвестора застройщик был вынужден нести расходы, что является убытком компании. На сегодняшний день реставрационные работы завершены.

Исходя из вышеуказанного застройщик готов возвратить инвестиционные денежные средства по договору инвестирования № Г9/23/1 на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома от 28.12.2020 года с учетом ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ (645 728, 84 руб.), что составляет 2 594 928, 84 копейки, за объект инвестиционной деятельности: жилое помещение, ... общей площадью 35,44 кв.м., расположенная по адресу: ....

Ссылаясь на данные обстоятельства, нормы права, просит расторгнуть договор инвестирования от 28 декабря 2020 года № Г9/23/1, заключенный между ООО «СКН» и ФИО2; возложить на ответчика обязанность предоставить реквизиты для возврата инвестиционных денежных средств с учетом статьи 395 ГК РФ.

Определением Вяземского районного суда ... от 02.08.2024 года данное гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Ленинский районный суд г. Костромы.

Судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования привлечены Администрация г. Костромы, Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы.

В судебное заседание ФИО2 и ее представитель не явились, извещены надлежащим образом.

Представитель ООО «СКН» (по доверенности) ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласился. Встречные исковые требования к ФИО2 поддержал в полном объеме.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация г. Костромы, Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, Управление Россреестра по Костромской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы, представители которых также в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

В материалы дела представлено письменное ходатайство представителя - Управления Росреестра по Костромской области ФИО3, из которого следует, что рассмотрение исковых требований ФИО2 оставляют на усмотрение суда и просят рассмотреть дело без участия их представителя.

В письменном отзыве на исковое заявление Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области вопрос удовлетворения исковых требования оставляют на усмотрение суда, указали, что, по мнению Инспекции, договор инвестирования и выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия не имеет признаков договора долевого участия.

Представитель по доверенности Администрации г. Костромы ФИО4 представила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии их представителя.

Суд, заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, установил.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу части 3 статьи 3 Федерального закона №214 в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

В случаях, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 указанного Федерального закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков.

Из материалов дела следует, что 17.02.2017 года между ООО «СКН» и Администраций города Костромы был заключен договор о совместной деятельности № 3-д.

Предметом указанного договора является объединение денежных средств и имущества, иных материальных и трудовых средств для осуществления реставрации объекта культурного наследия по адресу: ..., срок реализации которого был установлен сторонами до 01.02.2019 года. 

Многоквартирный дом по адресу: ..., является объектом культурного наследия «Жилой дом XIX века». Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области выдано задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения ООО «СКН».

Вкладом со стороны Администрации города Костромы выступают квартиры, расположенные в названном многоквартирном доме. Доля в праве каждой стороны в общем имуществе составляет: Администрация города Костромы – 10/100; ООО «СКН» - 90/100.

После заключения договора о совместной деятельности право общей собственности на ..., расположенную в многоквартирном доме по адресу: ... зарегистрировано.

ООО «СКН», выступив застройщиком, заключило с истцом-инвестором договор инвестирования на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома по адресу: ..., в соответствии с условиями которого, инвестор обязуется осуществить инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта, а застройщик обязуется контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта, а также обязуется выполнить работы по строительству объекта (пункт 2.1 договора).

По завершении реализации инвестиционного проекта, ввода объекта в эксплуатацию, государственной регистрации права застройщика на объект, при условии надлежащего выполнения обязательств инвестором, застройщик передает объект инвестиционной деятельности в собственность инвестора (пункт 2.2.)

В пункте 2.3 договора предусмотрено, что денежные средства инвесторов направляются на разработку проектной документации, экспертизу проектной документации, на выполнение строительных, ремонтных и реставрационных работ, контроль за их выполнением, оплату технологического присоединения к сетям газоснабжения, водоснабжения и электрической сетям, иные мероприятия необходимые для реализации инвестиционного проекта.

Согласно пункту 1.1.3 договора, инвестиционный проект - это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, а также описание действий по осуществлению инвестиций.

К названному договору сторонами подписаны приложение № 1 (планировка жилого помещения), приложение № 2 (фасад здания), а также дополнительного соглашения № 1 от 22 августа 2022 года.

Дополнительным соглашением № 1 от 22 августа 2022 года к договору инвестирования № Г9/23/1 на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома от 28.12.2020 года по соглашению сторон срок передачи объекта в собственность инвестора продлен до 31 марта 2023 года.

Обязательства истцом (ФИО2) по финансированию проекта в соответствии с пунктом 4.1 договора были выплачены в полном объеме.

Как пояснил представитель ответчика ООО «СКН» ФИО1, в рамках настоящего договора обязательства в установленный срок не выполнены, поскольку застройщик за период при проведении реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения столкнулся со стремительным подорожанием роста цен на строительные материалы и проблемой с их доставкой, на что и повлияли временные задержки, в том числе стоимость товаров, услуг и работ увеличилась, как и увеличились рыночные стоимости квартир на вторичном рынке. С даты заключения договора, а именно с 28 декабря 2020 года, итоговый индекс цен согласно официальной статистической информации об Индексах цен на вторичном рынке жилья по субъектам Российской Федерации на 31 марта 2024 года составляет 136,89 процентов.

ООО «СКН» в адрес ФИО5 7 июня 2023 года было направлено уведомление о продлении договора и стоимости инвестиционной деятельности. 

В связи с непредсказуемостью выполнения отдельных видов работ появились дополнительные затраты на материалы и оборудование, которые нельзя было изначально предусмотреть при заключении договора. Несмотря на это, застройщик продолжал выполнять реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, в связи с чем для сдачи объекта в собственность инвестора застройщик был вынужден нести расходы, что является убытком компании. На сегодняшний день реставрационные работы завершены.

Объекты инвесторам не переданы, сроки передачи объекта инвестору, предусмотренные, указанными выше договорами, истекли.

Застройщик готов возвратить инвестиционные денежные средства по договору инвестирования № Г9/23/1 на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома от 28.12.2020 года с учетом ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ ( 645 728,84 руб.), что составляет 2 594 928,84 руб.

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами (часть 1 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ).

В соответствии со статьей 4 вышеуказанного Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица (часть 1).

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы) (часть 2).

Согласно положениям статьи 9 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

В соответствии с пунктом 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под застройщиком подразумевается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно части 3 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации лицами, осуществляющими строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям, предусмотренным частью 2 этой статьи.

Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

С учетом изложенного, суд, руководствуясь указанными выше положениями закона и проанализировав условия договоров инвестирования, заключенных между истцом и ответчиком ООО «СКН», разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, приходит выводу, что договор инвестирования регулирует правоотношения спорящих сторон по купле-продаже будущей недвижимой вещи с элементами правоотношений, регулируемых также договором подряда.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ действие данного Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

По общему правилу, предусмотренному статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., Верховный Суд РФ указал, что отношения приобретателей квартир с застройщиками, сходные по своей экономической сути с отношениями по долевому строительству, не могут оформляться каким-либо иным образом, отличным от того, который установлен в Законе о долевом строительстве. Положения этого Закона защищают интересы приобретателей будущей недвижимости, и при иных вариантах оформления приобретения недвижимости у фактических дольщиков могут возникнуть многочисленные проблемы, связанные с получением исполнения по договору или с изменением стоимости приобретения квартиры.

Суд считает, что в данном гражданском деле, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не подлежит применению, поскольку ООО «СКН» не является застройщиком применительно к данному Закону, а истец ФИО2 не является участником долевого строительства многоквартирного дома с «нулевого цикла».

Объектом инвестиционной деятельности по договору инвестирования № Г9/23/1 является реставрация жилого помещения, по адресу: ... (п.1.1.4 договора)

Результатом инвестиционной деятельности является введенный в эксплуатацию жилой дом (далее по тексту - Объект). Указанный жилой дом расположен на участке, кадастровый номер №, общая площадь 685 +/-9 кв. м, земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дом, расположенный по адресу: ... (п.1.1.5 Договора)

В материалы дела представлена информация Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области, что здание по адресу: ... является объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом XIX века». Объект зарегистрирован в едином государственном реестре объектов культурного наследия народов Российской Федерации с регистрационным номером (№).

В отношении данного объекта на основании разрешений, выданных инспекцией № 13 (2022, № 5 (2023), выполнялись работы по сохранению объекта культурного наследия.

Согласно п.1. ст.40 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» сохранение культурного наследия – меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования»

Таким образом, сохранение объекта культурного наследия предполагает выполнение работ в отношении уже существующего объекта.

Предметом договора, оспариваемого истцом, являются инвестиции в целях реализации инвестиционного проекта по реставрации жилого помещения (п.1.1.8 Договора)

Договор инвестирования реставрации объекта культурного наследия, заключенный ООО «СКН» с истцом не имеет признаков договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

ООО «СКН» не являлся застройщиком данного жилого дома.

С учетом изложенного суд находит требование истца признать договор инвестирования реставрации объекта культурного наследия, заключенный между ООО «СКН» и ФИО2, договором долевого участия в строительстве, не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Как разъяснено в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. При этом следует учитывать, что в соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ должник не вправе произвольно отказаться от надлежащего исполнения обязательства.

При предъявлении кредитором иска об исполнении должником обязательства в натуре суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, определяет, является ли такое исполнение объективно возможным.

Разрешая вопрос о допустимости понуждения должника исполнить обязанность в натуре, суд учитывает не только положения ГК РФ, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.

Не может быть отказано в удовлетворении иска об исполнении обязательства в натуре в случае, когда надлежащая защита нарушенного гражданского права истца возможна только путем понуждения ответчика к исполнению в натуре и не будет обеспечена взысканием с ответчика убытков за неисполнение обязательства, например, обязанностей по представлению информации, которая имеется только у ответчика, либо по изготовлению документации, которую правомочен составить только ответчик.

В абз. 1 и 4 п. 23 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 указано, что по смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ, кредитор не вправе требовать по суду от должника исполнения обязательства в натуре, если осуществление такого исполнения объективно невозможно, в частности, в случае гибели индивидуально-определенной вещи, которую должник был обязан передать кредитору, либо правомерного принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которому будет противоречить такое исполнение обязательства. В тех случаях, когда кредитор не может требовать по суду исполнения обязательства в натуре, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением обязательства, если отсутствуют основания для прекращения обязательства, например, предусмотренные пунктом 1 статьи 416 и пунктом 1 статьи 417 ГК РФ (статья 15, пункт 2 статьи 396 ГК РФ).

В абз. 2 п. 26 того же Постановления разъяснено, что по смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Таким образом, исходя из вышеприведенных разъяснений высшей судебной инстанции, право требовать от должника исполнения обязательства путем передачи индивидуально-определенной вещи имеется у кредитора в том случае, если такая вещь имеется в натуре и находится у должника.

Как разъяснено в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (данное разъяснение действует и сохраняет свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, согласно ч. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 г. № 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон "Об арбитражных судах в Российской Федерации" и статью 2 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации»), при рассмотрении судами споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В п. 14 «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013г., (который может быть применен в порядке аналогии, несмотря на то, что отношения сторон не квалифицированы как отношения по участию в долевом строительстве многоквартирного дома) указано следующее. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

В п. 16 того же Обзора разъяснено, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартир в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

В ст. 40 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» указано, что сохранение объекта культурного наследия – это меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ (п. 1).

Работы по сохранению объекта культурного наследия, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности данного объекта культурного наследия, проводятся в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона и Градостроительного кодекса Российской Федерации (п. 4).

Согласно ст. 44 вышеназванного Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ приспособление объекта культурного наследия для современного использования - научно-исследовательские, проектные и производственные работы, проводимые в целях создания условий для современного использования объекта культурного наследия, включая реставрацию представляющих собой историко-культурную ценность элементов объекта культурного наследия.

В силу ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 г. № 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением (п. 1).

Лицо, осуществляющее разработку проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, осуществляет научное руководство проведением этих работ и авторский надзор за их проведением (п. 5).

После выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия лицо, осуществлявшее научное руководство проведением этих работ и авторский надзор за их проведением, в течение девяноста рабочих дней со дня выполнения указанных работ представляет в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия, выдавший разрешение на проведение указанных работ, отчетную документацию, включая научный отчет о выполненных работах. Указанный орган утверждает представленную ему отчетную документацию в течение тридцати рабочих дней со дня ее представления в случае, если работы по сохранению объекта культурного наследия выполнены в соответствии с требованиями, установленными настоящей статьей. Состав и порядок утверждения отчетной документации о выполнении работ по сохранению объекта культурного наследия устанавливаются федеральным органом охраны объектов культурного наследия.

Работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся в соответствии с правилами проведения работ по сохранению объектов культурного наследия, в том числе правилами проведения работ, при которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, утверждаемыми в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 7).

Приемка работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия осуществляется собственником или иным законным владельцем указанного объекта культурного наследия либо лицом, выступающим заказчиком работ по сохранению данного объекта культурного наследия, при участии соответствующего органа охраны объектов культурного наследия, выдавшего разрешение на проведение указанных работ.

Обязательными условиями приемки работ являются утверждение соответствующим органом охраны объектов культурного наследия отчетной документации, предусмотренной пунктом 7 настоящей статьи, и выдача им акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия (п. 8).

Акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия выдается лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, выдавшим разрешение на проведение указанных работ, в течение пятнадцати рабочих дней после дня утверждения отчетной документации в порядке, установленном настоящей статьей (п. 9).

При проведении работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, в результате которых изменились площадь и (или) количество помещений объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, его частей и качество инженерно-технического обеспечения, акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия является одним из документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (п. 10).

В п. 11 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе, такие документы как акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, утвержденный соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", при проведении реставрации, консервации, ремонта этого объекта и его приспособления для современного использования.

В данном случае, как пояснил представитель ответчика ФИО1, и это не оспаривается ни истцом, ни его представителем, работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой XIX века» по адресу: ... (в котором расположено жилое помещение, подлежащие передаче истцу по договору инвестирования на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома) завершены.

При этом, отчетная документация, включая научный отчет о выполненных работах, в органы охраны объектов культурного наследия (Инспекцию по охране объектов культурного наследия Костромской области); приемка работ по сохранению указанного объекта культурного наследия, оформленный акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, как это предусмотрено вышеприведенными положениями ст. 45 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном действующим законодательством, ни истцом, ни ответчиком суду не представлены.

На государственном кадастровом учете находятся многоквартирный дом по адресу: ... старые, прежней площади (т.е. существовавшие изначально) квартиры в нем.

В ЕГРН содержатся данные о государственной регистрации права общей долевой собственности на эти старые квартиры за Муниципальным образованием городской округ город Кострома (10/100) и ООО «СКН» (90/100) 

Также у суда отсутствуют сведения, что новая квартира иной площади (которая должны быть создана в результате реализации инвестиционного проекта по сохранению указанного многоквартирного дома как объекта культурного наследия, и впоследствии передана истцу ответчиком на основании заключенного между ними договора инвестирования на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома) поставлена на государственный кадастровый учет.

В этой связи нет оснований полагать, что объект инвестиционной деятельности - новая квартира той площади и с теми характеристиками, которые указаны в заключенном между сторонами договоре инвестирования на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома – на сегодняшний день создана и существует в натуре.

На основании вышеизложенного, требование истца о передаче спорной также квартиры не подлежит удовлетворению.

ООО «СКН» предъявило к истцу ФИО2 встречное исковое заявление о расторжении договора инвестирования.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 данной статьи устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Такое последствие, как досрочное расторжение договора наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.

В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено правомочной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу приведенных норм права односторонний отказ от исполнения договора, осуществленный в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора, и в силу самого факта его осуществления договор считается расторгнутым. Другая сторона договора, считающая такой отказ неправомерным, может оспорить его в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54), по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора инвестирования стороны договора предусмотрели в пункте 8.6 договора инвестирования, согласно которому в случае признания его несостоятельным (банкротом), систематического нарушения условий оплаты по Договору. Уклонения инвестора от государственной регистрации перехода права собственности на объект в течении 20 (двадцати) календарных дней с даты подписания сторонами акта приема-передачи, застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 12-14 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Cудом установлено, что между ООО «СКН» и ФИО2 28.12.2020 года заключен договор инвестирования № Г9/23/1 на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома, по условиями которого инвестор принимает на себя обязательство осуществить инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта.

К названному договору сторонами подписаны приложение № 1 (планировка жилого помещения), приложение № 2 (фасад здания), а также дополнительного соглашения № 1 от 22 августа 2022 года.

Как следует из материалов дела обязательства инвестора (ФИО5) по финансированию проекта в соответствии с пунктом 4.1 договора были выплачены в полном объеме, что подтверждается копией кассового чека на сумму 1 950 700,00 руб. (л.д.30)

06.03.2024 года застройщик, направил в адрес инвестора досудебную претензию о расторжении договора инвестирования № Г9/23/1 от 28.12.2020, указав, что за период при проведении реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения столкнулся со стремительным ростом цен на строительные материалы и проблемой с их доставкой, в связи с чем появились дополнительные затраты на материалы и оборудование, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора. 

Не дожидаясь ответа от инвестора, застройщик продолжал выполнять реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия регионального значения, в связи с чем для сдачи объекта в собственность инвестора застройщик был вынужден нести расходы, что является убытком компании. Исходя из вышеуказанного застройщик готов возвратить инвестиционные денежные средства по договору инвестирования № Г9/23/1 на реставрацию и приспособление многоквартирного жилого дома от 28.12.2020 года с учетом ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ (645 728, 84 руб.), что составляет 2 594 928, 84 копейки, за объект инвестиционной деятельности: жилое помещение, ... общей площадью 35,44 кв.м., расположенная по адресу: ....

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупности перечисленных в пункте 2 статьи 451 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации условий, ООО «СКН» не доказано.

Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора инвестирования осуществлен застройщиком не обоснованно, при отсутствии оснований, предусмотренных договором инвестирования № Г9/23/1 от 28.12.2020.

В этой связи в удовлетворении встречных исковых требований ОО «СКН» к ФИО2 должно быть отказано.

Руководствуясь ст.ст. 194-198ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «СКН» (ИНН 

<

***>) отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «СКН» (ИНН 

<

***>) к ФИО2 отказать.

На решение может быть подана жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.И. Сиротина

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2025 года.