Дело № 3а – 472/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 ноября 2018 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего судьи Чайка Е.А., 

при секретаре Паненковой Е.С., 

с участием представителя ООО «Дарий» ФИО1, представителя Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дарий» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Дарий» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, полагая, что кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года, установленная в размере 63 74 244, 48 руб., существенно превышает его рыночную стоимость, определённую в отчёте об оценке, которая составляет 15 860 000, 00 руб., что нарушает его права, как собственника находящегося на земельном участке объекта недвижимости, имеющего исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность. 

По этим основаниям административный истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости, определённой в отчёте об оценке. 

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону. 

Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 КАС Российской Федерации и, ссылаясь на выводы проведённой по делу судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере, определённом в заключении эксперта. 

Представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ФИО2 против удовлетворения уточнённого административного иска возражала, полагая, что определённая экспертом рыночная стоимость земельного участка занижена; ходатайствовала о проведении повторной экспертизы.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещённые о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 обратился с письменным ходатайством, в котором просил рассмотреть дело в своё отсутствие, полагал возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости, определённой по результатам судебной экспертизы.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в письменных возражениях просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя и в удовлетворении заявленных требований отказать, полагая, что Управление необоснованно привлечено к участию в деле, поскольку оно не принимало решение о проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области, не являлось стороной государственного контракта по определению кадастровой стоимости, не нарушало и не оспаривало права заявителя.

Суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, т.к. оснований для отложения судебного разбирательства административного дела, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в данном случае не имеется. 

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьёй 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункты 1, 5).

В статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплены положения о том, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2); под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3); под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определённая в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 данного Федерального закона (часть 3 статьи 3). 

Судом установлено, что ООО «Дарий» является собственником нежилого здания – физкультурно-спортивного комплекса без включения в его состав открытых спортивных сооружений с трибунами для размещения зрителей, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – физкультурно-спортивный комплекс, без включения в его состав открытых спортивных сооружений с трибунами для размещения зрителей, площадью 6677 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Между ООО «Дарий» и Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по результатам аукциона заключён договор аренды указанного земельного участка от 3 февраля 2017 года № 37017 для строительства физкультурно-спортивного комплекса без включения в его состав открытых спортивных сооружений с трибунами для размещения зрителей на срок 5 лет с момента передачи участка.

В Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена согласно постановлению Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов в границах городских округов Ростовской области», и, в соответствии с выпиской из ЕГРН от 5 сентября 2018 года, по состоянию на 1 января 2014 года составляет 63 740 244, 48 руб. 

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. 

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 названного Кодекса, осуществляется без проведения торгов. 

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» самостоятельным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Воспользовавшись предоставленным статьёй 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, административный истец 4 сентября 2017 года обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 марта 2012 г. № П/91 в Ростовской области при Управлении Росреестра по Ростовской области, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на основании установления его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке от 30 июня 2017 года № 00604/О, подготовленный оценщиком СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО______, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию 1 января 2014 года составляет 15 860 000 руб.

Из материалов дела следует, что комиссия решением от 25 сентября 2017 года № 11-31/2017-178 отклонила заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, указав, что оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям действующего законодательства. 

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюдён.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая поступившие возражения относительно достоверности указанного отчёта, с целью проверки представленных доказательств судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы было поручено ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга». 

Согласно заключению эксперта ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО______ от 13 ноября 2018 года № 605-Э/2018 рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 26 815 000 руб. 

Указанное экспертное заключение послужило основанием для уточнения административных исковых требований. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ, суд находит, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. В заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта экспертизы, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта в рамках трёх подходов (затратного, сравнительного и доходного), применяемых в оценочной деятельности, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающие ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Возражая против выводов экспертизы, представитель ДИЗО города Ростова-на-Дону ссылается на то, что размер рыночной стоимости спорного земельного участка, установленный в заключении эксперта, вызывает у Департамента сомнения.

Проанализировав возражения и представленные доказательства, суд не находит достаточных оснований для несогласия с заключением эксперта. 

