Гражданское дело № 2-446/2025 (2-5458/2024)

УИД 36RS0006-01-2024-012133-52

Категория 2.219

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2025 года г.Воронеж

Центральный районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего судьи Петровой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Ашихминой М.О., 

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя третьего лица Администрации городского округа город Воронеж – ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области о признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ТУ Росимущества в Воронежской области о признании права собственности на квартиру.

Требования мотивированы тем, что 11.11.1998 между ФИО1 (дольщик) и АЗОТ Компания «АПЕКС» (застройщик) был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома по 

<

адрес>». Согласно пункту 1 указанного договора дольщик поручает, а застройщик принимает на себя обязательства по выполнению долевого участия в строительстве жилого дома по 

<

адрес>, в объеме одной трехкомнатной квартиры в секции № на втором этаже, общей площадью 99,25 кв.м., и обеспечивает строительство жилого дома в нормативные сроки. Срок сдачи дома в эксплуатацию - первый квартал 1999 года. В силу пункта 3 договора долевого участия в строительстве стоимость квартиры составляла 446 625 руб. При этом в пункте 6 указанного договора было определено, что дольщик обязуется оплатить долевое участие в соответствии с договором об уступке права требования на долевое участие в строительстве ЗАО «Воронежский комбинат строительных материалов». 11.11.1998 между ФИО1, АЗОТ Компанией «АПЕКС» и ЗАО «Воронежский комбинат строительных материалов» был заключен договор № «Об уступке права требования на долевое участие в строительстве», из пункта 1.1 которого следует, что ранее ЗАО «ВКСМ» приобрело право на долевое участие в строительстве трехкомнатной квартиры в секции № на втором этаже общей площадью 99,25 кв.м. в строящемся жилом доме по 

<

адрес>, стоимостью 446 625 руб. В силу пунктов 1.3 и 1.4 договора уступки права требования все права требования ЗАО «ВКСМ» в части указанной квартиры переходят к ФИО1, а он в свою очередь обязуюсь возместить ЗАО «ВКСМ» стоимость квартиры. 19.11.1998 истцом в кассу ЗАО «ВКСМ» качестве оплаты долевого участия в строительстве было внесено 446 625 руб. Также между ФИО1 и АЗОТ Компанией «АПЕКС» было заключено дополнительное соглашение №1 к договору долевого участия в строительстве, согласно которому застройщик принимает на себя обязательства по устройству системы отопления и выполнения электромонтажных работ квартиры, стоимость которых составляет 61 760 руб. Во исполнение указанного дополнительного соглашения 01.03.1999 истцом было внесено 61 760 руб. в кассу АЗОТ Компания «АПЕКС». Согласно пунктам 4 и 5 договора долевого участия в строительстве, застройщик обязался обеспечить сдачу жилого дома в эксплуатацию в первом квартале 1999 года и передать истцу квартиру после сдачи дома в эксплуатацию. В 1999 году АЗОТ Компания «АПЕКС» фактически передало ФИО1 квартиру, которой был присвоен №. Однако, ввиду того, что жилой 

<

адрес> не сдан в эксплуатацию до настоящего времени, необходимые документы о передаче истцу квартиры, в том числе акт приема-передачи, оформлены не были. Строительство дома давно окончено, подведены все коммуникации. ФИО1 за счет собственных средств были произведены установка внутриквартирных перегородок, внутренняя отделка. В настоящее время, согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) № расположенной в 

<

адрес>, по состоянию на 14.03.2007, выданному 15.03.2024, общая отапливаемая площадь квартиры составляет 93,2 кв.м., в квартире имеются стены кирпичные и перегородки гипсолитовые, отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение. Истец несет бремя содержания квартиры, в том числе своевременно оплачивая коммунальные услуги. Однако в связи с тем, что до настоящего времени дом по адресу 

<

адрес> в эксплуатацию не сдан, истец лишен возможности реализовать свое право собственности на квартиру, зарегистрировать его в Управлении Росресстра по Воронежской области. 05.08.2024 Управлением Росреестра по Воронежской области ФИО1 было отказано в регистрации права собственности на квартиру ввиду отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и передаточного акта. 01.02.2008 ЗАО Компания «АПЕКС» было ликвидировано вследствие признания его несостоятельным (банкротом). В то же время согласно выписке из ЕГРЮЛ АО «ВКСМ» является действующей организацией. Согласно выписке из ЕГРН земельный участок, на котором расположен многоквартирный 

<

адрес> находится в собственности Российской Федерации.

ФИО1 просит суд признать за ним право собственности на 

<

адрес>, площадью 93,2 кв.м, расположенную по адресу 

<

адрес>

Определением Центрального районного суда г.Воронежа от 16.12.2024 (в протокольной форме) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа город Воронеж.

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебном заседании исковое заявление поддержали, просили его удовлетворить. 

Представитель третьего лица Администрации городского округа город Воронеж, действующая на основании доверенности, ФИО3 в судебном заседании полагалась на усмотрение суда. 

