2-2404/2019

Решение

Именем Российской Федерации

18 сентября 2019 года Советский районный суд в составе 

председательствующего Куц Е.В., 

при секретаре ФИО2, 

с участием представителя истца ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной сроком на два года, представителя ответчика ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной сроком на один год, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному образованию «» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации о взыскании убытков, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к муниципальному образованию «» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации о взыскании убытков в размере 3 815 343,32 рублей. 

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации (арендодатель) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды № Т021-21410, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу , площадью 2 341 кв.м с кадастровым номером 70:21:0200021:2926. Земельный участок предоставляется для строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий, кредитно-финансовых учреждений, гостиниц, спортивных залов городского значения, магазинов, амбулаторно-поликлинических учреждений, многопрофильных учреждений дополнительного образования (пункт 1.3). Участок истец брал для строительства административного здания. В процессе проектирования и освоения земельного участка истцу стало известно, что внутри арендуемого земельного участка существует два земельных участка площадью 14 кв.м., которые не образованы, не числятся на кадастровом учете, не были включены в арендованный истцом земельный участок, где строить нельзя. Данное обстоятельство не позволило истцу в полной мере использовать участок для целей, указанных в договоре аренды. В п.1.5, п. 1.6 договора аренды, в Градостроительном плате от ДД.ММ.ГГГГ указанные обременения и ограничения не указаны. Арендодатель при проведении аукциона, заключении с истцом договора аренды скрыл сведения о существовании в центре земельного участка двух других земельных участков. Предлагаемый ответчиком для аренды земельный участок изначально был сформирован с нарушением п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ. Выявленные впоследствии необразованные земельные участка не имеют выхода к землям общего пользования, препятствуют использованию арендуемого земельного участка по назначению, не позволяют застроить арендуемый земельный участок. Таким образом, использование всего арендуемого земельного участка в полном объеме по целевому назначению невозможно. Разрешение на строительство истцом было получено после корректировки проектной документации на строительство в части исключения из общего размера земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200021:2926 двух земельных участков общей площадью 174 кв.м., в состав которых вошли два необразованных земельных участка общей площадью 14 кв.м. (белые пятна) и земельные участки площадью 160 кв. м., обеспечивающие беспрепятственный (свободный) доступ третьих лиц к белым пятнам. Истец был вынужден исключить из своего использования часть арендуемого земельного участка площадью 174 кв.м. Уплаченная за 2016, 2017 годы за 160 кв.м. арендная плата составляет 1 141 144 рублей, что является убытками истца.

Кроме того, арендная плата, уплаченная ответчику за аренду земельного участка за период с мая 2017 по июль 2017 в размере 2 674 199,32 рублей, также является убытками истца, поскольку в указанный период истец был вынужден корректировать проектную документацию на строительство в части исключения из общего размера земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100021:2926 двух земельных участков общей площадью 174 кв.м., в состав которых вошли два необразованных земельных участка общей площадью 14 кв.м. (белые пятна и земельные участки общей площадью 160 кв.м., обеспечивающие беспрепятственный доступ третьих лиц к «белым пятнам».

Истец, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства в суд не явился.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях, уточнениях.

Представитель ответчика заявленные требования не признал в полном объеме по основаниям, изложенным в письменном отзыве. 

Суд, выслушав участников процесса, изучив письменные доказательства по делу, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, при этом исходит из следующего. 

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии сост. 15 ГК РФ лицо, право которых нарушено может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также, неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы, его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать: факт противоправного поведения нарушителя; наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками; факт и размер требуемых убытков. 

При договорной ответственности противоправным является поведение должника, которое не отвечает требованиям, предъявляемым к надлежащему исполнению обязательств, т.к. в соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона,

Согласно ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступившего в силу с 01.03.2008г., к уникальным характеристикам земельного участка отнесены его кадастровый номер и дата внесения такого в кадастр, описание местоположения границ и площадь.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что формами платы за использование земли является, в том числе арендная плата.

В соответствии с пп. 1, 2 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектами аренды могут быть земельные участки (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что между муниципальным образованием «» (арендодателем) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ТО-21-21410 в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: , пр.ю 2341 кв. м с кадастровым номером 70:21:0200021:2926 (пункт 1.2).

Указанный земельный участок передан арендатору согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Земельный участок предоставляется для строительства многофункциональных деловых и обслуживающих зданий, кредитно-финансовых учреждений, гостиниц, спортивных залов городского значения, магазинов, амбулаторно-поликлинических учреждений, многопрофильных учреждений дополнительного образования (пункт 1.3).

В пункте 1.5 договора указаны ограничения: весь земельный участок расположен в охранной зоне II Сибирского ботанического сада; весь земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования ЗРФ 4-16; часть земельного участка площадью 43 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (линия электропередач 0,4 кВ); часть земельного участка площадью 278 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (объект теплоснабжения); часть земельного участка площадью 217 кв. м — охранная зона инженерных коммуникаций (линия электропередач 0,4 кВ), для прохода и проезда к смежному земельному участку; часть земельного участка площадью 279 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (линия электропередач 10 кВ); часть земельного участка площадью 627 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (водопровод).

Срок действия договора установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1).

Размер ежегодной арендной платы в соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ составляет 10 285 382 руб. (пункт 3.2). Сумма ежегодных арендных платежей подлежит уплате равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца каждого квартала (пункт 3.3).

Согласно ч.2. ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Советского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в ФИО1 в пользу ответчика по настоящему делу взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ТО-21-21410 за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 781 167 рублей 29 копеек, проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в 21 554 рублей 05 копеек, а всего взыскать 2 802 721 рубль 34 копейки.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение изменено в части взыскания процентов, уменьшена сумма процентов до 21 258,78 руб.

