РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 сентября 2017 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-513/17 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПРАДО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПРАДО» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: 

<

данные изъяты>, общей площадью 3800 +/- 22 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-делового и гражданского строительства (под существующим объектом недвижимого имущества (торговый центр), равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 июня 2013 года.

Представитель административного истца в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть административное дело в ее отсутствие и удовлетворить заявление об уточнении требований, представленное в судебное заседание 29 августа 2017 года, в части пунктов 1-3. Просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости исходя из размера. установленного судебной оценочной экспертизой (л.д. 59-61 т.2). 

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагали, что выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать достоверными. Представили письменные объяснения на заключение эксперта, вопрос об удовлетворении административного иска оставили на усмотрение суда (л.д. 62-65 т.2).

Согласно телефонограмме от 19 сентября 2017 года представитель заинтересованного лица Администрации Солнечногорского муниципального района Московской области вопрос об удовлетворении требований оставила на усмотрение суда (л.д. 73 т. 2)

Эксперт ФИО1 поддержала представленное заключение в полном объеме, просила приобщить к материалам дела письменные объяснения (л.д. 77-81 т. 2).

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком 

<

данные изъяты>

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, с выводами которой не согласились представители административного ответчика.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом ФИО1

Мотивы несогласия эксперта ФИО1 с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 5-55 т. 2).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного подхода как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости. 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт ФИО1 поддержала экспертное заключение № ЭЗ-20/17 в полном объеме.

Возражения представителей административного ответчика относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения. 

На все доводы представителей административного ответчика экспертом ФИО1 с учетом имеющихся у нее знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицам, не имеющим специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки. 

Так, эксперт, поддерживая выводы, содержащиеся в заключении, указала, что согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. № 39, с изменениями и дополнениями от 11 января 2011 г., земельные участки, подобранные в качестве аналогов, сопоставимы с объектом экспертизы по виду разрешенного использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Эксперт отметила, что в тексте объявления аналога № 2, указано, что «вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство (Возможно изменение ВРИ на придорожный сервис)». Таким образом, эксперт исходила из допущения, о том, что продавец с большей долей вероятности указывает все положительные качества и характеристики, присущие выставляемому на продажу объекту, для того, чтобы в большей мере заинтересовать потенциального покупателя. Если в объявлении присутствует такая фраза, то можно допустить, что продавец занимался уже изучением данного вопроса и готов нести соответствующие риски в случае наличия потенциального покупателя. Напротив продаваемого участка через Электростальское шоссе расположен участок с кадастровым номером 50:16:0302008:3044, вид разрешенного использования по документу- объекты придорожного сервиса.

Также эксперт указала, что по данным публичной кадастровой карты разрешенное использование аналога №1: «Размещение многофункционального придорожного административно-торгового комплекса».

Кроме того, в судебном заседании эксперт пояснила, что на стр. 16 заключения приведена сноска № 3 на аналитические материалы компании Vesco Consalting, приведенные в блоге генерального директора Vesco Group ФИО2. Скриншот аналитического материала приведен в приложении на стр. 47-49 заключения. Статья опубликована 27.07.2013 г. и затрагивает временной период с 2010 года. В статье приведены общие тенденции для загородных земельных участков Московского региона, предназначенных, как для жилищного строительства, так и для ведения бизнеса. Используя эти тенденции, на стр. 23-24 заключения производится расчет соответствующих поправок.

Также на стр. 22 заключения приведена выдержка из исследования Knight Frank «Рынок земельных участков Московской области», динамика изменения стоимости земельных участков Московского региона, а скриншот этого исследования приведен в приложении на стр. 50-51 заключения. В статье описываются тенденции, в том числе присущие рынку земельных участков, предназначенных для строительства объектов коммерческого использования, за первое полугодие 2013 г. Сам расчет поправки на «условия рынка (время продажи)» приводится на стр. 24 заключения.

Эксперт пояснила, что поправка на удаление от МКАД рассчитывалась на основе аналитического материала компании Vesco Consalting. На диаграмме 5 стр. 19 заключения приведена средняя стоимость сотки в зависимости от удаленности от МКАД для интервалов значений. В таблице №6 на стр. 29 заключения приведена информация по объектам-аналогам, данная информация не привела к искажению величины вносимых корректировок.

Кроме того, все подобранные аналоги находятся на первой линии крупных автомагистралей: аналог №1 - Вашутинское шоссе, Аналог №2 - Электростальское шоссе, аналог №3 - Дмитровское шоссе, Аналог №4 - Пятницкое шоссе, аналог № 5 - Ленинградское шоссе. Местоположение объектов-аналогов относительно транспортных магистралей принято идентичным объекту экспертизы.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № ЭЗ-20/17 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 1 декабря 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Согласно статье 105 КАС РФ основания и порядок возврата или зачета государственной пошлины установлены статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации (далее-НК РФ). Заявление о возврате излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах, а также Верховным Судом РФ, подается плательщиком государственной пошлины в налоговый орган по месту нахождения суда, в котором рассматривалось административное дело. Заявление может быть подано в течение трех лет со дня уплаты излишне уплаченной (взысканной) суммы государственной пошлины.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ государственная пошлина при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными составляет для физических лиц - 300 рублей, а для организаций - 2 000 рублей. 

Таким образом, при обращении в Московский областной суд с исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец обязан был уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей, а не в размере 6000 рублей. 

Излишне уплачена государственная пошлина в размере 4000 рублей, которая и подлежит возврату административному истцу.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ПРАДО» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 1 декабря 2016 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 3800 +/- 22 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-делового и гражданского строительства (под существующим объектом недвижимого имущества (торговый центр), равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 июня 2013 года, в размере 7197000 (семь миллионов сто девяносто семь тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПРАДО» излишне уплаченную по платежному поручению № 17 от 9 марта 2017 года государственную пошлину в размере 4000 (четыре тысячи) рублей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 22 сентября 2017 года.