Дело № 2-485/19

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

25 июля 2019 года г. Черняховск

Черняховский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи ЛОБАНОВА В.А.,

при секретаре Сергеевой Е.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО «Черняховский городской округ» о сохранении квартиры после реконструкции в переустроенном и перепланированном состоянии

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к администрации МО «Черняховский городской округ» (с учетом уточнений исковых требований) о признании права собственности на жилое помещение после проведенной реконструкции, перепланировки и переустройства, указав в обоснование заявленных требований, что на основании договора купли-продажи в 1998 году приобрела в единоличную собственность жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, хотя фактически на момент её приобретения предыдущим собственником было пристроено холодное помещение, а также оборудована ванная комната. В 2011 году после изготовления технического паспорта на квартиру было обнаружено расхождение фактической площади квартиры и площади квартиры по документам. В связи с планами по оборудованию в мансардном помещении квартиры жилой комнаты был заказан проект реконструкции и перепланировки и работы были закончены в 2012 году. Согласно технического паспорта, изготовленного по состоянию на 13 февраля 2013 года, реконструкция квартиры произведена с соблюдением действующих норм и правил и не нарушает права и законные интересы других собственников дома. После этого она обращалась в орган местного самоуправления с целью получения разрешения на реконструкцию, но только 25 марта 2019 года на общем собрании собственников жилых помещений данного дома ей было дано согласие на реконструкцию, но так как реконструкция была уже проведена, то признать право собственности на принадлежащее ей жилое помещение после проведенной реконструкции, перепланировки и переустройства возможно только в судебном порядке. С учетом изложенного, истец просит признать за ней право собственности на жилое помещение – четырехкомнатную 

<

адрес> многоквартирного жилого 

<

адрес> общей площадью 82,3 кв.м, в том числе жилой площадью 51,1 кв.м, после проведенных реконструкции, перепланировки и переустройства.

Истец ФИО1 в ходе судебного разбирательства заявленные исковые требования поддержала в полном объеме и дополнительно пояснила, что в ходе проведения работ по реконструкции, перепланировке и переустройству жилого помещения была оборудована дополнительная жилая комната в помещении мансарды и общая площадь квартиры увеличилась, но права других собственников жилых помещений дома этим не нарушаются. 

Представитель ответчика - администрации МО «Черняховский городской округ» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований как представитель органа, осуществляющего согласование переустройства и перепланировки жилого помещения, так как ФИО1 не выдавалось разрешение на реконструкцию, переустройство и перепланировку принадлежащего ей жилого помещения, как представитель собственника жилого помещения – 

<

адрес> многоквартирном жилом 

<

адрес> не возражала против проведенной реконструкции.

Соответчики - собственники остальных жилых помещений многоквартирного жилого 

<

адрес>, привлеченные к участию в деле по инициативе суда, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, извещавшиеся о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, возражений относительно исковых требований ФИО1 не предоставили. 

Представитель третьего лица, привлеченного к участию в деле по инициативе суда, в лице первого заместителя руководителя Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области ФИО12 просила рассмотреть дело в их отсутствие и в письменном отзыве на исковое заявление ФИО1 указала на то обстоятельство, что в рассматриваемом случае самовольная постройка расположена на земельном участке многоквартирного жилого дома, который в силу ст.36 Жилищного кодекса РФ принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, и при реконструкции данного дома должно было быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме на использование части земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при проведении реконструкции. ФИО1 25 марта 2019 года обращалась в Агентство с заявлением на выдачу разрешения на реконструкцию спорного объекта, в чем ей было отказано в связи с предоставлением неполного пакета документов, а с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию она в Агентство не обращалась. Считает, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. 

Выслушав истца и представителя ответчика, рассмотрев дело в отсутствие остальных участников процесса, исследовав письменные материалы дела, и оценивая относимость, допустимость, достоверность каждого представленного доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (п.1 части 1 ст. 36 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Увеличение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

На основании ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома и, как следствие, увеличение доли собственника реконструированного помещения в общем имуществе многоквартирного дома.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Этот документ выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (ч. 6 ст. 51 ГрК РФ).

Как следует из материалов дела, жилой 

<

адрес> является многоквартирным и состоит из девяти квартир.

ФИО1 на основании договора купли-продажи от 20 февраля 1998 года, зарегистрированного в Черняховском МБТИ, приобрела право собственности на жилое помещение - трехкомнатную 

<

адрес> данного дома общей площадью 

<

данные изъяты>1 кв.м, в том числе жилой 37, 3 кв.м.

Согласно кадастрового паспорта помещения от 17 сентября 2012 года данная квартира, расположенная на первом этаже и в мансардном помещении дома, поставлена на кадастровый учет с кадастровым номером 39:13:010508:749 и имеет общую площадь 45,1 кв.м.

Квартира №2 данного дома состоит в реестре муниципального имущества МО «Черняховский городской округ». 

Квартиры №

<

данные изъяты> данного дома находятся в собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 соответственно, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м имеет вид разрешенного использования – индивидуальные жилые дома в 1-3 этажа с придомовыми земельными участками и дворовыми постройками, в пределах земельного участка расположен объект недвижимости – двухэтажный многоквартирный дом площадью 419 кв.м с кадастровым номером №, что подтверждается данными градостроительного плана земельного участка.

Из проекта реконструкции, выполненного ООО фирма «Проект» в 2011 году, целью проводимых работ 

<

адрес> является устройство пристройки к жилому дому для увеличения общей площади квартиры и увеличение используемой площади мансардного этажа. В пристроенных помещениях предусмотрено устройство тамбура со стороны улицы, столовой и ванной со стороны двора, существующее помещение кухни переоборудовать под жилую комнату, коридор - под кухню-нишу, на мансардном этаже оборудовать дополнительную жилую комнату, при этом несущая способность конструкций жилого дома не нарушается, инсоляция и освещенность жилых помещений не меняется. 

После окончания работ согласно технического паспорта, изготовленного по состоянию на 19 декабря 2012 года, 

<

адрес> имеет площадь всех частей квартиры (с учетом веранды площадью 5, 1 кв.м) - 

<

данные изъяты> кв.м, общая площадь квартиры составляет 

<

данные изъяты> кв.м и состоит из двух жилых комнат на 1-м этаже площадью 

<

данные изъяты> кв.м, двух жилых комнат на мансардном этаже площадью 

<

данные изъяты> кв.м и вспомогательных помещений: туалета площадью 

<

данные изъяты> кв.м, коридора – 

<

данные изъяты> кв.м, кухни - 

<

данные изъяты> кв.м, столовой – 

<

данные изъяты> кв.м, совмещенного санузла - 

<

данные изъяты> кв.м, прихожей – 

<

данные изъяты> кв.м.

В силу п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией объектов капитального строительства признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства. 

В соответствии с приложением «Термины и определения» Ведомственных строительных норм ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования» (утвержденного приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26 декабря 1989 г. N250) реконструкция жилого дома может включать возведение надстроек, встроек, пристроек.

Пунктом 1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, установлено, что настоящие Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью: обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий.

В силу п.1.7 названные Правила устанавливают условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых и нежилых помещений.

В соответствии с п.1.7.2 Правил переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств не допускаются.

Из содержания технического отчета №ПД-0113-13, выполненного АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Калининградский филиал 13 февраля 2013 года, следует, что обследуемое здание жилого 

<

адрес> представляет собой двухэтажное (в том числе мансарда) многоквартирное строение до 1945 года постройки. Наружные стены выполнены из кирпича. Обследуемая 

<

адрес> находится на первом и мансардном этажах, подключена к сетям электроснабжения, водоснабжения и канализации, отопление – печное. В ходе реконструкции (перепланировки) со стороны бокового и дворового фасадов произведен демонтаж бывших крылец входов в здании и выполнен монтаж наружных стен с проемами для установки дверных и оконных блоков новых помещений 1,7 и 8. Произведен монтаж перегородки с дверным проемом, разделяющий новые помещения 7 и 8. В новом помещении 6 выполнен монтаж умывальника и электроплиты. В новом помещении 8 произведен монтаж ванны и бойлера. На мансардном этаже выполнено освоение чердачного пространства в существующих границах с устройством наружных стен новых помещений 10ж и 11ж, произведен монтаж перегородки с дверным проемом, разделяющий новые помещения 10ж и 11ж. В новом помещении 10ж выполнен монтаж оконного блока в наружной стене. Обследованием установлено, что выполненная реконструкция (перепланировка) 

<

адрес> не нанесла ущерба основным конструкциям и не нарушила конструктивной жесткости здания. Работы по реконструкции (перепланировке) квартиры выполнены технически грамотно, с хорошим качеством, с соблюдением строительных норм, без нарушения технических условий на производство работ. В объеме выполненных работ не нарушены требования санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм. Произведенные работы не нарушают права и законные интересы проживающих в доме граждан и не создают угрозу их жизни и здоровью. Обследуемая 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м и общей площадью с холодными помещениями 

<

данные изъяты> кв.м для эксплуатации по назначению - жилая четырехкомнатная - пригодна.

