УИД 77RS0016-02-2023-018037-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июня 2025 года город Москва 

Мещанский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Данильчик Ю.С., 

при помощнике судьи фио, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-145/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о запрете эксплуатации нежилых помещений, устранении дефектов, замене инженерных коммуникаций, сносе самовольных построек, взыскании судебной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о запрете эксплуатации нежилых помещений, устранении дефектов, замене инженерных коммуникаций, сносе самовольных построек, взыскании судебной неустойки, указав в обоснование иска на то, что по адресу: 

<

...> расположено нежилое здание производственного назначения с кадастровым номером 77:01:0003053:1010, которое принадлежит на праве собственности истцу и ответчику. Здание расположено на земельном участке по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:01:0003053:2. Нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003053:2812, расположенное в указанном здании, принадлежат истцу и в настоящее время не используется в связи с невозможностью использования из-за неправомерных действий ответчика. Часть нежилых помещений, расположенных в указанном здании, общей площадью 929,7 кв.м, являются собственностью ответчика, решением Арбитражного суда г. Москвы по иску Префектуры ЦАО г. Москвы к ОАО «Мосэнерго» признаны самовольными постройками, впоследствии им присвоены кадастровые номера и такие помещения проданы ответчику фио Права и интересы истца нарушаются сохранением незаконно возведенных, а затем реконструированных нежилых помещений, так как они создают угрозу сохранности нежилых помещений, принадлежащих истцу, а также создают угрозу жизни и здоровью граждан. Ответчик чинит препятствия истцу в пользовании принадлежащими ему и законно построенными помещениями, поскольку самовольно, без разрешения истца осуществляет проход в самовольно построенные помещения через помещения истца. Ответчик передал принадлежащие ему нежилые помещения в пользование третьему лицу, который использует указанные помещения для размещения хостела. Вместе с тем, никакой разрешительной документации на данные самовольно построенные помещения не имеется, разрешения на ввод в эксплуатацию также не имеется. Кроме того, истец указывает, что самовольно построенные нежилые помещения эксплуатируются не в соответствии с целевым назначением земельного участка. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с требованиями запретить ФИО2 и иным лицам деятельность по эксплуатации нежилых помещений с кадастровыми номерами: 77:01:0003053:2879, площадью 6,2 кв.м сход в подвал, 77:01:0003053:2877, площадью 30,4 кв.м первый этаж, 77:01:0003053:2876, площадью 92,7 кв.м первый этаж, 77:01:0003053:2872 площадью 178,7 кв.м второй этаж, 77:01:0003053:2873, площадью 180,9 кв.м третий этаж чердак, 77:01:0003053:2878, площадью 424,8 кв.м третий этаж чердак до приведения помещений в соответствие с градостроительными нормами и правилами, сноса самовольно возведенных помещений; обязать ответчика устранить вертикальные и горизонтальные трещины по кирпичам и раствору кладки наружных стен, разлом несущих и ограждающих конструкций стеновых ограждений здания; устранить дефекты перекрытия между 2 и 3 этажами; заменить инженерные коммуникации, установить канализационные трубы диаметром не менее 150 мм; снести самовольно возведенные помещения с кадастровыми номерами 77:01:0003053:2874, площадью 12,4 кв.м этаж 1; 77:01:0003053:2875, площадью 3, 6 кв.м этаж 1; 77:01:0003053:2877, площадью 30,4 кв.м этаж 1; 77:01:0003053:2876, площадью 92,7 кв.м этаж 1; 77:01:0003053:2872 площадью 178,7 кв.м этаж 2; 77:01:0003053:2873, площадью 180,9 кв.м этаж 3; работы по приведению нежилых помещений в соответствие с градостроительными нормами и сносу самовольно возведенных помещений провести в течение 6 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда; в случае неисполнения судебного акта взыскать с ответчика судебную неустойку в размере 5000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя фио, которая исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик фио в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом, обеспечил явку своего представителя фио, который в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом. 

Третье лицо ИП фио в судебное заседание не явилась, извещена судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как указано в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума № 10/22), применяя статью 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам необходимо учитывать, что в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В соответствии с пунктом 46 постановления Пленума № 10/22 при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

В силу пункта 47 постановления Пленума № 10/22 удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Согласно статье 1065 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность.

Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.

Установленные пунктом 2 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации положения выполняют предупредительную функцию, направленную на обеспечение охраны прав и интересов граждан и организаций, являясь в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав. Для решения вопроса о приостановлении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем, должны быть представлены веские доказательства возможности причинения вреда.

С учетом изложенного, обстоятельством, имеющим значение для правильного рассмотрения дел о пресечении действий, нарушающих право, является установление факта нарушения ответчиком права, принадлежащего истцу, либо угрозы такого нарушения.

Вина ответчика в рассматриваемом случае, в отличие от деликтных и других гражданско-правовых обязательств, не презюмируется. Бремя доказывания возможности причинения в будущем вреда лежит на лице, обратившемся в суд, то есть на истце.

Для удовлетворения иска, основанного на положениях названной нормы права, заинтересованное лицо должно доказать, какая именно деятельность лица может причинить в будущем вред, и в чем конкретно он будет выражен.

Как следует из материалов дела, ФИО1 и фио являются собственниками здания, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0003053:1010.

Здание расположено на земельном участке по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:01:0003053:2, вид разрешенного использования земельного участка «для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения».

Нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003053:2812, расположенное в указанном здании, принадлежат ФИО1

Собственником нежилых помещений с кадастровыми номерами: 77:01:0003053:2874, площадью 12,4 кв.м. - тамбур (крыльцо-пристройка) этаж 1; 77:01:0003053:2877, площадью 30,4 кв.м. первый этаж; 77:01:0003053:2875, площадью 3,6 кв.м. - тамбур (крыльцо-пристройка) этаж 1; 77:01:0003053:2878, площадью 424,8 кв.м третий этаж чердак; 77:01:0003053:2879, площадью 6,2 кв.м подвал; 77:01:0003053:2873, площадью 180,9 кв.м третий этаж чердак; 77:01:0003053:2876, площадью 92,7 кв.м первый этаж; 77:01:0003053:2872 площадью 178,7 кв. м второй этаж общей площадью 929,7 кв.м является фио

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 ноября 2012 года по делу № A-40-77096/12 11-712 по иску Префектуры ЦАО г. Москвы к ОАО «Мосэнерго» о признании права собственности на самовольную постройку, по встречному иску ОАО «Мосэнерго» к Префектуры ЦАО г. Москвы о признании права собственности на самовольную постройку нежилые помещения, возникшие в результате реконструкции здания по адресу г. Москва, ул. фио, д. 12, стр.1, обшей площадью 929,7 кв.м признаны самовольными постройками; признано право собственности города Москвы на нежилые помещения, возникшие в результате реконструкции здания; в удовлетворении встречного иска ОАО «Мосэнерго» отказано.

Истец указывает, что права и интересы истца нарушаются сохранением незаконно возведенных, а затем реконструированных нежилых помещений, так как они создают угрозу сохранности нежилых помещений, принадлежащих истцу, а также создают угрозу жизни и здоровью граждан.

В качестве обоснования заявленной позиции по делу ФИО1 указывает, что ответчик передал спорные самовольно построенные нежилые помещения в аренду ИП фио для размещения хостела «Созвездие Льва». Однако разрешительной документации на данные самовольно построенные помещения не имеется, разрешения на ввод в эксплуатацию также не имеется.

Согласно техническому плану БТИ на нежилое здание по адресу: 

<

...> от 16.04.2002 в здании помещения перепланированы, пристроены и здание надстроено без разрешения. Согласно поэтажному плану БТИ, на помещения с кадастровыми номерами: 77:01:0003053:2874, 77:01:0003053:2877, 77:01:0003053:2875,77:01:0003053:2878, 77:01:0003053:2879, 77:01:0003053:2873, 77:01:0003053:2876, 77:01:0003053:2872 разрешение на возведение не представлено.

Самовольно построенные нежилые помещения эксплуатируются не в соответствии с целевым назначением земельного участка, что подтверждается письмом Управления Росреестра по Москве от 07.06.2023 16-2545/2023, согласно которому Управление провело выездное обследование земельного участка по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 77:01:0003053:2, по результатам которого выявлено нарушение земельного законодательства, выразившееся в использовании земельного участка не по целевому назначению.

Самовольно построенные нежилые помещения расположены в охранной зоне трансформаторной подстанции «Рижская» № 682 с напряжением 110 кВт, установленной мощностью 160 МВА. В охранной зоне трансформаторной подстанции такой мощности постоянное пребывание людей запрещено, однако ответчик сдает помещения под длительное размещение людей. 

Главным управлением МЧС России по Москве в самовольно построенных нежилых помещениях, используемых под хостел, выявлены нарушения требований пожарной безопасности, о чем арендатору ответчика объявлено предостережение (письмо % ИГ-108-5095-25 от 12.05.2023).

При этом, как указывает истец, ответчик чинит препятствия истцу в пользовании принадлежащими ему и законно построенными помещениями, поскольку самовольно, без разрешения истца осуществляет проход в самовольно построенные помещения через помещения истца, перекрывает истцу доступ к входным дверям принадлежащего ему помещения, поскольку самовольно пристроенные к входным дверям тамбуры, через которые осуществляется доступ к входным дверям истца, находятся в собственности ответчика.

Проведенной по инициативе стороны истца ООО «Центр судебных и негосударственных экспертиз «ИнвестЭкспертСтрой» досудебной строительно-технической экспертизой установлено, что нежилые помещения, принадлежащие ответчику, не соответствуют градостроительным и строительным нормам и иным нормам и правилам, имеются признаки реконструкции, создают угрозу жизни и здоровью. Экспертизой установлено, что помещения ответчика не соответствуют требованиям безопасности, предусмотренным главой 1 ФЗ № 384-Ф3 от 30.12.2009 г. «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» и требованиям ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» № 123-Ф3 от 22.07.2008г.

Истец направил в адрес ответчика претензии о сносе самовольно возведенных помещений от 05.04.2023, от 22.04.2023, оставленные ответчиком без удовлетворения.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003053:2812 по адресу: г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Мещанский, ул. Большая Переяславская, д. 12, пом. 1/1, в настоящее время принадлежит ООО «ИТЭК» (регистрация права собственности № 77:01:0003053:2812-77/051/2023-4 от 18.12.2023), что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Указанное нежилое помещение передано ООО «ИТЭК» на основании договора купли-продажи имущества от 12.12.2023 № 01НДВ12-23/ИТ, согласно которому продавец (ФИО1) передал в собственность покупателю (ООО «ИТЭК»), а покупатель принял и оплатил помещение, кадастровый номер: 77:01:0003053:2812 назначение: нежилое, общая площадь 868,2 кв.м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане этаж 1, помещение I - комната А, Б, 1-7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 86, 8в, 8г, 14-18, 18а, 186, 18в, 19, 19а, 196, 19в, 20, 20а, 206, 20в, 21-28; этаж 2, помещение 1 - комната А, Б, 6, ба, 6б, 7, Та, 76, 8-29 по адресу: 

<

...>.

Цена приобретаемого покупателем помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 429 060 000 руб.

Оплата по указанному договору произведена ООО «ИТЭК», что подтверждается платежным поручением от 20.12.2023 № 339694.

Акт приема-передачи подтверждает фактическую передачу предмета договора ООО «ИТЭК».

Таким образом, с 12.12.2023 истец не является собственником нежилого помещения, общей площадь 868,2 кв.м, расположенного в здании по адресу: 

<

...>.

В удовлетворении заявленного ООО «ИТЭК» ходатайства о процессуальном правопреемстве отказано определением суда от 02.06.2025 на том основании, что заключение договора купли-продажи в отношении помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, и их передача ООО «ИТЭК» по возмездной сделке не влечет перехода прав и обязанностей истца по настоящему гражданскому делу, учитывая предмет и характер спорных правоотношений, а также то, что требования связаны с личностью истца.

В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания наличия угрозы причинения вреда в результате эксплуатации нежилых помещений, принадлежащих ответчику, лежит на стороне, заявившей иск.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал, что право собственности города Москвы было зарегистрировано на спорные помещения в 2015-2016 годах на основании приведенного решения Арбитражного суда г. Москвы. Впоследствии данные нежилые помещения закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП города Москвы «РЭМ», а затем переданы в уставной капитал АО «РЭМ» на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 28.12.2017. Ответчик приобрел спорные помещения у АО «РЭМ» 26.11.2021 по итогам электронных торгов в форме публичного предложения.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что спорные нежилые помещения переданы ответчику на основании договора купли-продажи, заключенного с АО «РЭМ».

Так, согласно договору купли-продажи от 26.11.2021, продавец (АО «РЭМ») передал в собственность покупателю (ФИО2), а покупатель принял и оплатил следующее имущество:

- нежилое помещение общей площадью 3,6 кв.м (Этаж № 1), адрес (местонахождение) объекта: Москва, Мещанский, ул. Переяславская Б., д. 12, кадастровый номер: 77:01:0003053:2875, далее «Объект 1»;

- нежилое помещение общей площадью 6,2 кв.м (Подвал № 0), адрес (местонахождение) объекта: Москва, Мещанский, ул. Переяславская Б., д. 12, кадастровый номер: 77:01:0003053:2879, далее «Объект 2»;

- нежилое помещение общей площадью 12,4 кв.м (Этаж № 1), адрес (местонахождение) объекта: Москва, Мещанский, ул. Переяславская Б., д. 12, кадастровый номер: 77:01:0003053:2874, далее «Объект 3»;

- нежилое помещение общей площадью 30,4 кв.м (Этаж No 1), адрес

(местонахождение) объекта: Москва, Мещанский, ул. Переяславская Б., д. 12, кадастровый номер: 77:01:0003053:2877, далее «Объект 4»;

- нежилое помещение общей площадью 92,7 кв.м (Этаж № 1), адрес (местонахождение) объекта: Москва, Мещанский, ул. Переяславская Б., д. 12, кадастровый номер: 77:01:0003053:2876, далее «Объект 5»;

- нежилое помещение общей площадью 178,7 кв.м (Этаж № 2), адрес (местонахождение) объекта: Москва, Мещанский, ул. Переяславская Б., д. 12, кадастровый номер: 77:01:0003053:2872, далее «Объект 6»;

- нежилое помещение общей площадью 180,9 кв.м (Этаж № 3), адрес (местонахождение) объекта: Москва, Мещанский, ул. Переяславская Б., д. 12, кадастровый номер: 77:01:0003053:2873, далее «Объект 7»;

- нежилое помещение общей площадью 424,8 кв.м (Этаж № 3), адрес (местонахождение) объекта: Москва, Мещанский, ул. Переяславская Б., д. 12, кадастровый номер: 77:01:0003053:2878, далее «Объект 8», далее вместе объекты 1-8 именуются по тексту договора «Имущество».

Согласно п. 2.2 договора имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 28 декабря 2017 года № 45168; распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 12 февраля 2018 года № 4225 «О внесении изменений в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 28 декабря 2017 г. № 45168», передаточного акта имущественного комплекса Государственного унитарного предприятия города Москвы «РЭМ» от 25 апреля 2018 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи регистрации права на объекты недвижимого имущества от 04.06.2018.

Продажа имущества согласована Советом директоров (Протокол № 14 заседания Совета директоров акционерного общества «РЭМ» (АО «РЭМ») от 27 сентября 2021 года).

Стоимость имущества определена по итогам торгов (Выписка из Протокола №: 178fz207102100373 об итогах торгов по продаже имущества, принадлежащего Акционерному обществу «РЭМ» (АО «РЭМ») на праве собственности посредством публичного предложения в электронной форме от 18 ноября 2021 года) и составляет 47 306 190 руб. с учетом НДС (20%) 7 884 365 руб. (п. 2.4 договора).

Судом установлено, что приобретение спорных нежилых помещений у предыдущего собственника осуществлено ответчиком на законных основаниях.

Государственная регистрация нежилых помещений в 2018 году произведена без каких-либо препятствий в регистрации, в том числе в части их несоответствия требованиям по техническому состоянию. 

Нежилые помещения отвечают требованиям и обладают признаками недвижимого имущества, предусмотренного ст. 130 ГК РФ. Техническое состояние данных нежилых помещений находится в работоспособном виде, а истцом, в свою очередь, не представлено доказательств, что их дальнейшая безопасная эксплуатация невозможна без каких-либо дополнительных мероприятий.

Из искового заявления следует, что истец с требованиями о запрете эксплуатации нежилых помещений и сносе возведенных реконструированных помещений обратился в связи с тем, что такая эксплуатация создает угрозу сохранности нежилых помещений, принадлежащих истцу, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, доказательств создания каких-либо препятствий в пользовании нежилыми помещениями истцу эксплуатацией нежилых помещений, которые в настоящее время частично переданы ответчиком по договорам аренды, истец ФИО1 в материалы дела не представил.

Более того, судом установлено, что в настоящее время истец не является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003053:2812, которым ответчик мог бы нанести какой-либо вред эксплуатацией своими помещениями.

Истец не представил доказательств нарушения прав третьих лиц пользованием своими нежилыми помещениями.

Сам по себе факт нахождения нежилых помещений, принадлежащих ответчику, в состоянии непригодности, не может служить основанием для обязания ответчика снести принадлежащее ему имущество.

Таким образом, проанализировав представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ на предмет их относимости, допустимости и достоверности, как каждого в отдельности, так и в их совокупности, исходя из положений ст. ст. 218, 222 ГК РФ, учитывая, что принадлежащие ответчику объекты недвижимости не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает интересы третьих лиц, отвечают требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, переданы по возмездной сделке, не признанной недействительной, дальнейшая эксплуатация помещений по назначению возможна в нормативном режиме, доказательств нарушений прав третьих лиц не представлено, суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца о запрете эксплуатации нежилых помещений, устранении дефектов, замене инженерных коммуникаций, сносе самовольных построек не подлежат удовлетворению.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основных требований, требование о взыскании судебной неустойки также не подлежит удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о запрете эксплуатации нежилых помещений, устранении дефектов, замене инженерных коммуникаций, сносе самовольных построек, взыскании судебной неустойки – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2025 года.

Судья Ю.С. Данильчик