Дело № 2 – 307 2019 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

05 июня 2019 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Куниной А.Ю., при секретаре Сафоновой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Гурьевского городского округа к ФИО1, ФИО2 о признании объектов недвижимости самовольными постройками, сносе строений, прекращении права собственности, 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Гурьевского городского округа обратилась в суд с указанным выше иском, в котором просила признать самовольными постройками объекты недвижимости с кадастровыми номерами №; прекратить право собственности ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и возложить обязанность по их сносу; прекратить право собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером № и возложить обязанность по сносу данного объекта. 

В обоснование иска указано, что ФИО1 и ФИО2 являются собственниками смежных между собой земельных участков. ФИО1 принадлежат на праве собственности участки с кадастровыми номерами №, ФИО2 – участок № категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома. В границах указанных участков возведен объект капитального строительства – двухэтажное здание, по своим параметрам и функциональным особенностям, представляющее собой блоксекционный жилой дом, состоящий из трех секций. Однако по сведениям ЕГРН указанные выше земельные участки обременены объектами недвижимости со статусом «жилой дом» и принадлежат ответчикам на праве собственности. На участке № учтен жилой дом с кадастровым номером №, на участке № – жилой дом с кадастровым номером №, на участке № – жилой дом с кадастровым номером № Ссылаясь на возведение спорных строений без разрешительной документации, а также на несоответствие возведенных строений правовому режиму земельных участков, несоблюдение градостроительных регламентов, установленных для блокированной жилой застройки, просит удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании представители администрации Гурьевского городского округа – ФИО3, ФИО4 требования иска поддержали, просили удовлетворить заявленные требования. 

ФИО1, ее представитель – ФИО5 с иском администрации не согласились, просили отказать в удовлетворении заявленных требований. Дополнительно пояснили суду, что сохранение спорных построек не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, а также установленные Правилами землепользования и застройки градостроительные регламенты на спорной территории, просили обратить внимание суда на допущенные ошибки со стороны ответчиков по разделу исходного участка и расположенного на нем жилого дома и намерение ответчиков по их устранению и изменению статуса спорных объектов путем их приведения в первоначальное состояние. Также просили применить срок исковой давности к заявленным требованиям.

Иные участники судебного процесса в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены, ходатайств об отложении дела слушанием в адрес суда не поступало. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, эксперта ООО «Калининградский центр судебной экспертизы и оценки» ФИО6, исследовавматериалы дела, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ред. ФЗ № 258 от 13.07.2015 года).

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (в ред. ФЗ № 339 от 03.08.2018).

Таким образом, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в приведенной правовой норме.

В п. 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку судам следует устанавливать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом необходимо учитывать, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Статьей 85 Земельного кодекса РФ определено, что порядок использования земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с п. 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под градостроительным регламентом понимается устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в п. 7 ст. 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Конкретные виды и состав территориальных зон указаны в ст. 35 ГрК РФ, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства - в ст. 37 указанного Кодекса. В соответствии с положениями ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и его разрешенном использовании, в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 ГрК РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Из материалов дела следует, что ответчики ФИО1 и ФИО2 являются собственниками смежных между собой земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес >, 

<

адрес > категория земельных участков - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

На каждом из земельных участков по данным ЕГРН учтены объекты недвижимости – жилые дома: на земельном участке № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. учтен жилой дом с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (

<

адрес >, 

<

адрес > собственник ФИО2), на участке №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. – жилой дом с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (

<

адрес >, 

<

адрес > собственник ФИО1), на участке №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. – жилой дом с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (

<

адрес >, 

<

адрес > собственник ФИО1).

Согласно материалам регистрационных и кадастровых дел, указанные выше участки были образованы в 2014 году путем раздела исходного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., объекты недвижимости, расположенные на участках поставлены на кадастровый учет в 2015 году путем раздела жилого дома с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Кадастровые работы по разделу участка и жилого дома были проведены по решению собственника ФИО1, впоследствии распорядившейся одним из участков (№) и расположенным на нем жилым домом (№) в пользу ответчика ФИО2 по договору купли – продажи.

Исходный земельный участок с кадастровым номером № был сформирован в 2012 году с видом разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома, в этом же году предоставлен в аренду ФИО7 В 2013 году права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы ФИО1, в этом же году ФИО1 были получены ГПЗУ участка и разрешение на строительство индивидуального жилого дома, и на основании заявления ФИО1 и представленной декларации об объекте недвижимого имущества, проведен кадастровый учет данного объекта с назначением «жилой дом», объекту присвоен кадастровый №, внесена запись о правах ФИО1 В 2014 году участок предоставлен ФИО1 в собственность за плату в порядке статьи 28, 36 Земельного кодекса РФ, как собственнику расположенного на нем жилого дома, постановлением администрации Гурьевского городского округа от ДД.ММ.ГГ № изменен вид разрешенного использования участка с «для строительства индивидуального жилого дома» на «для обслуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома». 

