г. Смоленск Производство № 2-1357/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 декабря 2019 года

Промышленный районный суд г. Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Родионова В.А.,

при секретаре Эктовой Р.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 67RS0003-01-2019-000559-31 по иску ФИО4, ФИО5 к ФИО6, ФИО7 об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, демонтаже рекламных конструкций и пристроек, приведении здания в первоначальное состояние, 

у с т а н о в и л :

ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ФИО6, ФИО7 об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома, демонтаже рекламных конструкций и пристроек, приведении здания в первоначальное состояние. В обоснование требований указали, что истцы являются собственниками жилых помещений - квартир № и №, расположенных в доме 

<

адрес>, а также собственниками земельного участка под указанным многоквартирным жилым домом. Ответчики являются собственниками нежилого помещения, расположенного на первом этаже указанного многоквартирного жилого дома, в котором располагается пекарня и кафе-кондитерская, а также пользуются помещением цокольного этажа. Вентиляционные приборы, установленные на фасаде здания, создают шум, чем мешают нормальному отдыху жильцов дома. Также на фасаде дома установлены вытяжки, запахи от которых попадают через окна в квартиры. Кроме того, ответчиками размещены рекламные конструкции, на установку которых собственники помещений многоквартирного дома своего согласия не давали. Без согласования с собственниками помещений на придомовой территории ответчиком возведены самовольные пристройки в виде крыльца и козырька над ним, в результате чего затруднен проезд возле дома, у жильцов дома не имеется придомовой территории. Козырек расположен над окнами квартир, расположенных на втором этаже, что создает возможность проникновения в жилые помещения третьих лиц, также на козырьке собирается бытовой мусор. В подвальном помещении ответчиками размещен пивной паб, график работы которого создает неудобства жильцам дома, делает невозможным отдых после 23 часов. Размещение указанных объектов нарушает права собственников помещений многоквартирного дома. 

На основании изложенного истцы просят суд обязать ответчиков:

- демонтировать самовольно возведённые постройки – пристройку к фасаду дома в виде крыльца и козырька над ним;

- демонтировать рекламные щиты, расположенные по фасаду дома;

- демонтировать дополнительное оборудование на фасаде дома в виде вентиляционных приборов и вытяжных труб;

- привести фасад дома в первоначальное состояние, убрать выбоины и дыры в стене;

- запретить ответчикам использовать помещение в жилом доме под объекты, не отвечающие назначению, требованиям и нормам размещения, а также с использованием графика работы во время, отведённое для отдыха жильцов.

Кроме того, истец ФИО4 заявил дополнительное исковое требование о признании реконструкции подвального помещения самовольной и возложении обязанности по приведению здания в первоначальное состояние, в обоснование которого указал, что ответчики ФИО6 и ФИО7 в 2011 году самовольно возвели кирпичную пристройку к фасаду дома в виде лестницы с большим козырьком под жилыми окнами, на стенах установлены рекламные щиты и системы вентиляции, оборудован дополнительный вход в подвальное помещение, тем самым нарушена целостность несущих конструкций дома, что создает угрозу жизни и здоровью собственников жилых помещений многоквартирного дома, а также собственники лишены части придомовой территории, их доступ к общедомовому имуществу и инженерным коммуникациям ограничен. Общее собрание собственников для решения вопроса о проведении реконструкции многоквартирного дома не проводилось. Разрешение на реконструкцию подвального помещения, возведение крыльца и оборудование козырька ответчиками получено не было, также не был подготовлен проект реконструкции, не выдавалось разрешение на ввод в эксплуатацию. Произведенная реконструкция влияет на характеристики надежности и безопасности объекта, нарушает целостность несущих конструкций и требования строительных норм и правил, произведена без получения соответствующего разрешения, в виду чего является самовольной. 

Просит суд признать незаконной (самовольной) реконструкцию подвального помещения и обязать ответчиков привести реконструированный объект в первоначальное положение согласно техническому паспорту здания от 2004 года.

В судебном заседании истец ФИО4 и его представитель ФИО8 исковые требования поддержали по обстоятельствам, указанным в исковом заявлении и дополнительно пояснили, что ФИО4 является собственником квартиры 

<

адрес>. Многоквартирный дом 

<

адрес> возведен в 2005 году. В 2011 году ответчики начали производить работы по оборудованию крыльца и входа в нежилое подвальное помещение. Над крыльцом размещены два больших козырька, распложенные под окнами квартиры ФИО5, в несущей стене дома оборудован вход в подвальное помещение, в котором располагается пивной паб. Подвальное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, также в нем располагаются коммуникации. Пивной паб мешает жильцам, поскольку в вечернее и ночное время играет живая музыка, собираются нетрезвые граждане, что причиняет неудобства жильцам. Указали, что нежилое помещение кафе-кондитерской располагается в первом подъезде, тогда как истец проживает во втором. Рекламные конструкции, которые он просит демонтировать, располагаются у входа в кафе, а именно: на рольставнях размещены два плаката прямоугольной формы с изображением тортов и кондитерских изделий; на перилах лестницы размещены две вывески, одна с изображением тортов и кондитерских изделий, вторая с надписью «мы открылись». Своего согласия на оборудование пивной, располагающейся в подвальном помещении, и установку рекламных конструкций он не давал. Шум и запахи, исходящие от пивной, в его квартиру не поступают. 

В судебном заседании истец ФИО5 исковые требования поддержала и пояснила, что является собственников квартиры 

<

адрес>, которая расположена в первом подъезде на втором этаже многоквартирного дома. На первом этаже под её квартирой находятся нежилые помещения ответчиков. Указала, что пристройка в виде крыльца и козырька над крыльцом возведены примерно в 2007 году, также оборудован вход в стене со стороны улицы. Козырек располагается непосредственно под ее окном, в связи с чем она опасается проникновения в квартиру третьих лиц. В настоящее время в нежилом помещении, расположенном на первом этаже, размещено кафе-кондитерская. На фасаде дома установлены рекламные конструкции, а именно: одна вывеска с изображением тортов, кондитерских изделий, располагается ниже уровня ее балкона на стене, которая является внешней для кафе-кондитерской; вторая вывеска располагается на помещении кафе, на ней также изображены кондитерские изделия; третья вывеска располагается на помещении кафе, на ней также изображена продукция. Кроме того, подвальное помещение переоборудовано в пивной паб, путем демонтажа блоков образован вход в подвальное помещение, который оборудован под крыльцом в кафе. В подвале располагаются сети, обслуживающие дом, доступа к которым у жильцов не имеется. Пивной паб мешает жильцам, поскольку в вечернее и ночное время играет живая музыка, собираются нетрезвые граждане, что причиняет неудобства, в жилые помещения проникают неприятные запахи. 

В судебное заседание ответчики ФИО6, ФИО7 и их представитель ФИО9 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин не явки суду не сообщили. 

Ранее представитель ответчиков ФИО9 участвовал в судебных заседаниях и давал объяснения о том, что ответчикам принадлежат нежилое помещение общественного назначения площадью 182 кв.м, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома 

<

адрес>, а также подвальные помещения в этом доме. Нежилое помещение арендует ООО «Реал кейк», вывески не являются рекламой и размещены не ответчиками, а арендатором. Крыльцо и вход в подвальное помещение возведены в ходе строительства дома. 

Третьи лица ООО «Партнёр», ООО «Реал Кейк», индивидуальный предприниматель ФИО10, ООО «АЙРИШ», Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Смоленска, Управление Росреестра по Смоленской области в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин не явки суду не сообщили. 

На основании ч. 3, ч. 4 ст. 167 ГПК РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков и третьих лиц.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.ч. 1, 3, 4 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с пунктом 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В силу пункта 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: 

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 10 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (в абз. 3 пункта 26).

В силу ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией объектов капитального строительства понимается - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

На самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 ГК РФ (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Как установлено в судебном заседании, ФИО5 на основании договора об уступки прав требования от 28.07.2005, является собственником квартиры 

<

адрес> (т.1 л.д.7). 

Истец ФИО4 на основании договора дарения от 21.07.2009 является собственником квартиры 

<

адрес> (т. 1 л.д. 8). 

Многоквартирный жилой дом 

<

адрес> расположен в границах земельного участка площадью 4489 кв.м, имеющего кадастровый номер № и поставленного на кадастровый учёт 13.03.2003 (т. 1 л.д. 132, 216). 

Поскольку земельный участок под многоквартирным домом сформирован и поставлен на кадастровый учёт, то истцы в силу ст. 36 ЖК РФ обладают правом общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом 

<

адрес>. 

В судебном заседании также установлено, что по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 13.02.2003 ФИО6 и ФИО1 приобрели в общую долевую собственность (по ? доли) помещения общественного назначения, общей площадью 179,2 кв.м, расположенные на 1 этаже многоквартирного дома 

<

адрес> (т. 1 л.д. 65, 62). 

Согласно договору купли-продажи от 07.06.2010 ФИО1 продал ФИО7 принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на помещения общественного назначения, общей площадью 179,2 кв.м, расположенные на 1 этаже многоквартирного дома 

<

адрес> (т. 1 л.д. 63, 47). 

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 12.05.2004 ФИО6 и ФИО1 приобрели в общую долевую собственность (по ? доли) подвальные помещения, общей площадью 116,2 кв.м, расположенные в многоквартирном доме 

<

адрес> (т. 1 л.д. 115, 116). 

Согласно договору купли-продажи от 07.06.2010 ФИО1 продал ФИО7 принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на подвальные помещения, общей площадью 116,2 кв.м, расположенные в многоквартирном доме 

<

адрес> (т. 1 л.д. 117).

На основании договора аренды от 21.01.2019 ФИО6 и ФИО7 передали ФИО10 во временное владение и пользование на срок до 31.12.2019 часть нежилого помещения площадью 116 кв.м, находящегося по адресу: 

<

адрес> (т. 1 л.д. 121).

Согласно выписке из ЕГРН подвальные помещения, общей площадью 116,2 кв.м, расположенные в многоквартирном доме 

<

адрес>, переданы в аренду ООО «АЙРИШ» на срок с 24.03.2015 по 05.01.2021 (т. 1 л.д. 212-214). 

По запросу суда из Управления Росреестра по Смоленской области в материалы дела предоставлены технические и поэтажные планы помещения общественного назначения, общей площадью 179,2 кв.м, и подвальные помещения, общей площадью 116,2 кв.м, расположенные в многоквартирном доме 

<

адрес>, которые были предоставлены в 2004 – 2005 гг. при постановке на кадастровый учёт этих помещений и регистрации права собственности на эти помещения за ФИО6 и ФИО1 (т. 1 л.д. 199-208).

Так из представленных документов следует, что помещения общественного назначения, общей площадью 179,2 кв.м, расположены над подвальными помещениями, общей площадью 116,2 кв.м, при этом они изолированы друг от друга и между собой не сообщаются. Подвальные помещения, общей площадью 116,2 кв.м, состоят из двух помещений площадью 78,5 кв.м и 37,7 кв.м, которые изолированы друг от друга и имеют входы только из внутреннего помещения подвала. 

При этом технические планы, изготовленные по состоянию на 2005 год, заверены подписями ФИО6 и ФИО1, сдавшими их для регистрации права собственности. 

Указанная конфигурация помещений подтверждается также поэтажными планами многоквартирного дома 

<

адрес>, предоставленными в материалы дела управляющей организацией ООО «Партнёр» (т. 1 л.д. 131, 138, 139).

Между тем, стороной ответчика в материалы дела предоставлен технический паспорт помещения общественного назначения, составленный по состоянию на 12.03.2010, план подвального помещения, из которых следует, что произошло изменение конфигурации этих помещений (т. 1 л.д. 66-68, 75).

Согласно данных планов, в перекрытии подвала и первого этажа был обустроен проём, в котором устроена лестница, ведущая из подвального помещения, площадью 37,7 кв.м, в помещение общественного назначения, расположенное на первом этаже. 

В несущей стене, установленной между помещением, площадью78,5 кв.м, обозначенным на поэтажном плане подвала под номером 1, и помещением, площадью 37,7 кв.м, устроен дверной проём. 

Дверные проёмы, ведущие в помещение площадью78,5 кв.м, обозначенное на поэтажном плане подвала под номером 1, и в подвальное помещение, площадью 37,7 кв.м, демонтированы (заложены). 

В подвальное помещение площадью78,5 кв.м в несущей стене устроен вход с улицы, и на земельном участке устроено крыльцо со ступенями, ведущее со стороны улицы к указанному входу в подвальное помещение. 

Кроме того, из представленных в дело фотоснимков видно, что над этим крыльцом устроен козырёк (навес).

Представитель ответчиков ссылался на то, что лестница, вход в подвал с улицы, крыльцо с навесом в таком виде были возведены и сданы в эксплуатацию застройщиком, и в таком состоянии переданы в собственность ответчиков.

В подтверждении этого обстоятельства представителем ответчиков суду предоставлены копии планов первого этажа и подвала из рабочего проекта по строительству многоквартирного дома 

<

адрес>, разработанного ООО «Смоленскархпроект», на которых присутствует лестница из подвала на первый этаж и вход в подвальное помещение с улицы (т. 2 л.д. 95, 96).

Между тем, суд критически относится к данным копиям и не признаёт их допустимым доказательством. Во-первых, по светокопиям видно, что они изготовлены не с оригинала, а путём копирования другой копии, о чём свидетельствуют откопированные предыдущие рукописные записи и оттиски печатей застройщика ООО «Горремстрой». Копии заверены главным бухгалтером ООО «Смоленскархпроект» ФИО2, но её полномочия на заверение подобных документов не подтверждены. Во-вторых, на этих копиях рукописным образом заштрихованы существующие на плане дверные проёмы и дописано, что они подлежат заложению кирпичами, а также дорисована лестница и вход в подвал. Неизвестно кто и когда (до строительства дома или после строительства дома) внёс эти исправления в план. В-третьих, эти планы не соответствует техническим планам, составленным органом технической инвентаризации в 2005 году при вводе дома в эксплуатацию, и сданными ответчиками в регистрирующий орган для регистрации права собственности на принадлежащие им помещения. Не доверять этим планам у суда нет оснований. 

Более того, представитель ответчиков предоставил в материалы дела проект устройства проектируемого дополнительного входа в подвал, изготовленный в 2011 году индивидуальным предпринимателем архитектором ФИО3 (т.1 л.д. 70). Данным проектом предусматривалось оборудование отдельного входа в подвальное помещение с улицы, устройство к этому входу лестницы (крыльца) с навесом. 

Изготовление этого проекта в 2011 году свидетельствует о том, что такого входа в подвал при вводе дома в эксплуатацию не было. Учитывая, что реконструкция отражена на технических планах, составленных в 2010 году, то изготовление этого проекта в 2011 году, очевидно, было необходимо, чтобы легализовать уже выполненную самовольную реконструкцию помещений. Если бы жилой многоквартирный дом был введён в эксплуатацию с отдельным входом в подвал с улицы, то заказывать данный проект в 2011 году не было необходимости. 

В данном проекте цветовое решение фасада дома в месте устройства входа в подвал согласовано главным архитектором города Смоленска. Между тем, согласование цветового решения фасада не подменяет собой разрешения на реконструкцию дома и не освобождает от его получения. 

Как следует из письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Смоленска от 20.05.2019 разрешения на реконструкцию нежилых и подвальных помещений многоквартирного дома 

<

адрес>, а также на установку рекламных конструкций и вентиляционного трубопровода на фасаде здания, не выдавались (т. 1 л.д. 107). 

С учётом установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что ответчиками были выполнены самовольные реконструкция и перепланировка подвальных помещений и помещения общественного назначения, расположенного на первом этаже, входящих в состав многоквартирного жилого дома 

<

адрес>. 

Применительно к ст. ст. 56, 57 ГПК РФ ответчики по настоящему делу обязаны доказать факт того, что самовольно реконструированные и перепланированные помещения соответствует установленным требованиям и их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, таких доказательств ответчики не предоставили, в том числе не заявили ходатайства о назначении судебной экспертизы, которая могла бы ответить на вышеуказанные вопросы. 

Кроме того, при осуществлении перепланировки и реконструкции помещений, связанных с нарушением целостности несущих стен, в том числе наружной (устройство двух новых входов), и межэтажных перекрытий (между подвалом и первым этажом при возведении лестницы), которые относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, ответчики обязаны были учитывать законные интересы других собственников этого общего имущества в силу следующих положений закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; а также принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В данном случае занятие части земельного участка для устройства крыльца, размещение над ним навеса на фасаде дома, устройство входа в наружной стене путём её пролома, устройство дверного проёма между двумя смежными подвальными помещениями путём пролома внутренней несущей стены, устройство лестницы из подвала в помещение первого этажа путём нарушения целостности межэтажного перекрытия, относящихся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, возможно только по соглашению всех собственников этого имущества.

Как следует из объяснений истцов, согласие на использование и уменьшение этого общего имущества они ответчикам не давали. В свою очередь ответчики также не предоставили суду доказательств наличия согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение общего имущества. 

При таких обстоятельствах принадлежащие ответчикам нежилые помещения в перепланированном и реконструированном состоянии, выполненном в нарушение установленных действующим законодательством правил, не могут быть сохранены и подлежат приведению в первоначальное состояние с восстановлением работоспособности всех повреждённых конструкций данного дома, а потому заявленные исковые требования в этой части подлежат удовлетворению. 

Разрешая исковые требования истцов в части демонтажа рекламных щитов, вентиляционного оборудования, приведения фасада дома в первоначальное состояние и запрещении ответчикам использовать помещение в жилом доме под объекты, не отвечающие назначению, требованиям и нормам размещения, а также с использованием графика работы во время, отведённое для отдыха жильцов, суд исходит из следующих установленных по делу обстоятельств. 

Из письма заместителя Главы города Смоленска от 25.10.2019 следует, что при проведении Администрацией города Смоленска проверки установлено, что в принадлежащих ФИО6 и ФИО7 нежилых помещениях, расположенных в доме 

<

адрес>, находятся кафе-кондитерская ООО «Реал Кейк» на первом этаже и паб «Черчилль» ИП ФИО10 в подвале (т.2 л.д. 92).

Письмами заместителя Главы города Смоленска по градостроительству от 12.07.2019 и Администрации Промышленного района г. Смоленска от 03.10.2018 также подтверждается наличие вышеуказанных предприятий общественного питания и вентиляционного оборудования и информационных конструкций на фасаде здания (т. 1 л.д. 15, 19). 

В соответствии с требованиями п. 4.10 свода правил СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. В частности не допускается размещать предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино.

Согласно требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" в жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям (п. 3.2). Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3.4). Предельно допустимые уровни звукового давления, эквивалентные и максимальные уровни звука в помещениях жилых зданий и на территории жилой застройки приведены в приложении 3 к настоящим санитарным правилам (п. 6.1). Уровни шума от внешних источников в жилых помещениях оцениваются с учетом их измерения при открытых форточках, фрамугах, узких створках окон (п. 6.1.1).

Действующее правовое регулирование допускает размещение в нежилых помещениях многоквартирных домов магазинов, предприятий общественного питания и досуга. 

Как видно из технических паспортов площадь этих помещений не превышает допустимую площадь 250 кв.м. 

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Применительно к приведенным нормам материального и процессуального права истцы, заявляющие требование о запрете размещения предприятий общественного питания, должны доказать нарушение их прав со стороны лица, к которому заявлены эти требования.

Истцами не предоставлено доказательств нарушения гигиенических нормативов при эксплуатации вышеуказанных предприятий, в том числе по превышению допустимого уровня шума, о наличии музыкального сопровождения и превышении 50 посадочных мест в пабе «Черчилль», о наличии запахов. Не смотря на предложение суда о предоставлении подобных доказательств, истцы просили о рассмотрении дела по имеющимся в нём доказательствам. 

Более того, как установлено в судебном заседании эти помещения эксплуатируются арендаторами, а потому ФИО6 и ФИО7 не являются надлежащими ответчиками в случае нарушения гигиенических нормативов арендаторами помещений, а сдавать принадлежащие им помещения в аренду для использования в качестве предприятий общественного питания законом не запрещено. В связи с этим исковые требования истцов в этой части удовлетворению не подлежат. 

Наличие вентиляционных трубопроводов, которые просят демонтировать истцы, подтверждается только письмами Администрации города Смоленска о их наличии на фасаде дома. При этом из этих писем не следует, в какой части фасада они расположены, для обслуживания какого помещения предназначены и кому принадлежат. Истцами в материалы дела предоставлено 39 фотоснимков дома (т. 1 л.д. 33-38, 228-235, т.2 л.д. 71-78), но ни на одном из них не видно наличие вентиляционного оборудования на фасаде дома. 

Поскольку истцами не предоставлено достаточно доказательств, подтверждающих наличие на фасаде дома вентиляционного оборудования, принадлежащего ответчикам и установленного ответчиками, а не третьими лицами, в том числе арендаторами, то суд также отказывает в удовлетворении этого требования. 

Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 44 названного кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Из приведенных правовых норм следует, что передача в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома допускается только по решению общего собрания собственников помещений такого дома.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 2 Федерального закона "О рекламе" указанный закон не распространяется на информацию, раскрытие или распространение либо доведение до потребителя которой является обязательным в соответствии с федеральным законом.

Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" на изготовителей (исполнителей, продавцов) возлагается обязанность по размещению в месте нахождения (месте осуществления деятельности) организации (в том числе магазина) вывесок с информацией о наименовании своей организации, месте ее нахождения, режиме ее работы, о продаваемых товарах и оказываемых услугах (ст. ст. 8 -11 Закона).

Соответственно на такие вывески (конструкции) не распространяются требования Федерального закона "О рекламе".

В подтверждении наличия рекламных конструкций истцы предоставили суду фотоснимки, сделанные в разное время как до предъявления иска (т. 1 л.д. 33-38), так и после предъявления иска (т.2 л.д. 71-78). При сопоставлении этих фотоснимков видно, что имевшиеся ранее рекламные щиты на фасаде дома демонтированы, оставлены вывески на крыльце при входе в помещения, а также на рольставнях, закрывающих оконные проёмы, которые к общему имуществу многоквартирного дома не относятся. При этом информация, размещённая на вывесках, к рекламе не относится, она содержит обязательные сведения о наименовании предприятия, режиме работы и ассортименте реализуемой продукции. 

поскольку предприятия питания принадлежат третьим лицам – арендаторам, а не ответчикам, то соответственно вывески, относящиеся к этим предприятиям, не принадлежат ФИО7 и ФИО6 С учётом изложенного, оснований для возложения на них обязанности по их демонтажу этих вывесок не имеется. 

Таким образом, учитывая изложенные требования закона и установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что имеются законные основания для только частичного удовлетворения заявленных требований. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО4, ФИО5 удовлетворить частично.

Признать реконструированные подвальные помещения, общей площадью 116,2 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, подвал, самовольной постройкой.

Обязать ФИО6, ФИО7 в течение двух месяцев с момента вступления настоящего решения суда в законную силу привести вышеуказанные самовольно реконструированные подвальные помещения в первоначальное состояние, предусмотренное техническим паспортом дома 

<

адрес> по состоянию на 2004 год, в том числе 

- демонтировать вход с улицы в помещение площадью78,5 кв.м, обозначенное на поэтажном плане подвала под номером 1, с восстановлением работоспособности несущей стены, в которой был образован дверной проём;

- демонтировать крыльцо со ступенями, ведущие со стороны улицы к указанному входу в подвальное помещение, и устроенный над ними козырёк (навес), с приведением этой территории в первоначальное состояние;

- демонтировать дверной проём в несущей стене между помещением площадью78,5 кв.м, обозначенным на поэтажном плане подвала под номером 1, и помещением площадью 37,7 кв.м, с восстановлением работоспособности данной стены, в которой был образован дверной проём;

- восстановить ранее демонтированный дверной проём в помещение площадью78,5 кв.м, обозначенное на поэтажном плане подвала под номером 1;

- демонтировать лестницу, ведущую из подвального помещения, площадью 37,7 кв.м, в помещение общественного назначения, расположенное на первом этаже данного дома, с восстановлением работоспособности перекрытия между подвальным помещением и помещением первого этажа;

- восстановить ранее демонтированный дверной проём в подвальное помещение, площадью 37,7 кв.м. 

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий В.А. Родионов