Дело № 2а-98/2021

(УИД 91OS0000-01-2020-000307-96)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 октября 2021 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым – Холодной Е.И.,

при секретаре – Медведевой А.М.,

с участием административного истца – ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах административного истца - ФИО2, представителя Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1, ФИО4, ФИО2 к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, заинтересованные лица: Администрация города Симферополя Республики Крым; Муниципальное казенное учреждение Департамент финансов Администрации города Симферополя Республики Крым; Симферопольский городской совет Республики Крым, об установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, ФИО4, ФИО2 обратились в Верховный Суд Республики Крым с административным исковым заявлением к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Совету министров Республики Крым, в котором, с учётом уточнений исковых требований от 11 ноября 2020 г. (т.3 л.д.114-115), просили установить в отношении земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 44519 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 22 июля 2020 года кадастровую стоимость в размере, равном его рыночной стоимости 45262 000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что административные истцы являются собственниками зданий и сооружений с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, объекты находятся в общей долевой собственности. В период с 2015 по 2016 год Администрация города Симферополя оформляла договора аренды земельного участка с кадастровым номером № под вышеуказанными зданиями и сооружениями. Постановлением Администрации города Симферополя № 779 от 28 августа 2015 года земельному участку присвоен вид разрешённого использования – производственная деятельность (6.0). 15 августа 2016 года истцами с Администрацией города Симферополя заключён договор аренды земельного участка, общей площадью 44519 кв.м, с аналогичным видом разрешённого использования № 206-2016. Постановлениями Администрации города Симферополя № 6453 от 13 декабря 2018 г., № 3494 от 25 июня 2020 года изменены виды разрешённого использования земельного участка. По состоянию на 22 июля 2020 года земельному участку с кадастровым номером № присвоены следующие виды разрешённого использования: производственная деятельность (6.0); строительная промышленность (6.6); склады (6.9).

Кадастровая стоимость земельного участка согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 22 июля 2020 г. составляет 165157 031,39 руб.

При этом, отчётом № 171/08/2020 ООО «Северин» от 14 августа 2020 года, составленным оценщиком ФИО7, определено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 22 июля 2020 года составляет 47200 000 рублей.

Решением Верховного Суда Республики Крым от 30.11.2020 года административный иск удовлетворен. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 44519 +/- 74 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – производственная деятельность, строительная промышленность, склады, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 июля 2020 года в размере 45262 000,00 рублей. Датой подачи заявления считать 9 сентября 2020 года.

Дополнительным решением Верховного Суда Республики Крым от 01 февраля 2021 года судебные расходы по делу отнесены на административных истцов в равных долях.

Апелляционным определением Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20.04.2021 года решение Верховного Суда Республики Крым от 30.11.2020 года отменено, административное дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Основанием для отмены решения суда первой инстанции и направления дела на новое рассмотрение послужило то, что дело было рассмотрено без привлечения к участию в деле в качестве заинтересованного лица муниципального образования город Симферополь Республики Крым.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 24.05.2021 года указанное административное дело принято к производству Верховного Суда Республики Крым в качестве суда первой инстанции, а также привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица Администрация города Симферополя Республики Крым.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 05.10.2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц на стороне административного ответчика привлечены Муниципальное казенное учреждение Департамент финансов Администрации города Симферополя Республики Крым и Симферопольский городской совет Республики Крым.

05.10.2021г. административные истцы уточнили исковые требования (т.5 л.д.181-182), просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости по состоянию на 22.07.2020 года в сумме 68675 000 рублей 00 копеек. 

В судебном заседании 19.10.2021г. ФИО1, действующая в своих интересах и в интересах административного истца - ФИО2, просила удовлетворить заявленные исковые требования в редакции от 05.10.2021 года в полном объёме, пояснила, что полностью согласна с экспертным заключением №10/09 ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» так как экспертом ФИО8 при производстве повторной судебной оценочной экспертизы соблюдены все стандарты, верно установлена рыночная стоимость земельного участка. 

Представитель административного ответчика Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ФИО3 возражал против удовлетворения исковых требований, при этом, пояснил, что у него отсутствуют полномочия по признанию исковых требований, тогда как в результате анализа судебной оценочной экспертизы №10/09 от 10.09.2021г., проведенной в рамках данного административного дела, замечаний не выявлено, что также отражено в письменных пояснениях (т.6.л.д.170)

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о дате, времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

07.10.2021 года в Верховный Суд Республики Крым поступили возражения Совета министров Республики Крым, в которых указано, что оспариваемая административными истцами кадастровая стоимость спорного земельного участка была установлена законно и обоснованно. Выявленные особенности кадастровой стоимости объекта недвижимости не дают оснований для вывода о том, что ее установление в размере, равном их рыночной стоимости, свидетельствует во всех случаях об ошибочности, незаконности ранее состоявшейся кадастровой оценки, о нарушении прав лица, которому соответствующий объект недвижимости принадлежит. С учетом проведенной повторной судебной оценочной экспертизы считает, что судом будет дана надлежащая оценка данному доказательству (т. 6 л.д. 198-200).

В письменных пояснениях, поступивших в суд 12.10.2021 года, Симферопольский городской совет указал, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости. 

18.10.2021 года в Верховный Суд Республики Крым поступило ходатайство Муниципального казенного учреждения Департамент финансов Администрации города Симферополя Республики Крым о рассмотрении административного дела в отсутствие представителя.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, заключения экспертиз, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных административных исковых требований в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон № 135-ФЗ), регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьёй 24.12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацами 2, 3, 4 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 3 Закона № 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление № 28 от 30 июня 2015 года) разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе, требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Из материалов административного дела следует, что 15 августа 2016 года между Администрацией города Симферополя Республики Крым (арендодателем) и административными истцами (арендаторами) заключён договор аренды земельного участка № 206-2016, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендаторам передан за плату во временное владение и пользование земельный участок, площадью 44519 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Размер, условия и порядок внесения арендной платы определены в пункте 2 приведённого договора.

В соответствии с подпунктами 2.2, 2.3 указанного договора, годовой размер арендной платы составляет 2009 487,62 рублей. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания Договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Республики Крым и муниципального образования городской округ Симферополь, изменением нормативной цены за земельный участок, в том числе при изменении площади земельного участка при упорядочении границ участка, изменении вида разрешённого использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год.

Пунктом 2.4 вышеуказанного Договора предусмотрено, что получателем арендной платы является Департамент финансов Администрации города Симферополя Республики Крым. 

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 15 августа 2016 года № 206-2016 от 15.07.2021 года, в пп. 2.3 п. 2 Договора аренды внесены изменения, указанный пункт изложен в следующей редакции:

«Арендная плата устанавливается в размере 2147041,40 руб. (два миллиона сто сорок семь тысяч сорок один рубль сорок копеек) в год и вносится Арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом в размере 178920,12 руб. (сто семьдесят восемь тысяч девятьсот двадцать рублей двенадцать копеек). Размер арендной платы за неполный период (месяц, квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней аренды».

Судом установлено, что решением 15 сессии Симферопольского городского совета Республики Крым II созыва от 26 марта 2020 года № 132 внесены изменения в решение 55-й сессии Симферопольского городского совета I созыва от 24.11.2016 № 987 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за сервитут, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым» (далее - Положение). Указанное решение опубликовано на официальном сайте Симферопольского городского совета Республики Крым http://simgov.ru. В соответствии с пунктом 2.1 Положения, размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Симферополь Республики Крым, без проведения торгов определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Судом установлено, что сведения о нормативной цене земельного участка с кадастровым номером: № внесены в ЕГРН 20.07.2016г. согласно электронным документам, представленным администрацией города Симферополя Республики Крым. Нормативная цена земельного участка составила 61625101,65 рублей. 

Советом министров Республики Крым в соответствии с требованиями статьи 24.17 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принято распоряжение №1498-р от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка с 01.09.2016г. в размере 48781694,25 рублей. 

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что повторно сведения о нормативной цене спорного земельного участка внесены в ЕГРН 20.12.2019г., нормативная цена составила 72040181,43 рубля. 

В соответствии с пунктом 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года № 1492-р внесены изменения в Распоряжение № 1498-р, в том числе в части применения результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года № 1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением. С учетом распоряжения Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019г. спорному земельному участку утверждена кадастровая стоимость с 01.09.2016г. в размере 48781694,25 рублей.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось сторонами, что постановлениями Администрации города Симферополя Республики Крым № 6453 от 13 декабря 2018 г., № 3494 от 25 июня 2020 года изменены виды разрешённого использования спорного земельного участка. По состоянию на 22 июля 2020 года земельному участку с кадастровым номером № присвоены следующие виды разрешённого использования: производственная деятельность (6.0); строительная промышленность (6.6); склады (6.9).

Кадастровая стоимость земельного участка, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 22 июля 2020 г. составляет 165157 031,39 руб. (т. 2 л.д. 20)

Учитывая вышеизложенное суд приходит к выводу, что, результаты определения кадастровой стоимости в данном случае, затрагивают права административных истцов как плательщиков арендной платы, в связи с чем, могут быть оспорены в установленном законом порядке.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административными истцами был предоставлен отчёт № 171/08/2020 «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки – земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 44519 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>», подготовленный оценщиком ООО «Северин» ФИО7, от 22 июля 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 июля 2020 года определена равной 47200 000,00 рублей. Также предоставлено экспертное заключение № 655/2020 Ассоциации «Русское общество оценщиков» от 31 августа 2020 года, которым вышеуказанный отчёт признан обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследовав отчет об оценке объекта недвижимости, определением суда первой инстанции по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам Автономной некоммерческой организации "Крымский республиканский центр "Судебная экспертиза".

Как следует из заключения эксперта АНО «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» ФИО10 № 3777 от 02.11.2020 года, отчёт № 171/08/2020 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подготовленный оценщиком ООО «Северин» 22 июля 2020 года, соответствует по форме и содержанию законодательству российской Федерации, регулирующему оценочную деятельность. Однако, сам метод сравнения продаж реализован некорректно (аналоги, использованные в расчете подобраны некорректно, часть пенообразующих факторов оценщиком проигнорирована, для части корректировки определены не верно. Результат определен некорректно и не может быть использован для целей оспаривания. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 22.07.2020г. определена в размере 45262000 рублей. 

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

В соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности, отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете должны содержаться все сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Для определения стоимости объекта недвижимости оценщик обязан исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости, в частности выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым отнесен оцениваемый объект, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости (пункты 10, 11 ФСО № 7).

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года № 299 (далее - ФСО № 3) информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Согласно пункту 22 «в» ФСО №7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов –аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. 

Изучив вышеуказанное экспертное заключение, суд приходит к выводу, что вопреки выводу эксперта ФИО10, оценщиком предоставлена усеченная информация о состоянии рассматриваемого сегмента рынка Симферополя. Информация, содержащаяся в заключении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка о передаваемых правах не подтверждена документально. Экспертом не учтено, что в отношении данного земельного участка установлены ограничения, которые зарегистрированы в ЕГРН, так как данный участок находится в охранной зоне р.Салгир. Экспертом не обосновано применение корректировок на коммуникации, сведения об их наличии основаны на предположениях, в объявлениях объектов аналогов 1,2.4 отсутствуют данные о коммуникациях. Ранее, в ходе допроса в судебном заседании эксперта Автономного некоммерческого учреждения «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» ФИО10, она признала наличие ошибки, допущенной при введении поправки на состав передаваемых прав, указала, что допустила техническую ошибку и упрощение пошло по корректировке по неактивным рынкам, что отображено в протоколе судебного заседания. 

При вышеуказанных обстоятельствах, при возникших сомнениях в обоснованности заключения эксперта, суд определением от 01.07.2021 года по данному административному делу назначил проведение повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ФИО8 – сотруднику Общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности».

Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении эксперта ФИО8 № 10/09 от 10 сентября 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 44519 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 22 июля 2020 года составляет 68675000,00 рублей (т.6 л.д.85-141).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Оценив данное экспертное заключение № 10/09 в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. Данное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из содержания заключения эксперта судебной оценочной экспертизы следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости экспертом определена сравнительным подходом методом сравнения продаж (именуемым в ФСО № 7 как метод количественных корректировок) в связи с тем, что эксперту удалось найти достаточное количество предложений по продаже незастроенных участков, расположенных в городе Симферополь и Симферопольском районе, и актуальных по состоянию на дату оценки. Таким образом, определяя рыночную стоимость исследуемого объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки.

Экспертом, в соответствии с требованиями пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", проведен анализ рынка земельных участков Республик Крым и определен ценовой диапазон оцениваемого объекта, скриншоты с соответствующими интернет-ссылками, контактными телефонами и идентификационными номерами объявлений приведены в тексте заключения и в приложениях к нему. Экспертом объект оценки - земельный участок земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – производственная деятельность, строительная промышленность, склады, отнесен к сегменту рынка под индустриальную застройку.

Экспертом были использованы аналоги коммерческого назначения, что подтверждается скриншотами объявлений о продаже, где в описании объектов даны их характеристики. Экспертом в заключении приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования; выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Что касается нахождения исследуемого земельного участка в охранной зоне р. Салгир, экспертом ФИО8 проанализированы данные Россреестра в отношении ограничений: №№ от 26.09.2016г. (Аренда (в том числе, субаренда)); Зоны ЗОУИТ. Подробное описание ЗОУИТ в отношении объекта исследования на дату формирования Заключения изложены в таблицах (т.6 л.д.91-96). Экспертом учтено, что Зоны установлены приказом минэкологии и природных ресурсов Республики Крым «Об установлении ЗСО» №1906 от 22.12.2020г., то есть ЗОУИТ установлены после даты оценки и не оказывают влияние на формирование стоимости.

В рамках анализа рынка объекта оценки экспертом ФИО8 были выделены следующие основные пенообразующие факторы, в дальнейшем использованные оценщиком при определении стоимости: передаваемые имущественные права, ограничения этих прав, а также обременения по использованию объекта недвижимости; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нерыночные условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); месторасположение объекта; площадь; коммуникации. 

Влияние фактора «объем передаваемых прав» связано с различным уровнем цен предложения исходя из передаваемых прав на объект недвижимости. Максимальная стоимость присуща объектам, на которые передается право собственности. 

Влияние фактора «коммуникации» учитывает степень устаревания объекта недвижимости, необходимость проведения сетей коммуникаций.

Экспертом ФИО8 при производстве повторной судебной оценочной экспертизы применены следующие корректировки: на торг; на качество прав; на фактор масштаба (площадь объекта); на месторасположение; на наличие ветхих строений; на инженерные коммуникации; на наличие и качество подъездных путей; на наличие доступа к ж/д ветке. При расчете итоговой стоимости объекта оценки применен метод средневзвешенной величины исходя из удельного веса аналогов из объектов –аналогов, определенного оценщиком, принимая во внимание объективность и объем информации по объектам аналогам. 

Судом установлено, что при проведении оценки экспертом проанализирован рынок объектов недвижимости на дату оценки. В заключении содержится подробное описание применённых корректировок с обоснованием необходимости и возможности применить поправки к рассчитываемой рыночной цене исследуемых объектов недвижимости. 

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оно является достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого участка. 

Судом также принято во внимание, что участниками процесса не было заявлено о каких-либо недостатках Экспертного заключения № 10/09, замечаний не выявлено. 

Материалы дела не содержат каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии объективных сомнений по поводу достоверности выводов, содержащихся в заключении судебной оценочной экспертизы № 10/09 от 10 сентября 2021 года, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в заключении эксперта№ 10/09 от 10 сентября 2021 года суду не предоставлено, и предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для назначения повторной экспертизы судом не установлено.

Принимая про внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу, что вышеуказанное заключение судебного эксперта является объективным и достоверным доказательством по делу.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы определенную в результате судебной экспертизы рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле не представлено, суд пришёл к выводу о том, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению. При указанных обстоятельствах, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером №, согласно Экспертному заключению №10/09 от 10.09.2021г. в размере рыночной стоимости по состоянию 22 июля 2020 года в размере 68675000 рублей 00 копеек.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость земельного участка установлена по состоянию на 22 июля 2020 года (т.2 л.д.20).

В связи с тем, что при разрешении настоящего дела в части оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, подлежит применению статья 24.20 Закона об оценочной деятельности, в редакции Федерального закона от 31 июля 2020г. №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действовавшей на момент обращения административного истца за разрешением спора о результатах определения кадастровой стоимости, дата подачи соответствующего заявления в суд (комиссию) правового значения не имеет. Согласно положениям статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности обязанность внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН о кадастровой стоимости у Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым возникает в силу закона. 

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Учитывая, что представитель истца просила возложить расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела на сторону истца, принимая во внимание необходимость учета конкретной выгоды для административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости земельного участка, к которой приводит удовлетворение его требования об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, суд считает возможным отнести судебные расходы по данному административному делу на административных истцов.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы по данному делу в полном объёме подлежат отнесению на административных истцов.

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

Административный иск ФИО1, ФИО4, ФИО2 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 22 июля 2020 года в размере 68675 000 (шестьдесят восемь миллионов шестьсот семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек.

Датой подачи заявления считать 09 сентября 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Судебные расходы по данному административному делу отнести на административных истцов - ФИО1, ФИО4, ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 29 октября 2021 года.

Судья Верховного Суда

Республики Крым ФИО5