Из заключения следует, что экспертом тщательно проанализирован рынок недвижимости в Ростовской области и городе Ростове-на-Дону, для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка; от применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался. Экспертом были выявлены земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования, оценка объекта экспертизы произведена с учётом его количественных и качественных характеристик; по выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы в расчётах с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

Суд находит, что заключение экспертизы является убедительным и сомнений в своей обоснованности не вызывает. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями; использованный в заключении состав аналогов суд признаёт экономически обоснованным. То обстоятельство, что объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по отдельным ценообразующим факторам, не может служить поводом для вывода о недостоверности заключения эксперта, поскольку в нём подробно разъяснены основания применения и показатели подлежащих применению корректировок. Применённые экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы, основаны на указанных в заключении методиках.

Результаты экспертизы основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, содержит все предусмотренные законом разделы и сведения. Текст заключения в полной мере даёт возможность уяснения смысла и значения терминологии, используемой экспертом, методики исследования, смысла и значения признаков, выявленных при изучении объекта, критериев оценки выявленных признаков. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

Само по себе наличие результата оценки, отличного от кадастровой стоимости земельного участка, не предопределяет недостоверность определённой экспертом рыночной стоимости в значении, придаваемом ей частью 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Определением суда от 27 ноября 2018 года в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано.

При таких обстоятельствах суд признаёт величину рыночной стоимости, указанную в заключении эксперта, экономически обоснованной, и полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно указанному заключению эксперта.

Ссылки ДИЗО города Ростова-на-Дону на то, что удовлетворение заявленных требований повлечёт уменьшение поступлений в городской бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости посредством установления его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом. 

Доводы, изложенные в возражениях Управления Росреестра по Ростовской области, не содержат оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления, т.к. в них не приведены доказательства недостоверности сведений о величине рыночной стоимости, которую просит установить административный истец в качестве кадастровой. Возражения сводятся к необоснованности привлечения Управления к участию в деле.

Между тем необходимость участия в деле Управления Росреестра по Ростовской области в качестве административного ответчика предусмотрена положениями части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии». В связи с этим возражения Управления Росреестра по Ростовской области суд находит неправомерными.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости. Датой подачи заявления следует считать дату обращения заявителя с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию, т.е. 4 сентября 2017 года. 

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Из представленных счёта от 13 ноября 2018 года № 224 и экономического обоснования стоимости оказания услуг усматривается, что стоимость экспертизы в размере 35 000 руб. определена экспертной организацией с учётом стоимости одного экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы. 

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертной организации подлежат оплате в указанном размере.

Поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг эксперта, относятся на административного истца. 

На основании платёжного поручения от 18 октября 2018 года № 956 ООО «Дарий» внесло на лицевой счёт по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 40 000 руб. для выплаты эксперту. Учитывая стоимость затрат на проведение экспертизы, суд приходит к выводу, что за счёт указанных денежных средств экспертной организации подлежит перечислению сумма 35 000 руб. Неизрасходованная денежная сумма 5 000 руб., внесённая административным истцом в счёт предстоящих судебных расходов, подлежит возврату ООО «Дарий» посредством перечисления на его текущий (расчётный) счёт. 

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель – земли населённых пунктов, разрешённое использование – физкультурно-спортивный комплекс, без включения в его состав открытых спортивных сооружений с трибунами для размещения зрителей, площадью 6677 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости, составляющей 26 815 000 руб. по состоянию на 1 января 2014 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 4 сентября 2017 года. 

Судебные расходы возложить на административного истца. 

За счёт денежных средств, поступивших от ООО «Дарий» в целях выплаты экспертам, перечислить с лицевого счёта по учёту операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, сумму 35 000 руб. на счёт ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведённую по делу судебную оценочную экспертизу согласно счёту от 13 ноября 2018 года № 224. 

Возвратить ООО «Дарий» неизрасходованную денежную сумму в размере 5 000 руб., внесённую им в счёт предстоящих судебных расходов по настоящему административному делу, путём перечисления на его текущий (расчётный) счет. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.А. Чайка 

Решение в окончательной форме принято 28 ноября 2018 года.