дело № 3а-75/2019 

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

30 мая 2019 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Эрдынеевой Е.К., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

9 апреля 2019 года ФИО1 обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, также просил обязать административного ответчика внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

Требования основаны на том, что ФИО1 ранее являлся собственником земельного участка, площадью 2 752 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 20870672,64 руб. 

ФИО1 ссылается на то, что кадастровая стоимость принадлежавшего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, поэтому просит установить кадастровую стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, составляющей на дату определения кадастровой стоимости 5365000 руб. на основании отчета № 014 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного ООО «

<

...>». Завышенный размер оспариваемой кадастровой стоимости земельного участка обуславливает существенное увеличение размера земельного налога, подлежащего уплате ФИО1 

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. Его представитель ФИО2 просил удовлетворить заявленные требования. 

Представитель заинтересованного лица ООО «Аттестационный центр «Сварог» ФИО3 не возражал удовлетворения требований. 

Представители административных ответчиков Правительства Республики Бурятия, Управления Росреестра по Республике Бурятия, представители заинтересованных лиц Администрации г. Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия в суд не явились, о рассмотрении дела надлежаще извещены. От представителя Администрации г. Улан-Удэ ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ФИО1 являлся собственником земельного участка, площадью 2 752 кв.м., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина.

Данный участок заявителем был продан ООО «Аттестационный центр «Сварог» на основании договора купли-продажи от 27 сентября 2018 года. 

Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 11 октября 2018 года.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость ранее принадлежавшего ФИО1 земельного участка с кадастровым номером ... определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 20870672,64 руб., что следует из кадастровой справки от 5 октября 2018 года и сторонами не оспаривается. 

По сведениям кадастрового органа 20 марта 2019 года внесены изменения в ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка на основании заявления генерального директора ООО «Аттестационный центр «Сварог» от 25 февраля 2019 года, в результате чего кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в соответствии с постановлением Правительства Республики Бурятия от 13 января 2016 года № 2 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Республике Бурятия» и составляет 13049406, 08 руб. 

Вместе с тем требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть заявлено и рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право заявителя на применение результатов пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку оспариваемая кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка нарушает права заявителя как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из его кадастровой стоимости. Из материалов дела следует, что в адрес заявителя налоговым органом было направлено налоговое уведомление № 48348487 от 28 августа 2018 года, в котором указано об обязанности ФИО1 уплатить земельный налог в размере 313060 руб. за 2017 год. 

При обращении в суд административным истцом представлен отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 014 от 8 апреля 2019 года (далее - отчёт), выполненный ООО «

<

...>».

Из отчёта следует, что оценщик визуально осмотрел оцениваемый объект недвижимости, установил количественные и качественные характеристики объекта, провёл сбор и анализ данных, анализ рынка в сегменте оцениваемого объекта, осуществил выбор метода расчета в рамках каждого из подходов к оценке, обобщил результаты применения подходов к оценке, определил итоговую величину стоимости объекта оценки. 

Оценщик использовал информацию газет «Все для Вас», «Из рук в руки», сайты сети Интернет www.torgi.gov.ru, www.ruads.org. 

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. 

Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчётах. 

Применяя сравнительный подход, оценщик выбрал 3 объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. 

<

...>; 2. 

<

...>; 3. 

<

...>, имеющие аналогичный правовой режим, наиболее схожие по целевому назначению и разрешенному использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки, по покупательской привлекательности. 

При проведении оценочных работ применена корректировка на торг в размере -14 % для всех объектов-аналогов на основе данных Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО5, 2014 год, с учетом усредненных по городам России значений и границ доверительных интервалов. Применена корректировка на общую площадь (-4%, 0%, 0%).

Корректировка на имущественные права при проведении оценочных работ не применялась, так как земельный участок оценивается на праве собственности, не имеет ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений. 

Корректировка на дату продажи не применялась, поскольку срок экспозиции данных объектов-аналогов и оцениваемого объекта одинаковый. Согласно проведенного оценщиком анализа типичный срок экспозиции коммерческой недвижимости по предложениям на продажу приближается к 1 году, по некоторым объектам превышает год, поэтому закономерный рост цен не выявлен.

Корректировка на местоположение не применялась, так как местоположение аналогов сопоставимо с объектом оценки по критерию удаленности от центра города, близости к районам крупных автомагистралей города.

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования. 

Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельных участков не применялась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги подразумевают их дальнейшее использование под строительство торговых объектов.

Корректировка на расположение относительно первой (красной) линии не применялась, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию сравнения.

Корректировка на наличие коммуникаций не применялась, поскольку объект оценки оцениваются в предположении об отсутствии на них коммуникаций, а объекты-аналоги, так же как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям. Возможности подключения к инженерным коммуникациям равные. 

По результатам исследования оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 5 365000 руб. 

Оснований не согласиться с выводами оценщика не имеется, так как, проверив приведённый отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В отчете об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. 

В судебном заседании оценщик М дала пояснения на поступившие вопросы, выводы, изложенные в отчёте об оценке, подтвердила в полном объеме.

Отчет об оценке составлен компетентным оценщиком, обладающим специальными познаниями в данной области и имеющим стаж работы в оценочной деятельности, к отчету приложены копия соответствующего свидетельства, страховой полис.

Оценщик М. является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». 

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО1 и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... должна быть установлена в размере доказанной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года – 5 365 000 руб. 

Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения требования о возложении на административного ответчика обязанности по внесению изменений в государственный кадастр недвижимости, поскольку настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений уполномоченным органом в государственный кадастр недвижимости. Вынесение отдельного правового решения по данному вопросу не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административный иск ФИО1, поступивший в суд 9 апреля 2019 года, удовлетворить в части. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 2 752 кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства магазина, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости – 5365 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года.

В остальной части требования оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Судья П.С. Назимова