Дело № 3а-46/2020 

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2020 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Пика А.И.,

с участием: 

представителей административного истца администрации г. Ставрополя Ш.В.С. К.А.А.

представителей заинтересованного лица В.М.К, - Ш.С.Б. К.А.А.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску администрации г. Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии, 

установил:

решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 24 июля 2019 года № 3945 удовлетворено заявление В.М.К, об установлении кадастровой стоимости, принадлежащего ей на праве собственности нежилого здания, торгово-офисного центра с кадастровым номером №, площадью 1678,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 20 066 600 рублей по состоянию на 01 января 2015 года и земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 881 кв.м, вид разрешенного использования для использования под объектами торговли (литер «А», «Б» – торгово-офисный центр), расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве общей долевой собственности В.М.К, в размере 3/5 доли в праве, а также Ц.А.П. в размере 2/5 доли в праве, в размере его рыночной стоимости 2 229 189 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

23 октября 2019 года администрация г. Ставрополя обратилась с административным иском о признании незаконным решения комиссии, ссылаясь на несоответствие отчета 

<

данные изъяты> об оценке нежилого здания и земельного участка от 16 июля 2019 года № 76-4-КS/2018, положенного в основу обжалуемого решения Комиссии об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Установление недостоверной рыночной стоимости объектов недвижимости нарушает права и законные интересы администрации, поскольку влечет за собой ежегодные потери бюджета по налоговым платежам, поступающим в городской бюджет.

На основании изложенного, административный истец просит признать решение комиссии от 24 июля 2019 года № 3945 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной, установленной в отчете об оценке 

<

данные изъяты> от 16 июля 2019 года № 76-4-КS/2018 незаконным, восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения об их кадастровой стоимости определенной по итогам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года:

с кадастровым номером № в размере 69 176 794,06 рублей;

с кадастровым номером № в размере 4 748 404,99 рублей.

Представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованные лица ФИО1, представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили и об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Согласно части 2 статьи 100 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации адресат, отказавшийся принять судебную повестку или иное судебное извещение, считается извещенным о времени и месте судебного разбирательства или совершения отдельного процессуального действия.

Заинтересованное лицо Ц.А.П. неоднократно извещенная по месту ее регистрации, надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явилась, сведений о причинах неявки суду не представила и об отложении слушания дела не ходатайствовала.

Таким образом, обязанность по извещению заинтересованного лица Ц.А.П. выполнена судом надлежащим образом, о чем свидетельствуют возвраты почтовой корреспонденции по истечении срока хранения и неврученных телеграмм.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представители административного истца администрации г. Ставрополя Ш.В.С. К.А.А. поддержали административные исковые требования, просили признать решение комиссии незаконным, поскольку решение комиссии основано на отчете об оценке, составленного с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что сказалось на расчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Представители заинтересованного лица В.М.К, – Ш.С.Б. К.А.А. с административным иском не согласились, в его удовлетворении просили отказать. С заключением судебной оценочной экспертизы также не согласились, указав, что отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от 16 июля 2019 года № 76-4-КS/2018 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетеля К.В.Ю. эксперта Ш.С.Б., суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 (далее - Федеральный закон № 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-Ф3 установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии (абзац 33 приведенной статьи).

Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (ч. 28 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона № 135-Ф3 решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, по общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (часть 22.1 статьи 22 Федерального Закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; часть 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административные исковые требования об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра в состав комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что В.М.К, на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, наименование: торгово-офисный центр, площадью 1678,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от 14 марта 2014 года № 26-АИ 667186); и на праве общей долевой собственности В.М.К, и Ц.А.П. в размере 3/5 доли и 2/5 доли соответственно, принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 881 кв.м, вид разрешенного использования для использования под объектами торговли (литер «А», «Б» - торгово-офисный центр), расположенный по адресу: 

<

адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от 14 марта 2014 года № 26-АИ 667187).

Приказами Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1382 от 27 ноября 2015 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» и от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года:

с кадастровым номером № в размере 69 176 794,06 рублей;

с кадастровым номером № в размере 4 748 404,99 рублей.

