Дело № 3а-597/2021 

УИД 76OS0000-01-2021-000458-34

Мотивированное 

решение

 изготовлено 22 октября 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ярославль 11 октября 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), помощником судьи Киселевой Н.С. (после перерыва),

с участием:

от административного истца – представитель ФИО2, действующий на основании доверенности,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратилась в суд административным исковым заявлением, просила установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1622 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 3 801 000 рублей по состоянию на 31 декабря 2019 года.

В обоснование исковых требований указано, что земельный участок с кадастровым номером № принадлежит административному истцу на праве собственности. Установленная в отношении земельного участка кадастровая стоимость 6 521 408,01 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 3 801 000 рублей, определенную на основании отчета об оценке № 114-02/2021 от 9 июня 2021 года, подготовленного оценщиком ООО «АСВ-Консалтинг». При расчете земельного налога учитывается кадастровая стоимость земельного участка. Уменьшение размера земельного налога возможно лишь путем оспаривания кадастровой стоимости объекта налогообложения.

В судебное заседание административный истец ФИО3, надлежаще извещенная о месте и времени рассмотрения дела, не явилась, направила в суд представителя по доверенности ФИО2, который исковые требования поддержал. Дал пояснения по тексту искового заявления. 

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил. В письменном отзыве на административный иск исковые требования не признал, подверг критике представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости в связи с его несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», Администрация городского округа г. Рыбинск Ярославской области, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

От заинтересованного лица Управления Росреестра по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление Росреестра по Ярославской области не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление Росреестра по Ярославской области оставило на усмотрение суда. 

Заинтересованным лицом филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя; разрешение административного иска оставлено на усмотрение суда.

На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО «АСВ-Консалтинг» ФИО5, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены в статье 22 Федерального закона от 03 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью 1622 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу

<

адрес>

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», земельных участков категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», расположенных на территории Ярославской области.

7 апреля 2020 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, которая определена по состоянию на 31 декабря 2019 года в размере 6 521 408,01 рублей (акт №46/ЗУ от 17 марта 2020 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов»).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципального совета городского округа г. Рыбинск от 27 октября 2010 года №51 «О земельном налоге на территории городского округа г. Рыбинск» установлен земельный налог; налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

В статье 66 ЗК РФ закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, административный истец ФИО3 вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, принадлежащего ей на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, в связи с тем, что результатами определения кадастровой стоимости затронуты ее права как собственника недвижимого имущества и плательщика налоговых платежей, исчисление которых производится из кадастровой стоимости. 

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет № 114-02/2021 от 9 июня 2021 года, подготовленный оценщиком ООО «АСВ-Консалтинг».

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию и составлению отчета об оценке объекта оценки регламентированы статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. В частности, отчет содержит точное описание объекта оценки с указанием количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Оценщиком обоснован выбор сравнительного подхода, метода сравнения продаж; корректировки по объектам - аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обосновано и подтверждено ссылками на достоверные источники; расчеты не содержат явных методических или арифметических ошибок и являются правильными. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.

В возражениях на отчет административным ответчиком приведены доводы о том, что кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 31 декабря 2019 года, оценщиком указана дата 1 января 2019 года.

Исходя из содержания отчета, пояснений оценщика в судебном заседании, в отчете на странице 4 допущена техническая описка в части указания даты (1 января 2019 года вместо 31 декабря 2019 года), на которую определена рыночная стоимость объекта оценки. Также из отчета усматривается, что анализ фактических рыночных данных, выборка аналогов и предложения по ним сделаны в период после 1 января 2019 года, в отчете (страницы 2, 4, 5, 7, 11, 93) указана дата – 31 декабря 2019 года. Таким образом, оснований для вывода о том, что отчет вводит пользователя в заблуждение, не имеется.

Утверждение административного ответчика о необоснованности применения оценщиком корректировки на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций (теплоснабжение) судом отклоняется, поскольку отсутствуют доказательства несостоятельности применения понижающей корректировки к объектам аналогам и о том, что это могло привести к искажению величины рыночной стоимости объекта оценки. 

Одним из элементов сравнения объекта оценки и объектов-аналогов является наличие (отсутствие) инженерных сетей. Исходя из содержания отчета, оценщик провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов. Оценщиком были получены данные о том, что здание подключено к системе газоснабжения, подключение к системе централизованного теплоснабжения отсутствует. Таким образом, применение корректировки на отсутствие центрального теплоснабжения является обоснованным.

Замечание относительно того, что объект-аналог, расположенный по 

<

адрес> (кадастровый номер №) относится к индустриальной застройке, и с учетом того, что на участке имеется строение, подлежит применению коэффициент «1,61» вместо «1».

Данное замечание судом не может быть принято во внимание с учетом следующего. 

Указанный объект верно оценен оценщиком как незастроенный, в связи с чем понижающая корректировка на наличие построек не применялась. Оценщик принимал для сравнения данный объект-аналог как свободный участок от наличия строений, поскольку в соответствии с данными публичной кадастровой карты, не представляется возможным судить о местонахождении построек, отсутствуют эти сведения и в тексте объявления. Таким образом, при проведении расчета оценщик обоснованно исходил из информации, указанной в первичном источнике, уточненной доступными средствами, что соответствует федеральным стандартам оценки.

Как следует из отчета и пояснений оценщика, объект-аналог расположен в зоне Ж-1. Согласно Правилам землепользования и застройки города Рыбинска земельные участки, расположенные в указанных функциональных зонах, могут использоваться только в соответствии с теми градостроительными регламентами, которые установлены для данной зоны. Таким образом, указанный земельный участок может быть использован только для размещения объектов, перечисленных в градостроительном регламенте.

Иных возражений относительно достоверности выводов отчета лицами, участвующими в деле, не заявлено. Доказательств другой величины рыночной стоимости земельного участка административного истца не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость земельных участков, является достоверной.

Суд также учитывает, что отчет выполнен оценщиком ФИО4, имеющим специальное образование, прошедшим профессиональную переподготовку и имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющим квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация саморегулируемая организация «Экспертный совет», его оценочная деятельность застрахована (страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика №933/1962778849 от 21 мая 2021 года, период страхования с 1 июня 2021 года по 31 мая 2022 года).

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном отчетом ООО «АСВ-Консалтинг» № 114-02/2021 от 9 июня 2021 года.

Учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО3 подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было подано в суд 8 сентября 2021 года, то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1622 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 3 801 000 рублей по состоянию на 31 декабря 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 8 сентября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина