...

...

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

14 октября 2020 года г. Набережные Челны 

Республики Татарстан

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе: председательствующего судьи Шайхразиевой Ю.Х.,

с участием истца и представителя истца ФИО1 - ФИО2,

представителя истца ФИО2 - ФИО3,

при секретаре Ахметзяновой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о расторжении дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о расторжении дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, указав в обоснование, что 24.10.2015 между ООО «Жилой комплекс «Победа» и истцами заключен договор участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса «Победа» по проспекту Победы Советского района г. Казани .... По условиям договора в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2016 застройщик обязуется построить жилой дом во второй очереди строительства ЖК «Победа» и передать объект долевого строительства - жилое помещение общей площадью 56,53 кв.м., участникам долевого строительства в срок до 31.12.2016.

Фактически квартира передана 08.04.2019 по передаточному акту .... Одновременно с передаточным актом, на этапе приемки квартиры, застройщик сообщил об увеличении площади квартиры в форме дополнительного соглашения ... от 24.10.2015, которое уточняет площадь ранее купленной квартиры и предполагает перерасчет стоимости, согласно указанному дополнительному соглашению, произошло увеличение общей площади квартиры по сравнению с проектной на 5,77 кв.м. ввиду чего увеличилась цена договора на 406661 рубль 70 копеек, в том, числе по причине одностороннего внесения в проектную декларацию изменений в части указания лоджий вместо балконов.

03.12.2019 Управлением Федеральной антимонопольной службы по РТ вынесено предупреждение относительного указанных обстоятельств, а именно о необходимости прекратить действия, которые содержат признаки нарушения пунктов 2, 4 статьи 14.2 Закона о защите конкуренции.

У истцов не имелось повода не подписывать дополнительное соглашение №... к договору ..., поскольку истцы на момент его подписания не могли предполагать о том, что вместо балкона в квартире появилась лоджия, кроме того не подписав данное соглашение, ответчик не передал бы квартиру по передаточному акту №11-172.

10.02.2020 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении дополнительного соглашения №11-172 от 08.04.2019. 

На основании вышеизложенного истцы просят расторгнуть дополнительное соглашение ... к договору участия в долевом строительстве ....

Истец ФИО2, действующая в своих интересах и представляющая по доверенности ФИО1, и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «Жилой комплекс «Победа» на судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Ответчик, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие до начала судебного заседания не поступило.

Суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, в соответствии со статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 указанного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как указано в части 3 статьи 7 Закона о долевом строительстве, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного закона.

В силу части 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 названного Федерального закона; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 Закона об участии в долевом строительстве; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Согласно части 1.1 указанной статьи по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В силу частей 1 и 2 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (части 1, 2 статьи 179 ГК РФ).

Судом установлено, что 24.10.2015 между ООО «Жилой комплекс «Победа» и истцами заключен договор участия в долевом строительстве 2 очереди жилого комплекса «Победа» по проспекту Победы Советского района г. Казани ... По условиям договора в редакции дополнительного соглашения от 11.01.2016 застройщик обязуется построить жилой дом во второй очереди строительства ЖК «Победа» и передать объект долевого строительства - жилое помещение общей площадью 56,53 кв.м., участникам долевого строительства в срок до 31.12.2016.

Истцы оплатили стоимость объекта площадью 56,53 кв.м., предусмотренную договором, в полном объеме в размере 3984 157 рублей, в согласованные сроки из расчета стоимости одного квадратного метра в размере 70478 рублей 63 копейки.

08.04.2019 между сторонами было заключено дополнительное соглашение ... к договору участия в долевом строительстве ..., согласно которому общая площадь объекта долевого строительства на момент заключения соглашения составляет 62,3 кв.м., а цена договора составляет 4390818 рублей 70 копеек, в связи с увеличением общей площади объекта долевого строительства, подтвержденного фактическими замерами, по сравнению с проектной и увеличением цены договора истцам необходимо оплатить 5,77 кв.м. исходя из стоимости 70 478 рублей 63 копейки за 1 кв.м. Истцы обязались в течение 10 рабочих дней с даты подписания соглашения уплатить разницу стоимости, вызванную увеличением общей площади объекта долевого строительства, в размере 406661 рубль 70 копеек.

В этот же день между сторонами подписан передаточный акт квартиры по договору участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик передал истцам, а истцы приняли квартиру, общей площадью 62,3 кв.м., стоимостью 4390818 рублей 70 копеек, стоимость квартиры оплачена застройщику не полностью.

Как следует из пункта 3.5 договора долевого участия, в случае увеличения общей площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью более чем на 1 кв.м., производится перерасчет денежных средств и участник долевого строительства обязан в течение 10 (десять) рабочих дней после подписания сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору об изменении площади оплатить застройщику разницу стоимости в метраже из расчета стоимости 1 кв. м., указанной в п.3.2 договора (70 478 рублей 63 копейки).

Согласно пункту 4.5 договора, обязательства участника долевого строительства по настоящему договору считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств, в соответствии с договором и подписанием сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и договором долевого участия в строительстве установлено, что застройщик вправе в одностороннем порядке внести изменения в проектную документацию, при условии, что данные изменения не ухудшают эксплуатационные характеристики объекта.

Изменения в проектной документации, внесенные застройщиком, не ухудшают эксплуатационные характеристики объекта. Давая оценку условиям договора, устанавливающим его цену, применительно к положениям гражданского законодательства и Федерального закона N 214-ФЗ, данные условия, включая пункт 3.5 действующему законодательству не противоречат, поскольку по соглашению сторон цена договора может быть изменена, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Такое соглашение сторонами договора, при наличии их свободного волеизъявления, достигнуто при их заключении. Случаи и условия изменения цены также согласованы. Договор и дополнительное соглашение сторонами подписаны, экземпляр договора и дополнительного соглашения истцами получены на руки. 

Вместе с тем учитывая, что ответчик превысил допустимое изменение общей площади жилого помещения (более чем на пять процентов от указанной в договоре площади), являющегося объектом долевого строительства, истцы вправе потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Таким образом, в случае существенного изменения размера объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве, что влечет для застройщика обязанность возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.

Истцы не заявляют требований о расторжении договора участия в долевом строительстве, несмотря на то, что Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрен именно такой способ защиты прав участников долевого строительства в данном случае.

Доказательств того, что истцам предана квартира с балконом, а не лоджией суду также не представлено, ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы истцы не заявляли.

Таким образом, заявленные требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

в удовлетворении иска ФИО2, ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс «Победа» о расторжении дополнительного соглашения ... к договору участия в долевом строительстве ... отказать.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья подпись Шайхразиева Ю.Х.

Мотивированное решение изготовлено 19.10.2020.