При рассмотрении требований о взыскании указанной задолженности судами была дана оценка доводам, изложенным истцом в настоящем деле в качестве основания иска.

Как указано в решении и апелляционном определении, пунктом 1.5 договора аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона на право заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № ТО-21-21410 предусмотрены следующие ограничения: весь земельный участок расположен в охранной зоне II Сибирского ботанического сада; весь земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования ЗРФ 4-16; часть земельного участка площадью 43 кв.м - охранная зона инженерных коммуникаций (линия электропередач 0,4 кВ); часть земельного участка площадью 278 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (объект теплоснабжения); часть земельного участка площадью 217 кв. м — охранная зона инженерных коммуникаций (линия электропередач 0,4 кВ), для прохода и проезда к смежному земельному участку; часть земельного участка площадью 279 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (линия электропередач 10 кВ); часть земельного участка площадью 627 кв. м - охранная зона инженерных коммуникаций (водопровод).

Обременений нет (п. 1.6.).

Градостроительный регламент: земельный участок расположен в границах территориальной зоны долевого, общественного и коммерческого назначения (О-1), градостроительный регламент установлен Правилами землепользования и застройки муниципального образования «», утвержденными решениями Думы от ДД.ММ.ГГГГ № (п. 1.7.).

Аналогичные сведения об ограничениях земельного участка значатся в информации о проведении торгов (открытого аукциона) №, в протоколе результатов аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ, полученным и подписанным ФИО1 

При этом в информации о проведении торгов (открытого аукциона) № указано на то, что осмотр земельного участка производится претендентом самостоятельно на основании проекта границ земельного участка и ситуационного плана, который можно получить по адресу: , каб. 42.

К извещению о проведении торгов (аукциона) приложены: проект договора аренды земельного участка; постановление администрации № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: », информация ООО «Томскводоканал» от ДД.ММ.ГГГГ № о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям водоснабжения и водоотведения, АО «ТомскРТС» от ДД.ММ.ГГГГ № о плате за подключение к системе теплоснабжения, АО «Газпром Газораспределение Томск» от ДД.ММ.ГГГГ о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сети газораспределения.

Актом приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что обязательства сторон по передаче земельного участка выполнены, переданный земельный участок находится в состоянии, пригодном к использованию по целевому назначению, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

Судами сделан вывод о том, что необходимая и достоверная информация о земельном участке, содержащаяся в кадастровом паспорте, в том числе о не образованных земельных участках, была доступна для ответчика, как в период проведения аукциона, так и при заключении договора аренды.

В указанной связи несостоятелен довод ФИО1 о том, что арендодатель скрыл от арендатора (ответчика) существенную информацию, влияющую на исполнение условий договора аренды.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем ФИО1 о недостатках переданного ему в аренду земельного участка, ни в момент подписания договора, ни при передаче земельного участка, заявлено не было. Никаких действий, предусмотренных указанной нормой права, до вынесения обжалуемого решения ответчик не предпринял, с соответствующими заявлениями об изменении арендной платы, условий арендного договора к истцу не обращался, встречных требований в суде не предъявлял.

Что касается довода о наличии права требовать соразмерного уменьшения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ (с момента заключения договора) до получения разрешения на строительство (ДД.ММ.ГГГГ) ввиду невозможности использования земельного участка, он несостоятелен.

В подтверждение этого довода ответчик, ссылаясь на то, что был вынужден: менять конфигурацию здания исходя из выявленных особенностей земельного участка; проводить повторные экспертизы новой проектной документации; получать разрешение на использование находящихся двух не образованных земельных участков под благоустройство, представил:

- письмо администрации от ДД.ММ.ГГГГ №-ж в адрес ФИО1 на обращение по вопросу проведения благоустроительных работ на территории, прилегающей к земельному участку по адресу: . ФИО1 рекомендовано в целях создания единого комплекса благоустройства территории по (по нечетной стороне от до ) проработать вопрос по включению в границы благоустройства территорий, занятых зелеными насаждениями вблизи Музея деревянного зодчества по , и здания Томского электролампового завода по ;

- отказ департамента архитектуры и градостроительства администрации от ДД.ММ.ГГГГ № в выдаче разрешения на строительство многофункционального долевого и обслуживающего здания по , в ;

- распоряжение департамента архитектуры и градостроительства администрации от ДД.ММ.ГГГГ № о выдаче ФИО1 разрешения на использование земель, местоположение которых: , площадью 14 кв.м, государственная собственность на которые не разграничена;

- отказы департамента архитектуры и градостроительства администрации от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ № в выдаче разрешения на использование земель, государственная собственность на которые не разграничена по адресу: , для размещения элементов благоустройства.

В нарушение положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что в арендованном имуществе имелись недостатки, которые препятствовали использованию арендованного имущества.

Напротив, из материалов дела следует, что претензий у арендатора к арендодателю по использованию земельного участка не было; ДД.ММ.ГГГГ ответчиком получено разрешение на строительство №, выданное департаментом архитектуры и градостроительства администрации в отношении многофункционального делового и обслуживающего здания по адресу: . 

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (проектируемое назначение – нежилое здание), расположенный по адресу: , площадью 5 296,3 кв.м.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что ФИО1 не представлено доказательств лишения возможности использовать арендованный земельный участок в полном объеме в течение всего периода действия договора для строительства многофункционального делового и обслуживающего здания в результате противоправных действий истца, равно как и не представлено доказательств наличия недостатков арендованного земельного участка, полностью или частично, препятствующих пользованию им, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к муниципальному образованию «» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации о взыскании убытков в размере 3 815 343 рублей 32 копеек отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет муниципального образования «» государственную пошлину в размере 23 776 рублей 72 копеек.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Куц