Ответчик ТУ Росимущества в Воронежской области своего представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления. Представлены письменным возражения, из которых следует, что в реестре федерального имущества вышеуказанная квартира, как и жилой дом с кадастровым номером № в котором она расположена, не учитывается. Вместе с тем, в ЕГРН содержится запись о праве собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером №, в границах которого расположен данный жилой дом. Согласно сведениям ЕГРН указанный земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования Управлению Федеральной службы безопасности Российской Федерации по Воронежской области в период с 09.07.2005 по 12.10.2016. Запись о праве постоянного (бессрочного) пользования погашена на основании распоряжения Территориального управления от 15.09.2016 №257р. Однако наличие в ЕГРН записи о праве собственности Российской Федерации на данный земельный участок не свидетельствует о его принадлежности к федеральной собственности. В ЕГРН содержаться сведения о регистрации права собственности на квартиры нескольких собственников вышеуказанного дома. Таким образом, вышеуказанный земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Вместе с тем, погашение записи о праве собственности Российской Федерации на земельный участок не представляется возможным, так как в распоряжении Территориального управления отсутствует документ, свидетельствующий о формировании земельного участка именно по многоквартирным жилым домом.

Третье лицо Управление Росреестра по Воронежской области своего представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.

Третье лицо АО «ВКСМ» своего представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. 

Данные обстоятельства, с учётом статьи 167 ГПК РФ, позволяют рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела и представленные доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, суд полагает следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 11.11.1998 между ЗАО «Воронежский комбинат строительных материалов» (первая сторона), ФИО1 (вторая сторона) и АОЗТ Компания «АПЕКС» (третья сторона) заключен договора №172 об уступке права требования на долевое участие в строительстве, по условиям которого в соответствии с Договором от 15.01.1998 № 16-1, заключенного между АОЗТ Компанией «АПЕКС» и ЗАО «ВКСМ», первая сторона приобрела право на долевое участие в строительстве трехкомнатной квартиры в блок - секции № на втором этаже, жилой площадью 58,6 квадратных метров, общей площадью 99,25 квадратных метров в строящемся жилом доме по 

<

адрес>, стоимостью 446 625 рублей, в т.ч. НДС (пункт 1.1 договора) (л.д. 9-10).

Срок сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию - первый квартал 1999 года. Передача квартиры осуществляется в течение 30-ти дней с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию (пункт 1.2 договора).

Стороны пришли к соглашению, что с момента подписания ими настоящего договора, то есть с 11.11.1998, все права первой стороны по договору от 15.01.1998 № 16-1 в части требования квартиры, указанной в пункте 1.1 настоящего договора, переходят с согласия третьей стороны ко второй стороне. С этой же даты, то есть с 11.11.1998, вторая сторона принимает на себя все обязанности первой стороны, вытекающие из указанного договора, в том числе обязанности, вытекающие из неисполнения первой стороной условий вышеуказанного договора (пункт 1.3 договора).

Вторая сторона обязуется возместить первой стороне оплату строительства квартиры, указанной в пункте 1.1 настоящего договора в полном объеме, в сумме 446 625 рублей, в том числе НДС, путем внесения в кассу первой стороны. Стоимость квартиры остается фиксированной, индексации и корректировке не подлежит (пункт 1.4 договора).

Также, 11.11.1998 между АОЗТ Компания «АПЕКС» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома по 

<

адрес>, по условиям которого дольщик поручает, а застройщик принимает на себя обязательства по выполнению долевого участия в строительстве жилого дома по 

<

адрес> в объеме одной трехкомнатной квартиры в секции №» на втором этаже, общей площадью 99,25 кв.м, жилой площадью 58,6 кв.м и обеспечивает строительство жилого дома в нормативные сроки (пункт 1 договора) (л.д. 8).

Внутренняя отделка, установка внутриквартирных перегородок, сантехнические и электротехнические работы внутри квартиры производятся дольщиком за счет собственных средств (пункт 2 договора).

Стоимость квартиры, указанной в пункте 1 настоящего договора, - общая сумма договора, - составляет 446 625 рублей, в том числе НДС (пункт 3 договора).

Застройщик» обязуется обеспечить сдачу жилого дома в эксплуатацию в первом квартале 1999 года (пункт 4 договора).

Застройщик» обязуется передать дольщику квартиру, согласно п.1 настоящего договора, после сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию (пункт 5 договора).

Дольщик обязуется оплатить долевое участие в соответствии с договором об уступке права требования на долевое участие в строительстве от 11.11.1998 №171 ЗАО «Воронежский комбинат строительных материалов». Договор от 11.11.1998 № 171 является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 6 договора).

Настоящий договор вступает в законную силу с момента его двустороннего подписания и действует до полного окончания строительства и взаиморасчета сторон (пункт 9 договора).

11.11.1998 между АОЗТ Компания «АПЕКС» (застройщик) и ФИО1 (дольщик) заключено дополнительное соглашение №1 к договору от 11.11.1998 № долевого участия в строительстве жилого дома по 

<

адрес>, в соответствии с которым дольщик поручает, а застройщик принимает на себя обязательства по устройству системы отопления и выполнения электромонтажных работ квартиры в секции № на втором этаже, общей площадью 99,25 кв.м, жилой площадью 58,6 кв.м и обеспечивает ее выполнение в нормативные сроки. Устройство системы отопления и выполнение электромонтажных работ для данной квартиры включает в себя: прокладка труб отопления по квартире и установка нагревательных приборов; прокладка электропроводки, установка розеток и выключателей. Стоимость работ – 61 760 руб. Застройщик обязуется выполнить работы в срок до 31.05.1999. Дольщик обязуется оплатить застройщику полную стоимость выполненных работ в сумме 61 760 руб. в срок до 26.02.1999 (пункты 1, 2, 3, 4, 5) (л.д. 11).

19.11.1998 ФИО1 в кассу ЗАО «ВКСМ» в качестве оплаты долевого участия в строительстве внесено 446 625 руб., что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру №3404 (л.д. 12).

01.03.1999 ФИО1 в кассу АОЗТ Компания «АПЕКС» внесено 61 760 руб., что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру №12 (л.д. 12).

Также из материалов дела следует, что ЗАО Компания «АПЕКС» (ОГРН 

<

***>) прекратило свою деятельность 01.02.2008 в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда о завершении конкурсного производства, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ (л.д. 48-54).

Земельный участок с кадастровым номером № границах которого расположен жилой 

<

адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешенного использования – многоквартирный среднеэтажный жилой дом, с 02.10.2007 находится в собственности Российской Федерации, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 19-47).

Квартире, приобретённой ФИО1 по договору долевого участия в строительстве жилого дома, был присвоен №.

Согласно техническому паспорту жилого помещения (квартиры) №, расположенной по адресу 

<

адрес>, от 14.03.2007, общая отапливаемая площадь квартиры составляет 93,2 кв.м., стены кирпичные, перегородки гипсолитовые, перекрытия железобетонные, полы из бетонной стяжки, оконные 2-е створные стеклопакеты, дверные – филенчатые, из отделочные работ произведена штукатурка, оклейка обоями, окраска, имеется отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, лоджия, балкон (л.д. 13-16).

Обслуживание многоквартирного 

<

адрес> осуществляет ТСЖ «Дзержинского, 12».

Из справки ТСЖ «Дзержинского, 12», исх.№404 от 17.10.2024 следует, что на имя ФИО1 открыт лицевой счет № для оплаты жилищно-коммунальных услуг в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>. По указанному лицевому счету регулярно осуществляются платежи. По состоянию на 17.10.2024 отсутствует задолженность по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг за указанную квартиру (л.д. 18).

Уведомлением Управления Росреестра по Воронежской области от 05.08.2024 №КУВД-№ ФИО1 отказано в регистрации права собственности на 

<

адрес>, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес>, администрацией городского округа город Воронеж не выдавалось, не представлен документ, подтверждающий передачу квартиры (л.д. 17).

В соответствии с частью 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ определено, что одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (часть 1 статьи 382 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора (пункт 2 часть 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве). 

Частью 1 статьи 6 названного закона на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока. 

Статьей 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2). 

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 

Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. 

Иск о признании права собственности на квартиру может быть заявлен, если многоквартирный дом фактически завершен строительством, однако не введен в эксплуатацию (пункт 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013). 

Таким образом, отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является безусловным основанием для отказа в иске. 

Согласно части 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Положениями статьи 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу положений пункта 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В судебном заседании истец суду пояснил, что в 1999 году АЗОТ Компания «АПЕКС» фактически передало ему спорную 

<

адрес>, расположенную по адресу 

<

адрес>А. Однако до настоящего времени указанный жилой дом не введен в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры не подписан. В свою очередь строительство дома давно окончено, к дому подведены все коммуникации. За счет собственных средств им произведены установка внутриквартирных перегородок, произведена внутренняя отделка помещения. Он несет бремя содержания квартиры посредством оплаты коммунальных услуг. В связи с тем, что до настоящего времени 

<

адрес> не сдан в эксплуатацию, отсутствует возможность зарегистрировать право собственности на квартиру. 

В подтверждение факта несения бремени содержания фактически принадлежащего имущества ФИО1 представлена справка ТСЖ «Дзержинского 12» исх.№426 от 12.12.2024, из которой следует, что оплата услуг ЖКХ собственником квартиры 

<

адрес> ФИО1 производится с 01.01.2005.

Исследовав все представленные доказательства, доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что совокупностью собранных по делу доказательств подтвержден факт возведения многоквартирного дома, фактически законченного строительством, а также оплаты истцом стоимости спорной квартиры, фактической передачи истцу спорной квартиры и его владение квартирой №, расположенной по адресу 

<

адрес>, несение истцом бремени содержания указанной квартиры на протяжении длительного времени, отсутствие задолженности по оплате услуг.

Поскольку земельный участок, в границах которого находится 

<

адрес>, был предоставлен собственником для возведения на нем именно многоквартирного среднеэтажного жилого дома, а дом фактически закончен строительством, но не введен в эксплуатацию, то требования истца о признании права собственности на 

<

адрес>, общей площадью 93,3 кв.м, расположенную по адресу 

<

адрес> являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на квартиру, площадью 93,2 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Л.В. Петрова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 18.02.2025.