№ 2-1873/17 

<

данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2017 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе: 

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Волощенко Р.О.,

с участием:

представителя истца ФИО1 на основании ордера адвоката Колесник Л.В.,

представителя ответчика администрации городского округа города Воронежа по доверенности ФИО2,

представителя ответчика администрации городского округа города Воронежа по доверенности ФИО3,

представителя третьего лица департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности ФИО4, 

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на жилой дом - лит. А, общей площадью 489,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>,

установил:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что он является собственником земельного участка, площадью 775 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий истцу на основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ; в настоящее время на указанном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом, состоящий из трех этажей, возведенный за счет средств ФИО1, в связи с чем, он обратился в администрацию городского округа г. Воронеж с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако получил отказ по причине не предоставления разрешения на строительство жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> спорный объекты недвижимости является самовольной постройкой; согласно выводам акта экспертного исследования спорный жилой дом соответствует параметрам разрешенного строительства территориальной зоны Ж2, так как он относится к основному виду разрешенного использования земельного участка (л.д. 4-6).

Определением суда от 25 апреля 2017 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, Управление Росреестра по Воронежской области (л.д. 69).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на основании ордера адвокат Колесник Л.В. просила исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске с учетом выводов заключения эксперта ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ; спорный объект является трехэтажным индивидуальным жилым домом.

В судебном заседании представитель ответчика администрации городского округа города Воронежа по доверенности ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку в ходе выездного судебного заседания визуально было установлено, что спорный объект является пятиэтажным строением.

В судебном заседании представитель ответчика администрации городского округа города Воронежа по доверенности ФИО2 просил отказать в удовлетворении исковых требований по аналогичным основаниям.

В судебном заседании представитель третьего лица департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области по доверенности ФИО4 занимала позицию аналогичную представителя администрации городского округа город Воронеж.

Истец ФИО1 о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в судебное заседание представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Третье лицо Управление Росреестра по Воронежской области о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, в судебное заседание представитель не явился, причины неявки суду не известны.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обозрев материалы гражданского дела №, инвентарное дело в отношении указанного домовладения, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Исходя из положений ч. 3 ст. 48 ГрК РФ объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства

Как следует из материалов дела, на основании акта приема-передачи к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи недвижимого имущества (строение/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД» от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 является собственником земельного участка, земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, общая площадь 775 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7). 

Из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества (строения/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД» № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Российские железные дороги» (продавец) и ФИО1 (покупатель) следует, что продавец передал в собственность, а покупатель оплатил и принял следующее недвижимое имущество: земельный участок, площадью 475 кв.м., кадастровый (условный) №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство; продавец гарантирует, что продаваемый участок свободен от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора; на участке расположен незавершенный строительством объект, возведенный без разрешительной документации (л.д. 8-9).

Доказательств наличия правового основания для увеличения площади земельного участка суду не представлено.

Согласно техническому паспорту БТИ по состоянию на 30 ноября 2016 года спорный объект индивидуального жилищного строительства - жилой 

<

адрес> года постройки, общей площадью 489,6 кв.м., имеет 3 этажа, разрешение на строительство лит. А не предъявлено (л.д. 15-26).

На обращение истца к заместителю главы администрации по градостроительству по вопросу выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ дан отрицательный ответ по причине не предоставления в администрацию разрешения на строительство жилого дома по данному адресу (л.д. 27).

Из объяснений представителя истца в ходе рассмотрения дела следует, что за получением разрешения на строительство истец не обращался. 

Согласно п.п. 1.2. ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с п. 7 ст. 51 ГрК РФ в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения в данном пункте, в том числе проектная документация. Окончание строительства было оформлено выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. 

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

По смыслу ст. 222 ГК РФ, право собственности на строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ст. 20 ГрК РФ граждане обязаны осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки; проводить работы по надлежащему содержанию зданий, строений и сооружений в соответствии с градостроительной и проектной документацией, градостроительными нормативами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами.

В силу положений ч. 2 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Таким образом, указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования и соответствующим целевым назначением.

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии со ст. 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки территорий относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и 2 ст. 37 ГрК РФ).

Исходя из изложенного, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки правилам градостроительного зонирования.

В соответствии с п. 11 ст. 48 ГрК РФ градостроительный план земельного участка является одним из условий подготовки проектной документации на строительство. Как следует из положений п. 3 ч. 1 ст. 8, ч. 5 ст. 41, ч. 6 ст. 43 и ст. 44 кодекса, градостроительный план выдается на основе выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий, содержит сведения о границах земельного участка и минимальных отступах от границ, зонах действия публичных сервитутов, о технических условиях подключения объектов, расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и культурного наследия.

Согласно ст. 19 решения Воронежской городской Думы от 25 декабря 2009 года № 384-II «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж», Ж-2 - зона малоэтажной смешанной застройки; выделена для обеспечения условий формирования районов преимущественно малоэтажной застройки с возможным размещением домов средней этажности для создания более компактной и разнообразной жилой среды и в целях формирования переходного масштаба застройки с ограниченным набором услуг местного значения; к застройке в данной зоне предъявляются дополнительные требования и ограничения по условиям охраны объектов культурного наследия ввиду особой архитектурно-градостроительной значимости территории. Одному из архитектурно-строительных требований к объектам в данной зоне относится высота малоэтажных зданий – до 3 этажей включительно с возможным использованием мансардного этажа.

Этажность здания – количество этажей, определяемое как сумма наземных этажей, в том числе мансардных и цокольного этажа, в случае, если верх его перекрытия возвышается над уровнем тротуара или отмостки не менее чем на два метра (статья 2 Правил).

Согласно Правилам определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема, являющихся обязательным приложением к «Своду правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденному Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 г., зарегистрированному Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (Росстандарт), при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления ФИО1 исполняющим обязанности заместителя главы администрации по градостроительству утвержден градостроительный план земельного участка № № расположенного в 

<

адрес>, площадью 775 кв.м., кадастровый № (л.д. 127). Место допустимого размещения объектов жилого назначения расположен: по фасадной меже - с отступом от красной линии 

<

адрес>, по левой меже – с отступом от границ земельного участка № по 

<

адрес>, по задней меже - с отступом от земель, право государственной собственности на которые не разграничено, по правой меже - с отступом от границ земельного участка с кадастровым номером №; земельный участок расположен в зоне Ж2 - зона малоэтажной смешанной застройки; назначение объекта капитального строительства: жилой дом А; предельное количество этажей -3 при проценте застройки 13,33 %; разрешенное использование рассматриваемого земельного участка – индивидуальное жилищное строительство (согласно кадастровой выписке) (л.д. 127-147).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющей принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом. 

Из представленного истцом акта экспертного исследования ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» МЮ РФ № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в ходе экспертного обследования установлено, что исследуемый жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является одноквартирным трехэтажным домом с надстройкой в виде декоративной башни высотой 3 м и площадью 17,3 кв.м.; общая площадь всех помещений исследуемого жилого дома составляет 489,6 кв.м., площадь земельного участка №а по 

<

адрес> занятая под строением лит. А составляет 229,2 кв.м. При обследовании внутренних помещений исследуемого жилого дома установлено соответствие фактической планировки сведениям технического паспорта БТИ Центрального района г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно публичной кадастровой карте исследуемый жилой дом расположен на земельном участке, относящимся к категории – земли населенных пунктов; согласно карте градостроительного зонирования исследуемый жилой дом расположен в территориальной зоне Ж2 – зона малоэтажной смешанной застройки. Исследуемый жилой дом соответствует требованиям СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поседений» Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89 и Приказа от 29 марта 2016 года № 45-01-04/41 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области», СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001; СанПиН 2.1.2.2645-10 Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях; противопожарных норм СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»; СНиП 3.03.01-87 «Несущие ограждающие конструкции» и СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»; СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений», таким образом соблюдаются требования механической безопасности ФЗ от 30 декабря 2009 года № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», следовательно, сохранение исследуемого объекта и его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью людей (л.д. 29-51).

Само по себе экспертное исследование ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» МЮ РФ № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащее выводы о том, что исследуемый жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью людей, применительно к рассматриваемому спору не может быть принято в качестве достаточного основания для признания права собственности. 

Вместе с тем, согласно сообщению администрации городского округа город Воронеж управление административно-технического контроля от ДД.ММ.ГГГГ, ситуация со строительством жилого дома по 

<

адрес> рассматривалась на двух заседаниях комиссии по вопросам строительства на территории городского округа город Воронеж от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ №. В ходе подготовки информации к данным заседаниям сотрудниками управления административно-технического контроля проводились осмотры объекты в октябре и 2015 и 2016 годов, рассматриваемый объект с октября 2015 года по настоящее время находится в том же состоянии, какие-либо строительные работы за указанный период на объекте не проводились. Кроме того, в ходе рассмотрения гражданского дела по иску Управления Росреестра по Воронежской области к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, установлен факт наличия у ФИО1 права собственности на пятиэтажный жилой дом, площадью 914,6 кв.м. по 

<

адрес> (л.д. 57-58). 

Из акта осмотра (обследования) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного старшим инспектором отдела по осуществлению контроля в сфере строительного законодательства управления административно-технического контроля следует, что на данном земельном участке расположен объект капитального строительства – пятиэтажный жилой дом; визуально рассматриваемый жилой дом соответствует параметрам, указанным в кадастровом паспорте здания от ДД.ММ.ГГГГ, а именно площадь составляет 914,6 кв.м., этажность – 5. Согласно публичной кадастровой карте земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом, поставлен на государственный кадастровый учет, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство (л.д. 59). 

Согласно представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1 зарегистрировано на жилой дом общей площадью 914,6 кв.м., этажностью – 5 на основании акта приема-передачи к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи недвижимого имущества (строение/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД» от ДД.ММ.ГГГГ № №, кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, выданного «БТИ-Информцентр» (л.д. 64). 

В тоже время, в соответствии с выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ право собственности ФИО1 зарегистрировано также на жилой дом площадью 250,6 кв.м., этажность – 3 (л.д. 65).

Согласно справочной информации по объектам недвижимости online на сайте Управления Росреестра по Воронежской области жилой дом, площадью 914,6 кв.м., этажность – 5, учтен в государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером №; право собственности зарегистрировано на объект площадью 250,6 кв.м., этажностью 3 (л.д. 61).

По ходатайству сторон определением суда по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза (л.д. 155-156).

Согласно заключению эксперта ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ в ходе проведения экспертного осмотра, исследования представленных документов, установлено, что жилой дом по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 489,6 кв.м. соответствует требованиям механической безопасности «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» № 384-ФЗ, так как несущие конструкции объекта занимают рабочее положение и на момент обследования находятся в справном по определению СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений», объект экспертизы не создает угрозы жизни и здоровью граждан; соответствует по объемно-планировочному, конструктивному исполнению противопожарным требованиям согласно СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», расстояние от объекта экспертизы до ближайшего жилого здания более 6,0 м; соответствует по объемно-планировочному исполнению, планировочному решению санитарно-эпидемиологическим требованиям согласно СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», строительно-техническим требованиям согласно СП 55.13330.2016 Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001, «Дома жилые одноквартирные», так как помещения жилого дома оборудованы инженерными сетями, жилые комнаты, кухня имеет естественное освещение и инсоляцию. Таким образом, исследуемый жилой дом, общей площадью 489,6 кв.м соответствует параметрам строительства (основной вид разрешенного использования земельного участка, этажность, расположение относительно границ земельного участка), установленным градостроительным планом земельного участка, утвержденным приказом заместителя главы администрации по градостроительству № от ДД.ММ.ГГГГ. Несоответствие процента застройки земельного участка градостроительному плану не влечет нарушение местных и региональных нормативов градостроительного проектирования, несовместимость с окружающей застройкой, так как указанные нормы не регламентируют требования по проценту (коэффициенту) застройки для отдельных земельных участков жилых зон, а указаны для территории квартала; выявленное несоответствие не приводит к нарушению требований пожарной безопасности, требований безопасности зданий и сооружений, санитарно-эпидемиологических требований, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Строение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, по техническим характеристикам и целевому назначению помещений в нем является объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Возведенное строение соответствует параметрам строительства, установленным градостроительным планом земельного участка, утвержденным приказом заместителя главы администрации по градостроительству № 429 от 20 июня 2017 года; местному нормативу градостроительного проектирования «Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон городского округа город Воронеж», утвержденный постановлением администрации городского округа город Воронеж от 26 июля 2010 года № 650; региональному нормативу градостроительного проектирования «Планировка жилых, общественно-деловых зон населенных пунктов Воронежской области, утвержденный приказом управления архитектуры градостроительства Воронежской области от 17.04.2008 года № 9-п (утратил силу на основании приказа департамента АСП Воронежской области от 26 декабря 2014 года № 61-02-03/373). Жилой дом общей площадью 489,6 кв.м. по адресу: 

<

адрес> является трехэтажным зданием (л.д. 165-192).

Вместе с тем, из протокола выездного судебного заседания от 06 октября 2017 года следует, что в ходе визуального осмотра спорного строения, установлено, что к главному входу дома ведет двухуровневая лестница, перед входом располагается открытая площадка, находящаяся выше уровня земли; под площадкой, со слов представителя истца, имеется встроенный гараж с воротами; доступ в него при осмотре не предоставлен, равно как и во все помещения, расположенные в цокольном этаже; в задней части помещений первого этажа при спуске по лестнице к выходу с задней части дома имеется обнаружен заштукатуренный вход, предположительно, в цокольный этаж, доступ в который также обеспечен не был; при подъеме по железобетонной лестнице с третьего этажа на крышу обнаружено наличие лестничной площадки, не имеющей дверных проемов с заштукатуренными стенами, что с учетом высоты перекрытий свидетельствует о наличии помещений между третьим этажом и крышей; в верхней части надстройки в виде башни имеется помещение с закрытой металлической дверью, зашпаклеванной с внешней стороны, доступ в помещение также не предоставлен. При внешнем осмотре жилого дома установлено наличие четырех угловых окон, расположенных друг над другом с левой стороны дома, верхнее из которых наполовину скрыто кирпичной кладкой; также заложены оконные проемы с фасадной части дома над третьим этажом, о чем свидетельствует разная кладка и цвет кирпича. При осмотре осуществлялось фотографирование, фототаблицы приобщены к протоколу судебного заседания.

По результатам выездного судебного заседания, на основании визуального осмотра, сопоставив с фотографиями строения, предоставленными ответчиком (л.д. 60, 79), судом установлено, что этажность спорного дома составляет не менее 5 с учетом того, что истцом не был обеспечен доступ во все помещения спорного строения, включая цокольный этаж.

В подтверждение данного обстоятельства суд учитывает, что согласно кадастровому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ №, находящему в материалах обозревавшегося судом инвентарного дела на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, жилой дом лит. А, А1, имеет общую площадь 914,6 кв.м., этажность - 5 этажей (1 подземный этаж).

Аналогичные характеристики дома отражены в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В материалах инвентарного дела представлены проект, рабочие чертежи пятиэтажного дома.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковые требования Управления Росреестра по Воронежской области к ФИО1 о признании отсутствующим права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, оставлены без удовлетворения (л.д. 95-97). 

В указанном решении судом было установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, право собственности на который перешло к ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества (строение/его части), находящегося в собственности ОАО «РЖД» от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. На момент перехода права собственности земельный участок имел площадь 475 кв.м. В связи с изменением сведений о площади объекта, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом и сделок с ним были внесены изменения относительно площади земельного участка, и ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации права №, подтверждающее право собственности на земельный участок, площадью 775 кв.м. Как следует, из свидетельства о государственной регистрации права №, подтверждающего внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации №, ФИО1 является собственником жилого дома, назначение: жилое, 5- этажный (подземных этажей-1), общая площадь 914,6 кв.м., инв. №, лит А, А1, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В государственном кадастре недвижимости содержатся актуальные сведения об объекте капительного строительства, жилом доме, с кадастровым номером № расположенном по адресу: 

<

адрес> площадью 914,6 кв.м., количество этажей 5, подземная этажность 1, дата постановки на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ., статус - ранее учтенный. При проведении служебной проверки регистрирующим органом установлено, что внесение в ПК ИС ЕГРП записи о праве собственности ФИО1 на названное строение осуществлено с нарушением установленного порядка регистрации. В удовлетворении исковых требований отказано по причине того, что Управление Росреестра по Воронежской области являлся ненадлежащим истцом по заявленным требованиям.

Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об исправлении технической ошибки путем погашения записи № о праве собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества – жилой дом высотой 3 этажа, общей площадью 250,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, отказано (л.д.107- 111).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ отменено и принято новое решение, которым заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об исправлении ошибки в ПК ИС ЕГРП удовлетворено, аннулирована в ПК ИС ЕГРП запись № о праве собственности ФИО1 на объект недвижимого имущества: жилой дом высотой 3 этажа, общей площадью 250,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 112-118).

Из содержания вышеуказанного судебного акта следует, что ФИО1 обращался в управление Росреестра по Воронежской области за регистрацией права на объект недвижимого имущества, предоставив на государственную регистрацию кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ № «БТИ Информцентр», свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцию об уплате госпошлины. Из представленного на регистрацию кадастрового паспорта здания от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что жилой дом представляет собой завершенный строительством в 2008 году жилой объект, расположенный по адресу: 

<

адрес>, литеры А, А1, общей площадью 914,6 кв.м., с этажностью 5 этажей, в том числе один подземный этаж. 

Содержание решения Центрального районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № свидетельствует об установленном факте не приобретения ФИО1 права собственности на жилой дом, соответственно, об отсутствии у него права собственности на дом независимо от формальной записи в ЕГРП о таком праве. 

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

С учетом установленных указанными судебными актами обстоятельств, а также материалов настоящего гражданского дела, изначального обращения ФИО1 в Управление Росреестра по Воронежской области за регистрацией права на объект недвижимого имущества – жилой дом, общей площадью 914,6 кв.м, этажностью 5 этажей, дальнейшей регистрации права в ЕГРП на этот же жилой дом но с общей площадью 250,6 кв.м. этажностью 3 этажа, обращение в суд с настоящим иском, где истец указывает площадь дома 489,6 кв.м., этажность 3, не предоставления суду доказательств осуществления реконструкции дома в целях уменьшения общей площади и этажности дома, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимости не отвечает установленному ГрК РФ основному критерию отнесения жилого дома к объектам индивидуального жилищного строительства.

Пунктом 2.1 Классификатора, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" установлено, что для индивидуального жилищного строительства установлена этажность индивидуального жилого дома - не выше трех надземных этажей.

Суд принимает во внимание, что согласно акту осмотра сотрудниками управления административно-технического контроля рассматриваемый объект с октября 2015 года по настоящее время находится в том же состоянии, какие-либо строительные работы за указанный период на объекте не проводились (л.д. 57-58).

Для возведения строения более трех этажей градостроительными нормами в целях безопасности, сохранения интересов владельцев рядом стоящих зданий (инсоляция, пожарная безопасность, санитарная безопасность, эксплуатация водопровода, канализации и других инженерных сетей) предусмотрен государственный строительный надзор со стадии проектирования и начала строительства.

Как указывалось выше, в силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, каждый из которых, а именно возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, создание строения без получения на это необходимых разрешений, возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самостоятельным и достаточным основанием для признания постройки самовольной.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г., судам необходимо устанавливать допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан, а также предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ, 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из пунктов 1 и 2 части 2 статьи 49 ГрК РФ следует, что к объектам индивидуального жилищного строительства относятся отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

В силу ст. 51 ГрК РФ от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Согласно ст. 48 ГрК РФ строительство такого объекта может осуществляться исключительно на основании утвержденной в установленном порядке проектной документации, наличие которой является обязательным условием для получения разрешения на строительство.

По правилам ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу положений статьи 79 ГПК РФ, суд назначает экспертизу при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла. Таким образом, назначение экспертизы - это право суда. 

Судебным заключением эксперта ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» установлено, что жилой дом общей площадью 489,6 кв.м. по адресу: 

<

адрес> является трех этажным зданием, а, соответственно, является объектом индивидуального жилищного строительства. 

В соответствии с п. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно положениям ст. 59, 67 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно положениям ч. ч. 3, 4 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Конституционный Суд РФ в своих судебных постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (определения от 17 июля 2007 года N 566-О-О, от 18 декабря 2007 года N 888-О-О, от 15 июля 2008 года N 465-О-О и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При этом следует учитывать, что достоверностью доказательств является такое качество доказательства, которое характеризует точность, правильность отражения обстоятельств, входящих в предмет доказывания. В частности, достоверность доказательств зависит от доброкачественности источника информации, соответствия различных доказательств по делу друг другу, общей оценки всех собранных и исследованных доказательств.

В ходе исследования доказательств суд в силу требований закона должен установить доброкачественность источника информации, а также произвести сопоставление доказательства с другими имеющимися в деле доказательствами.

При таком положении суд может отвергнуть доказательство в том случае, если оно явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу. 

С учетом представленных в материалы дела доказательств, обстоятельств, рассмотренных ранее споров по искам регистрирующего органа об оспаривании регистрации права собственности на спорное строение, ранее предоставленной информации о характеристиках строения, результатов осмотра постройки на выездном судебном заседании, суд считает, что вывод судебной экспертизы об этажности спорного объекта недвижимости (3 этажа) противоречат перечисленным выше доказательствам.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в абзаце 3 пункта 26 постановления Пленума N 10/22, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, руководствуясь положениями статей 7, 40 ЗК РФ, статей 8, 48, 49, 51 ГрК РФ, Правил землепользования и застройки в городском округе города Воронежа, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 25 декабря 2009 года № 384-II, суд приходит к выводу о наличии нарушений норм земельного и градостроительного законодательства при возведении спорного объекта – фактически возведен пятиэтажный жилой дом (не относящийся к объектам индивидуального жилищного строительства) на земельном участке с разрешенным использованием - под индивидуальное жилищное строительство, соответственно, объект возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей, что является препятствием как для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

Суд также принимает во внимание, что в соответствии с судебным заключением эксперта ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» № от ДД.ММ.ГГГГ фактический процент застройки участка составляет 39% (л.д. 178) при разрешенном в соответствии с градостроительным планом участка (13,33% при этажности не более 3) (л.д. 134).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации городского округа город Воронеж о признании права собственности на жилой дом - лит. А, общей площадью 489,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Панин С.А. 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>