Дело № 2-252/2025 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 4 июня 2025 года

Ленинский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Хадиковой З.Т., 

при помощнике судьи Бадтиевой М.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по РСО-Алания, ООО «БиК» о признании решения незаконным, обязании устранить допущенные нарушения путем прекращения права и регистрации права на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по РСО-Алания о признании незаконным полностью решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания от 15.12.2023 года № 05-37/04233-23 об отказе в удовлетворении заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок общей площадью - 18 791 кв.м., по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания устранить допущенные указанным решением нарушения прав и законных интересов ФИО1 путем погашения права собственности ООО «БИК» на земельный участок общей площадью 18 791 кв.м. по адресу: : 

<

адрес> кадастровый номер №, регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Определением Ленинского районного суда г. Владикавказа РСО-Алания от 22 апреля 2025 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «БиК».

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 01.12.2023 года ФИО2 обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания с заявлением об аннулировании права собственности на земельный застройщика: ООО «БиК» и осуществлении государственного кадастрового учета права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных по адресу: РСО - Алания, 

<

адрес> 15.12.2023 года ответчиком направлен письменный отказ в удовлетворении заявления, в обоснование которого указано, что поскольку на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов, положения ст. 36 ЖК, ст. 16 Закона № 189-Ф3 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на такой земельный участок, в том числе в порядке ч. 5 ст. 40 Закона № 218-Ф3, не соответствует нормам действующего законодательства. Эта позиция ответчика противоречит фактическим обстоятельствам и действующему законодательству, регламентирующему данные правоотношения. С 20.04.2012 года ООО «БиК» является собственником земельного участка, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: строительство многоквартирных жилых домов в 6-10 этажей, общая площадь земельного участка - 18 791 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер №. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись о регистрации №. С 2017 по 2023 годы на отведенном для строительства земельном участке возведены и введены в эксплуатацию три корпуса многоквартирных жилых домов, а также 2 вспомогательных помещения, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данных домов. Ответчик не провел надлежащую проверку по заявлению, произвольно указав, что на спорном земельном участке размещено 7 объектов капитального строительства, из которых 5 - это многоквартирные жилые дома, 2 - нежилые здания, находящиеся в частной собственности. 06.05.2014 за № № АМС г. Владикавказа ООО «БиК» выдано разрешение на строительство трех многоэтажных жилых домов по адресу: 

<

адрес> со сроком сдачи всего комплекса 28.02.2018 года. Эти объекты и два вспомогательных помещения возведены и введены в эксплуатацию по состоянию на 2023 год. Строительство коммерческих зданий на данном земельном участке не предусмотрено. Указанные действия административного ответчика и оспариваемый ответ являются незаконными. На основании разрешений АМС г. Владикавказа с 2017 по 2023 год указанные корпуса (1, 2, 3) многоквартирного дома поэтапно введены в эксплуатацию; квартиры в корпусах переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке. 03.11.2021 года за истцом зарегистрировано право собственности на квартиру 

<

адрес> Таким образом, с 30.04.2021 года право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок подлежит регистрации. Действующая редакция п. 5 ст. 40 закона № 218-Ф3 содержит прямое указание на отсутствие необходимости обращения застройщика с заявлением для регистрации прекращения его права собственности на земельный участок. А поскольку положения п. 162 порядка ведения ЕГРН противоречат п. 5 ст. 18 закона № 218-Ф3, они также не подлежат применению. Ответчик отказал в государственной регистрации прекращения права собственности ООО «БиК»на спорный земельный участок, посчитав, что строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке противоречит требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации, и указав на необходимость формирования земельного участка под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка, а также на отсутствие заявления застройщика. Истец считает, что данный отказ является незаконным, нарушающим его права и законные интересы.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ООО «БиК» ФИО3, действующая на основании доверенности от 07.12.2024 года, исковые требования ФИО1 не признала и пояснила, что 22.03.2024 года ООО «БиК» обратилось в АМС г. Владикавказа с заявлением, содержащим просьбу об утверждении проекта межевания территории на земельном участке по 

<

адрес> для раздела на самостоятельные земельные участки под расположенными на нем объектами недвижимого имущества. Из содержания проекта межевания территории для размещения комплексной жилой застройки по адресу: 

