Дело №2-413/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации 

26 ноября 2019 года п. Октябрьский Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Рогачевой А.М., при секретаре Федоровой Н.В., 

с участием истца ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО4 обратилась в суд с иском к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома. В обоснование иска указано, что земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: ..., был предоставлен ФИО1 по договору аренды от 30 октября 2008 г. для индивидуального жилищного строительства. На основании соглашения от 16 августа 2012г. ФИО1 передала права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка ФИО3, которая по соглашению от 31 марта 2014 г. передала ФИО4 права и обязанности по указанному договору аренды земельного участка. Договор аренды и соглашения были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО. Постановлением администрации МО «Октябрьское» от 4 июня 2014 г. был утвержден градостроительный план земельного участка, 14 августа 2014 г. истец получила разрешение на строительство индивидуального жилого дома. В связи с тем, что не успела в срок, указанный в договоре аренды земельного участка, достроить дом, истец обратилась в администрацию с заявлением о заключении договора аренды для завершения его строительства, однако получила отказ. Полагает, что отказ является незаконным, она имеет право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома. 

Истец ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что строительство жилого дома на указанном земельном участке ведут с мужем за счет собственных средств и для личного пользования их семьи, в настоящее время строительство дома выполнено на 90 %, им необходим договор аренды земельного участка для завершения строительства и последующей регистрации права собственности на жилой дом.

Представитель ответчика администрации МО «Октябрьское» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, против удовлетворения исковых требований не возражал. 

Заслушав истца, свидетелей, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 30 октября 2008 г. между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) на основании постановления главы администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 30 октября 2008 г. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., местоположение: ..., с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства. Срок действия договора установлен 5 лет с 30 октября 2008 г. по 28 октября 2013 г.. Земельный участок передан арендатору по акту от 30 октября 2008 г..

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 25 декабря 2008 г. за ....

В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

16 августа 2012 г. между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель), ФИО1 (арендатор) и ФИО3 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора ФИО1 по договору аренды земельного участка ... от 30 октября 2008 г., новому арендатору ФИО3 земельный участок передан по акту от 16 августа 2012 г..

Соглашение подписано сторонами, никем не оспорено, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 8 мая 2013 г. за номером .... 

Соглашением от 29 октября 2013 г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка на основании заявления ФИО3, постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 29 октября 2013 г., продлен срок действия договора аренды земельного участка ... от 30 октября 2008 г. по 28 октября 2018 г.

Указанное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 января 2014 г. за номером ....

31 марта 2014 г. между ФИО3 и ФИО4 заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора ФИО3 по договору аренды земельного участка ... от 30 октября 2008 г. новому арендатору ФИО4

По указанному соглашению ФИО4 приняла все права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме. Соглашение подписано сторонами, никем не оспорено, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.04.2014 за номером .... 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 28.10.2019 право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за ФИО4, срок аренды по 28 октября 2018 г.. 

Постановлением администрации МО «Октябрьское» от 4 июня 2014 ... утвержден градостроительный план № ... земельного участка с кадастровым номером ..., подготовленный на основании заявления ФИО4, в котором указан основной вид разрешенного использования участка- для индивидуальной жилой застройки.

14 августа 2014 г. администрацией МО «Октябрьское» ФИО4 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого двухэтажного дома общей площадью ... кв.м., на земельном участке площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... по адресу: .... Срок действия разрешения - до 13 августа 2024.

В судебном заседании установлено, и не оспаривается сторонами, что истец ФИО4 в период действия договоров аренды завершила основные работы по возведению индивидуального жилого дома, произвела работы по устройству фундамента, перекрытий, стен, крыши. Согласно справки кадастрового инженера от 25 ноября 2019 г. строительство индивидуального жилого дома завершено на 90%.

Факт наличия на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства - жилого дома, и принадлежность данного объекта на праве собственности ФИО4, ответчик не оспаривает.

Свидетели ФИО2 и ФИО1 в судебном заседании подтвердили, что ФИО4 и её супругом на земельном участке с кадастровым номером ... ведется строительство жилого дома за счет собственных средств и для личного пользования их семьи, строительство которого в значительной степени выполнено.

Установлено, что в настоящее время срок действия разрешения на строительство не закончился, а срок действия договора аренды земельного участка истек 28 октября 2018 г., соглашение сторон о пролонгации указанного договора аренды земельного участка на новый срок не заключалось, вместе с тем ни одна из сторон по истечении срока договора о его расторжении не заявила. Земельный участок по настоящее время находится в пользовании арендатора ФИО4, арендная плата произведена по выставленным арендодателем квитанциям по 2019 год. 

В соответствии с п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Данное право было закреплено и пунктом 4.3.2 договора аренды (по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца по истечении срока действия договора).

В соответствии с п. 2. Ст. 3.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с 01 января 2017 г. осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения. (в ред. Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 334-ФЗ).

Как следует из материалов дела, ФИО4 01 октября 2019 г. обратилась в администрацию МО «Октябрьское» с заявлением о перезаключении с ней договора аренды земельного участка ... от 30 октября 2008 г. 

Как следует из ответа администрации МО «Октябрьское» от 4 октября 2019 г. истцу отказано в заключение нового договора аренды земельного участка, так как не представлены документы, подтверждающие наличие на участке объекта капитального строительства, в соответствии с п.п. 3 и 4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для заключения нового договора аренды земельного участка не имеется.

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 г. в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 г., в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды, а п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО4 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. 

Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом от 23 июня 2014 г.ж N 171-ФЗ, вступившим в силу с 01 марта 2015 г.) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи.

Данный случай предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них.

Также в силу подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

На основании п. 3-4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства. 

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 указанной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта обладает как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г., так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01 марта 2015 г., независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. По правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды на три года, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом ФИО4 на предоставленном ей в аренду земельном участке ведется строительство жилого дома, объем строительства которого завершен на 90%, соответственно произведены работы по устройству фундамента, перекрытий, стен, крыши.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Истец до истечения срока действия договора аренды не регистрировала свое право собственности на объект незавершенного строительства. Вместе с тем отсутствие государственной регистрации права истца не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что на предоставленном земельном участке с кадастровым номером ... истцом правомерно возводиться индивидуальный жилой дом, который является незавершенным строительством объектом недвижимого имущества. По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, вносит арендную плату, арендодатель против этого не возражал, не ставил вопрос об изъятии объекта недвижимого имущества и об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся. 

В связи с тем, что истец является владельцем объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером ..., предоставленном для строительства жилого дома по договору аренды, заключенному 30 октября 2008 г., то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ему должно быть предоставлено право на заключение договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного суд удовлетворяет исковые требования о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения строительства жилого дома без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Каких-либо обстоятельств, безусловно исключающих право истца на заключение такого договора, судом не установлено.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО4 к администрации МО «Октябрьское» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на администрацию МО «Октябрьское» обязанность заключить с ФИО4 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий Рогачева А.М.

Мотивированное решение принято судом 3 декабря 2019 г.