Дело № 3а-579/2021 

УИД 76OS 0000-01-2021-000396-26 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 13 сентября 2021 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Волковой Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Промышленный порт» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Промышленный порт» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для складирования и хранения нерудных строительных материалов, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере рыночной стоимости № рублей.

В обоснование требований ссылается на то, что ЗАО «Промышленный порт» является арендатором указанного объекта недвижимости и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости.. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно отчету №, выполненному ООО «Унисон», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № руб.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-н и составила № руб. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Промышленный порт» по доверенности ФИО1 заявленные требования поддержала.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет не является достоверным доказательством рыночной стоимости спорного объекта, составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению.

Заинтересованным лицом Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области» представлены письменные пояснения по административному иску, в которых подтвержден размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, разрешение заявленных оставляет на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на иск просит вынести решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили. 

Заслушав представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО2, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление ЗАО «Промышленный порт» подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ЗАО «Промышленный порт» на основании договора №-и аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для складирования и хранения нерудных строительных материалов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 №710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно условиям представленных в материалы дела договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, арендная плата за использование земельного участка рассчитывается с учетом его кадастровой стоимости. 

Исходя из приведенных выше положений земельного законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что ЗАО «Промышленный порт» является арендатором земельного участка, арендная плата определяется на основании сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, следовательно, права и законные интересы ЗАО «Промышленный порт» затрагиваются установленной в отношении указанного объекта недвижимости кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах ЗАО «Промышленный порт» имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № (земельный участок) вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на ДД.ММ.ГГГГ – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-н. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила № руб.

Административным истцом представлен Отчет об оценке №-н/21 от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, составленный ООО «Унисон», согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет № руб. 

Исследование Отчета 

<

адрес> с учетом дополнительных пояснений оценщика ФИО2 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 

Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам (в том числе площади земельных участков, местоположению, виду разрешенного использования), были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. 

В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Согласно Отчету оценщиком в качестве аналогов использованы земельные участки: 1) 

<

адрес> 2) 

<

адрес>, в районе 

<

адрес>; 3) 

<

адрес>; 4) 

<

адрес>; 5) 

<

адрес>. 

Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №. В Отчете приведено обоснование применения к указанным объектам-аналогам соответствующих корректировок. Приведено обоснование для исключения из расчетов объекта-аналога №, поскольку стоимость 1 кв.м указанного объекта не входит в доверительный интервал показателей участвующих в расчета при определении рыночной стоимости объектов оценки. Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области к Отчету в этой части отклоняются. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необоснованном включении в итоговую выборку объекта-аналога 2 (

<

адрес>, в районе 

<

адрес>), поскольку стоимость данного объекта занижена и не соответствует рыночной, отклоняются. 

Согласно пункту 10 ФСО № 7 для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. 

При оценке объекта недвижимости оценщик основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности (пункт 25 ФСО №7).

Из Отчета следует, что оценщиком исследованы все существенные характеристики объекта-аналога №2, данный объект-аналог сопоставим по основным ценообразующим факторам с объектом оценки. 

Наличие объекта капитального строительства на данном земельном участке не подтверждено, а потому ссылки департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области в этой части отклоняются. Напротив, в тексте объявления о продаже данного участка указывается на наличие разрешения на строительство; кроме того, на публичной кадастровой карте какие-либо объекты на данном земельном участке не отражены. Отсутствие объектов капитального строительства установлено оценщиком посредством осмотра данного земельного участка и подтверждено соответствующими фотоматериалами. Таким образом, оснований для исключения указанного объекта по причине наличия на нем ОКСа не имелось. В связи с изложенным не могут быть приняты во внимание и ссылки о необходимости применения корректировки на снос ветхих строений.

То обстоятельство, что в отношении данного земельного участка в комиссии по рассмотрению споров результатах определения кадастровой стоимости была установлена иная стоимость, во внимание принято быть не может, поскольку стоимость определялась на иную дату.

Вопросы относительно заключенного договора аренды указанного объекта-аналога и в связи с этим отсутствия возможности у арендатора передать права на земельный участок третьим лицам, являются правовыми, не входят в компетенцию оценщика и не являются предметом его исследования. 

Доводы департамента имущественных и земельных отношений о необоснованном включении в итоговую выборку аналога № (

<

адрес>) несостоятельны. Характеристики данного объекта-аналога приведены в Отчете и проанализированы оценщиком, данный объект недвижимости наиболее сопоставим по ценообразующим факторам с объектом оценки, относится к одному с объектом оценки сегменту рынка. Согласно полученным сведениям на данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 5% с кадастровым номером №, в связи с чем проведена корректировка на объект незавершенного строительства. Объект с кадастровым номером № представляет собой линии электропередач и не относится к объектам капитального строительства. Оснований для исключения данного аналога не имелось.

Таким образом, представленный административным истцом отчет 

<

адрес> оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков) и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

С учетом пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №, суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

Установить по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для складирования и хранения нерудных строительных материалов, в размере рыночной стоимости №.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И.Бисерова 

Решение в окончательной форме изготовлено 27 сентября 2021 года