УИД 61OS0000-01-2024-000606-13 № 3а-376/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июля 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В. 

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/000044 от 25 января 2024 г. и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 25 января 2024 г. № ОРС-61/2023/000044 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 сентября 2023 г. в размере 2 858 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 29 сентября 2023 г. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 8 182 323,51 руб.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО4 просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 6 433 000 руб., согласно результатам судебной оценочной экспертизы. 

Административный ответчик ГБУ РО ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От иных заинтересованных лиц - администрации г. Ростова-на-Дону, ФИО5, ФИО6 ходатайств, заявлений не поступило. ФИО5, ФИО6 извещены о дате судебного заседания по имеющимся в распоряжении суда адресам, однако почтовые отправления возвращены в суд в связи с истечением срока хранения. Правила п. 1 ст. 165.1 ГК РФ применяются в том числе к судебным извещениям и вызовам (гл. 9 КАС РФ), если законодательством об административном судопроизводстве.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ 25 июня 2024 г. размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 11 июля 2024 г., принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2020 г. № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 г.

С 1 января 2023 г. на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как собственника земельного участка, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административный истец является собственником на праве долевой собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1473 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - складские здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 28 декабря 2023 г. обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 29 сентября 2023 г. Согласно отчету оценщика ООО «Квалитет. Оценочная компания» ФИО1. №188/23 от 30 ноября 2023 г. рыночная стоимость вышеупомянутого земельного участка составила 2 858 000 рублей.

25 января 2024 г. бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2023/000044 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка №188/23 от 30 ноября 2023 г. отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 11, пп. б п. 11, п. 5, пп. б п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пп. 8 п. 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», пп. 13 п. 7, пп. 2 п. 2, пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 22 мая 2024 г. по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» ФИО2.

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 134/2024 от 24 июня 2024 г. 

Согласно выводам эксперта отчет №188/23 от 30 ноября 2023 г. об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО.

Эксперт пришел к выводу, что в отчете отсутствуют анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; интервал значений этих факторов (нарушение п.11г, п. 22е ФСО №7 «Оценка недвижимости»); описание объема доступных оценщику рыночных данных о сопоставимых объектах и правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов (нарушение п.22в ФСО №7 «Оценка недвижимости»); основные выводы относительно рынка недвижимости в сегменте, к которому относится объект оценки (нарушение п. 11д ФСО №7 «Оценка недвижимости»).

Информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена оценщиком в отчете в виде ссылок и копий объявлений, не позволяющих определить полную дату публикации и/или подготовки информации. Скриншоты объявлений аналогов №1, №2, №3, №4 на стр. 39-42 отчета не содержат полную дату публикации. На скриншоте также отсутствует дата обращения оценщика к источнику информации. Таким образом, определить дату публикации объявлений и проверить достоверность и актуальность ценовой информации на дату оценки невозможно.

В качестве объектов – аналогов для расчета рыночной стоимости приняты объекты, которые не являются аналогами и не могут быть использованы для расчета (объект - аналог №2, на стр. 42 отчета приведен скриншот объявления, в котором указано что продается земельный участок с производственным зданием площадью 1600 кв.м. Застроенный земельный участок не является аналогом для объекта оценки). Применение вышеуказанного объекта в качестве аналога приводит к недостоверному результату итоговой рыночной стоимости объекта оценки. Отсутствуют корректировки на категорию земель и местоположение (объекты-аналоги №3, №4), что приводит к недостоверному результату рыночной стоимости объекта оценки. Также отсутствует корректировка на инженерные коммуникации для объектов-аналогов №1, №2, №3, №4.

К отчету не приложены скрин-копии объявлений о продаже объектов, приведенных в таблице 7.3.1. на стр. 22-23 отчета. В связи с этим невозможно проверить актуальность и достоверность информации, использованной при проведении анализа рынка недвижимости. Также отсутствуют копии страниц справочников и иных источников информации, использованных при определении корректировок. В связи с этим невозможно проверить достоверность и актуальность применяемых значений корректировок.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 29 сентября 2023 г. в размере 6 433 000 рублей. 

Определяя рыночную стоимость земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт в качестве наиболее эффективного использования земельного участка принял его текущее разрешенное использование – складские здания, с учетом сегментации рынка недвижимости, в качестве сопоставимых объектов использовал земельные участки, относящиеся к сегменту земельных участков под индустриальное строительство, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегмента рынка, отобрал земельные участки наиболее схожие с исследуемым участком по местоположению, виду использования и площади, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 30 ноября 2023 г. требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 января 2024 г. № ОРС-61/2023/00000044.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанные требования подлежат удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 28 декабря 2023 г.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 60 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 22 мая 2024 г. ФИО3 внесено на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 60 000 рублей (платежное поручение № 842567 от 10 июня 2024 г.). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 января 2024 г. № ОРС-61/2023/000044 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1473 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – складские здания, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 29 сентября 2023 г. в размере 6 433 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 28 декабря 2023 г.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-376/2024 (платежное поручение № 842567 от 10 июня 2024 г.), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля