Дело № 3а-500/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июня 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 23 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что правообладателем земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.метров (кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2014 года) является ФИО1 Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 23.01.2017 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена с ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, то есть на 48%. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости на указанную выше величину прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ. 

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области – ФИО2, действующая на основании доверенности, в суд явилась, представила и поддержала возражения на административный иск.

Представитель заинтересованного лица - Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО3, действующая на основании доверенности, в суд явилась, административный иск просила удовлетворить. 

Представитель заинтересованного лица - ФИО1 – ФИО4, действующая на основании доверенности, в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска. Дело рассмотрено в отсутствие заинтересованного лица с учетом извещения согласно статье 150 КАС РФ.

Представитель Комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие. 

Выслушав представителей административного ответчика и заинтересованных лиц, допросив свидетеля - оценщика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации базы отдыха. 

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка, установлена в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776 по состоянию на 1 января 2014 года, составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. 

29 декабря 2016 года ФИО1 обратилось в Комиссию при Управлении Росреестра по Ростовской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 декабря 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков от 28 декабря 2016 года (экспертиза на подтверждение стоимости).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже различных по назначению (не из одного сегмента рынка) земельных участков на рассматриваемую дату (л.д.137 том 1), определен сегмент рынка – участки под коммерческое строительство. Оценщиком для расчета выбрано 5 объектов-аналогов (таблица19, объявления – л.д.170-174 том 1, из них 4 аналога – участки производственного назначения, 1 – база отдыха). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 20 с приведением корректировок на торг, на дату продажи, на местоположение в городе (понижающая корректировка более 40% по каждому аналогу при их расположении в городе), на вид разрешенного использования (аналоги производственного назначения – повышающая - плюс 0,35%) инженерное обеспечение, на площадь.

23 января 2017 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 48 %, как отмечено в решении Комиссии. 

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае. Правовая позиция ДИЗО и Администрации г.Ростова-на-Дону в вопросе об оспаривании решения Комиссии является согласованной. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом заседания Комиссии от 23 января 2017 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91 (и последующими) о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств. Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 декабря 2016 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 31 мая 2017 года) сделал следующие выводы:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 27 декабря 2016 года, не подтверждается, 

2) оценщиком допущены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, информация, использованная оценщиком, не в полной мере является достоверной, достаточной, проверяемой.

В заключении отмечено, что в отчете допущены существенные нарушения п.5 ФСО 3 (отчет вводит в заблуждение в отношении использованной инофрмации, а также в отношении имеющей значительный количественный понижающий показатель корректировки на местоположение – от минус 41 до минус 47 %, правильности расчетов корректировки на инженерное обеспечение, поскольку использована недостоверная информация), п.8 ФСО 3, п.8 ФСО 7, п.11г ФСО 7 (отсутствует интервал значений основных фактов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости), пп.22 в ФСО 7 (л.д.20-25 том 2). 

Экспертом особо обращено внимание на то, что на определение рыночной стоимости повлиял произвольный выбор объектов-аналогов, даже исходя из сформированной оценщиком выборки (л.д. 25 том 2), что в совокупности с существенно заниженной корректировкой на местоположение приводит к выводу о неподтверждении указанной в отчете стоимости.

Следует отметить, что аналогичные нарушения федеральных стандартов оценки (пункты 5, 8и, 11 ФСО 3) были указаны одним из членов Комиссии при рассмотрении заявления (л.д.75 том 1). Из отчета следует, что объект оценки (относящийся к сегменту рынка – участки под коммерческое строительство) имеет расчетную стоимость 1 квадратного метра существенно ниже стоимости участков – аналогов производственного назначения (таблица 20), при этом оценщик не приводит анализа рынка земельных участков именно из необходимого сегмента рынка, что является существенным в расчете с точки зрения ФСО 3,7. Показания оценщика в судебном заседании лишь повторяют суждения, приведенные в отчете, с которыми с учетом выводов анализа эксперта нельзя согласиться. Суд учитывает, что Комиссия, признав отчет удовлетворительным и имея отрицательное заключение на него члена Комиссии, не заслушивала пояснения оценщика по спорным вопросам, что влечет вывод об отсутствии условий для всестороннего и тщательного рассмотрения отчета. 

Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке вместе с протоколом заседания Комиссии приводят к выводу о необоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. Возражения на заключение являются безосновательными, не содержат значимой доказательственной информации, а лишь являются толкованием проверяемого отчета.

Наличие у комиссии самого полномочия по пересмотру кадастровой стоимости не означает, что оно подлежит реализации исключительно по усмотрению этого органа.

Следовательно, решение Комиссии признается не соответствующим вышеприведенным нормативным правовым актам.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного ответчика - Управление Росреестра по Ростовской области в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 23 января 2017 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, установленной в отчете от 27 декабря 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 23 января 2017 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей по состоянию на 1 января 2014 года из Единого государственного реестра недвижимости.

Возложить судебные расходы на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов