Дело № 2-3197/2024

УИД 50RS0049-01-2024-006649-04

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 декабря 2024 года г. Чехов

Чеховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Шаниной Л.Ю., при секретаре судебного заседания Пиманкиной Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об обращении взыскания на предмет залога путем реализации на торгах,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру с КН № по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены данного имущества в размере 4 118 206,40 руб. по обязательствам ФИО2 перед ФИО3 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму задолженности в размере 3 508 615 руб.

В обоснование заявленных требований в исковом заявлении указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, заключен договор займа и договор ипотеки. Согласно п. 1.1.1 договора займа займодавец передает заемщику денежные средства в сумме 1 350 000 руб. Согласно п. 1.2. договора займа, обеспечением надлежащего исполнения заемщиком обязательств является залог недвижимого имущества, а именно квартиры расположенной по адресу: 

<

адрес>. Для обеспечения обязательств по договору займа, в соответствии с требованием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор ипотеки, подписан сторонами. В связи с уклонением ответчика от государственной регистрации договора ипотеки, истец обращался в Чеховский городской суд Московской области о государственной регистрации. Решением Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации договора залога удовлетворены частично: суд взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность в размере 1 350 000 руб.; проценты за пользование займом в размере 1 323 000 руб.; неустойку в размере 810 000 руб., а также расходы по уплате госпошлины в размере 25 615 руб., а всего взыскано 3 508 615 руб.; а также суд вынес решение о государственной регистрации залога недвижимости по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры: 

<

адрес>. С целью регистрации договора залога истец обращалась в Управление Росреестра по Московской области, произведена государственная регистрация договора залога ДД.ММ.ГГГГ. на основании решения Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что ответчик не предпринял никаких действий по возврату суммы задолженности, то обращение взыскания на предмет залога является единственным способом защиты нарушенного права.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала и пояснила, что у ответчика имеется задолженность, определенная решением суда. 

Ответчик и его представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, уважительности причин своей не явки суду не представили, об отложении дела не просили.

Учитывая, что предусмотренные законом меры по извещению сторон о рассмотрении дела выполнены, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и его представителя, в соответствии со ст. 233 ГПК РФ в порядке заочного производства.

Суд, заслушав пояснения истца, изучив материалы гражданского дела, представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу п. 2 указанной статьи к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Из ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (п. 1).

Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет (п. 3).

В п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа по условиям которого заемщику предоставлен заем на сумму 1 350 000 руб. на срок 12 месяцев с уплатой процентов за полученный заем в размере 42% годовых (л.д. 17-24).

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 (залогодержателем) и ФИО2 (залогодателем) заключен договор об ипотеке (л.д. 25-28) по условиям которого залогодатель, являющийся заемщиком по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между залогодателем и залогодержателем в целях обеспечения принятых на себя по договору займа обязательств, передает в ипотеку (залог) залогодержателю квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Заочным решением Чеховского городского суда Московкой области от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 55-58) с ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана задолженностьпо договору займа в размере 1 350 000 руб.; проценты за пользование займом в размере 1 323 000 руб.; неустойка за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов в размере 810 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 25 615 руб., а всего взыскано 3 508 615 руб.; произведена государственная регистрация залога недвижимости (ипотеки), возникшей на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Установлено, что по заявлению истца Управлением Росреестра по Московской области произведена государственная регистрация договора залога ДД.ММ.ГГГГ. на основании решения Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 88-90).

Как указывает истец, до настоящего времени заочное решение Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком не исполнено. Иного в материалы дела не представлено.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1).

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2).

В п. 1 ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При этом в п. 1 ст. 5 названного Закона указано, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

В соответствии с п. 1 ст. 50 того же Федерального закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Поскольку судом установлен факт неисполнения ответчиком обязательств по возврату заемных денежных средств, в обеспечение исполнения которых в залог истцу передано жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, а основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленные пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 5 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отсутствуют (сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки и просрочка исполнения обязательства составляет более трех месяцев), суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

По смыслу ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 9 ст. 77.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 настоящей статьи, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 настоящего Федерального закона. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Исходя из установленной отчетом об оценке ООО «Оценочная компания «Аппрайзер» № от ДД.ММ.ГГГГ. рыночной стоимости квартиры по адресу: 

<

адрес>, в размере 5 147 758 руб. (л.д. 63-87), 80% этой стоимости составляет 4 118 206,40 руб. Указаный отчет сторонами не оспаривался, принят судом в качестве надлежащего доказательства, поскольку составлен в соответствии с требованиями закона.

Таким образом, суд считает возможным установить начальную продажную цену реализуемого заложенного имущества в размере 80% от его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ООО «Оценочная компания «Аппрайзер» № от ДД.ММ.ГГГГ а именно в сумме 4 118 206,40 руб. 

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198, 233 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру с КН № по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены данного имущества в размере 4 118 206,40 руб. по обязательствам ФИО2 перед ФИО3 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму задолженности в размере 3 508 615 руб.

Решение может быть обжаловано ответчиком в Чеховский городской суд в течение 7 дней с момента получения им копии данного решения.

Кроме того, настоящее заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене данного заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: