Дело №2-695/2023

36RS0009-01-2023-000999-08

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Богучар 11 декабря 2023 года

Богучарский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи - Крамаревой М.А.,

при секретаре Федосеевой Ю.А.,

с участием: истца – ФИО1,

представителя истца – адвоката Титаренко А.Н.,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском ФИО2 о расторжении договора купли-продажи указывая, что 27 января 2020 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого истец продал, а ответчик купил жилой дом общей площадью 26,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> земельный участок площадью 1 931 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с пунктом 5 указанного договора земельный участок оценен сторонами договора в 50 000 рублей (пятьдесят тысяч) рублей, а жилой дом - в 330 000 (триста тридцать тысяч) рублей. А также обусловлено, что расчёт между сторонами будет произведён следующим образом: 10 000 рублей Покупатель оплатит Продавцу до подписания договора купли-продажи в качестве задатка; 92 500 рублей Покупатель оплатит Продавцу в срок до 01 мая 2020 года; 92 500 рублей Покупатель оплатит Продавцу в срок до 01 августа 2020 года; 92 500 рублей Покупатель оплатит Продавцу в срок до 01 ноября 2020 года; 92 500 рублей Покупатель оплатит Продавцу в срок до 01 февраля 2021 года, что является одним из существенных условий данного договора.

До настоящего времени Ответчик не выплатил Истцу установленную договором сумму денег. Задолженность Ответчика составляет 80 000 рублей.

Истец неоднократно в устной телефонной беседе просил Ответчика выплатить оставшуюся сумму денег, на что Ответчик всегда ссылался на отсутствие у него денежных средств под разными предлогами. 

10 октября 2023 года, во исполнение требований п.2 ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации Истец обратился к Ответчику с письменным предложением расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенный 27 января 2020 года между Продавцом ФИО1 и Покупателем ФИО2.

Однако до настоящего времени в установленный вышеприведённой нормой гражданского права срок, Истец не получил от Ответчика положительного ответа.

На основании изложенного просит расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, заключенный 27 января 2020 года между Истцом ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Ответчиком ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения на жилой дом общей площадью 26,8 кв.м., с кадастровым номером 36:03:3400008:51, расположенный по адресу: 

<

адрес> земельный участок площадью 1 931 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, погасив из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую регистрационную запись.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, а также пояснила, что по договоренности с ответчиком, оплата по договору купли-продажи производилась на банковские счет, принадлежащий её дочери. В настоящее время, она отказывается от принятия оставшейся задолженности по договору купли-продажи, настаивает на расторжении договора купли-продажи. 

Представитель истца – адвокат Титаренко А.Н. в судебном заседании поддержал исковые требования своей доверительницы и просил удовлетворить их в полном объеме. В судебном заседании представил письменную позицию по делу, которая приобщена к материалам гражданского дела.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании факт того, что была задолженность перед истцом в размере 80 000 руб. не оспаривал, пояснил, что в случае необходимости, готов оплатить проценты за пользование чужими денежные средствами предусмотренные ст.395 ГК РФ. Кроме того, пояснил, что на момент обращения истца с данным иском, им уже была оплачена сумма, превышающая половину стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи. Оплата производилась по реквизитам, которые не принадлежали истцу. Данное обстоятельство было согласовано с истцом, и он сообщал на какие реквизиты необходимо перечислять денежные средства. В основном платежи перечислялись дочери ФИО1 и ее знакомому. Кроме того, в спорном домовладении он осуществил пристройку, провел воду, установил сантехнику, подключил свет, тем самым, улучшил жилищно-бытовые условия. В настоящее время, оставшуюся задолженность в размере 80 000 рублей перед истцом он погасил, о чем представил подтверждающий чек и в связи с чем, просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Представил возражение на исковое заявление.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, каких-либо заявлений или ходатайств от него не поступало. 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.5 ст.454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом (§ 1 Общие положения о купле-продаже), применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии со статьей 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п.1 ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей

Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что 27 января 2020г. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи (Далее-Договор) жилого дома общей площадью 26,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка площадью 1 931 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>.(л.д.6-7).

Из п.5 Договора, следует, что жилой дом и земельный участок оцениваются сторонами настоящего договора в 380 000 рублей, из которых 50 000 рублей оплачиваются Продавцу за земельный участок, 330 000 рублей за жилой дом. 

Расчет между сторонами будет произведен следующим образом: 10 000 рублей Покупатель оплатил Продавцу до подписания договора купли-продажи в качестве задатка; 92 500 рублей Покупатель оплатит Продавцу в срок до 01 мая 2020 года; 92 500 рублей Покупатель оплатит Продавцу в срок до 01 августа 2020 года; 92 500 рублей Покупатель оплатит Продавцу в срок до 01 ноября 2020 года; 92 500 рублей Покупатель оплатит Продавцу в срок до 01 февраля 2021 года. (л.д.6).

Согласно п.9 Договора, Покупатель с момента приобретения права собственности на жилой дом и на земельный участок, указанные в договоре, осуществляет права владения, пользования, распоряжения данным жилым домом и земельным участком в соответствии с его назначением, принимает на себя обязанности по оплате налогов на недвижимость, расходов по эксплуатации, содержанию и ремонту дома и придомовой территории.(л.д.7).

В соответствии с п.11 Договора, обязательства продавца и покупателя считаются исполненными после подписания сторонами настоящего договора и передаточного акта, а также полного расчета.(л.д.7).

В силу п.13 Договора, споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора или относящиеся к нему, в том числе и споры, порожденные его толкованием, или относящиеся к его недействительности, невыполнение условий, разрешаются в судебном порядке.(л.д.7).

Согласно п.14 Договора, изменение или расторжение настоящего договора может быть совершено сторонами в порядке, определенном ст.452 ГК РФ. Неисполнение покупателем обязательства по полному расчету за приобретенное имущество является основанием для расторжения договора вне зависимости от суммы задолженности.(л.д.7).

Из акта приема-передачи от 27.01.2020г. следует, что продавец передал, а покупатель принял жилой дом общей площадью 26,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок площадью 1 931 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ключи от дома, расчетные книжки по оплате коммунальных услуг, электроэнергии.(л.д.8).

Согласно выписки из ЕГРН от 31.01.2020г. следует, что собственником жилого дома общей площадью 26,8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка площадью 1 931 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: 

<

адрес> является ФИО2 Кроме того, имеется обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона, срок действия которого с 31.01.2020 по 01.02.2021г.,о чем в Едином государственном реестре недвижимости 31.01.2020г. сделана соответствующая запись регистрации. (л.д.41-47).

10 октября 2023 года ФИО1 направила в адрес ФИО2 предложение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 27.01.2020г. Однако, ответа от ответчика которое не последовало. (л.д.10).

Во исполнение договора купли-продажи, ответчиком перечислялись денежные средства по реквизитам, которые сообщал истец. Данный факт стороны в судебном заседании не оспаривали, как и не оспаривали тот факт, что ответчиком уплачена общая сумма по договору купли-продажи в размере 300 000 рублей. В подтверждение данного обстоятельства, истцом представлен отчет по банковским картам, а также индивидуальная выписка ФИО3

Из отчета по банковским картам за период с 01.01.2020 по 10.10.2023 по переводам от Аллы Львовны Г. следует, что 01.05.2020г. произведен перевод в размере 70 000 рублей, 19.08.2020г. произведен перевод в размере 25 000 рублей, 29.12.2020г. произведен перевод в размере 15 000 рублей, 31.12.2020г. произведен перевод в размере 10 000 рублей, 21.02.2021г. произведен перевод в размере 40 000 рублей, 07.07.2021г. произведен перевод в размере 16 000 рублей, 10.08.2021г. произведен перевод в размере 15000 рублей.(л.д.40).

Из индивидуальной выписки ФИО3 за период с 01.08.2021 – 01.08.2022 следует, что Аллой Львовной Г. произведен перевод в размере 15 000 рублей.(л.д.39).

Из кассового чека от 08.12.2023г. следует, что ФИО2 во исполнение договора купли-продажи, осуществил почтовый перевод оставшейся задолженности в адрес ФИО1 в размере 80 000 рублей.(л.д.38). 

В силу п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Кроме того, в силу ч.3 ст.488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Однако, истец, своим процессуальным правом, предусмотренным ст.395 ГК РФ, не воспользовался, настаивая на расторжении договора купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Учитывая изложенное, а также тот факт, что на момент направления истцом предложения о расторжении договора купли-продажи ответчику, последним было оплачено более половины цены проданного имущества, а именно 300 000 рублей, что сторонами в судебном заседании не оспаривалось, а также учитывая, что ответчик произвел улучшения жилищно-бытовых условий, в связи с чем, невозможно возвратить в первоначальное состояние спорное домовладение, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется. 

Таким образом, исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 197- 199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 15 декабря 2023г.

Судья М.А. Крамарева