УИД: 77RS0031-02-2024-013825-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 августа 2025 года Хорошевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Сорокиной С.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-472/2025 по иску ...инина Сергея Константиновича к адрес «Лидер Строительной отрасли» о взыскании расходов на исправление недостатков,

УСТАНОВИЛ:

...инин С.К. обратился в суд с иском к адрес «Лидер Строительной отрасли», в котором просит обязать ответчика внести изменения в п. 1 акта приема-передачи от 07.11.2023, указав общую площадь с учетом лоджии 81,1 кв.м, общую площадь 79,5 кв.м, взыскать в свою пользу с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.07.2024 по дату вынесения решения суда, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с даты вынесения решения суда по дату фактического исполнения решения суда в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной в соответствующий период, за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, нотариальные расходы в размере сумма, а также истец просит указать, что данное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН, сведений о площади объекта недвижимости с кадастровым номером 77:08:0012003:4149, местоположение: адрес, вн. тер. г. муниципальный адрес, адрес, с 81,9 кв.м на 79,5 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № СИД-1/2-26-292-3/АН от 06.04.2021. Объектом долевого строительства является жилое помещение – квартира, обозначенная в договоре. В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 16.06.2023 к вышеуказанному договору, цена договора (стоимость квартиры) составила сумма, оплачена истцом в полном объеме. Так, истцу по акту приема-передачи от 07.11.2023 передан объект площадью 81,9 кв.м, общей площадью (с учетом лоджий и/или балкона и/или веранд и/или террас с понижающим коэффициентом 0,5) 83,4 кв.адрес тем, 26.03.2024 специалистом ГБУ МОСГОРБТИ было проведено исследование квартиры, по результатам которого представлен технический паспорт помещения. Так, фактическая площадь переданного объекта составила 79,5 кв.м, общая площадь (с учетом лоджий и/или балкона и/или веранд и/или террас с понижающим коэффициентом 0,5) составила 81,1 кв.адрес в адрес ответчика направил соответствующую претензию, однако таковая оставлена без удовлетворения.

Истец ...инин С.К., его представитель в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Представитель ответчика адрес «Лидер Строительной отрасли» в судебном заседании, представил в материалы дела письменные возражения на иск, в которых просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, в случае удовлетворения требований – применить положения ст. 333 ГК РФ к размеру штрафа и неустойки, снизить размер компенсации морального вреда и судебных расходов.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № СИД-1/2-26-292-3/АН от 06.04.2021.

Объектом долевого строительства является жилое помещение - квартира № 292, расположенная по адресу: адрес.

Согласно п. 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.06.2023), застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) Жилой корпус 1 (этап 2) в составе Жилого комплекса № 1 по строительному адресу: Москва, адрес, Хорошево-Мневники, адрес, имеющий следующие основные характеристики согласно проектной документации: общая площадь (с учетом лоджий и/или балкона и/или веранд и/или террас с понижающим коэффициентом 0,5) - 83,4 кв.м., жилая комната № 1 – 12,7 кв.м, жилая комната № 2 – 12,6 кв.м, жилая комната № 3 – 25,1 кв.м; помещения вспомогательного использования: прихожая - 12,4 кв.м, кухня – 11 кв.м, санузел № 1 – 4,1 кв.м, санузел № 2 – 4 кв.м, лоджия 1,5 кв.м.

Цена договора (стоимость квартиры) составила сумма, оплачена истцом в полном объеме.

07.11.2023 истцу по акту приема-передачи передан объект, площадью 81,9 кв.м, общей площадью (с учетом лоджий и/или балкона и/или веранд и/или террас с понижающим коэффициентом 0,5) 83,4 кв.адрес собственности истца зарегистрировано в ЕГРН.

Между тем, 26.03.2024 специалистом ГБУ МОСГОРБТИ было проведено исследование квартиры, по результатам которого представлен технический паспорт помещения – квартиры № 292. Так, фактическая площадь переданного объекта составила 79,5 кв.м, общая площадь (с учетом лоджий и/или балкона и/или веранд и/или террас с понижающим коэффициентом 0,5) составила 81,1 кв.м.

Таким образом, общая площадь квартиры меньше площади, указанной в договоре на 2,4 кв.м.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что Адрес (как Многоквартирного дома, так и Объекта), может быть уточнен после окончания строительства (создания) Многоквартирного дома и получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию. Уточнение адрес (в том числе - площадь жилых, вспомогательных помещений, балконов/лоджий) производится на основании данных, указанных в Техническом плане здания, в составе с прилагаемым поэтажным планом Многоквартирного дома (далее по тексту Договора - «Техническая документация»), составленного управомоченным лицом, осуществляющим кадастровую деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (далее по тексту Договора - «Кадастровый инженер») по итогам обмеров произведенных Кадастровым инженером до начала выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте (далее по тексту Договора - «фактическая площадь»).

