78RS0002-01-2024-001254-35

Дело № 2-277/2025

Г. Санкт-Петербург

04 февраля 2025 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в составе 

председательствующего судьи Кирсановой Е.В.,

при секретаре Галивановой А.В.

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3 ФИО4, представителя ответчика ФИО5 ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Кон-Диалог» к ФИО3, ФИО5 о признания права залога на недвижимое имущество, регистрации обременения в виде ипотеки на предмет залога 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Кон-Диалог» (далее истец) обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО5 (далее ответчики) о признании права залога на жилое помещение по адресу 

<

адрес>, кадастровый №, принадлежащее на праве собственности ФИО3 с указанием на то, что решение является основанием для внесения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу регистрационной записи о регистрации ипотеки на данное жилое помещение, взыскании расходов по оплате госпошлины. В обоснование требований указывало на то, что между банком ОАО АКБ «Балтика» и ответчиками был заключён кредитный договор на приобретение в собственность на основании договора паевого взноса жилого помещения являющегося объектом долевого строительства по адресу Санкт

<

адрес>, состоящее из 1 комнаты (студии), проектный номер 1/1/18, проектной площадью 28,09 кв.м, в строительных осях 1-3;Г-Д, являющегося обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору. В отношении данного кредитного договора и договора залога заключались договора уступки прав требований, в настоящее время законным кредитором является истец с 19.06.2019 г., право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, однако обязательства предусмотренные п.10 кредитного договора-регистрация обременения не исполнены.

Представители истца на удовлетворении заявленных требований настаивали, поддержали позицию, изложенную в иске.

Ответчики в суд не явились, доверили представлять интересы представителям, которые возражали против удовлетворения требований, поддержали доводы, изложенные в отзыве и дополнениях к отзывам (120-122, 180-181, 216-218 том1, л.д.1-3 том2)

3 лицо Управление Росреестра в суд представителя не направил, извещался надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд приходит к следующему: 

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 2 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334)

Согласно пункту 1 статьи 348 данного кодекса на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

23.09.2014 г. между АО АКБ «Балтика» и ФИО3, ФИО5 (солидарными заемщиками) заключен кредитный договор 

<

***> 1/49/2014-2738 в соответствии с которым банком были предоставлены заемщикам денежные средства в размере 1 360 000 руб. под 13,5 % годовых на срок до 31.08.2019 г. на приобретение недвижимого имущества – указанное в п.17 индивидуальных условий - жилое помещение, стоимостью 1 660 000 руб. – объект долевого строительства находящееся по строительному адресу 

<

адрес>, проектный номер 1/1/18, состоящее из 1 комнаты (студии), проектной площадью 28,09 кв.м в строительных осях 1-3;Г-Д, расположенное на первом этаже дома, условный номер ВД018, собственником прав на недвижимое имущество является ЖСК «Парнас».

Предметом залога по данному договору выступали –недвижимое имущество в силу Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке» с даты государственной регистрации и право требования принадлежащее залогодержателю в связи с заключением Договора залога. 

В то же день был заключен договора залога прав требований, в соответствии с которым залогодатель в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору 

<

***> 1/49/2014-2738 от 23.09.2014 передает залогодержателю право требования по внесенному паевому взносу, принадлежащие залогодателю в связи участием в инвестировании строительства жилого дома по Договору паевого взноса №О2-09-09-14/ИП/ВД018 от 09.09.2014, заключенному между ФИО3 и ЖСК «ПАРНАС» (л.д.155-163) для приобретения в целях постоянного проживания залогодателя в собственность ФИО3 жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, находящегося по адрес 

<

адрес>, проектный номер 1/1/18, состоящее из 1 комнаты (студии), проектной площадью 28,09 кв.м в строительных осях 1-3;Г-Д, расположенное на первом этаже дома, условный номер ВД018. 

Предмет залога предоставляет собой право требования по внесенному залогодателем паевому взносу, которые возникнут в связи с расторжением и/или исполнением договоре Договора паевого взноса:

- право требовать возврата денежных средств, внесенных в счет уплаты стоимости недвижимого имущества

- право требовать уплаты процентов на сумму стоимости недвижимого имущества в размере, установленном действующим законодательством со дня внесения указанных средств в уплату в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по день возврата

-право требовать передачи недвижимого имущества после получения продавцом разрешения на ввод многоквартирного дома, в котором находится недвижимое имущество в эксплуатацию

-право требовать уплаты процентов и штрафов, согласно условиям кредитного договора

16.07.2015 между ПАО КБ «Балтика» и АО «СМАРТБАНК» был заключен договор уступки прав требований №02/2015/ДУ (л.д.26-36), предметом которого выступил, в том числе кредитный договор 

<

***> 1/49/2014-2738 от 23.09.2014. 

17.11.2015 договор уступки прав требований №12/15-У в отношении данного договора (ипотечные не обеспеченные ссуды) заключен между АО «СМАРТБАНК» и АКБ «ЕНИСЕЙ» (л.д.37-55),

31.01.2017 заключен договор №1/РЦп-ПРТ между АКБ «ЕНИСЕЙ» (продавцом) и ООО «ТРАНСИНВЕСТЭЛЕК» (покупателем) (л.д.56-70а 19.06.2019 договор №19-06/СД-01 между ООО «ТРАНСИНВЕСТЭЛЕКТРО» (продавец) и ООО «Кон-Диалог» (покупатель), предметом которых являлись закладные и права требований по кредитному договору. 

При этом по договору, заключенному с ФИО3, ФИО5 к ООО «Кон-Диалог» перешло только право требования по кредитному договору, закладная не передавалась (л.д.71-88)

Как следует из материалов дела 24.05.2019 между ООО «П1» и ФИО3 был заключен договор участия в долевом строительстве №П1-24-05-2019/РС/17 в отношении многоэтажного жилого комплекса со встроенными помещениями и пристроенными автостоянками по адресу 

<

адрес>. Согласно п. 3.3 договора стороны пришли к соглашению, что обязательство по оплате участника долевого строительства перед застройщиком будет исполнено на основании соглашение о зачете однородных требований-после регистрации настоящего договора денежные средства уплаченные участником долевого строительства в ЖСК «ПАРНАС» в качестве оплаты паевого взноса по договору №О2-09-09-14/ИП/ВД018 от 09.09.2014 будут зачтены в счет исполнения по ДДУ. (л.д.127-130,134) Данный договор зарегистрирован в Росреестре. 

В соответствии с приложением №1 к данному договору предметом договора является однокомнатная квартира (студия) с проектным номером 17, расположенная на 3 этаже в 1 блоке проектной площадью 27,82 кв.м, в осях 1-3; Н-Т (л.д.131) 

После выдачи разрешения ввода объекта в эксплуатацию от 06.08.2021 жилому помещению являющемуся предметом ДДУ присвоен адрес 

<

адрес>, общей площадью 27,9 кв.м, право собственности зарегистрировано за ФИО3 25.02.2022, сведения о каких-либо обременениях отсутствуют (лд.125-126)

Исходя из данных документов следует, что квартира на которую истец просит признать право залога не соответствует предмету, указанному в кредитном договоре, права требования по которому перешли к истцу, равно как и в договоре залога заключенному 23.09.2014, дополнительных соглашений между сторонами в указанной части не заключалось, доказательств того, что это один и тот же объект не представлено, они имеют различные характеристики, право на квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес> ответчика ФИО3 возникло по иным основаниям.

Руководствовался положениями статьями 382, 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 №54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", суд также исходит из того, что в соответствии с условиями договора об уступке прав (требований) к цессионарию не перешли права (требования) по договору залога, заключенным между цедентом и должником.

Таким образом, у истца отсутствует права требования на квартиру, зарегистрированную на праве собственности за ФИО3 и заявленные требования не подлежат судебной защиты, в отсутствии закладной и перехода права на основании договора уступки прав требований. Суд также обращает внимание, что права истца могут быть защищены иным путем - взыскание задолженности по кредитному договору.

О том, что права по договору залога не перешли к истцу ему было известно с момента заключения договора уступки прав требований 19.06.2019 г. и он был не лишен был права решать вопрос о заключении дополнительного соглашения в указанной части. 

Совокупность вышеуказанных доводов свидетельствует о том, что позиция истцовой стороны о начале течения срока исковой давности с момента регистрации права собственности на заявленную в просительной части квартиру не основаны на законе. Иные лица – цеденты, не обращались с требованием о регистрации права залога. 

Суд также соглашается с позицией представителя ФИО5 о том, что по заявленным требованиям (признания права залога) он не является надлежащим ответчиком, Из требований истца следует, что он просит признать право залога на квартиру, которая находится в собственности у ФИО3, право на которую возникло на основании договора участия в долевом строительстве, кроме того договор залога прав требований по кредитному договору был заключен только с ней, при этом требований о взыскании долга по кредитному договору, где ответчики выступают в качестве солидарных заёмщиков, истец в рамках данного спора не заявляет.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Кон-Диалог» к ФИО3, ФИО5 о признания права залога на недвижимое имущество, регистрации обременения в виде ипотеки на предмет залога 

Решение может быть обжаловано сторонами в городской суд Санкт-Петербурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня изготовления решения 

Судья Кирсанова Е.В.

Изготовлено в окончательной форме 07 апреля 2025 года