Дело № 2-1563/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Кемерово 03 ноября 2017 года

Ленинский районный суд города Кемерово в составе председательствующего судьи Дугиной И.Н., при секретаре Красниковой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ренессанс» о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам, электроэнергии, убытков, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 предъявил иск к ответчику ООО «Ренессанс» о взыскании задолженности по арендной плате за **.**,** в размере ... рублей, по коммунальным платежам в размере ... рублей, по оплате электроэнергии в размере ... рублей, убытков в виде неполученной арендной платы за период ... в размере ... рублей. В обоснование требований указал, что **.**,** между ФИО1 и ООО «Ренессанс» заключен договор № ** аренды нежилого помещения, площадью ... кв.м., расположенного по адресу: .... По условиям данной сделки ответчик обязался оплачивать арендные платежи, коммунальные начисления, электроэнергию. Ответчик обязательства по договору нарушил, выставленные счета за аренду помещения за ..., платежи за электроэнергию, коммунальным услугам в полном объеме не оплатил, в связи с чем, образовался долг в указанном иске размере. Кроме этого, **.**,** в нарушение пунктов 5.1, 5.4., 7.1.,7.2, 7.5 договора аренды ответчиком в одностороннем порядке расторгнуты договорные отношения, без учета сдачи объекта, без составления акта приема –передачи, без уведомления за 2 месяца. Данные незаконные действия ответчика причинили истцу как арендодателю убытки в виде неполученной арендной платы за период ... в размере ... рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании, поддержал заявленные требования по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении, уточнив заявленные требования, просил суд взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по оплате арендной платы за ... в размере ... рублей, по коммунальным платежам в размере ... рублей, задолженность по оплате электроэнергии в размере ... рублей, убытки в виде неполученной арендной платы за период ... в размере ... рублей в связи с досрочным расторжением ответчиком договора, расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей, дополнительно указал, что договор аренды нежилого помещения был заключен с **.**,**, имущество было передано **.**,** по акту приема – передачи помещения от **.**,**. Приблизительно в ... арендатор прекратил пользоваться нежилым помещением, вывез оттуда все свое оборудование. О том, что арендатор вывозит имущество, ответчик ООО «Ренессанс» истца в известность не ставил, заявление о досрочном расторжении договора аренды в адрес истца не направлял.

Представитель ответчика ООО «Ренессанс»- ФИО2 в судебном заседании исковое требование признал частично, пояснив суду, что **.**,** между сторонами был заключен договор аренды, фактически помещение было передано **.**,**. Согласно условиям договора арендатор ежемесячно, начиная с **.**,** оплачивает арендную плату в размере ... рублей, а также с момента эксплуатации помещения компенсирует арендодателю расходы по коммунальным услугам и электроэнергии. С **.**,** по **.**,** ООО «Ренессанс» произвел текущий ремонт помещения. В **.**,** смонтировало холодильное оборудование для начала производственной деятельности. Однако осуществить нормальную работу в арендуемом помещении не представилось возможным в связи с систематическими затоплениями помещения канализационными стоками - **.**,**, **.**,**, **.**,**, **.**,** затраты по устранению затопления взял на себя истец. О каждом факте затопления арендодатель был уведомлен устно. **.**,** арендодатель был уведомлен о невозможности дальнейшего продолжения арендных отношений, согласно п. 5.3.1 договора аренды, поскольку помещение оказалось непригодном для использования. **.**,** арендатор произвел вывоз оборудования, истцу были переданы ключи от помещения, и акт приема-передачи помещения, от подписания которого арендодатель отказался. Исковые требования признает в части задолженности по арендной плате за период с **.**,** по **.**,** в размере ... рублей, задолженность по электроэнергии за период ..., с учетом показаний датчика на **.**,** в размере ... рублей. В остальной части исковые требования не признает, считает их необоснованными, и не подлежащими удовлетворению.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив письменные доказательства по делу в совокупности, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Поскольку в Гражданском кодексе РФ отсутствуют специальные нормы о форме договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пунктов 1 и 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды нежилого помещения влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Поскольку права и обязанности возникают как у арендатора, так и у арендодателя, договор аренды относится к взаимным договорам. Взаимный характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора возлагается встречное исполнение его обязательств (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Поэтому арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

По смыслу указанных норм права обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения арендодателем обязательства по передаче объекта.

