№2-4480/2024

УИД 61RS0005-01-2024-007423-30

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 декабря 2024 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Толстовой Н.П.,

при секретаре Гатковской Я.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик Авангард» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону с указанным исковым заявлением ссылаясь на то, что ... г. между истцом (Участник долевого строительства) и ООО «Специализированный Застройщик Авангард» был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого ответчик обязуется построить многоквартирный жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями по адресу: 

<

...> на земельном участке с КН № и передать указанный в п. 2.1 Договора объект долевого строительства – квартиру № в собственность Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется в предусмотренные в настоящем договоре сроки, размере и порядке уплатить обусловленную Договором цену и принять указанную квартиру в Объекте, завершенном строительством, при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. В соответствии с п. 6.1 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию Объект до 01.06.2023 года. Этим же пунктом договора сторонами согласован срок передачи квартиры Участнику долевого строительства – в течение 120 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, т.е. в срок до 30.09.2023 года.

Истец указывает, что в соответствии с положениями пункта 4.1.5 Договора участия в долевом строительстве Застройщик был обязан уведомить ее о вводе в эксплуатацию Объекта не менее чем за месяц до ввода в эксплуатацию, т.е. не позднее чем 20.10.2023 года, поскольку из Уведомления о завершении строительства объекта от 21.11.2023 года следует, что объект был введен в эксплуатацию 20.11.2023 года. Застройщиком был нарушен порядок уведомления Участника о дате ввода объекта в эксплуатацию в эксплуатацию, Уведомление о завершении строительства было направлено истцу 21.11.2023 года, то есть на следующий день после получения с нарушением предусмотренного условиями договора срока ввода жилого дома в эксплуатацию. Данное Уведомление содержит сообщение неопределенному кругу лиц о завершении строительства жилого дома и введении его в эксплуатацию, предупреждение о необходимости принятия объекта долевого строительства и срок принятия в уведомлении не указаны. В данном уведомлении содержится указание на необходимость дополнительного согласования даты подписания Акта приема-передачи по телефону №. При этом Акт приема-передачи объекта долевого строительства сторонами до настоящего времени не подписан.

Истец ссылается на то, что отсутствие уклонения с ее стороны от принятия квартиры подтверждается решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.05.2024 года по делу № 2-1863/2024. В подтверждение факта неоднократного обращения к застройщику с требованиями о согласовании даты осмотра и передачи квартиры истец ссылается на детализацию звонков от абонента № абоненту №. 08.02.2024 года сторонами была согласована дата осмотра квартиры, после чего истцом был заключен договор на выполнение строительно-технической экспертизы для проверки соответствия строительным нормам и правилам передаваемой квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>. 13.02.2024 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием устранить недостатки, указанные в Акте осмотра № от ... г., которая была получена ответчиком 27.02.2024 года. Сведений об устранении недостатков, указанных в претензии, в адрес истца не поступало. Поскольку дата осмотра и передачи Объекта застройщиком была назначена на 08.02.2024 года, истец полагает, что односторонний акт приема-передачи Объекта долевого строительства мог быть составлен Застройщиком не ранее 08.04.2024 года, при этом застройщик обязан был устранить недостатки, указанные в Акте осмотра № от ... г.. Истец указывает, что у ответчика отсутствовали основания для составления одностороннего Акта приема-передачи квартиры.

На основании изложенного истец просила суд признать недействительным односторонний Акт приема-передачи квартиры, расположенной по адресу: 

<

...> от ... г.; обязать ООО «СЗ «Авангард» составить акт приема-передачи объекта долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве № от ... г. на фактическую дату приема квартиры.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 заявленные исковые требования поддержали и просили суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске. 

В судебном заседании представитель ответчика ООО СЗ «АльфаСтройИнвест» по доверенности ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, приобщенных к материалам дела (л.д. 69-71).

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ... г. между истцом (Участник долевого строительства) и ООО «Специализированный Застройщик Авангард» был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с условиями которого ответчик обязуется построить многоквартирный жилой дом с встроенно-пристроенными помещениями по адресу: 

<

...> на земельном участке с КН № и передать указанный в п. 2.1 Договора объект долевого строительства – квартиру № в собственность Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется в предусмотренные в настоящем договоре сроки, размере и порядке уплатить обусловленную Договором цену и принять указанную квартиру в Объекте, завершенном строительством, при наличии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.1 договора цена договора составляет 4 408 250 руб. Истец в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате цены договора. 

В соответствии с п. 6.1 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию Объект до 01.06.2023 года. Этим же пунктом договора сторонами согласован срок передачи квартиры Участнику долевого строительства – в течение 120 дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, т.е. в срок до 29.09.2023 года.

