Дело № 3а-377/2020

РЕШЕНИЕ

Резолютивная часть

Именем Российской Федерации

12 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Граффити-АС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Граффити-АС», поданное в Московский областной суд 17 октября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 3 562 054 кв. метров, земли сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова

Дело № 3а-377/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 мая 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Граффити-АС» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Граффити-АС» (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 3 562 054 кв. метров, земли сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, определенной по состоянию на 01.01.2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых, выразив несогласие с экспертным заключением, полагая его не допустимым доказательством в виду допущения нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением не согласился, представил письменные замечания к заключению.

Управление Федеральной государственной регистрации объектов кадастра и картографии по Московской области участвующее в деле, будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направило, отношения по требованиям не представило.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером 50:32:0060205:16, площадью 3 562 054 кв. метров, земли сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Московская область, Серпуховской район, в районе д. Никифорово.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость определена по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена в размере 49 441 184.60 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорных объектов недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Бизнес Вектор», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 31 910 996.00 рублей на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объектов недвижимости поименованных выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Финансовой консалтинг» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №11/02/20 от 28.02.2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объектов, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 32 753 321.00 рублей

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, согласился представитель административного истца, представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» выразили несогласие с экспертным заключением.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 7-8 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно их итоговой стоимости. В указанной части заключение сторонами сомнению не подвергалось.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости объектов путем применения сравнительного подхода, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области и представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» подвергли его сомнению, в частности, указали, что для определения рыночной стоимости объекта оценки в рассматриваемом заключении был использован единственный подход к оценке – сравнительный. Отказ от применения доходного подхода к оценки сочли несостоятельным.

Также указали, что объектом экспертизы, в данном случае, являются земельный участок, относящийся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для производства сельхозпродукции». В разделе V «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ №568-р от 06.03.2002 г. указаны особенности оценки земель с/х назначения.

Таким образом, при проведении расчетов сравнительным подходом, экспертом не проанализированы/не учтены в расчетах факторы, характерные для земель с/х назначения: плодородие земель, качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), микроклимат.

Утверждение эксперта, приведенное на стр. 32, что о вероятном диапазоне стоимости земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в зонах СХ-1 – «Зона сельскохозяйственных угодий» и СХ-3 – «Зона сельскохозяйственного производства» на основе выборки по предложениям о продаже земельных участков, представленных на открытом рынке на дату, близкую к дате определения стоимости исследуемого объекта, и сопоставимых по своим характеристикам с исследуемым земельным участком, составляет 75 596,2 – 137 878,7 руб./га (с учетом среднерыночной величины скидки на торг) сделано на основании анализа самостоятельно подобранных аналогов (с преобладающими значениями удельных показателей стоимости от 10 000 руб./га и выше). Удельные показатели стоимости ниже 10 000 руб./га представлены только 2 из 14 значений, из чего следует, что диапазон стоимости определен не корректно. Полученные в результате анализа значения стоимости не сопоставлены и не подтверждены данными аналитических исследований, размещенных в открытом доступе. Данное обстоятельство свидетельствует о ненадлежащим образом проведенном анализе рыночной ситуации в исследуемом сегменте на дату определения стоимости. Нарушен п. 5. ФСО №3. 

При анализе поправки «Корректировка на условия рынка» утверждение эксперта на стр. 57 «…корректировка на условия рынка в настоящем исследовании может быть принята равной 0,0%», основываясь на типичных сроках продажи (экспозиции)» ошибочно, т.к срок экспозиции не оказывает влияние на эту корректировку. Срок экспозиции – это период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта до даты совершения сделки, но в течении этого срока цена предложения объекта не остается статичной (неизменной) и может меняться. Отсутствие корректировки на дату продажи означает, что не были приняты во внимание и не учтены изменения цен на рынке.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, письменные пояснения эксперта ФИО1 данные на замечания сторон, с указанными выше доводами представителей согласиться не может, исходя из следующего. 

Из п.11 ФСО №1 следует, что при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком не следует, что эксперт обязан обосновать отказ от использования какого-либо подхода. Напротив эксперт обязан обосновать выбор тех подходов, которые он использует в конкретном исследовании. Таким образом, мнение сторон является ошибочным. При этом эксперт при обосновании применения в исследовании сравнительного подхода на стр.13-14 заключения приводит отказ от использования доходного подхода, указывая, что при анализе рынка земельных участков были выявлены предложения по продаже земельных участков сопоставимого назначения на дату близкую к дате исследования, что позволило Эксперту в составе настоящего исследования применить метод корректировок для определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка в рамках сравнительного подхода. Данный подход по утверждению эксперта дает максимально-достоверные результаты при определении рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости. 

Согласно ФСО №7 (п.23 (а)) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

Согласно ФСО №1 (п.16) доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

С учетом содержащихся в материалах дела данных (а также дополнительных материалов и сведений для рассмотрения дела запрошенных экспертом для полного и всестороннего исследования), по состоянию на дату исследования: из 356,2045 га земель участка: пашня – 245 га (68,78%);сенокос – 20 га (5,61%);пастбище – 38,6 га (10,84%); оставшаяся часть участка - неугодья, полевые дороги, ферма (14,77 %) (в т.ч. площадь фермы – около 6 га, площадь дороги – 0,6841 га).На части исследуемого участка имеются постройки (здания, строения и сооружения, используемые для эксплуатации фермы). Из 303,6 га угодий по состоянию на дату исследования: 124,6 га не использовались более 7 лет; 15 га использовались под пашню (обрабатывались); 164 га использовались для сенокошения. Вышеизложенное позволило эксперту прийти вывод, что исследуемый земельный участок не является объектом недвижимости, генерирующим по состоянию на дату исследования потоки доходов. При этом эксперт указал, что применение доходного подхода к оценке сельскохозяйственных угодий базируется, как правило, на использовании метода капитализации земельной ренты применительно к условиям сельскохозяйственного производства. Как известно, основной целью сельскохозяйственного производства является получение максимальных урожаев сельскохозяйственных культур (максимальной прибыли) при минимизации издержек производства и обращения. При этом, наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, пригодного для получения высококачественной продукции растениеводства складывается из разработки для него оптимальной структуры посевных площадей, в частности, системы севооборотов (или в крайнем случае чередования культур), применение эффективной системы удобрений, системы обработки почвы, защиты растений от вредителей и болезней сельскохозяйственных культур, оптимального режима орошения, механизации элементов возделывания культуры. Применение доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка, предназначенного для выращивания сельскохозяйственных культур, основанного только на рыночных данных, приведет к искажению фактических данных, так как рыночные среднестатистические данные, приведенные в открытых источниках по себестоимости, продуктивности и рентабельности не учитывают фактических показателей, относящихся и характеризующих конкретный земельный участок.

Таким образом, по мнению эксперта, попытка применения в отношении рассматриваемого земельного участка методов доходного подхода, основанных на прогнозируемых и среднерыночных данных, приведет к низкому уровню достоверности результатов. 

Учитывая достаточно высокий уровень активности свободных земельных участков для сельскохозяйственного производства, эксперт счел целесообразным применять за основу выводы, вытекающие из результатов применения сравнительного подхода. 

Таким образом, для целей настоящего исследования эксперт суд полагает целесообразно применил для определения стоимости земельного участка метод корректировок в составе сравнительного подхода. 

Как следует из экспертного заключения, в рамках исследования проведен анализ рынка в том сегменте, к которому относится исследуемый объект (анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения), в т.ч. эксперт проанализировал фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости в данном сегменте рынка стр. 25-28 заключения. Фактическая информация о предложениях представленных на дату, близкую к дате определения стоимости исследуемого объекта, и сопоставимых с исследуемым объектом Табл. 5 заключения представлена с указанием даты предложения, а также прямой ссылки на объявление о продаже конкретного объекта, что свидетельствует о корректности определенного на основе данной информации ценового диапазона. 

Эксперт в составе заключения также привел данные аналитических исследований, отражающие распределение совокупного предложения по реализации земельных участков Московской области по категориям, а также объем предложений к продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения разделенный по районам/городским округам Московской области рис. 8,9 заключения, с указанием ссылок на источники данной информации. Данные исследования не отражают корректной (с учетом особенностей фактического использования исследуемого объекта, его местоположения, площади и других ценообразующих характеристик) ценовой информации на рынке земельных участков соответствующего назначения. Ценовые показатели, представленные в аналитических исследованиях, размещенных в открытом доступе, являются значительно укрупненными.

Так, согласно мониторинга цен на конец января 2018 года, самая высокая средняя цена предложения на земельные участки сельскохозяйственного назначения сложилась в Одинцовском районе Московской области и составила – 960 руб./кв. м Самая низкая средняя цена предложения была обнаружена в городском округе Егорьевск – 5 руб./кв. м. В данном анализе использовались только те районы Московской области, в которых было подобрано значительное количество предложений. Такой разброс цен никак не отражает ценовую ситуацию в сегменте рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в Серпуховском районе (районе расположения исследуемого объекта), а также сопоставимых с ним районах Московской области и не может считаться корректным, в отличии от фактической информации о предложениях на продажу земельных участков, представленных на дату, близкую к дате определения стоимости исследуемого объекта, и сопоставимых с исследуемым объектом, отраженной в Табл. 5 заключения. При этом, данные вышеупомянутого аналитического источника не опровергают фактическую информацию, представленную в заключении эксперта. Другая аналитическая информация по ценам земельных участков сельскохозяйственного назначения Московской области, сопоставимых с исследуемым земельным участком, по состоянию на дату исследования экспертом не выявлена. 

Таким образом, эксперт настаивает на том, что в рамках исследования анализ рыночной ситуации в сегменте рынка, к которому относится исследуемый объект, на дату исследования проведен надлежащим образом, приведены соответствующие обоснования и ссылки на конкретные источники информации. 

Кроме того, согласно заключения при проведении анализа рынка по итогам 2017 года, эксперт в опровержение доводов стороны, проанализировав аналитические данные, находящиеся в открытом доступе, пришел к выводу о противоречивости и неоднозначности аналитических данных о динамике цен на объекты недвижимости Московской области и в том числе, на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Факт различных мнений по поводу динамики цен подтвержден источниками, представленными в таблице. 

Согласно данным «Росриэлт» (https://rosrealt.ru/cena/uchastok/214) изменение стоимости земельных участков имело разнонаправленную динамику для различных населенных пунктов Московской области (представленных в аналитических данных) как по месяцам, так и по итогам за 2017 год.

Данные Аналитической группы экспертов «Максилайн» не содержат точных численных сведений, а лишь указывают на положительную динамику цен на земельные участки. 

Согласно данным Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» ценовых изменений на рынке земельных участков и коммерческой недвижимости Московской области в течение 2017 года не происходило. 

Таким образом, эксперт сделал вывод о том, что в 2017 году динамика цен по земельным участкам была неоднозначной. При отсутствии точных численных данных по изменению цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения эксперт счел возможным и в данном случае наиболее адекватным, использовать данные о типичных сроках продажи (экспозиции) для рынка земельных участков, которые получены ассоциацией «СтатРиэлт» (https://statrielt.ru), так как в большинстве случаев стоимость за весь период экспозиции не изменяется (при отсутствии воздействия общеэкономической ситуации и вынужденности продажи). Также эксперт не обнаружил информации по используемым образцам для исследования на более позднюю дату до даты исследования, тем самым это косвенно подтверждает отсутствие изменения стоимости за рассматриваемый период.

В опровержение доводов стороны обращает на себя внимание тот факт, что податель замечаний не приводит ни одного довода о конкретном источнике информации, который эксперт мог бы использовать для обоснования корректировки.

Не состоятельным суд находит замечание относительно отсутствия анализа и итогового значения стоимости и удельного показателя стоимости на соответствие рыночным данным и не подтверждено соответствие аналитическим исследованиям, размещенных в открытом доступе, поскольку как следует из заключения проведенный в рамках исследования методом корректировок в составе сравнительного подхода расчет рыночной стоимости исследуемого объекта обоснован на стр. 57-72 заключения, в составе обоснования приведены ссылки на все источники информации, которые использовал эксперт. Следовательно, полученное экспертом значение удельного показателя стоимости исследуемого объекта можно считать корректными.

Не может суд согласиться и с замечаниями министерства согласно которых при проведении расчетов сравнительным подходом, экспертом не проанализированы/не учтены в расчетах факторы, характерные для земель с/х назначения: плодородие земель, качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат поскольку. Как изложено ранее в рамках исследования эксперт провел анализ рынка в том сегменте, к которому относится исследуемый объект (анализ рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения), в т.ч. Эксперт проанализировал основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены земельных участков стр. 29-32 заключения эксперта. После чего, в рамках сравнительного подхода Эксперт методом корректировок провел расчет рыночной стоимости исследуемого объекта стр. 34-72 заключения, в котором использовал следующие элементы сравнения: в расчете стоимости части исследуемого земельного участка, представляющей собой пашни, пастбища, сенокосы и неугодья (общей площадью 349,5204 га) Табл. 8 заключения: 

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; 

- особые условия; 

- условия продажи; 

- условия рынка; 

- категория земель/разрешенное использование; 

- местоположение (направление); 

- местоположение земельного участка относительно областного центра (расстояние от МКАД); 

- местоположение земельного участка относительно пунктов приема, хранения и переработки с/х продукции; 

- характер подъездных путей (наличие подъездных путей с твердым покрытием); 

- доступ к земельному участку; 

- рельеф земельного участка; 

- конфигурация (форма) земельного участка; 

- агроклиматические условия; 

- площадь участка; 

- наличие инженерных коммуникаций, подведенных к земельному участку; 

- степень заброшенности земельного участка; 

- дополнительные особенности. 

В расчете стоимости части исследуемого земельного участка, занятой фермой и дорогой (общей площадью – 6,6841 га) Табл. 9 заключения): 

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; 

- особые условия; 

- условия продажи; 

- условия рынка; 

- категория земель/разрешенное использование; 

- местоположение (направление); 

- местоположение земельного участка относительно областного центра (расстояние от МКАД); 

- местоположение земельного участка относительно хозяйственных центров - животноводческих комплексов, пунктов приема и переработки; 

- характер подъездных путей (наличие подъездных путей с твердым покрытием); 

- доступ к земельному участку; 

- рельеф земельного участка; 

- конфигурация (форма) земельного участка; 

- агроклиматические условия; 

- площадь участка; 

- наличие инженерных коммуникаций, подведенных к земельному участку; 

- дополнительные особенности (сервитут). 

В случае выявления отличий исследуемого объекта от образцов для исследования по вышеуказанным элементам сравнения эксперт учитывал данные отличия соответствующими корректировками, величины которых обоснованы на стр. 57-72 заключения. 

С учетом фактического использования исследуемого объекта по состоянию на дату исследования: часть исследуемого земельного участка представляет собой пашни, пастбища, сенокосы и неугодья (площадь данной части, согласно Дополнительным материалам и сведениям для рассмотрения дела от 19.02.2020 г., предоставленными административным истцом - 349,5204 га и часть исследуемого земельного участка (с размещенными на ней соответствующими зданиями, строениями и сооружениями) занята фермой и дорогой (площадь данной части- 6,6841 га), а также исходя из того, что образцы для исследования, используемые экспертом в рамках сравнительного подхода, согласно градостроительному зонированию соответствующих районов Московской области расположены в зоне - СХ-1 – «Зона сельскохозяйственных угодий) (образцы для исследования в расчете стоимости части исследуемого земельного участка, представляющей собой пашни, пастбища, сенокосы и неугодья (общей площадью 349,5204 га) (Табл. 8 заключения) и зоне – СХ-3 – «Зона сельскохозяйственного производства» (образцы для исследования в расчете стоимости части исследуемого земельного участка, занятой фермой и дорогой (общей площадью – 6,6841 га) (Табл. 9 заключения), то учет в рамках сравнительного подхода при расчете рыночной стоимости соответствующих частей исследуемого земельного участка таких ценообразующих факторов, как: местоположение земельного участка относительно пунктов приема, хранения и переработки с/х продукции/местоположение земельного участка относительно хозяйственных центров - животноводческих комплексов, пунктов приема и переработки; характер подъездных путей (наличие подъездных путей с твердым покрытием); рельеф земельного участка; конфигурация (форма) земельного участка; агроклиматические условия; степень заброшенности земельного участка в комплексе позволяет корректно и обоснованно рассмотреть каждый из вышеупомянутых земельных участков с точки зрения его потенциала для использования под сельскохозяйственное производство (как для размещения сельскохозяйственных угодий, так и для использования участка с возведением соответствующих его назначению объектов капитального строительства). 

Учитывая тот факт, что в качестве образцов для исследования экспертом были выбраны земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства (как для размещения сельскохозяйственных угодий, так и для использования участка с возведением соответствующих его назначению объектов капитального строительства), расположенные в двух соседних направлениях Московской области (южном и юго-восточном), на сопоставимом расстоянии от МКАД, то по утверждению эксперта по характеристикам почвенного слоя и плодородию земель дынные участки не будут иметь значимых отличий, а следовательно, могут считаться по данным параметрам сопоставимыми. Иная информация исходя из имеющихся по состоянию на дату исследования данных экспертом не установлена.

Таким образом, исходя из доступной у эксперта по состоянию на дату исследования информации о характеристиках исследуемого объекта и объектов - образцов для исследования, расчет рыночной стоимости исследуемого объекта в рамках сравнительного подхода проведен экспертом корректно, а сделанные на его основе выводы являются достоверными. 

Суд с учетом анализа экспертного заключения, письменных пояснений данных экспертом приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, приведенное экспертом, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов судебной оценочной экспертизы, а также выводов и суждений эксперта, изложенных в письменных пояснениях на замечания сторон, у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, 

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией стороны министерства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, поскольку все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 06 ноября 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Граффити-АС», поданное в Московский областной суд 17 октября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 3 562 054 кв. метров, земли сельскохозяйственного производства, для сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей;

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова