Дело № 2-1345/2019

55RS0005-01-2019-001390-60

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд г.Омска

в составе председательствующего судьи Брижатюк И.А.

при секретаре Голиковой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Омске

21 мая 2019 года

дело по иску закрытого акционерного общества «ДОМ.РФ» (АО «АИЖК») к ФИО1, ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с требованием к ответчикам о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа.

Мотивирует тем, что 13.12.2011 г. ЗАО «Новое ипотечное Корпоративное Агентство» (ЗАО «Ника») и ответчики П-ны заключили договор займа №, в соответствии с условиями которого ответчикам ЗАО «Ника» предоставлен заем в размере 1305000 руб. сроком на 240 месяцев под 10,95% годовых для целевого использования: приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> В соответствии с условиями заключенного договора займа платежи по частичному возврату основного долга и уплате процентов осуществляется не позднее последнего числа процентного периода – последнее число каждого календарного месяца, путем уплаты ежемесячных платежей. На основании договора купли-продажи квартиры зарегистрировано право собственности ответчиков на квартиру. Обеспечением исполнения кредитных обязательств является залог квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной и залогодержателем является истец. Рыночная стоимость квартиры на момент предъявления иска составляет 1310000 руб. В связи с неисполнением заемщиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов ха пользование им было предъявлено требование о полном досрочном исполнении денежных обязательств в срок до 5.06.2018 г. Данное требование ответчиками выполнено не было. По состоянию на 03.04.2019 г. включительно общая сумма задолженности составляет 773837 руб.52 коп., из которых 762443 руб.51 коп. – задолженность по основному долгу, 8253 руб.51 коп. – задолженность по процентам, 3140 руб.50 коп. – задолженность по пени. В связи с чем, истец просит взыскать выше названные суммы с ответчиков солидарно, обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, определив способ реализации в виде продажи в публичных торгов, установить начальную продажную стоимость в размере 1048000 руб., расторгнуть договор займа № ДЗ-316/11-м от 13.12.2011 г.

Истец уточнил исковые требования в части задолженности по состоянию на 17.05.2019 г. включительно, просил взыскать 763737 руб.52 коп., из которых 759896 руб.75 коп. – задолженность по основному долгу, 700 руб.27 коп. – задолженность по процентам, 3140 руб.50 коп. – задолженность по пени. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, полностью поддержал исковые требования и дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дне слушания.

Ответчик ФИО1 исковые требования не признала, пояснила, что ими погашена полностью задолженность по кредитному договору. Не отрицала, что приобретенная на кредитные средства квартира является залоговым имуществом. 

Выслушав представителя истца, ответчика ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из смысла ст. 809 ГК РФ следует, что если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

Согласно ст.ст. 810, 811 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором залога.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. 

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. 

В судебном заседании установлено, что 13 декабря 2011 года между ЗАО «НИКА» и ФИО1, ФИО1 заключен договор займа №, согласно которому займодавец предоставил заемщикам займ в размере 1 305 000 руб. сроком на 240 месяцев под 10,95 % годовых для приобретения в общую совместную собственность заемщиков квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 1.4 обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека квартиры в силу закона. 

В целях погашения за счет средств материнского (семейного) капитала (МСК) части – 2 займа и начисленных процентов за пользование частью – 2 займа заемщик не позднее истечения 2 месяцев с даты фактического предоставления займа направляет заявление о распоряжении средствами МСК на улучшение жилищных условий в территориальный орган Пенсионного фонда РФ. Заемщики погашают часть-2 займа и уплачивают проценты, начисленные за пользование частью – 2 займа путем осуществления РПП за счет перечисления МСК и/или за счет собственных средств. 

Права кредитора по договору займа и право залога на квартиру ЗАО «НИКА» удостоверены закладной. 

На основании договора купли-продажи квартиры с возникновением ипотеки в силу закона от 13 декабря 2011 года за ФИО1, ФИО1 зарегистрировано право общей совместной собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 4.4.4. договора займа займодавец вправе передать права на закладную третьим лицам в соответствии с требованиями законодательства РФ и передачи самой закладной.

Право на закладную перешло к АО «АИЖК» (ныне АО «ДОМ.РФ»), которое в настоящее время законным владельцем закладной. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по возврату займа размер задолженности по состоянию на 17.05.2019 г. составляет 763 737 руб. 52 коп., в том числе: основной долг – 759 896 руб. 75 коп., проценты за пользование займом – 700 руб. 27 коп., пеня – 3 140 руб. 50 коп. 

Истец просит досрочно взыскать с ФИО1, ФИО1 указанную задолженность и обратить взыскание на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

Пунктом 4.4.1. договора займа предусмотрено право займодавца потребовать полного досрочного возврата займа и начисленных процентов за пользование им, сумм неустойки при просрочке очередного ежемесячного платежа более чем на 30 календарных дней, а также при просрочке очередного ежемесячного платежа более трех раз в течение 12 месяцев, даже если просрочка незначительна.

В соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Судом установлено, что ответчиками допускались нарушения срока платежей по договору займа.

При этом истец уже обращался в суд с требованием о взыскании задолженности и обращении взыскания на квартиру как заложенное имущество. Однако по состоянию на 17 августа 2018 года, просроченная задолженность по кредиту была погашена заемщиками. Решением Первомайского районного суда 

<

адрес> от 17 августа 2018 г. в удовлетворении требований Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа № от 13 декабря 2011 года и обращении взыскания на заложенное имущество отказано.

В настоящее время ответчиками вновь нарушался график погашения договора, денежные средства вносились не в полном объеме.

В данной ситуации суд считает, что ответчики допускают злоупотребление правом (ч.1 ст.10 ГК РФ). 

В соответствии со ст.239 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 31 декабря 2017 года) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда (ст. 51).

В соответствии с ч. 2 ст.348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК).

Таким образом, п. п. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ содержат правила, позволяющие определить степень нарушения основного обязательства, необходимую для предъявления требований залогодержателя.

Согласно ст.54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Таким образом, обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении. 

В п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с реализацией споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 22 мая 2013 года также разъяснено, что, поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства и целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Следовательно, суду предоставлена возможность оценить существенность допущенных нарушений с целью соблюдения баланса интересов сторон по договору, соблюдения принципа разумности и справедливости. Иное толкование приведенных норм означало бы непропорциональную защиту прав и законных интересов кредитора в нарушение других, равноценных по своему значению прав заемщика.

Судом установлено, что ответчиками вновь после решения суда допускались нарушения условий договора. При таких обстоятельствах требования о взыскании с ответчиков задолженности по основному долгу, процентам и пени подлежат удовлетворению, так же как и требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

При этом истец просит установить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1048000 руб.

В силу п.1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с ч.1, 3 ст. 340 ГК РФ, стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Основываясь на вышеуказанных правовых положениях, суд полагает возможным установить начальную продажную стоимость имущества в размере 80% от рыночной стоимости квартиры, указанной в отчете об оценке квартиры по состоянию на 07.02.2018 г. в размере 1048000 руб. 

Истец просит расторгнуть договор займа, заключенный с ответчиками

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Ст.452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что истцом направлялось ответчикам требование, в том числе, о расторжении договора, которое было ими получено. 

Поскольку ответчиками допускались существенные нарушения договора, то требование о расторжении договора подлежат удовлетворению. 

Истец просит взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.

В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования судом удовлетворены, с ответчиков подлежат взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 16938 руб. 

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор займа № от 13.12.2011 г., заключенный с ФИО1 и ФИО1.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО1 в пользу закрытого акционерного общества «ДОМ.РФ» (АО «АИЖК») задолженность по договору займа № от 13.12.2011 г. в размере 763737 руб.52 коп., из которых: задолженность по основному долгу - 759896 руб.75 коп., задолженность по процентам - 700 руб. 27 коп., задолженность по пени – 3140 руб. 50 коп., а также возврат государственной пошлины в размере 16938 руб. 

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество – квартиру, общей площадью 37,1 кв.м, расположенную по адресу 

<

адрес>, находящуюся в общей совместной собственности ФИО1 и ФИО1, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1048000 руб. 

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Первомайский районный суд 

<

адрес>.

Решение не вступило в законную силу. Мотивированное решение изготовлено 27.05. 2019 г.