Судом установлено, что **.**,** между истцом ФИО1 (арендодатель) и ответчиком ООО «Ренессанс» ( арендатор ) заключен договор аренды нежилого помещения № ** (л.д.6-7). 

В соответствии с п. 1.1., 1.2, 2.1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование нежилое помещение площадью ... кв.м., расположенное по адресу: ... по акту приема-передачи. 

Право арендодателя на распоряжение помещением подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности (п. 1.4 договора, л.д. 6).

Согласно п. 3.1 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в размере, установленном договором. Стоимость аренды по договору составляет ... рублей в месяц.

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата производится не позднее 5 числа отчетного месяца, начиная с **.**,**.

В соответствии с п. 3.4 договора на период до **.**,** арендатору предоставляются арендные каникулы. 

В соответствии с п. 3.5 договора, начиная с момента эксплуатации помещения, компенсирует арендодателю расходы за электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение по показаниям счетчиков и оплату коммунальных услуг, согласно выставленных арендодателю счет-фактур сбытовых и обслуживающих данное помещение организаций.

Срок действия договора установлен сторонами в п. 5.1 договора - с **.**,** по **.**,**.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30 (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Поскольку между истцом и ответчиком был заключен договор аренды помещения срок действия которого составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу п. 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

Факт заключения вышеуказанного договора аренды на вышеприведенных условиях сторонами не оспаривается, стороны приступили к его исполнению, суд находит данное обстоятельство установленным. 

При определении периода, за который арендатор обязан был оплачивать арендные платежи, суд учитывает п.п. 3.3. договора, то есть с **.**,**, что не оспаривается сторонами.

При определении периода, за который арендатор обязан был оплачивать коммунальные платежи, а также платежи за электроэнергию, суд учитывает, что нежилое помещение передано арендатору по акту **.**,**, следовательно, началом периода вышеуказанных платежей является **.**,**.

Возражения ответчика о том, что нежилое помещение было передано **.**,** не нашло своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

По смыслу статей 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя или арендатора производится в судебном порядке. Право на односторонний отказ от исполнения договора принадлежит стороне лишь в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с п.2,3 ст. 453 Гражданского Кодекса РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 5.1 договора аренды № ** от **.**,** стороны установили, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора, если помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

Как следует из пояснений представителя ответчика ФИО2 в судебном заседании, истец по телефону **.**,**, и личной встречи **.**,** был уведомлен о невозможности дальнейшего продолжения арендных отношений по причине систематического затопления помещения канализационными стоками - **.**,**, **.**,**, **.**,**. О каждом факте затопления истец был уведомлен, а **.**,** затраты по устранению затопления взял на себя истец. **.**,** ответчик произвел вывоз оборудования, передал ключи от помещения и акт приемки-передачи помещения, от подписания которого истец уклонился. Данные обстоятельства подтверждаются показаниями свидетеля М.

Не верить показаниям данного свидетеля у суда нет оснований. Как видно из искового заявления, в обоснование своих исковых требований истец указывал, что ответчиком **.**,** в одностороннем порядке закрыто арендуемое помещение, произведен вывоз оборудования, помещение не используется, а также пояснил в судебном заседании, что с **.**,** он начал производить ремонт в помещении и готовить его к сдаче другому арендатору, также в судебном заседании истец пояснил, что по телефонному звонку **.**,** им были приняты меры по уборке помещения.

Отсутствие обращения в аварийную службу ... собственника и арендатора нежилого помещения ... по поводу устранения затопления канализационными стоками не подтверждает факт отсутствия затопления. Кроме того, в силу п. 2.1.2 арендодатель обязуется в случае аварии, немедленно принимать меры по устранению ее последствий.

Судом установлено, что до окончания срока аренды арендатор ООО «Ренессанс» в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды, арендные отношения прекращены **.**,**.

Пунктом 4.1, 4.2 договора аренды № ** от **.**,** предусмотрена обязанность арендатора вносить платежи исключительно за время фактического пользования объектом аренды, которое определено сторонами с момента передачи объекта арендатору и его возврата арендодателю.