<

адрес> усматривается, что в пределах земельного участка общей площадью 18 791 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № расположены несколько многоквартирных домов. Согласно протоколу от 30.04.2025 года № 89930 общественных обсуждений в отношении проекта межевания земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> состоялись общественные слушания, в ходе которых поступило 42 замечания и предложения в заочной форме. Также из содержания указанного протокола усматривается, что проект межевания и результаты общественных обсуждений направлены в Министерство строительства и архитектуры РСО-Алания для принятия решения об утверждении рассмотренной документации.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по РСО-Алания ФИО4, действующая на основании доверенности от 16.04.2025 года, исковые требования ФИО1 не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается, что ООО «БиК» на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирных жилых домов в 6-10 этажей, общей площадь 18 791 кв.м., адрес объекта: 

<

адрес>, кадастровый №.

В 2012 году ООО «БиК» разработало проектную документацию, в состав которой вошел, в частности, генеральный план застройки «Схема планировочной организации земельного участка».

Как установлено судом и следует из материалов дела, 06.05.2014 года АМС г. Владикавказа выдано ООО «БиК» разрешение на строительство № № трех многоквартирных жилых домов со встроенными общественными помещениями и отдельно стоящими блоками на земельном участке площадью 18 791 кв.м.

Из указанного разрешения на строительство усматривается, что градостроительный план № 105 утвержден приказом УМИЗР г. Владикавказа от 22.04.2014 г. № 289, проект разработан ООО «АС-ПРОЕКТ», ГАУ РСО-Алания выдано положительное заключение «Госэкспертиза проектов строительства» от 13.12.2013 года № (1-я очередь: поз.3,7 на стройгенплане; 2-я очередь: позиция 2,4,5,6 на стройгенплане; 3-я очередь: поз.1 на стройгенплане).

Срок действия разрешения на строительство № № от 06.05.2014 года - до 28.02.2018 года. Впоследствии действие указанного разрешения на строительство продлевалось до 05.04.2018 года, до 21.12.2022 года, до 27.08.2024 года.

Согласно приложению № 1 к разрешению на строительство от 06.05.2014 года № 65 Управлением архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа рассмотрено обращение ООО «БиК» с просьбой внести изменение в разрешение на строительство в части изменения очередности строительства объектов, в результате которого АМС г. Владикавказа согласовало изменение очередности строительства по 

<

адрес> разрешении на строительство от 06.05.2014 года № 65: позиция 1 (3,4 под.) 1-я очередь со сроком сдачи-январь 2017 года; позиция 1 (1,2 под.) 2-я очередь со сроком сдачи-август 2017 года; позиция 3,7 3-я очередь со сроком сдачи-декабрь 2018 года; позиция 2,4,6 4-я очередь со сроком сдачи-декабрь 2019 года.

Согласно приложению № 2 к разрешению на строительство от 06.05.2014 года № 65 Управлением архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа рассмотрено обращение ООО «БиК» с просьбой внести изменение в разрешение на строительство в части изменения очередности строительства объектов, в результате которого АМС г. Владикавказа согласовало изменение очередности строительства по 

<

адрес> в разрешении на строительство от 06.05.2014 года № 65: позиция 3- 3-я очередь со сроком сдачи-декабрь 2020 года; позиция 2- 4-я очередь со сроком сдачи-декабрь 2021 года; позиция 4,5,6,7 - 5-я очередь со сроком сдачи-декабрь 2022 года.

Согласно приложению № 3 к разрешению на строительство от 06.05.2014 года № 65 Управлением архитектуры и градостроительства АМС г. Владикавказа рассмотрено обращение ООО «БиК» с просьбой внести изменение в разрешение на строительство в части изменения очередности строительства объектов, в результате которого АМС г. Владикавказа согласовало изменение очередности строительства по 

<

адрес> в разрешении на строительство от 06.05.2014 года № 65: позиция 3- 3-я строительства 1 этап (3,4 подъезд) со сроком сдачи-сентябрь 2020 года; позиция 3-3-я очередь строительства 2-й этап (1,2 подъезд) со сроком сдачи-декабрь 2020 года.

12.04.2017 года АМС г. Владикавказа выдано ООО «БиК» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (позиция 1).

09.04.2018 года АМС г. Владикавказа выдано ООО «БиК» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (позиция 1, 2-я очередь).

19.10.2020 года АМС г. Владикавказа выдано ООО «БиК» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (1-я очередь, позиция 3, подъезд 3,4).

05.02.2021 года АМС г. Владикавказа выдано ООО «БиК» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (позиция 3, подъезд 1,2).

10.03.2023 года АМС г. Владикавказа выдано ООО «БиК» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> (позиция 2, 

<

данные изъяты>

Судом установлено, что истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности квартира общей площадью 73,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, запись регистрации права собственности № от 03.11.2021 года, произведена на основании договора участия в долевом строительстве №12 от 01.06.2020 года, соглашения об уступке права требования от 24.08.2020 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 19.10.2020 года, акт приема-передачи № 109 от 19.10.2020 года.

24.11.2023 года ФИО1 обратилась в Управление Росреестра по РСО-Алания с заявлением об аннулировании права собственности ООО «БИК» на земельный участок общей площадью 18 791 кв.м. по адресу: : 

<

адрес> кадастровый номер №, регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.

Согласно ответу Управления Росреестра по РСО-Алания № 05-37/04233-23 от 15.12.2023 года ФИО1 отказано в аннулировании права собственности ООО «БИК» на земельный участок общей площадью 18 791 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество, поскольку на земельном участке с кадастровым номером № расположено 7 объектов капитального строительства, из которых 5 объектов – это многоквартирные дома и 2 нежилых здания, находящиеся в частной собственности, а в 2023 года застройщиком на земельном участке был введен в эксплуатацию очередной многоквартирный дом.

22.03.2024 года ООО «БиК» обратилось в АМС г. Владикавказа с заявлением, содержащим просьбу об утверждении проекта межевания территории на земельном участке по 

<

адрес> для раздела на самостоятельные земельные участки под расположенными на нем объектами недвижимого имущества.

Из содержания проекта межевания территории для размещения комплексной жилой застройки по адресу: 

<

адрес> усматривается, что в пределах земельного участка общей площадью 18 791 кв.м. по адресу: : 

<

адрес> с кадастровым номером № расположены объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: №.

Согласно протоколу от 30.04.2025 года № 89930 общественных обсуждений в отношении проекта межевания земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> состоялись общественные слушания, в ходе которых поступило 42 замечания и предложения в заочной форме.

Также из содержания указанного протокола усматривается, что проект межевания и результаты общественных обсуждений направлены в Министерство строительства и архитектуры РСО-Алания для принятия решения об утверждении рассмотренной документации.

Оценивая приведенные выше обстоятельства дела, суд исходит из следующего правового регулирования.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации) регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных названным Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии со статьей 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В пункте 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Также, в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П (пункт 2.1) отметил, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, а в Законе N 189-ФЗ - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Между тем, согласно проекту межевания территории для размещения комплексной жилой застройки по адресу: 

<

адрес> усматривается, что в пределах земельного участка общей площадью 18 791 кв.м. по адресу: : 

<

адрес> с кадастровым номером № расположены объекты недвижимости со следующими кадастровыми номерами: №.

Кроме того, проект межевания и результаты общественных обсуждений направлены в Министерство строительства и архитектуры РСО-Алания для принятия решения об утверждении рассмотренной документации

Вместе с тем, ФИО1 при обращении в Управление Росреестра по РСО-Алания и в суд не представила документы, подтверждающие, что сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, в котором ей на праве собственности принадлежит квартира.

В соответствии с пунктом 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Несмотря на то, что ТСН не является собственником помещений в многоквартирном доме, оно не лишено возможности обратиться в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания с заявлением о государственной регистрации права, поскольку уполномочено правлением товарищества на такое обращение.

Однако ФИО1, обращаясь в регистрирующий орган и в суд с требованием о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, фактически действовала в интересах собственников помещений многоквартирного жилого дома, не представив доказательств наличия каких-либо полномочий действовать в интересах указанных лиц.

При таких обстоятельствах, суд находит исковые требования ФИО1 необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ООО «БИК», Управлению Росреестра по РСО-Алания о признании незаконным полностью решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания от 15.12.2023 за № 05-37/04233-23 об отказе в удовлетворении заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах на земельный участок общей площадью - 18 791 кв.м., по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО - Алания устранить допущенные указанным решением нарушения прав и законных интересов ФИО1 путем погашения права собственности ООО «БИК» на земельный участок общей площадью 18 791 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РСО-Алания в течение одного месяца.

Судья З.Т. Хадикова