Вместе с тем приобретенная истцом квартира № (условный №) была передана истцу ответчиком по одностороннему акту приема-передачи ... г. (л.д. 44). 

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.05.2024 года по делу №2-1863/2024 с ООО «Специализированный Застройщик Авангард» в пользу ФИО1 была взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 30.09.2023 года по 26.02.2024 года включительно (по дату одностороннего акта приема-передачи квартиры), в размере 330 618,75 руб. (л.д. 49-54).

Согласно сведений с официального сайта Ростовского областного суда апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.08.2024 года решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.05.2024 года по делу №2-1863/2024 было оставлено без изменения, а апелляционные жалобы ФИО1 и ООО «Специализированный Застройщик Авангард» - без удовлетворения.

Согласно сведений с официального сайта Четвертого кассационного суда общей юрисдикции определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 19.11.2024 года (дело № 8Г-34299/2024, 88-35830/2024) решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.05.2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 28.08.2024 года были оставлены без изменения. 

Рассматривая требования истца о признании недействительным одностороннего Акта передачи объекта долевого строительства - квартиры №, расположенной по адресу: 

<

...>, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Положениями части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ прямо предусмотрено, что исчисление двухмесячного срока для возникновения у Застройщика права на составление одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства Участнику долевого строительства подлежит исчислению со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В связи с изложенным суд считает несостоятельными доводы истца об исчислении указанного двухмесячного срока с даты осмотром истцом (Участником долевого строительства) объекта долевого строительства (с 08.02.2024 года). 

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 года №2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» установлены особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в период со дня вступления в силу настоящего постановления по 31.12.2024 года включительно.

Таким образом, установленные Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 года №2380 особенности передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства распространяются на правоотношения сторон по настоящему делу, поскольку оспариваемая истцом передача объекта долевого строительства состоялась 26.02.2024 года, т.е. в указанный в Постановлении период. 

В силу п.п. «в» п. 1 указанного Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 года №2380 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком с учетом следующих особенностей:

- при обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства и застройщик до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обеспечивают составление акта осмотра в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией в соответствии с подпунктом «к» настоящего пункта (далее специалист), отношения по оплате услуг которого регулируются в соответствии с подпунктом «м» настоящего пункта;

при отсутствии существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства застройщик и участник долевого строительства указывают в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства перечень недостатков (дефектов) (далее - недостатки), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. При наличии разногласий относительно указанного перечня он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта.

Исходя из токования положений части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 года №2380, Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства в установленный законом и договором лишь в случае наличия существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного 

<

...> в 

<

...> было получено Застройщиком 20.11.2023 года (л.д. 73-74).

21.11.2023 года Застройщиком в адрес ФИО1 было направлено Уведомление о завершении строительства объекта и необходимости подписания Акта приема-передачи объекта долевого строительства, которое 30.12.2023 года было возвращено отправителю «за истечение срока хранения» (л.д. 75-79).

Согласно ст. 1 ч. 4, ст. 10 ч. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, не допускается злоупотребление правом. На основании ст. 33 ГПК РФ, участвующие в деле лица должны добросовестно пользоваться всеми процессуальными правами.

В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу п. п. 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В силу разъяснений, данных в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

С учетом вышеизложенного, Уведомление о завершении строительства и необходимости принятия объект долевого строительства считается полученным ФИО1 30.12.2023 года. 

Согласно п. 6.3 договора долевого участия в строительстве Участник обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения сообщения Застройщика, указанного в п. 4.1.5 настоящего Договора, предпринять все действия, необходимые для исполнения обязательств, предусмотренных п. 5.1.5 настоящего Договора, а также подписать и предоставить Застройщику: Акт приема-передачи Объекта, предусмотренный п. 6.2 настоящего Договора; требование, предусмотренное п. 5.2.1 настоящего Договора.

Поскольку Уведомление о завершении строительства и необходимости принятия объекта долевого строительства считается полученным ФИО1 ... г., следовательно, действия по принятию объекта долевого строительства, предусмотренные п. 6.3 заключенного между сторонами договора, ФИО1 должна была совершить в сорок до 22.01.2024 года (10-ть рабочих дней).

Однако данных действий в установленный договором срок ФИО1 предпринято не было, фактически на осмотр объекта долевого строительства ФИО1 прибыла 08.02.2024 года, что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела. 

В силу п. 6.4 Договора долевого участия в строительстве, в случае неисполнения Участником обязанности, предусмотренной п. 6.3 настоящего Договора, З. вправе реализовать право, предусмотренное п. 4.2.1 настоящего Договора.

Согласно п. 4.2.1 Договора долевого участия в строительстве, по истечении двух месяцев после истечения срока, предусмотренного п. 6.1 настоящего Договора (срок предполагаемой передачи Объекта Участнику), Застройщик вправе составить односторонний документ о передаче Объекта в случае одновременного наступления следующих событий: 1) при уклонении Участника от принятия Объекта в предусмотренный п. 6.1. Договора срок или при отказе участника долевого строительства от принятия Объекта (за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ); 2) при наличии у Застройщика сведений о получении Участником сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности Объекта к передаче (либо при возврате заказного письма с сообщением об отказе Участника от его получения или в связи с отсутствием Участника по указанному им почтовому адресу).

При этом под уклонением Участника от принятия Объекта понимается неподписание по любым причинам Акта приема - передачи Объекта или акта, в котором указывается несоответствие Объекта требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года в предусмотренный настоящим Договором срок.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что 08.02.2024 года ФИО1 явилась на осмотр объекта долевого строительства, однако от подписания Акта приема-передачи объекта долевого строительства уклонилась, ссылаясь на Акт осмотра № от ... г., которым установлено наличие недостатков в объекте долевого строительства (л.д. 27-32).

В судебном заседании истец ФИО1 лично пояснила, что 08.02.204 года отказалась от подписания акта приема-передачи квартиры ввиду наличия недостатков в объекте долевого строительства, указанных в Акте осмотра № от ... г..

Однако, как указывалось судом ранее, исходя из токования положений части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ и Постановления Правительства РФ от 29.12.2023 года №2380, Участник долевого строительства вправе отказаться от подписания Акта приема-передачи Объекта долевого строительства в установленный законом и договором лишь в случае наличия существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Однако согласно представленному истцом Акту осмотра № от ... г., имеющиеся в объекте долевого строительства недостатки не являются существенными и не делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Так, в частности, в указанном акте содержится указание на следующие недостатки объекта долевого строительства: отклонение коробки металлической входной двери от вертикали на 15 мм, наличие в помещениях просветов между рейками и поверхностью пола более 4 мм, наличие температурных перепадов в жилых комнатах на 4-5 градусов Цельсия (л.д. 27). 

Суд приходит к выводу о том, что данные недостатки в объекте долевого строительства не являются существенными и не делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Наличие указанных недостатков не препятствовало истцу принять объект долевого строительства ... г., с последующим предъявлением к З. требований о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, соразмерном уменьшении цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение указанных недостатков.

В соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства.

Поскольку заявленные истцом недостатки в объекте долевого строительства не являлись существенными и не делали объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования, а 08.02.2024 года при осмотре квартиры ФИО1 уклонилась от подписания Акта приема-передачи объекта долевого строительства, ссылаясь именно на данные недостатки, суд приходит к выводу о том, что у Застройщика возникло предусмотренное законом право на составление одностороннего акта передачи объекта долевого строительства.

В связи с вышеизложенным суд не усматривает правовых оснований для признания недействительным одностороннего Акта передачи объекта долевого строительства - квартиры №, расположенной по адресу: 

<

...>.

Доводы истца о том, что отсутствие с ее стороны уклонения от принятия квартиры подтверждается решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 30.05.2024 года по делу № 2-1863/2024 (л.д. 51), основаны на неверном толковании изложенных в решении суда выводов. Так, данный вывод суда касался лишь отсутствия уклонения ФИО1 от принятия объекта долевого строительства до 08.02.2024 года, в то время как представитель ООО «СЗ Авангард» настаивал на расчете неустойки за более коротки срок, чем был произведен судом. При этом судом был принят во внимание, составленный Застройщиком односторонний Акт приема-передачи объекта долевого строительства от ... г., в связи с чем с Застройщика в пользу ФИО1 была взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 30.09.2023 года по 26.02.2024 года включительно (по дату одностороннего акта приема-передачи квартиры).

Ссылки истца на детализацию звонков от абонента № абоненту № правового значения для разрешения заявленных истцом требований не имеют. Так, первая представленная истцом детализация звонков датирована 29-30 января 2024 года (л.д. 23-24). После данных звонков сторонами была согласована дата осмотра объекта долевого строительства, которая состоялась 08.02.2024 года. В судебном заседании истец ФИО1 лично пояснила, что 08.02.204 года она отказалась от подписания акта приема-передачи квартиры. Вторая представленная истцом детализация звонков датирована 28-29 февраля 2024 года (лд. 25-26), т.е. уже после составления Застройщиком одностороннего акта передачи квартиры от ... г., ввиду уклонения Рубашевской от подписания Акта приема-передачи объекта долевого строительства в дату осмотра объекта 08.02.2024 года. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик Авангард» о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2024 года. 

Судья: