Дело № 2-4190/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 октября 2017 года город Новосибирск

Ленинский районный суд г.Новосибирска в лице судьи Ветошкиной Л.В., 

при секретаре судебного заседания Елисеевой М.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «МЖК «Энергетик» о защите прав потребителей, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с вышеуказанным иском, в котором просила взыскать с ООО «МЖК «Энергетик» в свою пользу ФИО1 сумму переплаты стоимости квартир -123 541 (Сто двадцать три тысячи пятьсот сорок один) рубль; неустойку в сумме- 75158 (Семьдесят пять тысяч сто пятьдесят восемь) рублей; компенсацию морального вреда в размере 15000 (Пятнадцать тысяч) рублей; штраф, предусмотренный п.6 ст.13 Закона “О защите прав потребителей” в размере 50% от суммы, присужденной судом в её пользу.

В обосновании требований указала, что 18.04.2014 г. между ФИО1 и ООО «МЖК «Энергетик» были заключены два идентичных договора участия в долевом строительстве, на приобретение двух квартир, отличающихся между собой размером и, соответственно, стоимостью. Согласно п.1.1 договоров объектом являются две одно-комнатные квартиры: № (строительный №), общей площадью 45,22 кв.м. и квартира № (строительный №), общей площадью 46,28 кв.м., в 11 подъезде (блок- секции) на 7 этаже жилого дома. Стоимость квартир была оплачена истцом в полном объеме.

Согласно свидетельств о государственной регистрации права от 24.11.2015 г., а так же кадастровым паспортам помещения от 22.10.2015 г., площади полученных истцом в собственность квартир отличаются в меньшую сторону. Квартира № составляет 44 кв.м., а квартира № - 45,2 кв.м. Таким образом, истец недополучила по квартире № - 1,22 кв.м и по квартире №- 1,08 кв.м. Соответственно, всего по двум квартирам истец переплатила за 2,3 кв.м, поскольку согласно п. 2.1 договоров, стоимость квартир в прямой зависимости от их квадратуры.

Стоимость одного кв. м. в квартире № равна 53689 руб. (2427820/45,22), в квартире № равна 53742 руб. (2487180/46,28). Ущерб истца составил по квартире №- 65500 руб. (53689*1,22), по квартире №- 58041 руб. (53742*1,08), всего по двум квартирам 123 541 рубль.

ФИО1 обратилась к ответчику с претензией от 14.09.2015 г., в которой просила выплатить ей денежную сумму за расхождение между проектной и фактической площадью квартиры, и устранить недостатки по качеству обеих квартир (10 пунктов). Частично недостатки были устранены застройщиком. В ответе на претензию от 17.09.2015 года, застройщик отказывает в удовлетворении требований о денежной компенсации, ссылаясь на п. 2.4 раздела 2 договоров, где сказано, что площади, указанные в п.1.1 являются проектными и фактические площади передаваемой квартиры могут оказаться больше или меньше, при этом обязательства по проведению дополнительных взаиморасчётов между сторонами не возникает, возврата денежных средств не производится.

Истец в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика не согласилась с заявленными требованиями, представила отзыв, в котором указала, что пунктом 2.4 Договоров договора установлено, что «Площади квартиры, указанные в и.и. 1.1. настоящего договора, являются проектными, подсчитаны в соответствии с СНиП. Если по результатам обмеров, произведенных органом технической инвентаризации после окончания строительства Объекта, фактические площади передаваемой Квартиры окажутся больше или меньше площадей, указанных в п. 1.1. настоящего договора, - обязательства по проведению дополнительных взаиморасчетов между сторонами настоящего договора не возникает, доплат и/или возврат денежных средств сторонами не производится.

Разница между проектной и фактической площадью по квартире № составляет 1,22 кв. м. или 2,7%, по квартире № составляет 1,08 кв. м. или 2,33% - разница незначительная, менее 3%.

Договора участия в долевом строительстве от 18 апреля 2014 г. Истцом не оспаривались. В момент заключения договоров стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определили условия установления, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

18.04.2014 г. между ФИО1 и ООО «МЖК «Энергетик» были заключены два идентичных договора участия в долевом строительстве, на приобретение двух квартир, расположенных по адресу 

<

адрес>.

Согласно п.1.1 договоров объектом являются две одно-комнатные квартиры: № (строительный №), общей площадью 45,22 кв.м. и квартира № (строительный №), общей площадью 46,28 кв.м., в 11 подъезде (блок- секции) на 7 этаже жилого дома. Стоимость квартир была оплачена истцом в полном объеме.

После сдачи дома в эксплуатацию выяснилось, что разница между проектной и фактической площадью по квартире № составляет 1,22 кв. м. или 2,7%, по квартире № составляет 1,08 кв. м. или 2,33%.

В связи с чем истец считает, что ей должны компенсировать денежную сумму за расхождение между проектной и фактической площадью квартиры.

Из актов приема – передачи квартир от 29.09.2015 года (копия, л.д.17, 23) и свидетельств о государственной регистрации права собственности (копия, л.д. 30, 28) следует, что застройщик по завершении строительства многоквартирного дома передал истице квартиры по адресу: 

<

адрес>, № и № общей площадью 44 кв.м. и 45,2 кв.м. соответственно.

При заключении договора долевого участия в строительстве стороны предусмотрели (пункт 2.4, л.д.7), что:

- Площади объекта долевого строительства, указанные в п.п. 1.1 настоящего договора, являются проектными, подсчитаны в соответствии с СНиП. Если по результатам обмеров, произведенных органом технической инвентаризации после окончания строительства Объекта, фактические площади передаваемого Объекта долевого строительства окажутся больше или меньше площадей, указанных в п.п. 1.1. настоящего договора, - обязательства по проведению дополнительных взаиморасчетов между сторонами настоящего договора не возникает, доплат и/или возврат денежных средств сторонами не производится.

Площадь лоджии (балкона) при обмерах специалистами федерального агентства кадастра объектов недвижимости Новосибирского филиала ФГУГ1 «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» не учитывается и перерасчет по их стоимости не производится.

В данном пункте договора установлено обоюдное отсутствие обязанностей сторон по возврату (доплате) денежных средств при отклонении площади передаваемой квартиры от соответствующей проектной площади, что не противоречит нормам Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истица полагает, что пункт 2.4 долевого участия в строительстве противоречит ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также противоречит ст. ст. 16,18 Закона РФ «О защите прав потребителей», а потому является недействительным.

При правовой оценке доводов иска о недействительности условия (части) договора суд исходит из того, что основания признания сделки недействительной установлены в ст.ст. 168 – 179 ГК РФ.

В исковом заявлении не содержится ссылки на норму права (статью ГК РФ), исходя из которой истица считает условие договора недействительным. Сформулировано, что недействительность условия договора обусловлена его противоречием действующему законодательству.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела суд не усматривает нарушений требований действующего законодательства о долевом участии в строительстве и о защите прав потребителей при заключении сторонами договора участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из содержания договора следует, что цена договора (стоимость приобретаемого истицей права на объект недвижимости) не зависела от размера проектной (условной) площади квартиры, перерасчет цены договора (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения), исходя из изменения общей площади квартиры, сторонами в данном договоре не предусматривался.

Стоимость приобретенного истицей объекта недвижимости определялась без учета стоимости одного квадратного метра площади квартиры, а разница между проектной и фактической площадью составила 1, 22 кв.м. и 1,08 кв.м. (менее 3% от общей площади).

Передача истице квартиры меньшей площадью не является нарушением прав потребителя и не свидетельствует о недостатке выполненной ответчиком работы, поскольку передача квартиры меньшей площадью предусмотрена договором. Размер общей площади будущей квартиры, указанный в договоре, является ориентировочным.

Условия договора были согласованы сторонами, истица с условиями была ознакомлена, выразила свое согласие со всеми условиями договора, в том числе с условием, исключающим перерасчет цены договора в случае изменения общей площади. 

В договоре изначально было указано, что площадь квартиры, указанная в договоре является проектной и ориентировочной, а фактическая площадь подлежит определению по результатам обмеров БТИ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как отмечалось выше, договор долевого участия в строительстве, заключенный сторонами, не содержит условий о возврате застройщиком денежных средств в случае если будет иметь место разница между проектной и фактической площадью квартиры.

На основании п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, в пункте 2 ст. 424 ГК РФ установлен принцип недопустимости изменения цены после заключения договора.

Цена объекта недвижимости в договорах года была определена в твердой денежной сумме, и не установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, в связи с чем, изменение цены договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке истцом путем предъявления к ответчику требований о взыскании разницы в общей площади жилого помещение недопустимо. Данный вывод также согласуется с п. 1 ст. 450 ГК РФ, по которому изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

Доводы иска о необходимости применения к возникшим правоотношениям положений о защите прав потребителя при продаже товара ненадлежащего качества несостоятельны, поскольку по смыслу статей 469, 557 ГК РФ следует, что для предъявления требований о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо описать в договоре то качество товара, на которое претендует покупатель.

Передача истицы квартиры меньшей площади не свидетельствует о ненадлежащем качестве квартиры: многоквартирный дом в установленном порядке принят в эксплуатацию; в момент подписания актов приема-передачи квартиры истица не имела претензий к качеству квартиры, в пункте 2 акта приема-передачи квартиры указано, что техническое состояние квартиры соответствует проектным и техническим условиям и требованиям, участник долевого строительства не имеет претензий к качеству работ.

Согласно преамбуле Закона РФ «О защите прав потребителей» под недостатком товара (работы, услуги) понимается несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

В договорах о долевом участии в строительстве стороны согласовали строительную площадь подлежащего передаче в собственность жилого помещения и с учетом технических особенностей строительства предусмотрели возможное изменение площади квартиры, которое не влечет дополнительных взаиморасчетов между сторонами, доплаты и/или возврата денежных средств.

Поскольку суд не усматривает оснований для признания недействительным оспариваемого условия договора участия в долевом строительстве, то в удовлетворении иска суд отказывает в полном объеме.

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «МЖК «Энергетик» о защите прав потребителей отказать.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10 октября 2017 года

Судья/подпись/ Л.В.Ветошкина

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2-4190/2017 Ленинского районного суда г. Новосибирска.