Дело № 2-1268/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2018 года

Уссурийский районный суд Приморского края в составе

председательствующего судьи Рябенко Е.М.,

при секретаре Сильченко М.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «XXXX» о взыскании арендной платы, пени за просрочку уплаты платежей и по встречному исковому заявлению ООО «XXXX» к ФИО1 о признании дополнительного соглашения незаключенным, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ООО «XXXX» заключен договор XXXX аренды нежилого помещения общей площадью XXXX кв.м. по адресу: XXXX, являющегося частной собственностью. По условиям указанного договора арендная плата составила XXXX в месяц. ДД.ММ.ГГ между сторонами было подписано дополнительное соглашение XXXX об уменьшении арендной платы до XXXX в месяц. ДД.ММ.ГГ между сторонами было подписано еще одно дополнительное соглашение XXXX об изменении арендной платы до XXXX в месяц на период ДД.ММ.ГГ г., ДД.ММ.ГГ г. Согласно условиям данного дополнительного соглашения, с ДД.ММ.ГГ г. возобновляется ежемесячная арендная плата в размере XXXX Учет платежей велся в журнале за подписью арендатора. С ДД.ММ.ГГ г. у ответчика начала образовываться задолженность в следующем порядке: за ДД.ММ.ГГ г. – XXXX, за ДД.ММ.ГГ г. – XXXX, за ДД.ММ.ГГ. – XXXX, за ДД.ММ.ГГ г. – XXXX, за ДД.ММ.ГГ г. – XXXX, за ДД.ММ.ГГ г. – XXXX, за ДД.ММ.ГГ г. - XXXX, за ДД.ММ.ГГ г. – XXXX, за ДД.ММ.ГГ г. – XXXX, а всего XXXX Соглашением от ДД.ММ.ГГ договор XXXX аренды нежилого помещения общей площадью XXXX кв.м. по адресу: XXXX, сторонами был расторгнут. На основании п.4.1 договора ответчику была начислена пеня в размере XXXX С учётом изложенного, просил взыскать с ответчика задолженность в сумме XXXX, пени в размере XXXX, а также расходы по уплате госпошлины в размере XXXX 

От ответчика ООО «XXXX» поступило встречное исковое заявление к ФИО1 о признании дополнительного соглашения XXXX от ДД.ММ.ГГ к договору аренды нежилого помещения незаключенным. В обоснование данных требований истец указал на то, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ не было зарегистрировано в установленном законом порядке и не исполнялось сторонами, в связи с чем истец как арендодатель не может требовать внесения арендной платы по новым ставкам за ДД.ММ.ГГ г. по XXXX, а с апреля по XXXX Только зарегистрированный договор обладает юридической силой и гарантирует соблюдение прав участников сделки. Кроме того истцом не направлялась претензия ответчику в спорный период о том, что у него образовалась задолженность по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГ Более того в соглашении о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ в п.1 содержится, что стороны расторгают договор аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX и дополнительное соглашение к договору аренды XXXX от ДД.ММ.ГГ. Все обязательства между истцом арендодателем ФИО1 и ответчиком арендатором ООО «XXXX» по аренде здания, общей площадью XXXX кв.м., расположенного по адресу: XXXX регулировались договором аренду от ДД.ММ.ГГ XXXX и дополнительным соглашением в договору аренды XXXX от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированными в установленном законом порядке. Из соглашения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГ следует, что обязательства по аренде нежилого помещения исполнялись сторонами по договору аренды от ДД.ММ.ГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГ, тем самым стороны признали, что иных соглашений об изменении договора аренды между сторонами не применялось. 

Истец ФИО1 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал в полном объеме, встречные исковые требования не признал, представив письменный отзыв на встречное исковое заявление и пояснив, что в ДД.ММ.ГГ года ответчик попросил его снизить арендную плату, так как дела у ответчика шли не очень хорошо, да и в здании магазина было прохладно, плохо топили. Он согласился и снизил арендную плату до XXXX на период с ДД.ММ.ГГ года по ДД.ММ.ГГ года. Ответчик его уговорил подписать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ, где арендная плата была указана XXXX, пояснив, что это нужно для уменьшения налоговой базы, при этом заверил, что оплачивать арендную плату будет в указанный период по XXXX, а далее по XXXX. В последствие он настоял, чтобы было заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ, так как стал переживать, что ответчик может снизить размер оплаты. Его представитель поддержала позицию своего доверителя, просила во встречных исковых требований отказать, по тем основаниям, что доказательство оплаты арендной платы согласно договору и спорному дополнительному соглашению имеется в материалах дела. Учет платежей за аренду велся в журнале за подписью арендатора. Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не лишает арендодателя возможности в случае необходимости обратиться в суд с требованием о взыскании арендной платы в размере установленного этим соглашением. Кроме того в соответствии с п.6.5 договора, споры и разногласия решаются путем переговоров. Об обязательном направлении письменной претензии между сторонами договоренности не было, а устное урегулирование спора ни к чему не привело, что и явилось основанием для обращения в суд. 

Представитель ответчика ООО «XXXX» в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, настаивал на встречных исковых требованиях пояснив, что все обязательства по договору аренды от ДД.ММ.ГГ и по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГ ответчиком ООО «XXXX» исполнены надлежащим образом. Задолженности, по арендным платежам исходя из арендной платы в размере XXXX у ответчика перед истцом не имеется. Дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ не было зарегистрировано в установленном законом порядке и не исполнялось сторонами, в связи с чем истец как арендодатель не может требовать внесения арендной оплаты по новым ставкам за ДД.ММ.ГГ г. по XXXX, а с апреля по XXXX Только зарегистрированный договор обладает юридической силой и гарантирует соблюдение прав участников сделки. Кроме того, истцом не направлялась претензия ответчику в спорный период о том, что у него образовалась задолженность по дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГ Более того в соглашении о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ в п.1 содержится, что стороны расторгают договор аренды от ДД.ММ.ГГ XXXX и дополнительное соглашение к договору аренды XXXX от ДД.ММ.ГГ. Все обязательства между истцом арендодателем ФИО1 и ответчиком арендатором ООО «XXXX» по аренде здания, общей площадью XXXX кв.м., расположенного по адресу: XXXX регулировались договором аренду от ДД.ММ.ГГ XXXX и дополнительным соглашением в договору аренды XXXX от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированными в установленном законом порядке.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать в полном объеме по следующим основаниям. 

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор в силу ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме ( п.1 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, собственником нежилого помещения- магазин литера А, общей площадью XXXX кв.м., расположенного по адресу: XXXXявляется ФИО1 на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ 

ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ООО «XXXX» заключен договор XXXX аренды нежилого помещения общей площадью XXXX кв.м. по адресу: XXXX, который зарегистрирован Управлением росреестра в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.1 договора XXXX от ДД.ММ.ГГ арендная плата составляет XXXX в месяц. Величина арендной платы является фиксированной в течение всего срока действия настоящего договора. 

В соответствии с п. 3.2 договораXXXX от ДД.ММ.ГГ арендатор обязан уплачивать арендную плату до 05 числа каждого расчетного месяца. Пунктом 4.1. договораXXXX от ДД.ММ.ГГ предусмотрено, что в случае нарушения сроков осуществления платежей, установленных в п. 3.1 настоящего договора, арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 0.3 процента о суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки. Пеня подлежит исчислению и выплате с 30 банковского дня просрочки. 

ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ООО «XXXX» было подписано дополнительное соглашение XXXX о внесении изменений и дополнений к договору аренды нежилого помещения XXXX от ДД.ММ.ГГ, п. 3.1 был изложен в следующей редакции: с учетом ухудшения условий помещения и работы в целом, арендную плату установить в размере XXXX в месяц. Величина арендной платы является фиксированной в течение всего срока действия настоящего договора. Данное соглашение также прошло государственную регстрацию.

ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ООО «XXXX» было подписано дополнительное соглашение XXXX о внесении изменений и дополнений к договору аренды нежилого помещения XXXX от ДД.ММ.ГГ, в котором п. 3.1, был изложен в следующей редакции: арендная плата составляет XXXX, с учетом временных неблагоприятных условий торговли установить арендную плату в сумме XXXX в месяц, в течение четырех месяцев: за ДД.ММ.ГГ г. При этом указано, что п. 3.1 в заключённых ранее договорах и переписках теряет свою силу. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания его обеими сторонами, не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Соглашением о расторжении договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГ договор XXXX от ДД.ММ.ГГ, соглашение дополнительное к договору аренды нежилого помещения, являющегося частной собственностью XXXX от ДД.ММ.ГГ на аренду нежилого помещения общей площадью XXXX кв.м. по адресу: XXXX, сторонами были расторгнуты.

Представитель ответчика по первоначальному исковому заявлению в обоснование своих доводов ссылался на то, что обязательства по аренде нежилого помещения исполнялись сторонами по договору аренды от ДД.ММ.ГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ является незаключенным, так как данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию. 

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102,1105 этого Кодекса не имеется.

Из исследованных материалов дела следует, что ФИО1 передал ООО «XXXX» принадлежащее ему нежилое помещение во временное пользование, а ответчик принял его без каких-либо замечаний, стороны согласились, что размер арендной платы составит XXXX в месяц.

Журналом, в котором стороны вели учёт оплаченных арендных платежей, подтверждается, что до ДД.ММ.ГГ года ответчик производил арендную плату с просрочкой по XXXX в месяц. В судебном заседании представитель ответчика не оспаривал достоверность записей, которые имеются в данном журнале и подлинность подписи арендатора напротив указанных в нём денежных сумм.

В ДД.ММ.ГГ года сторонами дважды изменялось условие заключённого договора аренды от ДД.ММ.ГГ в части размера арендной платы путём подписания дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ арендная плата была установлена в размере XXXX в месяц, дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ- в размере XXXX в месяц, а в период с ДД.ММ.ГГ года по ДД.ММ.ГГ года по XXXX в месяца.

Оба соглашения были подписаны сторонами, факт заключения таких соглашений и подлинность подписей в них ответчиком также не оспаривалось.

Из записей в журнале учёта арендных платежей следует, что ДД.ММ.ГГ ответчик оплатил за аренду за декабрь месяц- XXXX, в последующем стал оплачивать по XXXX ежемесячно до ДД.ММ.ГГ года, ДД.ММ.ГГ оплатил за ДД.ММ.ГГ г.-XXXX, за ДД.ММ.ГГ-XXXX, за ДД.ММ.ГГ- XXXX, за ДД.ММ.ГГ XXXX, за ДД.ММ.ГГ-XXXX. Больше платежей ответчиком произведено не было.

Приведёнными выше записями подтверждается, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ сторонами фактически не исполнялось, ответчиком не было произведено арендной платы в размере XXXX ни разу, в то время как оплата за аренду в размере XXXX была произведена ответчиком, в последующем ответчик стал оплачивать аренду ненадлежащим образом.

Таким образом, исследованные доказательства позволяют суду сделать вывод о том, что подписав дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГ, ответчик принял его условия и начал его исполнение, о чём свидетельствуют записи в журнале учёта арендных платежей.

В соответствии с п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из оспариваемого дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГ стороны пришли к соглашению об изменении арендной платы, что является его существенным условием.

При таких обстоятельствах, отсутствие государственной регистрации данного дополнительного соглашения не лишает истца-ответчика возможности требования задолженность по арендной плате, исходя из условий об арендной плате, установленных дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГ, и не является основанием для признания указанного соглашения незаключённым.

В силу изложенного, исковые требования ООО «XXXX» о признании дополнительного соглашения XXXX от ДД.ММ.ГГ незаключённым, удовлетворению не подлежат. 

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Поскольку ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей выполнял ненадлежащим образом и с просрочкой, то первоначальные требования истца-ответчика о взыскании задолженности по арендной плате и пени подлежат удовлетворению.

Проверив расчёт задолженности по арендной плате, составленный истцом, а также расчёт пени за просрочку обязательств, суд признаёт их верными, соответствующими обстоятельствам дела, условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГ и дополнительного соглашения XXXX от ДД.ММ.ГГ.

С учётом установленных обстоятельств, суд полагает, что первоначальные исковые требования истца ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объёме, с ООО «XXXX» следует взыскать задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере XXXX, пени за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере XXXX

Доводы представителя ответчика по первоначальному исковому требования об отсутствии претензии в адрес ООО «XXXX» о наличии задолженности, не могут является основанием для отказа в первоначальных требованиях, поскольку рассматриваемые правоотношения не предусматривают наличие обязательного претензионного порядка разрешения спора.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ООО «XXXX» в пользу ФИО1 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере XXXX, а также государственная пошлина в доход местного муниципального бюджета в размере XXXX, отсрочка по уплате которой была предоставлена определением суда от ДД.ММ.ГГ.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «XXXX» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в сумме XXXX, пени за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в размере XXXX, а также расходы по уплате госпошлины в размере XXXX 

В удовлетворении встречного искового заявления ООО «XXXX» к ФИО1 о признании дополнительного соглашения незаключенным – отказать в полном объеме.

Взыскать с ООО «XXXX» в доход муниципального бюджета Уссурийского городского округа Приморского края государственную пошлину в размере XXXX.

Решение может быть обжаловано в течение месяца, в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд со дня составления решения в окончательной форме. 

Судья Е.М. Рябенко

Мотивированное решение составлено 28 мая 2018 года.