САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. 33-1305/2026 (33-22618/2025) Cудья: Воробьева И.А.

УИД: 78RS0011-01-2024-011486-96

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего судьи Тиуновой О.Н.,

судей Вересовой Н.А., Коваленко Н.В.,

при секретаре судебного заседания Мулданен А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 04 февраля 2026 года апелляционную 

<

...>

на решение Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 02 июля 2025 года по гражданскому делу № 2-1024/2025 по иску 

<

...> к Жилищному комитету Санкт-Петербурга об оспаривании решения, признании права выкупа жилого помещения с целевым назначением, возложении обязанности по заключению договора купли-продажи

заслушав доклад судьи Тиуновой О.Н., объяснения 

<

...>., представителя ответчика 

<

...>., представителя третьего лица 

<

...>

У С Т А Н О В И Л А:

<

...>. обратился в суд с иском к Жилищному Комитету Правительства Санкт-Петербурга о признании незаконным и необоснованным отказа от 

<

дата> в продаже ему целевым назначением (в заключении договора купли-продажи) жилого помещения государственного жилищного фонда по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> о признании права выкупа целевым назначением (заключения договора купли-продажи) жилого помещения государственного жилищного фонда по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>; об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи целевым назначением жилого помещения государственного жилищного фонда по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>; о признании права на получение спорного жилого помещения по указанным основаниям.

<

...>. в обосновании требований ссылался на то, что до 2016 г. проживал с родителями и сестрой в коммунальной квартире по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> принят на учет администрацией 

<

адрес> Санкт-Петербурга в качестве нуждающегося в жилых помещениях по договору социального найма в Санкт-Петербурге.

На основании распоряжения администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга от 

<

дата> №...-р истцу предоставлена двухкомнатная квартиры по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, заключен договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга 

<

...> Перевод данного жилого помещения государственного жилищного фонда в жилищный фонд коммерческого использования администрацией осуществлен после устранения непригодности в ходе капитального ремонта несущих конструкций.

В целях реализации своего права на предоставление возможности приобретения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования и иных жилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, целевым назначением, истец 

<

дата> обратился к ответчику через СПб ГБУ «Горжилобмен» с соответствующим заявлением, по результатам рассмотрения, которого Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга 24.09.20214 принято решение об отказе в заключении договора купли-продажи. 

<

...>. считает отказ не законным, нарушающим его жилищные права.

Решением Куйбышевского районного суда 

<

адрес> от 

<

дата> 

<

...> в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, 

<

...> подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, исковые требования удовлетворить.

В возражениях на апелляционную жалобу Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В суде 

<

...> доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители ответчика Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга 

<

...> и третьего лица СПБ ГБУ «Горжилобмен» 

<

...> просят решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга извещенный о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явился.

На основании статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части.

Собственниками жилых помещений указанного жилищного фонда могут выступать не только физические и юридические лица, но и публичные образования.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов регулирует жилищное законодательство.

Однако, исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Как следует из материалов дела и установлено судом 

<

...>. совместно с членами своей семьи сыном 

<

...>, 

<

...> года рождения, и дочерью 

<

...> года рождения, состоит на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в администрации 

<

...>.

<

дата> 

<

...> обратился к главе администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга с заявлением о предоставлении государственной услуги о предоставлении жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга.

Из выписки из протокола №... от 

<

дата> заседания районной жилищной комиссии администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга следует, что принято решение включить жилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1, 

<

...> состав жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга и предоставить его 

<

...>

На основании распоряжения администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга от 

<

дата> №...-р 

<

...>. предоставлено жилое помещение жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга, а именно, двухкомнатная квартира, общей площадью 48,20 кв.м., жилой площадью 31,50 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1, 

<

адрес>.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга от 

<

дата> №... заключен между 

<

...> СПБ ГКУ «Жилищное агентство 

<

адрес> Санкт-Петербурга», с указанием на вселении в квартиру, в том числе и сына 

<

...> действия договора определен на 5 лет, а затем продлен. Согласно дополнительному соглашению №... от 

<

дата> срок действия договора продлен с 

<

дата> по 

<

дата>.

<

...> его несовершеннолетние дети зарегистрированы по месту жительства по адресу спорной жилой площади с 14.09.2016.

Согласно выписки из ЕГРН правообладателем спорной жилой площади является Санкт-Петербург с 

<

...> на основании распоряжения администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга от 

<

дата> №...-р, договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга от 07.09.2016 №... зарегистрирован.

<

дата> 

<

...> обратился с письменным заявлением на имя председателя Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга с просьбой о заключении с ним и членами его семьи договора купли-продажи на спорную квартиру в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 02.05.2006 №... "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга", предоставив все необходимые документы.

В ответ на указанное обращение, 24.09.2024 ответчиком истцу направлено уведомление об отказе в заключении договора купли-продажи целевым назначение жилого помещения государственного жилищного фонда по адресу: Санкт-Петербург, ФИО1, 

<

...> основании пунктов 2.9.1, 2.9.2 Административного регламента, поскольку по сведениями отраслевой информационной системы «Банк данных о гражданах Санкт-Петербурга, нуждающихся в улучшении жилищных условий» в администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга по состоянию на 07.09.2016 имелись граждане, состоящие в очереди с более ранней датой постановки на жилищный учет.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствовали правовые основания для заключения с истцом договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда.

При этом суд критически оценил доводы истца о том, что отсутствие заявлений граждан-очередников с более ранней постановкой на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий предоставляет ему право на заключение договора купли-продажи, поскольку закон не связывает право на заключение такого договора с наличием либо отсутствием соответствующих заявлений.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку при рассмотрении дела не нашло подтверждения наличие у истца права на выкуп спорного жилого помещения.

Судебная коллегия не может согласиться с изложенными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В силу статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 17.04.2007 № 125-27 "О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга" (в редакции на 07.09.2016 и далее) жилые помещения коммерческого использования предоставляются по договорам найма, аренды, купли-продажи и мены.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.04.2007 № 125-27 "О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга" жилые помещения коммерческого использования по договорам найма предоставляются во временное владение и пользование за плату для проживания гражданам, являющимся совместно проживающими в жилых помещениях членами семьи (супруг, супруга, их дети, в том числе совершеннолетние дети, родители, внуки и иные члены семьи) и состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий (далее - граждане, состоящие на учете).

Согласно ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 17.04.2007 № 125-27 "О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга" распоряжение жилыми помещениями коммерческого использования путем продажи осуществляется в порядке и на условиях, предусмотренных Законом Санкт-Петербурга от 5 апреля 2006 года № 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга" и настоящим Законом Санкт-Петербурга.

Положениями подпункта 3 пункта 2 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга № 169-27 от 5 апреля 2006 г. "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга" (на дату обращения) предусмотрено, что продажа жилых помещений целевым назначением осуществляется на основании решения уполномоченного органа, принятого в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга гражданам, занимающим жилые помещения по договорам найма, заключенным на основании решений органов государственной власти Санкт-Петербурга, за исключением помещений, предоставленных в аренду организациям в целях использования для проживания работников в связи с характером их трудовых отношений.

По мнению судебной коллегии, поскольку договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга от 

<

дата> №... заключен на основании распоряжения администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга от 

<

дата> №...-р и 

<

...>. состоит на учете граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, то правовые основания для продажи квартиры целевым назначением у ответчика имелись.

Оспаривание ответчиком факта предоставления 

<

...>. спорной квартиры в 2016 г. на условиях коммерческого найма, со ссылкой на наличие иных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших ранее на учет, не соответствует предмету спора.

При этом, договор найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-

<

...> и распоряжение администрации 

<

адрес> Санкт-Петербурга от 

<

...>р не отменены, не признаны недействительными.

Также судебная коллегия учитывает, что Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга не представлены сведения об иных лицах, состоящих на учете, чьи права, по мнению ответчика были нарушены в результате заключения с 

<

...> договора найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга от 

<

...>

Суд апелляционной инстанции считает необходимым обратить внимание, что из текста уведомления об отказе в заключении договора купли-продажи следует, что Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга в качестве правовых оснований своего решения избраны пункты 2.9.1, 2.9.2 Административного регламента Жилищного комитета по предоставлению государственной услуги по принятию решений о продаже жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга гражданам и юридическим лицам целевым назначением (утв. распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 

<

...>).

Согласно указанному п. 2.9.1 в предоставлении данной государственной услуги должно быть отказано, если гражданин или юридическое лицо не соответствуют требованиям, предъявляемым к заявителям, указанным в пункте 1.2 настоящего Административного регламента.

Вопреки позиции ответчика, 

<

...>. соответствует требованиям п.1.2 Административного регламента, согласно которому заявителями (применительно к данному случаю) являются граждане, занимающие жилые помещения по договорам найма, заключенным на основании решений органов государственной власти Санкт-Петербурга, за исключением жилых помещений, предоставленных в аренду организациям в целях использования для проживания работников в связи с характером их трудовых отношений (п.1.2.3).

При этом содержание п. 2.9.2 Административного регламента, согласно которому основанием для отказа в предоставлении государственной услуги являются случаи, когда в отношении жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга не осуществлены государственный кадастровый учет и(или) государственная регистрация права в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не соотносится с обстоятельствами данного спора.

На основании изложенного, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу об отказе в иске о признании незаконным и необоснованным отказа Жилищного Комитета Правительства Санкт-Петербурга от 

<

дата> в продаже 

<

...>. целевым назначением (в заключении договора купли-продажи) жилого помещения государственного жилищного фонда по адресу: Санкт-Петербург, г

<

...> о признании права выкупа целевым назначением (заключения договора купли-продажи) жилого помещения государственного жилищного фонда по адресу: Санкт-Петербург, г

<

...> В связи с чем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суд в указанной части, с вынесением нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении требований истца о возложении на Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга обязанности по заключению договора купли-продажи, поскольку в силу положения пункта 2.2 вышеуказанного Административного регламента, подписание договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга целевым назначением относится к компетенции СПб ГБУ "Горжилобмен", к которому исковые требования не заявлены.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 02 июля 2025 года отменить в части отказа в удовлетворении требований 

<

...> о признании незаконным отказа Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 

<

дата> в заключении с 

<

...> договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга целевым назначением

по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> и о признании за 

<

...> право выкупа жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга целевым назначение по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>.

Признать незаконным отказ Жилищного комитета Санкт-Петербурга от 24.09.2024 в заключении с 

<

...> договора купли-продажи жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга целевым назначением по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>

Признать за 

<

...> право выкупа жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга целевым назначением по адресу: Санкт-Петербург, г. 

<

...>

В остальной части решение Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 02 июня 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13.02.2026.