Жилищное законодательство Российской Федерации не ограничивает право собственников на создание более комфортных условий проживания.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, воспользовавшись данным правом, истец ФИО1 в период после 1998 года и до 2012 года произвела реконструкцию (перепланировку, переустройство) занимаемого ею на праве собственности жилого помещения, но не имеет возможности получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного жилого помещения после реконструкции, так как её заявление о выдаче разрешения на реконструкцию жилого помещения, поданное в администрацию МО «Черняховское городское поселение», решением от 21 ноября 2012 года было оставлено без удовлетворения, так как отсутствовало согласие всех правообладателей объекта капитального строительства.

После проведения внеочередного общего собрания собственников помещений МКД № по 

<

адрес> в марте 2019 года, на котором было принято решение всех собственников жилых помещений дома о согласии на реконструкцию принадлежащей ФИО1 квартиры, истец обращалась в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области с заявлением на выдачу разрешения на реконструкцию спорного объекта, в чем ей было отказано в связи с предоставлением неполного пакета документов.

Согласно ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Статья 222 п.1 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ) предусматривает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 вышеуказанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с п.3 ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение и подлежащих выяснению при судебном разбирательстве по данной категории дел, включает в себя: 

наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка на реконструкцию; 

соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;

наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;

разрешение на строительство, то есть документ, выданный застройщику органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника объекта недвижимости осуществить реконструкцию здания;

соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

соблюдение прав и законных интересов землепользователей сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Из разъяснений, содержащихся в п.26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22 »О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из системного толкования положений п.3 ст.222 ГК РФ и ст.40 п.1 подп.2 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) следует, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст.55 ч.1 Градостроительного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В силу ч.ч.2 и 3 данной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно или через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и прилагает документы, указанные в части 3 настоящей статьи.

Согласно Закона Калининградской области от 30.11.2016 №19 «О перераспределении полномочий в области градостроительной деятельности между органами государственной власти Калининградской области и органами местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области», с 01 января 2017 года уполномоченные Правительством Калининградской области органы государственной власти Калининградской области осуществляют полномочия органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов и поселений Калининградской области в области градостроительной деятельности, в том числе выдачу разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении реконструкции объектов капитального строительства, за исключением объектов индивидуального жилищного строительства. 

В соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 04.02.2011 №75 вышеуказанные полномочия осуществляет Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области 

Несмотря на то, что ФИО1 разрешение на строительство, связанное с реконструкцией принадлежащей ей 

<

адрес>, не получала, с заявлением о получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не обращалась, это не препятствует истцу в признании права собственности на самовольную постройку в порядке искового производства.

Доказательством соблюдения ФИО1 градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов следует признать технический отчет №ПД-0113-13 от 13 февраля 2013 года. 

Исходя из материалов дела, суд считает, что вышеуказанный круг обстоятельств, имеющих юридическое значение для дела, и позволяющих признать за ФИО1 право собственности на объект недвижимости в реконструированном виде, установлен в полном объеме и подтверждается совокупностью исследованных судом доказательств, изложенных выше.

При таких обстоятельствах и с учетом вышеизложенного, суд считает возможным признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – четырехкомнатную 

<

адрес> многоквартирного жилого 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, после проведенных реконструкции, перепланировки и переустройства, а также внести изменения в технические характеристики данного объекта права.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – четырехкомнатную 

<

адрес> многоквартирного жилого 

<

адрес> общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в том числе жилой площадью 

<

данные изъяты> кв.м, после проведенных реконструкции, перепланировки и переустройства.

Внести изменения в технические характеристики данного объекта права: считать четырехкомнатную 

<

адрес> многоквартирного жилого 

<

адрес> с кадастровым номером № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м (площадью с холодными помещениями – 

<

данные изъяты> кв.м) после проведенных реконструкции, перепланировки и переустройства, состоящей из следующих помещений, расположенных на первом этаже: веранды площадью 

<

данные изъяты> кв.м, туалета – 

<

данные изъяты> кв.м, коридора – 

<

данные изъяты> кв.м, жилой комнаты 4ж -

<

данные изъяты> кв.м, жилой комнаты 5ж - 

<

данные изъяты> кв.м, кухни - 

<

данные изъяты> кв.м, столовой – 

<

данные изъяты> кв.м, совмещенного санузла - 

<

данные изъяты>.м, расположенных на мансардном этаже: жилой комнаты 9ж – 

<

данные изъяты> кв.м, жилой комнаты 10ж – 

<

данные изъяты> кв.м, прихожей – 

<

данные изъяты> кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда принято в окончательной форме 30 июля 2019 года.

Судья Черняховского городского суда ЛОБАНОВ В.А.