Анализируя представленные доказательства и установленные по делу обстоятельства, суд считает, что заявленные истцом требования о взыскании убытков в виде упущенной выгоды (арендной платы, которую истец мог бы получать в случае действия договора с ответчиком) за период ... в размере ... рублей удовлетворению не подлежат, поскольку истец не доказал причинно-следственную связь между возникшими у него убытками и допущенным ответчиком нарушением условий договора, невозможность использования спорных помещений по назначению путем сдачи в аренду в заявленный период, арендные отношения между сторонами прекращены **.**,** и доказательств владения и пользования ответчиком помещением после прекращения договора истцом не представлено. 

Учитывая, что возврат арендованного имущества фактически состоялся **.**,**, арендатор обязан возместить по договору аренды № ** от **.**,** арендную плату за период с **.**,** (п.3.3) по **.**,** включительно, коммунальные начисления и платежи за электроэнергию за период с **.**,** (п.3.5, акт приема-передачи к договору) по **.**,** включительно. 

Размер начисленной арендной платы за период с **.**,** по **.**,** следующий:

за **.**,**- ... рублей,

за **.**,** – ... рублей, 

за **.**,**- ... рублей.

Всего начислено: ... рублей.

Размер выставленных к оплате коммунальных начислений за период с **.**,** по **.**,** следующий:

за **.**,**- ... рублей (по счету № ** от **.**,**),

за **.**,**- ... рублей ( счет № ** от **.**,**),

за **.**,** – ... рублей (счет № ** от **.**,**).

Всего начислено: ... рублей.

Размер выставленных к оплате за электроэнергию за период с **.**,** по **.**,** следующий:

за **.**,**- ... рублей ( акт № ** от **.**,**),

за **.**,**- ... рублей ( акт № ** от **.**,**),

за **.**,**- ... рублей ( акт № ** от **.**,**),

за **.**,** – ... рублей (акт № ** от **.**,**).

Всего начислено: ... рублей.

Ответчиком представлены платежные документы, согласно которым арендатором ООО «Ренессанс» на счет арендодателя перечислены следующие суммы по договору аренды недвижимости:

в счет погашения арендных платежей: 

за **.**,** – ... рублей (платежное поручение № ** от **.**,**, платежное поручение № ** от **.**,**),

за **.**,**- ... рублей ( платежное поручение № ** от **.**,**).

Всего оплачено: ... рублей.

В счет погашения коммунальных услуг: 

за **.**,**- ... рублей ( платежное поручение № ** от **.**,**)

за **.**,**- ... рублей (платежное поручение № ** от **.**,**),

компенсация коммунальных услуг – ... рублей (платежное поручение № ** от **.**,**).

Всего оплачено:... рублей.

Исходя из указанных начислений и оплат, суд приходит к выводу, что арендатором ООО «Ренессанс» недоплачена арендная плата за период с **.**,** по **.**,** включительно в размере ... рублей, по коммунальным услугам за период с **.**,** по **.**,** включительно в размере ... рублей ((за **.**,**-... рублей + **.**,** - ... рублей + **.**,**- ... рублей)=... рублей- ... рублей), за электроэнергию за период с **.**,** по **.**,** включительно в размере ... рублей (... рублей (...) + ... рублей (...) = ... рублей (...)+ ... рублей (...).

Таким образом, общая задолженность по арендной плате, коммунальным услугам, электроэнергии ответчика перед истцом составляет ... рублей, и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно чек-ордеру № ** от **.**,** (л.д.3), истцом была уплачена государственная пошлина в размере ....

В соответствии со ст.88 ч.1 ГПК РФ, ст.98 ч.1 ГПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика ООО «Ренессанс» в пользу истца ФИО1 пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере ... рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ренессанс» о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным услугам, электроэнергии, убытков, судебных расходов удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ренессанс» в пользу ФИО1 задолженность по оплате арендной платы за период с **.**,** по **.**,** включительно в размере ..., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с **.**,** по **.**,** включительно в размере ..., задолженность по оплате электроэнергии за период с **.**,** по **.**,** в размере ..., расходы по оплате государственной пошлины в размере ....

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Кемерово.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено **.**,**.