Проектная планировка Объекта долевого строительства является предварительной.

Стороны пришли к соглашению не признавать расхождение общей приведенной адрес строительства (проектной) и фактической адрес существенными изменениями Объекта долевого строительства, за исключением случаев, когда отклонение (изменение) фактической адрес строительства превышает 5% (пять процентов) от указанной в п. 2.1 Договора общей приведенной адрес.

Фактическая адрес строительства на момент передачи Участнику может иметь отклонения от общей приведенной адрес (проектной), как в большую, так и в меньшую сторону, что влечет за собой изменение цены Договора в порядке, предусмотренном п.4.5 настоящего Договора. Любое отклонение/расхождение фактической адрес строительства от общей адрес, определенной/уточненной по окончании выполнения работ по планировке Объекта (возведению внутриквартирных перегородок) и любых отделочных работ в Объекте, Сторонами не признается существенными изменениями Объекта долевого строительства и не влечет за собой изменение цены Договора.

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в соответствии с порядком ведения кадастрового учета объектов недвижимого имущества и порядком государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества, при государственной регистрации права собственности Участника на Объект в порядке, установленном законодательством Российской Федерации указывается только общая сумма площадей жилого и вспомогательного назначения, обозначаемая как «общая площадь», а площадь балконов и лоджий находит свое отражение в Технической документации.

Согласно п. 4.5 цена договора подлежит изменению в порядке, установленном настоящим Договором, после получения Застройщиком Технической документации в отношении Многоквартирного дома по правилам, установленным законодательством Российской Федерации.

Стороны, после получения Участником от Застройщика сообщения о получении Застройщиком Технической документации, обязаны произвести между собой следующие расчеты:

В случае увеличения фактической адрес Участник долевого строительства производит доплату Застройщику за разницу в площади между фактической адрес, установленной по данным Технической документации и общей приведенной адрес (проектной), указанной в п. 2.1. Договора, на следующих условиях:

если отклонение (увеличение) фактической адрес от её общей приведенной площади (проектной), указанной в п. 2.1 Договора, составит до 5% (включительно) доплата за разницу адрес не производится;

если отклонение (увеличение) фактической адрес от общей приведенной площади

Объекта (проектной) составит более 5% доплата производится только за разницу адрес, не превышающую 5% от общей приведенной адрес (проектной), указанной в п. 2.1. Договора. Оставшаяся разница адрес доплате Участником не подлежит.

В случае уменьшения адрес, за разницу в площади между фактической площадью

Объекта, установленной по данным Технической документации и общей приведенной адрес (проектной), указанной в п.2.1. Договора, Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне внесенные денежные средства в счет Цены Договора. В случае уменьшения адрес Застройщик возвращает Участнику денежные средства за разницу адрес в полном объеме. 

Сумма, подлежащая доплате или возврату, рассчитывается следующим образом: 

разница между фактической адрес, определяемой по данным Технической документации на Многоквартирный дом и включающей площадь жилого и вспомогательного назначения, лоджий, балконов (с понижающим коэффициентом) и общей приведенной адрес (проектной), указанной в п. 2.1. Договора, умножается на стоимость 1 кв.м. равную сумма (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 16.06.2023).

Дополнительные денежные средства (сумма к доплате) оплачиваются/перечисляются Участником в течение 15 (пятнадцати) рабочих дней после получения от Застройщика сообщения, указанного в п. 3.2.3 Договора, на банковские реквизиты, указанные Застройщиком в сообщении, но в любом случае до подписания Акта приема-передачи Объекта. В случае неуплаты Участником долевого строительства указанных средств в назначенный срок Застройщик вправе расторгнуть (отказаться от исполнения в одностороннем внесудебном порядке) настоящий Договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

Денежные средства, составляющие сумму к возврату, перечисляются Застройщиком Участнику в течение 45 (сорока пяти) рабочих дней, с момента получения от Участника заявления о возврате денежных средств с указанием реквизитов, по которым должен быть осуществлен возврат, но не ранее перечисления депонированной суммы на расчетный счет Застройщика.

Согласно п 4.6 договора, стороны пришли к соглашению, что ни одна из Сторон не вправе начислять на суммы доплаты/переплаты проценты в порядке ст. 395 ГК РФ и требовать их уплаты.

Таким образом, условиями Договора участия в долевом строительстве не предусмотрен обмер площади после завершения отделочных работ. Согласованные сторонами обмеры помещений осуществляются до производства отделочных работ. Технический план составляется на основе обмеров объекта долевого строительства без отделки, после чего объект вводится в эксплуатацию.

