УИД № 61RS0004-01-2025-001021-02 

Дело № 2-1230/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе: 

председательствующего судьи ЗАХАРЕНКО Л.В.

при секретаре Расулове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, ФИО3 к Администрации г. Ростова-на-Дону, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об обязании произвести выкуп жилого помещения, по встречному иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, ФИО3, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, прокурор Ленинского района г. Ростова-на-Дону об изъятии жилого помещения путем выкупа, признании права муниципальной собственности, 

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на праве общей долевой собственности по 1/3 доли. Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, изъят для муниципальных нужд. Многоквартирный жилой дом по 

<

адрес>, представляет угрозу жизни и здоровью граждан. Согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда» стоимость возмещения за жилое помещение 

<

адрес>, площадью 32,0 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> принадлежащую на праве собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 на праве общей долевой собственности по 1/3 доли, составляет 3395520 рублей 00 копеек, а обязательств по возмещению убытков составляет 146221 рублей 00 копеек, а всего 3541741 рублей 00 копеек. ДД.ММ.ГГГГ истцами было получено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе не достигнуто, так как истцы не согласны с выкупной стоимостью и условиями изъятия. Отчет, выполненный по заказу Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, а также расчет выкупной стоимости не соответствует действительным рыночным ценам на жилые помещения. Истцы обратились в ООО «Арнаст-Эксперт» для производства стоимостного исследования. Согласно заключению о результатах стоимостного исследования №-Р от ДД.ММ.ГГГГ, размер возмещения за жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, в том числе рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственников в праве общей собственности на многоквартирный дом и земельный участок, а также все убытки, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, причиненные собственнику в результате изъятия данного жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 4278411 рублей, в том числе: - рыночная стоимость жилого помещения по адресу: 

<

адрес> - 3831520 рублей; - убытки – 446891 рублей. На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований, истцы просят суд обязать муниципальное образование «город Ростов-на-Дону» в лице Администрации города Ростова-на-Дону изъять для муниципальных нужд квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, принадлежащую на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО3, ФИО2 по 1/3 доли каждому, путем выкупа с прекращением права общей долевой собственности на указанное жилое помещение, установив выкупную стоимость в размере 4300318 рублей, взыскать с ответчика в пользу истцов расходы на оплату досудебного исследования в размере 30000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 53949 рублей, расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 3300 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 32000 рублей.

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд со встречным иском, в котором указала, что в связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ №, и земельный участок под многоквартирным домом 

<

адрес>, изъят для муниципальных нужд. С целью выкупа принадлежащей на праве общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» подготовлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № «Об оценкерыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда». Согласно отчету, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 3541741 рублей. Городской комиссией по согласованию результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ, согласно выписке из протокола №, результаты оценки, представленные в отчете об оценке согласованы. В адрес собственников письмами от ДД.ММ.ГГГГ № направлены уведомления о намерении изъять для муниципальных нужд 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто. На основании изложенного, с учетом уточненных встречных исковых требований, Администрация г. Ростова-на-Дону просит суд изъять у ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – 

<

адрес>, площадью 32 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную на втором этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, по цене равной 3541741 рублей. Прекратить право собственности ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на объект недвижимого имущества - 

<

адрес>, площадью 32 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную на втором этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности муниципального образования «город Ростов-на-Дону» на квартиру № 6, площадью 32 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0082019:457, расположенную на втором этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Выселить ФИО1, ФИО2 и ФИО3 из квартиры, площадью 32 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную на втором этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Снять с регистрационного учета ФИО1, ФИО2, ФИО3 из 

<

адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>,после перечисления возмещения за изымаемое помещение. Обязать ФИО1, ФИО2, ФИО3 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. 

В судебное заседание явилась истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, первоначальные исковые требования поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

В судебное заседание истцы (ответчики по встречному иску) ФИО2, ФИО3 не явились, извещены о даты и времени судебного заседания надлежащим образом.

В судебное заседание явилась представитель истцов (ответчиков по встречному иску) ФИО6, действующая на основании доверенности, первоначальные исковые требования поддержала, в удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

В судебное заседание явилась представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО7, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения первоначальных исковых требований, встречные исковые требования просила удовлетворить.

В судебное заседание явилась представитель прокуратуры Ленинского района г. Ростова-на-Дону – ФИО8, полагала требования подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Представитель третьего лица Департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, будучи надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени слушания дела, в судебное заседание не явился. 

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав пояснения истца (ответчика по встречному иску), представителя истцов (ответчиков по встречному иску), представителя ответчика (истца по встречному иску), представителя прокуратуры Ленинского района г. Ростова-на-Дону, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч. 1-3, 5-9 данной статьи.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.п. 20 и 22 Постановления № 14 от 02.07.2009 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», разъяснил, что судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а) нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст.ст. 279-283 ГК РФ, ст.ст. 9 -11, 49, 55, 61, 63 ЗК РФ);

в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (ст.ст. 49, 55 ЗК РФ, п. 1 ст. 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, ч.ч. 10-11 ст. 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

г) соблюдение предусмотренной ч.ч. 2-4 ст. 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

При этом, исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения;

д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен органом государственной власти или органом местного самоуправления в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения извещения о принятом ими решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе жилого помещения;

з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 ГПК РФ);

к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения допускается в силу ч. 4 ст. 32 ЖК РФ только с согласия собственника;

л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

Судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч.ч. 1-3, 5-9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Для применения этих норм с учетом разъяснений, содержащихся в п. «е» 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела следующее.

ФИО1, ФИО3, ФИО2 являются собственниками 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> на праве общей долевой собственности по 1/3 доли.

Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.2.5. Постановления № изъятию для муниципальных нужд жилое помещение – 

<

адрес>, площадью 32,0 кв.м., расположенная в многоквартирном доме по 

<

адрес>

С целью выкупа принадлежащей на праве собственности истцам 

<

адрес> площадью 32 кв.м., расположенной в многоквартирном доме по 

<

адрес>, ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» подготовлен отчет от ДД.ММ.ГГГГ № «Об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков, для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории города Ростова-на-Дону».

Согласно отчету ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 3541741 рублей.

Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ заседания городской комиссии, результаты оценки, представленные в отчете об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, согласованы.

В адрес собственника письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, направлено предложение о заключении соглашения об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения – 

<

адрес> площадью 32 кв.м., расположенного в многоквартирном доме по 

<

адрес>.

Однако соглашение о выкупе с истцами до настоящего времени не достигнуто.

Согласно заключению о результатах стоимостного исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО «Арнаст-Эксперт», размер возмещения за жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, в том числе рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственников в праве общей собственности на многоквартирный дом и земельный участок, а также все убытки, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, причиненные собственнику в результате изъятия данного жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет 4278411 рублей, в том числе: - рыночная стоимость жилого помещения по адресу: 

<

адрес> - 3831520 рублей; - убытки – 446891 рублей. 

Поскольку истцы (ответчики по встречному иску) и ответчик (истец по встречному иску) не пришли к соглашению о выкупной стоимости объекта, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручалось НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ действительная рыночная стоимость жилого помещения – 

<

адрес>, площадью 32,0 кв.м., расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, включая рыночную стоимость доли ответчиков в общем имуществе в многоквартирном доме, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и рыночную стоимость доли ответчиков в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4300318 рублей, в том числе: - рыночная стоимость жилого помещения - квартиры с кадастровым номером № – 3842240 рублей (в том числе: стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме – 818397 рублей; стоимость доли в праве собственности на земельный участок – 672392 рублей; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1421629 рублей); - убытки - 458078 рублей.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в ч. 4 настоящей статье.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении № 14 от 02.07.2009 года разъяснил, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Поскольку в соответствии с ч. 6 ст. 32 ЖК РФ между собственником жилого помещения и органом местного самоуправления не достигнуто соглашение по вопросу о выкупной цене в связи с изъятием жилого помещения для муниципальных нужд вследствие признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу, поэтому в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ подлежит определению выкупная цена исходя из рыночной стоимости жилого помещения.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

В соответствии с положениями ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

При этом земельный участок, на котором многоквартирный дом непосредственно не расположен, но который необходим для эксплуатации многоквартирного дома, в соответствующих границах составляет придомовую территорию дома.

Таким образом, действующее жилищное законодательство не предусматривает включения в состав выкупной цены отдельно стоимости земельного участка, и размер выкупной цены жилого помещения определяется с учетом стоимости самого помещения и стоимости доли в праве собственности на земельный участок.

Частью 1 ст. 55 ГПК РФ предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

При определении стоимости квартиры суд считает возможным руководствоваться именно заключением НЭУ «ЦСЭ «ПРАЙМ» № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку заключение эксперта проведено в соответствии с установленным порядком его проведения согласно ст. 84 ГПК РФ, при проведении исследования использовались данные, установленные судом, квалификация и уровень эксперта в этой области сомнений у суда не вызывают, заключение содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате его выводы содержат ответ на поставленные судом вопросы, то есть соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт в установленном законом порядке был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. 

Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным и соответствующим обстоятельствам дела доказательством.

В силу ч. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности может быть прекращено при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ч. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237);

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238);

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст. 239);

4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (ст.ст. 240 и 241);

5) реквизиция (ст. 242);

6) конфискация (ст. 243);

7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 252, ч. 2 ст. 272,ст.ст. 282, 285, 293, п.п. 4 и 5 ст. 1252 ГК РФ.

В данном случае производится изъятие спорного жилого помещения путем выкупа, и после принятия решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорной квартирой у истцов (по первоначальному иску) прекращается, и соответственно, право собственности истцов (по первоначальному иску) на жилое помещения подлежит прекращению, истцы (по первоначальному иску) – выселению из спорной квартиры, снятию с регистрационного учета по месту жительства и обязан освободить жилое помещение, а также предоставить Администрации г. Ростова-на-Дону банковские реквизиты для соответствующего перечисления.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «Город Ростов-на-Дону».

С учетом указанных выше доводов суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований и о частичном удовлетворении встречных исковых требований. 

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить другой стороне все понесенныепо делусудебныерасходы.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ с Администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 30000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 32000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 3300 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 53949 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, ФИО3 удовлетворить.

Встречные исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у ФИО1, паспорт №, ФИО2, СНИЛС: №, ФИО3, паспорт № в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – 

<

адрес>, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>, по цене выкупа, равной 4300318 рублей 

Прекратить право собственности ФИО1, паспорт №, ФИО2, СНИЛС: №, ФИО3, паспорт № на жилое помещение - 

<

адрес>, расположенную в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>,после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение - 

<

адрес>, расположенную в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Выселить ФИО1, паспорт №, ФИО2, СНИЛС: №, ФИО3, паспорт № из занимаемого жилого помещения - 

<

адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Ростов-на-Дону, 

<

адрес>,после перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Снять с регистрационного учета ФИО1, паспорт №, ФИО2, СНИЛС: №, ФИО3, паспорт № из 

<

адрес>, расположенной в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>,после перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Обязать ФИО1, паспорт №, действующую в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2, СНИЛС: №, ФИО3, паспорт № банковские реквизиты для перечисления выкупной стоимости изымаемого жилого помещения. 

Взыскать с Администрации г. Ростова-на-Дону, ИНН № в пользу ФИО1, паспорт №, расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 30000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 32000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 3300 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 53949 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 июля 2025 года.

Судья