Возражая относительно заявленных администрацией Гурьевского городского округа требований, сторона ответчика утверждала, что спорные объекты капитального строительства являются одним объектом - жилым домом, возведение которого допустимо согласно установленным в отношении участков градостроительному регламенту и правилам застройки. Проведение кадастровых работ по разделу исходного участка, жилого дома и образованию трех участков и трех жилых домов, сторона ответчика обосновала ошибочным пониманием данного вопроса и не предполагала наступление каких – либо последствий. Также просила обратить внимание на возведение спорного объекта изначально на едином земельном участке и достигнутую между ответчиками договоренность об объединении земельных участков и расположенных на них жилых домов. 

Согласно п. 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены, в числе прочих, такие объекты капительного строительства, как жилые дома блокированной застройки. Жилой дом блокированной застройки – это жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

12 февраля 2019 года по делу была назначена судебная экспертиза на предмет степени готовности спорных объектов, для определения их площади застройки и площади участков под ними, на предмет отнесения спорных строений к завершенным строительством объектам, соблюдения требований, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, блокированной жилой застройки, многоквартирному жилому дому, на предмет соответствия градостроительным, строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам, возможности эксплуатации строений без угрозы жизни и здоровью граждан.

В результате проведенного судебным экспертом ФИО6 натурного осмотра спорных объектов было подготовлено заключение за №/С от ДД.ММ.ГГ. Эксперт установил, что на земельных участках с кадастровыми номерами № возведено строение, состоящее из трех частей, имеет три входа и три встроенные автомобильные стоянки, основные строительно – монтажные работы по возведению данного строения и отделке фасадов завершены. Строение является объектом капитального строительства. Часть строения (№), расположенная на участке №, подключена к поселковым системам электроснабжения, местным сетям водоснабжения и канализации, отопление помещений и горячее водоснабжение организовано от местного источника, сообщение между этажами организовано по внутренней криволинейной однопролетной бетонной лестнице, имеются жилые и подсобные помещения, выполнена отделка помещений. Степень готовности составляет 100%. Часть строения (№), расположенная на участке №, подключена к поселковым системам электроснабжения, местным сетям водоснабжения и канализации, отделка помещений не выполнена, санитарно – технические приборы, отопление помещений и горячее водоснабжение отсутствуют, сообщение между этажами организовано по внутренней криволинейной однопролетной бетонной лестнице, имеются жилые и подсобные помещения, к эксплуатации данная часть строения не готова. Часть строения (№), расположенная на участке №, подключена к поселковым системам электроснабжения, местным сетям водоснабжения и канализации, отделка помещений не выполнена, санитарно – технические приборы, отопление помещений и горячее водоснабжение отсутствуют, сообщение между этажами организовано по внутренней криволинейной однопролетной бетонной лестнице, имеются жилые и подсобные помещения, к эксплуатации данная часть строения не готова. Строительная готовность указанных частей строения (№ составляет 68%. Каждая из частей строения имеет непосредственный выход на отдельный участок, расположена на отдельном земельном участке и обеспечена подъездными путями с проезжей части пер. Бархатный. 

По результатам обследования спорных объектов экспертом было определено условие, наличие которого не позволяет отнести объекты исследования к жилым домам блокированной жилой застройки: дверные проемы в капитальных стенах на уровне второго этажа посредством которых возможна организация сквозного перемещения между помещениями всех частей строения с кадастровыми номерами № С учетом вышеизложенного, экспертом был сделан вывод об отнесении спорных объектов к единому индивидуальному жилому дому после проведения кадастровых работ по объединению участков, на территории которых размещены части строения, и о возможности отнесения спорных объектов к дому блокированной застройки после выполнения следующих работ: организация самостоятельных коммуникаций для каждой из частей строения, закладка дверных проемов на уровне второго этажа. При этом, в судебном заседании 05 июня 2019 года эксперт ФИО6 подтвердила свои выводы о возможности отнесения спорных объектов к домам блокированной застройки с учетом технических составляющих каждого из строения (по набору помещения в каждом строении, отсутствие помещений общего пользования, самостоятельный земельный участок и отдельный вход для каждого из строений, техническая возможность для подключения каждой части строения к инженерным коммуникациям).

Проанализировав экспертное заключение, представленное стороной ответчика техническое заключение ООО «ГлавЭнергоПроект», оставленное по результатам обследования спорных строений, а также проанализировав поведение ответчиков относительно проведения работ по разделу исходного участка с кадастровым номером № и образованию трех самостоятельных участков, оформления прав на указанные участки, относительно раздела объекта с кадастровым номером №, постановки на учет и регистрации права на части строения в качестве самостоятельных объектов с назначением «жилой дом», суд приходит к выводу о том, что объект капитального строительства, расположенный на участках с кадастровыми номерами №

является блокированным жилым домом, состоящим из трех блок-секций, изолированных друг от друга и предназначенных для проживания нескольких семей. Наличие дверных проемов в капитальных стенах дома на уровне второго этажа на момент его возведения, и намерение ответчиков использовать спорный объект в качестве индивидуального жилого дома, вызывает у суда сомнение. Следует обратить внимание, что при обращении в органы кадастрового учета в 2015 году с заявлением о постановке на учет трех объектов недвижимости с назначением «жилой дом», ФИО1 были представлены документы на данные объекты как самостоятельные и изолированные. При этом, в представленных ею документах, сведения об указанных элементах, отсутствовали. Также не представлено стороной ответчиков доказательств, свидетельствующих о том, что данные строительные элементы (дверные проемы) предполагались и были предусмотрены.

Для возведения блокированных жилых домов условия и параметры такого строительства определяются градостроительным регламентом.

Согласно Правилам землепользования и застройки Низовского сельского поселения земельные участки с кадастровыми номерами № № расположены в зоне Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами). Целевым назначением указанных земельных участков согласно данным ГКН является обслуживание и эксплуатация индивидуального жилого дома. Указанные участки были образованы путем раздела исходного участка с видом разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома. Использование указанных выше участков для возведения жилых домов блокированной застройки указанными выше Правилами не предусмотрено.

Однако, несмотря на принадлежность земельных участков к зоне индивидуальной жилой застройки, при строительстве ответчиками спорных объектов были нарушены требования технических регламентов, тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется не только в соответствии с градостроительным регламентом, но и при условии соблюдения требований технических регламентов. 

Спорные строения возведены без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных норм и правил и установленного градостроительного зонирования территории. При установленных судом обстоятельствах, у суда имеются достаточные основания для признания спорных строений самовольными постройками, подлежащими сносу и прекращения права собственности ответчиков на указанные объекты недвижимости.

При этом, суд не может согласиться с позицией стороны ответчика о пропуске администрацией Гурьевского городского округа сроков для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из материалов дела усматривается, что о наличии спорных строений администрации Гурьевского городского округа стало известно по результатам натурного осмотра территории участков ответчика в сентябре 2018 года, проведенного по требованию прокуратуры Гурьевского района. В суд с иском администрация обратилась 04 декабря 2018 года. При этом, внесение записей в в ЕГРН о правах на жилой дом с кадастровым номером №, о правах на образованные в результате его раздела объекты с кадастровыми номерами №, о кадастровом учете таких объектов недвижимости, включая исходный объект, не означает, что со дня их внесения администрация знала или должна была знать о допущенных ответчиками нарушениях. Как следует из представленных суду документов, объект с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет, право на него было зарегистрировано в упрощенном порядке на основании представленной ФИО1 декларации об объекте недвижимого имущества. Также, без какого – либо уведомления администрации, был проведен кадастровый учет новых спорных строений путем раздела исходного объекта. Представленные в органы кадастрового учета документы для постановки объектов на кадастровый учет, представленные в администрацию документы о присвоении адреса спорным строениям содержали техническое описание спорных строений с назначением «индивидуальный жилой дом». Доказательств, подтверждающих, что администрации ранее были известны выявленные по результатам осмотра в 2018 году нарушения, суду не представлено. 

В соответствии со статьей 206 ГПК РФ в решении суда, обязывающем ответчика совершить определенные действия, в случае если они могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

В силу требований статьи 206 ГПК РФ суд полагает необходимым возложить на ответчиков ФИО1 и ФИО2 обязанность по сносу спорных строений, с предоставлением срока для добровольного исполнения решения суда - в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации Гурьевского городского округа – удовлетворить в полном объеме.

Признать самовольными постройками объект недвижимости с кадастровым номером № возведенный на земельном участке № объект недвижимости с кадастровым номером №, возведенный на земельном участке №, объект недвижимости с кадастровым номером №, возведенный на земельном участке № 

Обязать ФИО1 снести самовольно возведенные объекты недвижимости, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № в течение трех месяцев дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Обязать ФИО2 снести самовольно возведенный объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № в течение трех месяцев дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Прекратить право собственности ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №.

Прекратить право собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером №. 

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером № основанием для снятия указанных выше объектов с государственного кадастрового учета. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной мотивированной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 17 июня 2019 года.

Судья А.Ю. Кунина