№ 2а-2787/2024

61RS0022-01-2024-002336-34

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 мая 2024 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Верещагиной В.В., 

при секретаре судебного заседания Панчихиной В.В.,

с участием представителя административных истцов ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика ФИО2, действующего на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г.Таганрога ФИО3, действующего на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 и ФИО5 к Комитету по управлению имуществом г.Таганрога, заинтересованное лицо Администрация г.Таганрога о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, об обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 и ФИО5 обратились в суд с административным иском к Комитету по управлению имуществом г.Таганрога (далее – КУИ г.Таганрога) о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, об обязании устранить допущенные нарушения, в обоснование указав следующее.

ФИО4 и ФИО5 являются собственниками следующих объектов недвижимости: нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 205,9 кв.м.; иное сооружение – навес, кадастровый №, площадью 230,4 кв.м. Указанные объекты недвижимости принадлежат данным лицам по ? доли в праве общей долевой собственности.

Право собственности на указанное имущество возникло у правопредшественника административных истцов на основании решения Таганрогского городского суда Ростовской области от 07.10.2014г., которое было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке, общей площадью 1519 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, который находится у административных истцов в аренде на основании договора.

Имея намерения приобрести в общую долевую собственность этот земельный участок, административные истца обратились с соответствующим заявлением в КУИ г.Таганрога. 

В соответствии с ответом КУИ г.Таганрога от 20.02.2024г. исх.№60.04./1601 административным истцам отказано в этом со ссылкой на то обстоятельство, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую для его обслуживания и эксплуатации, а также на то, что вид разрешенного использования не соответствует его фактическому использованию.

Ссылаясь на п.6 ст.27, ст.ст.39.16,39.17,39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, сложившуюся судебную практику по данному вопросу, административные истцы считают данный отказ незаконным, при этом доводы КУИ г.Таганрога о несоразмерности испрашиваемого земельного участка, по их мнению, ничем не подтверждены, противоречат Правилам землепользования, которые не устанавливают минимальный процент застройки испрашиваемого земельного участка.

Полагая свои права и законные интересы нарушенными, административные истцы просят суд признать незаконным отказ КУИ г.Таганрога, оформленный письмом от 20.02.2024г. исх.№60.04./1601, в заключении с ФИО4 и ФИО5 договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1519 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, обязав КУИ г.Таганрога устранить допущенные нарушения путем направления проекта договора купли-продажи в 30-тидневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Протокольным определением суда от 08.05.2024г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация г.Таганрога.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала доводы административного иска, полагала, что заявленные административные исковые требования являются законными и обоснованными, в связи с этим просила удовлетворить иск в полном объеме. 

В судебном заседании представитель административного ответчика КУИ г.Таганрога ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, приведенные в ответе КУИ г.Таганрога от 20.02.2024г. исх.№60.04./1601, полагал, что исковые требования не основаны на законе, а оспариваемый ответ КУИ г.Таганрога соответствует действующему законодательству, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.Таганрога ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании полагал, что заявленные требования, по его мнению, являются необоснованными, а обжалуемый ответ КУИ г.Таганрога соответствует закону, просил в удовлетворении иска отказать.

Административные истцы ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени, дате и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, направили в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования поддерживают в полном объеме, просят их удовлетворить. 

Дело в отсутствие неявившихся административных истцов рассмотрено в порядке ст.150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС Российской Федерации).

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено общее правило, предоставляющее исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу вышеуказанных правовых норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.11.2021г. № 2518-О, определение границ и площади земельного участка, предоставляемого без торгов собственникам зданий или сооружений, должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование этих объектов. Тем самым соблюдается необходимый баланс частных и публичных интересов, ограничивается произвольное применение и злоупотребление данной процедурой в ущерб предоставлению земельных участков на торгах.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает не только то, что никто, кроме собственника здания (строения, сооружения) не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием (строением, сооружением), но и то, что собственник объекта недвижимости вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Вопросы предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулированы в том числе, статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление о предоставлении земельного участка в собственность, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В упомянутом решении должны быть указаны все основания отказа.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО4 и ФИО5 являются собственниками следующих объектов недвижимости: нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 205,9 кв.м.; иное сооружение – навес, кадастровый №, площадью 230,4 кв.м., расположенных по адресу: 

<

адрес>. Указанные объекты недвижимости принадлежат им на праве общей долевой собственности по ? доли каждому.

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке, общей площадью 1519 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, который находится у административных истцов в аренде на основании договора аренды № от 25.06.2019г.(в том числе дополнительное соглашение № от 21.07.2022г.). В судебном заседании административным ответчиком не отрицался факт наличия договорных арендных отношений между КУИ г.Таганрога и административными истцами. 

06.02.2024г. в КУИ г.Таганрога было зарегистрировано заявление ФИО4 и ФИО5 о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка (за плату без проведения торгов) общей площадью 1519 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Указана цель использования земельного участка: станция техобслуживания, автомобильные мойки, мастерские по ремонту и обслуживанию автомобилей, обслуживание автотранспорта.

Ответом КУИ г.Таганрога от 20.02.2024г. исх.№60.04./1601 административным истцам отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность и в заключении договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 1519 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, который со ссылкой на ст.ст.130,273,552 ГК РФ, п.1 ст.35, п.14 ст.39.16, п.1 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации мотивирован тем, что площадь данного земельного участка превышает площадь, необходимую для его обслуживания и эксплуатации, предоставление всего земельного участка не соответствует целям правового регулирования ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и не отвечает принципам, установленным земельным законодательством. Основанием для отказа в предоставлении этого земельного участка в собственность послужило также несоответствие фактического использования земельного участка установленному виду разрешенного использования испрашиваемого земельного участка. В ответе указано на необходимость приведения в соответствие сведений, содержащихся в ЕГРН, с фактически расположенными на земельном участке объектами недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок общей площадью 1519 кв.м., кадастровый № имеет вид разрешенного использования: станция техобслуживания, автомобильные мойки, мастерские по ремонту и обслуживанию автомобилей, обслуживание автотранспорта; категория земель: земли населенных пунктов. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 08.04.2024г. расположенные в пределах испрашиваемого земельного участка объекты недвижимости, принадлежащие административным истцам на праве общей долевой собственности (кадастровый № и кадастровый №) расположены на трех земельных участках, а именно, на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: 

<

адрес>1, на земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: 

<

адрес>4, а также на испрашиваемом земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. При этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с п.14 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, является несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка. 

Согласно акту от 12.02.2024г., утвержденному заместителем председателя КУИ г.Таганрога ФИО6, сотрудниками КУИ г.Таганрога осуществлено обследование земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В ходе выхода по данному адресу обнаружены металлические боксы и складирование лесоматериалов. Таким образом, в результате обследования выявлено несоответствие фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования, что подтверждается представленным суду фотоматериалом. В связи с этим доводы оспариваемого ответа о том, что фактическое использование земельного участка не соответствует установленному виду разрешенного использования испрашиваемого земельного участка являются обоснованными.

Доводы представителя административного истца о том, что испрашиваемый земельный участок относится к зоне «П5», в которой разрешено строительство производственных помещений, склада, не могут быть приняты во внимание, поскольку сами по себе не свидетельствуют о наличии оснований для удовлетворения административного иска. 

Согласно представленным документам площадь земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 1519 кв.м, а общая площадь зданий, расположенных на данном земельном участке составляет 436,3 кв.м.: нежилое здание, кадастровый №, общей площадью 205,9 кв.м.; иное сооружение – навес, кадастровый №, площадью 230,4 кв.м.

В соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка.

Право на приобретение участка должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, определяемый с учетом функционального назначения объекта. В данном случае площадь земельного участка в несколько раз превышает площадь объектов недвижимости, принадлежащих административным истцам на праве собственности и размера земельного участка, необходимого для его эксплуатации.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику объекта недвижимости принадлежит исключительное право на приватизацию земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации этого объекта недвижимости или получение его в аренду без проведения торгов.

Характеристиками земельного участка, как вещи и объекта прав, являются размер и границы земельного участка (часть 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации) и часть 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

С учетом изложенного, по настоящему делу одним из обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, является размер земельного участка, в отношении которого собственник здания может реализовать предусмотренное подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ право выкупа как собственником находящегося на этом участке нежилого здания. 

Системный анализ норм действующего законодательства во взаимосвязи свидетельствует о том, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

Соответственно административный истец вправе выкупить земельный участок, сформированный для целей эксплуатации объекта недвижимости, однако, площадь испрашиваемого заявителями земельного участка в несколько раз превышает площадь находящихся в общей долевой собственности заявителей объектов недвижимости.

Доказательств обоснованности и объективной необходимости заявляемой к предоставлению в собственность площади земельного участка под принадлежащим административным истцам нежилым зданием и иным сооружением административными истцами не представлено.

Из системного толкования п. 1, 25 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Из вышеуказанной правовой нормы следует, что признание незаконными действий (бездействия) и решений должностных лиц государственных органов возможно только при несоответствии обжалуемого действия (бездействия), решения нормам действующего законодательства, сопряженным с нарушением прав и законных интересов административного истца.

Наличие совокупности таких условий при рассмотрении настоящего административного дела судом не установлено. 

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемый отказ административного ответчика является обоснованным, вынесен уполномоченным должностным лицом муниципального органа, в пределах его компетенции, не противоречит действующему законодательству, регулирующему спорные правоотношения, не нарушает права и законные интересы административных истцов. В связи с этим оснований для понуждения административного ответчика заключить с административными истцами договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка не имеется.

Учитывая вышеизложенное, оценивая представленные суду доказательства в их совокупности по правилам ст. 84 КАС Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что административное исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227, 228 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО4 и ФИО5 к Комитету по управлению имуществом г.Таганрога, заинтересованное лицо Администрация г.Таганрога о признании незаконным отказа в заключении договора купли-продажи земельного участка, об обязании устранить допущенные нарушения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Таганрогский городской суд Ростовской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.06.2024г.

Председательствующий В.В. Верещагина