№ 2-1381/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 23 декабря 2019 года

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе: 

председательствующего судьи Литвиновой Е.Б.,

при секретаре Бекряшевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» о взыскании убытков,

установил:

ФИО1 первоначально обратилась в суд с требованиями к ответчику о взыскании убытков в размере 900 000 руб. и штрафа, компенсации морального вреда в размере 50000 руб. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между У.М.А. и ответчиком ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с которым, ответчик обязался передать У.М.А. во ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи двухкомнатную квартиру общей площадью 66,100 кв.м. с условным номером №, а У.М.А. обязался оплатить обусловленную договором цену. Цена договора составила 3657 690 рублей. У.М.А. свои обязательства по оплате квартиры выполнил в полном объеме. В установленный договором срок квартира ему не передана. ДД.ММ.ГГГГ года между У.М.А. и истцом ФИО1 заключен договор № уступки права требования по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ года истцом в адрес ответчика направлен односторонний отказ от договора в связи с нарушением ответчиком сроков передачи квартиры, с требованием выплатить денежные средства по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда, убытки в виде разницы в цене. Истец, расторгнувшая договор, лишена возможности приобретения аналогичной квартиры по такой же цене, поскольку рыночная стоимость квартир значительно выросла.

ДД.ММ.ГГГГ истец увеличила требования (л.д. 27-28 т.1), представила отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, которая являлась предметом договора долевого участия, исходя из которой просила взыскать 1792310 руб., штраф, а так же компенсацию морального вреда в размере 50000 руб. 

ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом была уведомлен о дате, месте и времени проведения судебного заседания, ее представитель настаивал на удовлетворении иска в части взыскания убытков, требования о взыскании штрафа и компенсации морального вреда не поддерживал. 

Представитель ответчика ООО «СК «Дальпитерстрой» - Е.Е.В. требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск (л.д.100-103, 152-155 т.1).

Изучив материалы дела, заслушав мнение явившихся лиц, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства. В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ). При этом текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, а также решением Гатчинского городского суда от 15 января 2019 года, вступившим в законную силу 19.02.2019, по гражданскому делу № 2-302/2019, которое в силу ст.61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение, что ДД.ММ.ГГГГ между У.М.А. и ответчиком ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, в соответствии с которым, ответчик обязался передать У.М.А. двухкомнатную квартиру с условным номер

Договор прошел регистрацию в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ.

Цена договора составила 3657 690 рублей. 

У.М.А. свои обязательства по оплате квартиры выполнил в полном объеме, что подтверждается справкой.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт по прекращению обязательств зачетом взаимных требований между ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой», ООО «Э.» и У.М.А.

В установленный договором срок квартира У.М.А. не передана. 

ДД.ММ.ГГГГ года между У.М.А. и истцом ФИО1 заключен договор № уступки права требования по договору № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Договор прошел регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлен односторонний отказ от договора в связи с нарушением ответчиком сроков передачи квартиры, с требованием выплатить денежные средства по договору, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда, убытков в виде увеличения стоимости предмета договора (л.д. 23-24 т.1).

Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Лицо, предъявляющее требование о возмещение убытков, должно доказать причинную связь между неисполнением обязательства и убытками.

Как отмечено в п. 35 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года) убытки, причиненные участнику долевого строительства расторжением договора участия в долевом строительстве по основаниям, предусмотренным частями 1 и 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", подлежат возмещению застройщиком в полном объеме сверх суммы денежных средств, подлежащих возврату участнику долевого строительства.

Положения ст. 393 ГК РФ также обязывают должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, распложенной по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5450 000 руб. (л.д. 29-93 т.1). 

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика на основании определения суда от 19.03.2019 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза. Оплата экспертизы возложена на ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» (л.д. 108-110 т.1). 

Согласно заключению эксперта ООО «№1» от ДД.ММ.ГГГГ среднерыночная стоимость двухкомнатной квартиры аналогичной предмету договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ на дату расторжения договора (ДД.ММ.ГГГГ) - составляет 5030 000 руб. (л.д. 113-131 т.1). 

По условиям договора долевого участия потребителю должна была быть передана двухкомнатная квартира на 16 этаже во вновь построенном 25-этажном многоквартирном жилом доме в пос. 

<

адрес> общей приведенной площадью – 69 кв.м, с «черновой отделкой», стоимостью 3657 690 руб. 

На момент расторжения договора квартира уже должна была быть передана покупателю, а полученная после расторжения договора по вине застройщика компенсация должна была позволить потребителю приобрести аналогичное жилое помещение по ценам фактически сложившимся на рынке. 

В этой связи оценщик и эксперт правомерно не определяли стоимость аналогичного объекта с применением затратного и доходного подходов, а использовали лишь сравнительный подход.

Но анализируя содержание экспертного заключения, суд соглашается с ответчиком в том, что экспертом были приняты несопоставимые объекты и приведены недостоверные данные, а потому судом не принимается заключение ООО «№1». 

По ходатайству ответчика проведена повторная судебная экспертиза (л.д.190-192 т.1).

Из заключения эксперта ООО «№2» № (л.д. 37-69 т.2) следует, что среднерыночная стоимость двухкомнатной квартиры аналогичной предмету договора участия в долевом строительстве жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ на дату расторжения договора (ДД.ММ.ГГГГ) - составляет 3 700 000 руб.

Оценивая данное заключение эксперта по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд полагает, что его так же нельзя принять в качестве допустимого доказательства, поскольку эксперт для сравнения принял данные из одного источника информации о продажной стоимости пяти квартир в многоквартирных монолитных домах, из которых только один завершен строительством. Таким образом, к сравнению из выбранных объектов приближенно (существенное различие в метраже кухни) подходил лишь один объект, что не допустимо для сравнительного подхода, остальные объекты, использованные экспертом в качестве объектов аналогов не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и несопоставимы с ним по ценообразуемым факторам (объекты незавершенные строительством, иная площадь), что привело к существенному снижению рыночной стоимости оцениваемого объекта. 

Учитывая, что на момент проведения оценки имелось достаточно источников информации о стоимости аналогичных квартир по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, подобный подход противоречит п. 22 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", согласно которому при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Возможность определения среднерыночной стоимости объекта с применением индексации не предусмотрена Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации",

приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", и приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)". 

Напротив, в отчете об оценке, представленном истцом, приняты для сравнения четыре аналогичных объекта, расположенные также в пос. ДД.ММ.ГГГГ в монолитных многоэтажных домах, двухкомнатные квартиры без отделки в новых домах, площадью от 57,6 до 61,6 кв.м. 

Разрешая заявленные требования, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что выводы оценщика, изложенные в оценке, представленной истцом, ничем по делу объективно не опровергнуты, и застройщик в нарушение ст. 56 ГПК РФ не доказал наличие у истца реальной возможности приобрести аналогичное жилое помещение за меньшую стоимость.

Отказ в иске о возмещении убытков, по мотиву невозможности определить достоверно размер убытков, недопустим, а ответчиком он допустимыми доказательствами не оспорен.

Предупреждение эксперта, в отличие от оценщика, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в данном случае определяющей роли не играет, поскольку стороны на предоставление оценщиком какой-либо недостоверной, неполной или ложной информации в представленном отчете не ссылались. 

Поэтому суд, принимая решение на основе тех доказательств, которые представлены в дело на момент его завершения, принимает при определении размера реального ущерба, причиненного потребителю, отчет об оценке, составленный ООО «№3» (л.д. 29-93 т.1). 

Таким образом, разница между ценой недвижимого имущества, определенной договором, и рыночной стоимостью аналогичного имущества на дату отказа истца от исполнения договора составляет 5450000 – 3657 690 = 1762 310 рублей, подлежащая взысканию в пользу истца. 

Пунктом 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" определено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

При этом в силу положений пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Учитывая, что в рассматриваемом случае истец заявляла требования о взыскании штрафа и компенсации морального вреда, но затем эти требования не поддерживала, суд не находит оснований для взыскания штрафа и компенсации морального вреда, в том числе с учетом решения суда от 15 января 2019 года, вступившим в законную силу 19.02.2019, по гражданскому делу № 2-302/2019, которым взысканы штраф и компенсация морального вреда по договору долевого участия в связи с его расторжением. 

По правилам п. 3 ст. 17 Закона РФ "О защите прав потребителей", п. п. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то в порядке ст. 103 ГПК РФ с ответчика в пользу бюджета подлежат взысканию судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям имущественного характера в размере 17011,55 руб. 

С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Дальпитерстрой» в пользу ФИО1 в счет убытки в размере 1 762310 (один миллион семьсот шестьдесят две тысячи триста десять) руб. 00 коп.

Взыскать с ООО «Строительная компания «Дальпитерстрой» в доход бюджета Гатчинского муниципального района Ленинградской области госпошлину в размере 17011 (семнадцать тысяч одиннадцать) руб. 55 коп. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья: 

Мотивированное решение составлено 30.12.2019