Мотивированное 

решение

 составлено 27.01.2020 

Дело № 2-207/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе

председательствующего судьи Капустиной С.В.

при секретаре Клинковой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Рыбинске 21 января 2020 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО5 в лице законного представителя ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи в части, применении последствий недействительности части сделки, расторжении договора купли-продажи, исключении записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, возложении обязанности передать квартиру, возложении обязанности вернуть предоплату,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с уточненным иском к ФИО4, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в лице законного представителя ФИО4 о признании недействительным части п. 4 договора купли-продажи от 23.03.2019 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, о полной оплате договора до его подписания; применении последствий недействительности части сделки в виде восстановления задолженности ФИО4 и ФИО5 по оплате покупной стоимости квартиры в размере 830 000 руб. по указанному договору; расторжении договора купли-продажи квартиры; исключении записи от 26.03.2019 № из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество; возложении обязанности на ответчиков передать ему квартиру по акту приема-передачи; возложении на него обязанности вернуть ответчикам сумму предоплаты в размере 20 000 руб.

Мотивировал исковые требования тем, что 23.03.2019 он, истец, заключил с ФИО4 и ФИО5 в лице законного представителя ФИО4 договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, по которому он продал, а каждый из ответчиков приобрел право каждый по ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Договор и переход права собственности зарегистрированы 26.03.2019.

Согласно п. 4 договора его цена составляет 850 000 руб., и имеется указание на то, что расчеты по договору произведены до подписания договора. Однако до подписания договора оплата была осуществлена частично, в размере 20 000 руб. В отношении оставшейся суммы в размере 830 000 руб. ответчиками составлено обязательство о внесении платы в течение 30 дней. До настоящего времени ответчики обязанность по оплате договора не исполнили.

Стороны включили в договор условие о полной оплате договора до его подписания (п. 4 договора), которого не существовало на момент подписания и регистрации договора, то есть для вида, без намерения создать правовые последствия для этого положения договора. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, направил своего представителя. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - по доверенности ФИО6 уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Объяснил, что ФИО4 имела намерение разъехаться со старшим сыном, для чего они продавали свою квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Для себя и для младшего сына ФИО4 приобретала отдельную квартиру, а старшему сыну - комнату, для чего она брала кредит в банке. Оплатить стоимость квартиры, приобретаемой у истца, ФИО4 должна была за счет средств, полученных от продажи своей квартиры.

В квартире ФИО1 по адресу: 

<

адрес>, был зарегистрирован несовершеннолетний сын истца. В связи с продажей квартиры ФИО1 обратился в суд с иском о признании сына прекратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Покупатель квартиры ФИО4 не захотел дожидаться окончания рассмотрения судом иска ФИО1 и нашел другой вариант.

Денежных средств на покупку квартиры ФИО1 ФИО4 не имела, в связи с чем оплатила ему 20 000 руб., а на неоплаченную сумму в размере 830 000 руб. выдала обязательство от 23.03.2019. Обязательство она написала собственноручно в помещении Росреестра при подписании договора. 

Указание в п. 4 договора на оплату всей суммы до подписания договора не соответствует действительности. Данный пункт внесен для государственной регистрации, так как стороны не хотели регистрировать ипотеку, а затем ее снимать.

То обстоятельство, что подлинное обязательство ФИО4 до настоящего времени находится у ФИО1, подтверждает факт неоплаты.

Ответчица ФИО4 в судебное заседание не явилась, направила своего представителя.

Представитель ответчицы ФИО4 - по доверенности ФИО7 исковые требования не признал. 

Объяснил, что ФИО4, приобретая квартиру у ФИО1, беспокоилась, будет ли его сын выселен из квартиры. Поэтому 23.03.2019, заключая договор купли-продажи, она не передала денежные средства за квартиру продавцу, а выдала обязательство на выплату 830 000 руб. по договору в течение месяца. Предоплату в размере 20 000 руб. она передала ранее. Риелтор ФИО9 представляла интересы и ФИО4, и ФИО1, о чем ФИО4 не знала. ФИО9 заверила ФИО4, что сын продавца снимется с регистрационного учета до 29.03.2019, с ним достигнуто соглашение. 

ФИО9 убедила ФИО4, после чего она передала 830 000 руб. ФИО1 В п. 4 договора купли-продажи правильно указано, что расчет произведен сторонами до подписания договора. ФИО4 имела денежные средства на покупку квартиры, так как 370 000 руб. были ее личными средствами, которые она хранила дома; в банке она взяла кредит на 251 000 руб.; по договору займа у знакомого взяла 350 000 руб.

Также ФИО9 убедила ФИО4, что, поскольку в п. 4 договора указано, что расчет по сделке произведен до подписания договора, все предыдущие обязательства утрачивают свою силу, поэтому ее обязательство от 23.03.2019 о выплате 830 000 руб. ФИО1 также утрачивает силу. По этой же причине ФИО1 ни вернул ей обязательство, ни выдал расписку о получении денежных средств.

25 марта 2019 г. стороны встречались для заключения дополнительного соглашения к договору купли-продажи, требований по оплате продавец не заявлял, проведение государственной регистрации не приостановил. 

Обязательство ответчиков исполнено в полном объеме. О приобретении ФИО4 другого жилого помещения, помимо спорной квартиры, он не знает. Переписку, представленную ФИО9, не признает. В полиции ФИО4 давала объяснения о том, что не уплатила деньги ФИО1, так как с ней ходила ФИО9, которая давала ей рекомендации, что говорить. В судебное заседание ФИО4 не явится по причине страха перед ФИО1 

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон и свидетеля ФИО9, суд приходит к следующему:

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

23 марта 2019 г. между ФИО1, с одной стороны, и ФИО4, действующей за себя и за несовершеннолетнего ФИО5, был заключен договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. В тот же день квартира передана продавцом покупателю по передаточному акту (л.д. 7-9).

Согласно п. 4 договора купли-продажи Продавец продал указанную квартиру за 850 000 руб., которые выплачены полностью до подписания настоящего договора.

В тот же день, 23.03.2019, ФИО4 выдала ФИО1 обязательство в 30-дневный срок выплатить полную стоимость покупаемой квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в сумме 830 000 руб. (л.д. 10).

В части выплаты ФИО4 20 000 руб. ФИО1 спора между сторонами нет, факт передачи указанной суммы представители сторон подтвердили.

Между сторонами имеет место спор относительно уплаты 830 000 руб. по данной сделке. Дату выдачи обязательства – 23.03.2019 и место выдачи - помещение МФЦ представители сторон подтвердили. 

Исследовав обстоятельства дела в совокупности, суд приходит к выводу, что расчет по сделке не произведен.

Объяснениями представителя истца и показаниями свидетеля ФИО9 установлено, что после подписания сторонами договора купли-продажи и сдаче документов на госрегистрацию ФИО4 собственноручно написала обязательство о выплате 830 000 руб. Подлинное обязательство на момент рассмотрения дела судом находится у ФИО1

Объяснения представителя истца и показания свидетеля ФИО9 об изложении п. 4 договора в данной редакции совпадают, мотивом они назвали нежелание регистрировать ипотеку, а потом снимать ее, так как ФИО1 проживает в г. Костроме. ФИО9 признала, что редакцию п. 4 договора предложила она.

Поскольку ФИО9 при заключении договора представляла интересы обеих сторон сделки, у суда нет оснований считать, что она действовала в интересах одной стороны более чем другой.

Доводы представителя ответчика, что ФИО4 настолько доверяла ФИО9, то не потребовала у ФИО1 вернуть ее обязательство или выдать расписку о выплате всей сумму, суд признает неубедительными.

Объяснения представителя истца и показания свидетеля ФИО9 о намерении ФИО4 приобрести квартиру у ФИО1 за счет средств, вырученных от продажи своей квартиры, соответствуют представленным документам.

Если, как утверждал представитель ответчика, ФИО4 по состоянию на 23.03.2019 имела достаточно денежных средств на приобретение спорной 2-комнатной квартиры, то не имело смысла продавать 2-комнатную квартиру, расположенную в более удобном месте.

Сторона ответчика предоставила суду копию справки КБ «Ренессанс Кредит» (ООО) о заключении с ФИО4 кредитного договора от 28.02.2019 на сумму 251 350 руб. и копию расписки от 21.03.2019 о получении у физического лица займа в размере 350 000 руб. (л.д. 155-156). Доказательств наличия у нее ещё 370 000 руб. не имеется.

Представитель истца объяснил, что кредит ответчица взяла для приобретения старшему сыну комнаты. Это же обстоятельство подтвердила свидетель ФИО9, дополнив, что ФИО4 гасила долги по квартире. 

Согласно договору купли-продажи от 13.05.2019 ФИО4, ФИО5 и ФИО10 продали принадлежавшую им на праве общей долевой собственности 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, за 1 000 000 руб. (л.д. 145-148). ФИО10 имел право на ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, следовательно, его доля составила 250 000 руб. 

Доля ФИО4 и ФИО5 составила 850 000 руб., что согласуется со стоимостью спорной квартиры.

ФИО9 предоставила суду переписку, которую вела в марте-апреле 2019 г. с ФИО4

Представитель ответчика согласился приобщить переписку к материалам дела, не считал доказательством, так как не известны лица, которые вели переписку. Суд поставил на обсуждение вопрос о запросе оператору связи, представитель ответчика возражал против запроса.

Поскольку не опровергнуто, что абонент «Светлана Рома…» не является ФИО4, суд принимает переписку в качестве доказательства.

В переписке ФИО4 сообщает, что 9 апреля у нее назначена сделка по ее квартире, «и в этот день надо оплатить долги по целиннке сразу все за раз сделать» (орфография автора). Далее она выражает опасения остаться без своей квартиры, не остаться бомжем или с «целиннкой» где жить нельзя. После того, как покупатель отказался от сделки с квартирой ФИО4, она в переписке требовала задаток, траты на опеку (5 000 руб.), возмещение стоимости двери (20 000 руб.), нотариальное согласие (1700 руб.) и неустойку, всего затраты - 76 700 руб. 

В дальнейшей переписке ФИО4 сообщала: «Так что буду говорить везде что денег не дала им и чтоб мне все помогли»; «Я не чего им теперь платить не буду! И прошу вернуть мои затраты!»; «Я пойду в опеку расскажу как все было и денег я им не отдала. И буду просить помощи у них!»; «Но они деньги ждать будут вечность!!!»; «Я не знаю кто и как будет отдавать мне деньги. Это уже не мои проблемы. Просто я не буду денег отдавать это точно уже. Мне нужна кв без проблем»; Пусть подают в суд тогда они А денег им не будет»; «Кв не нужна Мы её будем продавать Я им сказала. Деньги они получат как я её продам. Это не скоро получается»; «Пусть стоит это кв. И они не чего не получат от меня» (л.д. 79-89).

В объяснении старшему следователю СО по г. Рыбинск СУ СК России по Ярославской области от 17.04.2019 ФИО4 подтвердила, что денежные средства ФИО1 до настоящего времени не переданы, она дала обязательство, которое хранится у ФИО1 о передаче денежных средств (л.д. 110-111). 

Объяснения представителя ответчика, что в органы полиции ФИО4 ходила вместе с ФИО9, не является основанием для критики объяснений ФИО4 в полиции 17.04.2019, так как на протяжении длительного времени она подтверждала тот факт, что в полном объеме расчет по сделке не произвела.

Кроме того, суд учитывает, что определением Рыбинского городского суда от 02.04.2019 был принят отказ ФИО1 от исковых требований к ФИО2 в лице законного представителя ФИО3 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета; производство по делу прекращено.

Однако спустя 15 дней после вынесения судом определения ФИО4 давала объяснения о неисполнении сделки.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что п. 4 договора купли-продажи от 23.03.2019 в части полной оплаты договора до его подписания не соответствует действительности.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, п. 4 договора купли-продажи является недействительным в части.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ч. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Поскольку ФИО4 существенно нарушила условия договора купли-продажи, не уплатив цену договора в полном размере, суд расторгает данный договор с приведением сторон в первоначальное положение.

Положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержат такого понятия как исключение записи из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственным регистратором вносится новая запись в Единый реестр. Данное требование как самостоятельное рассмотрению не подлежит, так как решение суда является основанием для внесения записи в Единый реестр. 

По этому же основанию не требуется составление акта приема-передачи объекта недвижимости, так как переход регистрации права осуществляется на основании решения суда.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным часть п. 4 договора купли-продажи от 23 марта 2019 г. 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, о полной оплате договора до его подписания.

Применить последствия недействительности части сделки в виде восстановления задолженности ФИО4 и ФИО5 перед ФИО1 по оплате покупной стоимости квартиры в размере 830 000 руб. по договору купли-продажи от 23 марта 2019 г. 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 23 марта 2019 г. 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО4, ФИО5.

Прекратить право собственности ФИО4 и ФИО5 на квартиру и восстановить право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Обязать ФИО4, действующую также в интересах ФИО5, передать ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4, действующей также в интересах ФИО5, предоплату в размере 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья

№