24 июля 2019 года В.М.К, обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, установлении кадастровой стоимости равной их рыночной по состоянию на 01 января 2015 года:

с кадастровым номером № в размере 20 066 600,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 229 189,00 рублей.

В обоснование заявленной к установлению кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной, в соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263 (далее – Порядок), В.М.К, представила в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объектов, выполненный 

<

данные изъяты> от 16 июля 2019 года № 76-4-КS/2018, а также иные регламентированные Порядком документы. 

Решением Комиссии от 24 июля 2019 года № 3945 удовлетворено заявление В.М.К, о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названных выше объектов, установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства и земельного участка равной их рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии с отчетом об оценке 

<

данные изъяты> от 16 июля 2019 года № 76-4-КS/2018:

с кадастровым номером № в размере 20 066 600,00 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 229 189,00 рублей.

Решение комиссии принято ее правомочным составом с соблюдением предусмотренной Порядком процедуры его принятия и по этим основаниям сторонами не оспаривается.

Административные исковые требования о признании незаконным решения комиссии, обоснованы административным истцом нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке от 16 июля 2019 года № 76-4-КS/2018 

<

данные изъяты> установлением недостоверной величины рыночной стоимости объекта.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, а также в целях проверки доводов сторон и подготовленного отчета на его соответствие требованиям законодательству об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы 

<

данные изъяты> от 01 октября 2020 года № 011-20-ОК при составлении отчета об оценке от 16 июля 2019 года № 76-4-КS/2018 

<

данные изъяты> названных объектов недвижимости оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, в том числе повлиявших на расчет рыночной стоимости объектов недвижимости. 

В силу статьи 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Аналогичные требования содержатся и в пункте 5 Федерального стандарта оценки ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принципы Федеральных стандартов оценки не были в полной мере соблюдены оценщиком 

<

данные изъяты> при составлении отчета об оценке от 16 июля 2019 года № 76-4-КS/2018. 

Об этом свидетельствуют следующие, допущенные оценщиком при расчете рыночной стоимости исследуемых объектов, недостатки и ошибки, повлиявшие, в том числе, на его результат.

Расчет рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № произведен оценщиком с применением трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

В соответствии с подпунктами «а», «г», «з» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений (подпункт «а»); 

в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устаревания; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устаревания; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства (подпункт «г»);

для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок (подпункт «з»).

В заключении судебной оценочной экспертизы установлено нарушение оценщиком приведенных положений подпунктов «г», «з» пункта 24 ФСО № 7. Эксперт Ш.С.Б. отметил, что оценщик 

<

данные изъяты> К.В.Ю. составлении отчета об оценке от 16 июля 2019 года № 76-4-КS/2018 при определении восстановительной стоимости нежилого здания в рамках затратного подхода, прибыль предпринимателя определила в размере 0% (коэффициент 1,0). В качестве обоснования использованного значения этой корректировки она указала, что учитывая местоположение объекта оценки, внешний экономический износ влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта и учет величины прибыли предпринимателя является излишним, в связи с чем, этот показатель принят ею в размере 0% (стр. 74 отчета). Эксперт Ш.С.Б. указал, что приведенные аргументы оценщика не могут служить надлежащим обоснованием примененной корректировки по следующим причинам: величина внешнего устаревания, принятая оценщиком к расчету составила 0% (стр. 72 отчета); обоснование показателя внешнего (экономического) устаревания свидетельствует об отсутствии такого устаревания или его признаков; в отчете не обосновано, по каким причинам наличие внешнего (экономического) устаревания свидетельствует об «излишестве» прибыли предпринимателя. Данное нарушение вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, допускает его неоднозначное толкование и повлияло на расчет рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в рамках затратного подхода оценщик принял справочный показатель восстановительной стоимости 1 куб.м на основании аналога, имеющего строительный объем от 38925 до 52875 куб.м (справочник Ко-Инвест, 2014 г. «Общественные здания»), при этом оцениваемый объект имеет иной строительный объем - 7366 куб.м (стр. 67, 70, 134 отчета). Различие в строительном объеме, использованного в расчетах объекта-аналога и оцениваемого нежилого здания оценщиком не учтено. Как обоснованно пояснил эксперт в судебном заседании, неприменение поправки на разницу в строительном объеме (размер и обоснование которой представлены в заключении эксперта) повлияло на расчет рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания. 

Существенное влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания оказало применение оценщиком понижающих поправочных коэффициентов на региональное различие в уровне цен и на изменение стоимости строительно-монтажных работ с учетом регионального различия (стр. 71 отчета). В качестве источника для определения этих поправочных коэффициентов оценщиком использовался Сборник межрегиональных индексов цен Ко-Инвест №90 4 кв. 2014 г. (стр. 74 отчета). При этом, эксперт указал, что в соответствии с названным источником, корректировка цен аналогов не требует дополнительной корректировки на региональное различие цен, так как данная поправка учтена в корректировке на изменение стоимости строительно-монтажных работ (стр. 90 справочника). Соответственно, двойной учет корректировки на региональное различие цен повлиял на итоговый результат рыночной стоимости объекта капитального строительства.

При определении восстановительной стоимости объекта капитального строительства в рамках затратного подхода оценщиком 

<

данные изъяты> неверно рассчитано значение поправочного коэффициента на сейсмичность. Значение корректировки на сейсмичность определено оценщиком исходя из его утверждения о том, что максимально возможная сейсмичная активность для города Ставрополя составляет 8 баллов, коэффициент корректировки составил 1,05 (стр. 73 отчета). Эксперт Ш.С.Б. пришел к выводу об ошибочности этого вывода, так как значение сейсмичности, соответствующее объекту оценки (общественное здание) соответствует 7-ми баллам, что подтверждается скриншотом источника (Рекомендации по применению карт общего сейсмического районирования территории Российской Федерации ОСР-97 Российской академии наук), приведенного в заключении эксперта. 

Значение корректировки по названному элементу сравнения в данном случае составляет «1,04». Указанное нарушение влияет на расчет рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания в рамках затратного подхода.

Как следует из заключения эксперта, отчет об оценке вводит в заблуждение его пользователей и допускает неоднозначное толкование и в части определения нормативного срока жизни здания и его долгоживущих элементов. Так, оценщик указал, что нормативный срок жизни (эксплуатации) здания составляет 100 лет, вместе с тем, при определении износа долгоживущих элементов здания (фундаменты, каркас, стены, перекрытия) использовал в расчете срок жизни элементов здания -80 лет (стр. 68 отчета). Долгоживущие элементы здания имеют тот же срок службы, который указывается для здания в целом. В судебном заседании эксперт пояснил, что такое искажение нормативного срока эксплуатации оцениваемого нежилого здания, повлияло на результат оценки нежилого здания в рамках затратного подхода.

Эксперт Ш.С.Б. отметил, что при расчёте стоимости нежилого здания в рамках сравнительного и доходного подходов оценщиком не скорректирована стоимость объектов-аналогов по такому элементу сравнения как этажность объекта (стр. 93, 99-101 отчета). При расчете рыночной стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода оценщик указал о том, что на стоимость коммерческой недвижимости значительное влияние оказывает такой фактор как этаж расположения (стр. 94 отчета). Оцениваемый объект капитального строительства является четырехэтажным, в том числе, один этаж подземный (стр. 135-136 отчета). В качестве аналогов в рамках сравнительного подхода оценщиком использованы объекты-аналоги с различной этажностью: от 2-х до 3-х этажей, а в рамках доходного подхода помещения на отдельных этажах зданий. Эксперт уточнил, что, доли помещений первого этажа (наиболее дорогостоящих) в объекте оценки и в объектах-аналогах, отличаются. Указанные обстоятельства оценщиком не учтены, необоснованное неприменение корректировки на этажность (в рамках сравнительного и доходного подходов) повлияло на итоговую величину рыночной стоимости нежилого здания.

Эксперт Ш.С.Б. установил, что при расчете рыночной стоимости нежилого здания в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов, оценщиком представлена неоднозначная информация о техническом состояния оцениваемого объекта. Подробное обоснование допущенных оценщиком нарушений в части определения физического состояния оцениваемого нежилого здания, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта капитального строительства, представлены в заключении эксперта.

Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что оценщиком при определении стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода не учтен такой ценообразующий фактор, как состояние ремонта объекта оценки, имеющего внутреннюю отделку. Использование в расчетах объекта-аналога № 3, представленного к продаже без отделочных работ, без применения соответствующей корректировки повлияло на итоговый результат рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Кроме того, экспертом Ш.С.Б. установлено, что оценщиком при расчете понижающей корректировки на техническое состояние оцениваемого нежилого здания, примененной в рамках сравнительного подхода в размере 23,4%, допущена ошибка при выполнении математических действий, которая повлияла на расчет итоговой рыночной стоимости нежилого здания. Обоснование и расчет верной величины корректировки в размере 19% представлены в заключении эксперта.

Эксперт Ш.С.Б. указал, что оценщиком К.В.Ю. при согласовании результатов оценки, полученных при применении различных подходов, допущена неоднозначность, вводящая в заблуждение пользователей отчета об оценке в части учета прав на земельный участок. (стр. 114 отчета). Так, к согласованию приняты результаты сравнительного подхода в размере 22 946 810 рублей, которые не включают в себя стоимость прав на земельный участок, а также результаты доходного подхода в размере 17 186 390 рублей, включающие в себя стоимость прав на земельный участок (стр. 93 и стр. 106 отчета). Данное нарушение повлияло на расчет итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания. 

В соответствии с пунктом 28 ФСО № 7, в процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.

Эксперт Ш.С.Б. обоснованно указал, что при проведении согласования результатов, полученных с применением разных подходов (при расчёте стоимости нежилого здания) оценщиком не объяснены расхождения промежуточных результатов, а итоговый результат определен без проведения такого анализа. Кроме этого, удельные веса, определенные оценщиком для каждого подхода в рамках метода анализа иерархии, не соответствуют удельным весам, применяемым им в таблице № 29 (стр.112-114 отчета).

Таким образом, согласование итоговых результатов, полученных при расчете рыночной стоимости нежилого здания в рамках разных подходов, выполнено оценщиком с нарушением пункта 28 ФСО № 7.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода, экспертом выявлены следующие недостатки и ошибки, повлиявшие на итоговый результат.

Так, на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка коммерческого назначения повлияли необоснованное неприменение оценщиком корректировок на вид разрешенного использования объекта-аналога № 1 - под многоэтажную жилую застройку, а также на наличие на его территории, как установлено экспертом при идентификации объекта, обременений в виде линий электропередач. 

Кроме того, из заключения эксперта следует, что на территории объекта-аналога № 2 имеется обременение в виде охранной зоны инженерных коммуникаций, которое существенно влияет на спрос и стоимость земельного участка. Неприменение корректировки по этому элементу сравнения повлияло на расчет величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, на территории которого обременения отсутствуют. 

В заключении эксперта представлено подробное обоснование о неподтвержденности вывода оценщика о виде имущественных прав объекта-аналога №3 – собственность, который вводит в заблуждение пользователей отчета относительно имущественных прав этого аналога.

В судебном заседании эксперт Ш.С.Б. ответил на вопросы относительно проведенного экспертного исследования, подтвердил свои выводы. 

Допрошенная в судебном заседании свидетель К.В.Ю. частично согласилась с выводами эксперта о допущенных ею ошибках (неприменение корректировки на этажность, допущенная математическая ошибка при расчете корректировки на техническое состояние объекта, неверное согласование результатов, полученных в рамках различных подходов) при составлении отчета об оценке, в том числе, повлиявших на расчет рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, по делу не представлено. Ходатайств о проведении повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение относительно представленных отчетов об оценке. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года.

С учетом установленных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 16 июля 2019 года № 76-4-КS/2018, выполненный 

<

данные изъяты> представленный на рассмотрение в комиссию, составлен с нарушениями приведенных положений федеральных стандартов оценки, законодательства об оценочной деятельности, повлиявших на расчет их рыночной стоимости.

Установленную в отчете рыночную стоимость объектов недвижимости нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на данном отчете, является незаконным.

Снижение кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в размере их рыночной, составляющей 70,9% (№) и 53% (№) от первоначально установленной стоимости, затрагивает интересы администрации г. Ставрополя, поскольку приводит к снижению размера налога на имущество физического лица, а также земельного налога поступающих в бюджет города.

Обращение администрации г. Ставрополя в суд с административными исковыми требованиями об оспаривании решения Комиссии обусловлено необходимостью реализации административным истцом законного публичного интереса, выраженного в аккумуляции денежных средств, поступающих в бюджет города для реализации задач возложенных на муниципальное образование.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение. 

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Устава города Ставрополя, утвержденного Решением Ставропольской городской Думы от 11 мая 2016 года № 847, город Ставрополь является муниципальным образованием и наделен статусом городского округа Законом Ставропольского края от 4 октября 2004 года № 88-кз «О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района».

Согласно пункту 1 статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от налога на имущество физических лиц - по нормативу 100 процентов.

В пункте 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Исходя из системного толкования приведенных выше положений законодательства, а именно статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 2018 года № 135-ФЗ, части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статей 399, 400, 401, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что размер налоговых поступлений в бюджет городского поселения по налогу на имущество физических лиц поставлен в зависимость от размера кадастровой стоимости принадлежащих физическим лицам объектов капитального строительства, в частности, зданий, расположенных на территории этого муниципального образования. Таким образом, размер кадастровой стоимости оспариваемых объектов напрямую затрагивает права и законные интересы муниципального образования как территориального объединения граждан, что обуславливает статус муниципального образования как участника правоотношения при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Включение законодателем муниципального образования в круг лиц, участвующих в процедуре пересмотра результатов определения кадастровой стоимости при рассмотрения таких заявлений в специально созданной комиссии, подтверждает изложенные выше выводы о том, что разрешение во внесудебном порядке спора о результатах определения кадастровой стоимости (путем обращения в специально созданную комиссию) затрагивает права муниципального образования.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П дана оценка конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оспоренное положение являлось предметом рассмотрения Конституционного суда Российской Федерации постольку, поскольку на его основании решается вопрос о праве органов местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, не находящихся в собственности муниципального образования, но расположенных на его территории.

Конституционный Суд признал оспоренное положение не противоречащим Конституции Российской Федерации, как устанавливающее в целях обеспечения прав и законных интересов собственников объектов недвижимости, расположенных на территории муниципального образования, общий порядок оспаривания органами местного самоуправления результатов определения кадастровой стоимости, который предусматривает возможность такого оспаривания в отношении объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности.

Оспоренное положение признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Кроме того, в данном случае, решение Комиссии установившей кадастровую стоимость объекта капитального строительства и земельного участка в размере их рыночной значительно ниже кадастровой, основано на отчете об оценке составленного с нарушением законодательства об оценочной стоимости и федеральных стандартов оценки, повлиявшими на установление величины рыночной стоимости объекта. Поэтому установленную в этом отчете рыночную стоимость объектов недвижимости нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на отчете, не отвечающим названным требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки является незаконным.

Административное исковое заявление поступило в суд в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации процессуальный срок. 

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2015 года.

Датой внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН является 19 декабря 2015 года (№) и 10 декабря 2015 года (№).

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

При удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Рассмотрев заявление 

<

данные изъяты> о взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 40 000 рублей, суд пришел к выводу, что в связи с удовлетворением заявленного иска, судебные расходы отнести на счет административного ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за счет казны Российской Федерации. Стоимость проведенной оценочной экспертизы подтверждена представленной калькуляцией затрат на ее производство. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административный иск администрации г. Ставрополя Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии, удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 24 июля 2019 года № 3945.

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 1678,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 69 176 794,06 (шестьдесят девять миллионов сто семьдесят шесть тысяч семьсот девяносто четыре) рублей.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2015 года (дата внесения в ЕГРН 10 декабря 2020 года). 

Восстановить в государственном реестре недвижимости сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 881 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 4 748 404,99 (четыре миллиона семьсот сорок восемь тысяч четыреста четыре) рублей.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2015 года (дата внесения в ЕГРН 19 декабря 2020 года). 

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю за счет казны Российской Федерации в пользу 

<

данные изъяты>» судебные расходы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Судья С.Р. Мекерова