УИД 58OS0000-01-2020-000099-90 дело № 3а-154/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 июня 2020 г. город Пенза 

Пензенский областной суд в составе

судьи Репиной Е.В., 

при секретаре Юнусовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СМЦ» к Департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «СМЦ» (далее – ООО «СМЦ», общество) обратилось в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категория земель: земли населенных пунктов, а именно:

- с кадастровым номером №, общей площадью 3 044 кв.м, виды разрешенного использования: под размещение материального склада, адрес (местоположение): 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв.м, виды разрешенного использования: для организации автостоянки без права возведения объектов капитального строительства, 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв.м, виды разрешенного использования: для организации автостоянки без права возведения объектов капитального строительства, 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв.м, виды разрешенного использования: для организации автостоянки без права возведения объектов капитального строительства, 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв.м, виды разрешенного использования: для организации автостоянки без права возведения объектов капитального строительства, 

<

адрес>

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что нарушает права административного истца, поскольку арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество просило суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 г.: с кадастровым номером № в размере 3 430 640 руб., с кадастровым номером № в размере 439 304 руб., с кадастровым номером № в размере 439 304 руб., с кадастровым номером № в размере 439 304 руб., с кадастровым номером № в размере 439 304 руб.

После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца ООО «СМЦ» ФИО1 (доверенность от 24 июля 2019 г.) заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г.: с кадастровым номером № в размере 4 253 989 руб., с кадастровым номером № в размере 545 025 руб., с кадастровым номером № в размере 545 025 руб., с кадастровым номером № в размере 545 025 руб., с кадастровым номером № в размере 545 025 руб.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «СМЦ» ФИО1 административные исковые требования поддержал с учетом представленных уточнений.

Представитель административного ответчика государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 исковые требования не признала, просила суд в удовлетворении административного искового заявления отказать. Считала заключение эксперта недостоверным и недопустимым доказательством, по существу заявленных требований представила в судебном заседании отчет № № от 29 мая 2020 г. об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №.

Представитель заинтересованного лица УМИ г. Пензы ФИО3 возражала против удовлетворения административного искового заявления, просила в удовлетворении требований отказать.

Представитель административного ответчика Департамента государственного имущества Пензенской области, в судебное заседание не явился, в представленном заявлении возражал против удовлетворения административного искового заявления, просил в иске отказать.

Заинтересованные лица ФГБУ «ФКП Росреестра», Управление Росреестра по Пензенской области, будучи надлежаще и своевременно извещенными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды земельного участка №№ от 19 декабря 2016 г., договора № 83 уступки прав и обязанностей по договору аренды, договора аренды земельного участка № № от 29 апреля 2013 г., договора уступки прав и обязанностей от 30 декабря 2016 г. по договору аренды, договора аренды земельного участка № № от 30 октября 2013 г., договора уступки прав и обязанностей от 30 декабря 2016 г. административный истец ООО «СМЦ» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № 

Согласно представленным договорам расчет размера арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков, налоговой ставки земельного налога, установленной нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Положениями пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку административный истец несет обязанность по уплате арендных платежей, размер которых зависит от кадастровой стоимости, суд полагает, что ООО «СМЦ» вправе оспаривать кадастровую стоимость указанных земельных участков. 

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспариваемая кадастровая стоимость спорных земельных участков определена в соответствии с приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» по состоянию на 1 января 2018 г. и составила: 4 333 895 руб. для земельного участка с кадастровым номером № 1 087 089 руб. 90 коп. для земельного участка с кадастровым номером №; 1 086 781 руб. 80 коп. для земельного участка с кадастровым номером № 1 088 412 руб. для земельного участка с кадастровым номером №; 1 087 647,6 руб. для земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выписками о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 января 2020 г. № КУВИ-001/2020-118092, № КУВИ-001/2020-118346, № КУВИ – 001/2020-118187, № КУВИ – 001/2020-118260, № КУВИ – 001/2020-118347. 

Согласно данным выпискам датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названных земельных участков, является 1 января 2018 г.

В обоснование доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельных участков административный истец представил отчёт об оценке от 6 марта 2020 г. № 6/20, подготовленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «Приволжский экспертно-консультационный центр» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков на дату оценки – 1 января 2018 г. составила 3 430 610 руб. для земельного участка с кадастровым номером №, 439 304 руб. для земельного участка с кадастровым номером №, 439 304 руб. для земельного участка с кадастровым номером №, 439 304 руб. для земельного участка с кадастровым номером №, 439 304 руб. для земельного участка с кадастровым номером №.

В ходе рассмотрения дела, в связи с поступившим от представителя административного истца ФИО1 ходатайством назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено экспертам ООО «Межрегиональный центр независимой оценки».

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ООО «Межрегиональный центр независимой оценки» от 29 мая 2020 г. № согласно которому рыночная стоимость спорных земельных участков составила следующие значения: 4 253 989 руб. для земельного участка с кадастровым номером №, 545 025 руб. для каждого земельного участка с кадастровыми номерами №, №

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения, требования уточнил и просил установить кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере, установленном вышеуказанным заключением эксперта. 

Суд, исследовав заключение эксперта от 29 мая 2020 г. №№ применительно к положениям статьи 84 КАС РФ, принимает во внимание, что указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведенного исследования и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельных участков, выводы экспертизы согласуются с проведенным исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Объекты оценки входят в сегмент земельных участков под производственно-складское использование, в связи с чем анализ рынка проводился в отношении данной группы земельных участков.

После проведения анализа рынка было отобрано 3 аналога, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемых земельных участков. В частности, были сделаны корректировки на торг, на вид права (для объекта-аналога № 3), корректировка на подъездные пути (для объекта-аналога №3), корректировка на наличие ветхих строений, сооружений на участке (для объекта-аналога № 2), корректировка на наличие асфальтового замощения на участке (для объекта-аналога № 3), корректировка на наличие свободного подъезда к участку (для объекта-аналога № 1).

Доводы административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы и о несоответствии заключения эксперта требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, не свидетельствуют о том, что возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

При изучении доводов представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о неверном применении корректировки к объект- аналогу № 2 на наличие ветхих строений, судом установлено, что применение корректировки, введённой на основании статистических данных, представленных на сайте ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» на уровне среднего значения 1,087, было обусловлено наличием на участке объекта-аналога № 2 ветхого здания, необходимость демонтажа которого удешевляет стоимость земельного участка по сравнению с аналогичными свободными участками. Иных обстоятельств в ходе рассмотрения дела установлено не было.

Является несостоятельным и довод представителя административного ответчика о недостоверности заключения эксперта ввиду неприменения корректировок по причине значительного превосходства оцениваемых объектов к объектам - аналогам № 1, № 3. Из представленных материалов экспертного заключения следует, что оцениваемые земельные участки и объекты-аналоги предусматривают пригодную для строительства конфигурацию, форму и рельеф участка.

Само по себе несогласие с заключением эксперта, при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством, как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

В ходе рассмотрения дела административный ответчик ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» представил отчет от 29 мая 2020 г. №, выполненный ООО «Фикон», из которого следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. определена: с кадастровым номером № в размере 729 000 руб., с кадастровым номером № в размере 729 000 руб., с кадастровым номером № в размере 729 000 руб., с кадастровым номером № в размере 729 000 руб.

Вместе с тем анализ представленного административным ответчиком отчета № 53/2020-01 о рыночной стоимости земельных участков, по мнению суда, не опровергает выводов судебной экспертизы и не может свидетельствовать о наличии сомнений в заключении эксперта, которым определена рыночная стоимость объектов исследования с соблюдением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки. Иная рыночная стоимость оцениваемых земельных участков, установленная отчетом об оценке № 53/2020-01, обусловлена иными индивидуальными характеристиками объектов-аналогов и примененных к ним корректировок. 

Так, в отчете № 53/2020-01 некорректно произведена поправка на площадь, поскольку согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2017 «Земельные участки» под редакцией ФИО5, г. Нижний Новгород, при значительной разнице между объектами в площади (что имеет место в настоящем случае: объекты оценки 390 кв.м, аналог № 2 11020 кв.м., аналог № 3 12000 кв.м. ) следует использовать формулу с применением коэффициента торможения.

Кроме того, в отчете от № 53/2020-01 имеются противоречия в указании сведений относительно местоположения объекта аналога № 1. Применяя корректировку на местоположение в размере -7,50% в отношении объекта аналога № 1, эксперт указал, что аналог расположен в районе крупных автомагистралей, тогда как объекты оценки располагаются на удалении от автомагистрали. При применении корректировки на расположение относительно автомагистралей, оценщик не учел данного обстоятельства.

Оценив представленные доказательства, суд соглашается с изложенными в экспертном заключении от 29 мая 2020 г. № № выводами и полагает, что рыночную стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. надлежит установить с учетом выводов, изложенных в данном заключении эксперта, а именно: 4 253 989 руб. для земельного участка с кадастровым номером №, 545 025 руб. для земельного участка с кадастровым номером №, 545 025 руб. для земельного участка с кадастровым номером №, 545 025 руб. для земельного участка №, 545 025 руб. для земельного участка с кадастровым номером №.

Положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как указывалось выше, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области, утвержденные приказом Департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр, применяются с 1 января 2019 года. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 16 марта 2020 года. 

Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2019 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Доводы представителя УМИ г. Пензы о том, что значительное уменьшение кадастровой стоимости земельных участков повлечет изменение налоговой базы и уменьшение налоговых исчислений в бюджет муниципального образования, не могут служить основанием для отмены судебных актов. Административным истцом в соответствии с положениями статьи 245 КАС РФ, статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ реализовано право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд-

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СМЦ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельных участков, категория земель: земли населенных пунктов, в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 г., а именно:

- с кадастровым номером №, общей площадью 3 044 кв.м, виды разрешенного использования: под размещение материального склада, 

<

адрес>, - 4 253 989 (четыре миллиона двести пятьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят девять) рублей;

- с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв.м, виды разрешенного использования: для организации автостоянки без права возведения объектов капитального строительства, 

<

адрес>, - 545 025 (пятьсот сорок пять тысяч двадцать пять) рублей;

- с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв.м, виды разрешенного использования: для организации автостоянки без права возведения объектов капитального строительства, 

<

адрес>), - 545 025 (пятьсот сорок пять тысяч двадцать пять) рублей;

- с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв.м, виды разрешенного использования: для организации автостоянки без права возведения объектов капитального строительства, 

<

адрес>Б (участок №), - 545 025 (пятьсот сорок пять тысяч двадцать пять) рублей;

- с кадастровым номером №, общей площадью 390 кв.м, виды разрешенного использования: для организации автостоянки без права возведения объектов капитального строительства, 

<

адрес>), - 545 025 (пятьсот сорок пять тысяч двадцать пять) рублей.

Датой подачи заявления обществом с ограниченной ответственностью «СМЦ» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 16 марта 2020 г.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 8 июня 2020 г.

Судья Е.В. Репина