28.06.2023 разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 77-08-011484-23 выданным Мосгосстройнадзором, введен в эксплуатацию Жилой комплекс № 1 (Этап 1 – стилобат с подземной автостоянкой. Этап 2 – корпус 1).

Между тем, по ходатайству ответчика на основании определения суда от 16.10.2024 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Научно-Исследовательская лаборатория специальных экспертиз». 

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № НС-515/2024, площадь квартиры № 292, расположенной по адресу: адрес, согласно п.1 ст. 5 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-Ф3 - площадь, состоящая из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 - 81,1 кв.м; общая площадь - согласно п. 5 ст. 15 ЖК РФ - площадь, состоящая из суммы площади всех частей помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением лоджии - 79,5 кв.м; Факт переоборудования помещений - совмещённых санузлов №1 и №2, прихожей в исследуемой квартире не установлен. Причиной отклонения площади квартиры (общая приведенная площадь - 81,1 кв.м общая площадь - 79,5 кв.м) от площади квартиры, переданной ...инину С.К. по акту приема-передачи от 07.11.2024 (общая приведенная площадь - 83,4 кв.м, общая площадь - 81,9 кв.м) является выполнение отделочных работ в помещениях квартиры после выполнения замеров Кадастровым инженером.

По ходатайству ответчика на основании определения суда от 31.03.2025 по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Научно-Исследовательская лаборатория специальных экспертиз». 

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении № НС-2025/1009, фактическая площадь квартиры № 292, расположенной по адресу: адрес, с учетом площади лоджии без применения поправочных коэффициентов, составляет 82,7 кв.м, фактическая площадь санузла совмещенного № 1 - 3,4 кв.м, санузла совмещенного № 2 - 3,1 кв.м, прихожей - 11,8 кв.адрес отклонения площади квартиры (фактическая площадь - 82,7 кв.м, общая приведенная площадь - 81,1 кв.м, общая площадь - 79,5 кв.м) от площади квартиры, переданной ...инину С.К. по акту приема-передачи от 07.11.2024 (общая приведенная площадь - 83,4 кв.м, общая площадь - 81,9 кв.м) является выполнение отделочных работ в помещениях квартиры после выполнения замеров Кадастровым инженером, а также изменение габаритов вентиляционного короба в помещении санузла № 2, предусмотренное рабочей документацией Застройщика.

Определить величину изменения габаритов санузла № 2, связанную с устройством вентиляционного короба, не представляется возможным, так как габаритные размеры вентиляционного короба в представленной документации не указаны, кроме того, в помещении совмещенного санузла выполнены отделочные работы.

Заключения судебных экспертов оценено судом в соответствии с правилами ч. 3 ст. 86 ГПК РФ, - в совокупности с иными представленными доказательствами. Выводы судебных экспертиз полные, ясные, не опровергнуты допустимыми доказательствами.

Указанное условие согласуется со ст. 5, 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которыми договором участия в долевом строительстве могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Цена договора участия в долевом строительстве может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Стороны предусмотрели допустимое изменение общей площади передаваемого участнику объекта долевого строительства не более чем на 5%(4.09 кв.м) от проектной площади (общая площадь 81,9 кв.м). При наличии расхождений между проектной и фактической площадью в пределах допустимой разницы цена договора изменению не подлежит. Кроме того, стороны пришли к соглашению, что проектная планировка объекта долевого строительства является предварительной, в проект могут вноситься изменения и дополнения, в результате чего может быть изменена площадь объекта, при условии сохранения количества комнат в нем.

В данном случае условие договора участия в долевом строительстве содержит конкретные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительстве, между тем данное условие, касающееся изменения общей площади квартиры, равным образом относится к обязательствам как участника долевого строительства (в случае увеличения площади застройщик не вправе требовать доплаты), так и в случае уменьшения площади (участник строительства не вправе требовать возврата денежных средств ввиду уменьшения площади).

Более того, данное условие договора не нарушает прав истца, поскольку стороны поставлены в равное правовое положение. Застройщик не поставлен в привилегированное положение перед участником долевого строительства, так как п. 2.2 предполагает зеркальное правило на отказ от требований каждого участника договора при несоответствии проектной и фактической площади квартиры.

Каких-либо доказательств, подтверждающих изменение площади объекта не в связи с последующим выполнением Застройщиком отделочных и планировочных работ, а также исключающих проведение истцом работ, которые могли бы существенно изменить площадь объекта, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска и взыскании денежных средств в счет уменьшения площади объекта долевого строительства не имеется. 

Учитывая, что истцу отказано в удовлетворении основного требования, суд также отказывает в удовлетворении производных требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ...инина Сергея Константиновича к адрес «Лидер Строительной отрасли» о взыскании расходов на исправление недостатков - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Хорошевский районный суд адрес.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 19.08.2025

Судья С.В. Сорокина