Дело № 2-5/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Вытегра 10 января 2020 года 

Вытегорский районный суд Вологодской области в составе судьи Прохоровой Г.Э., 

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика Администрации Вытегорского муниципального района по доверенности ФИО2, 

при секретаре Андреевой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Вытегорского муниципального района о признании действующим договора аренды земельного участка, возложении обязанности отменить решение по передаче земельного участка новому арендатору, исключении записи о земельном участке в государственном реестре недвижимости, признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации Вытегорского муниципального района о признании действующим договора аренды земельного участка, возложении обязанности отменить решение по передаче земельного участка новому арендатору, исключении записи о земельном участке в государственном реестре недвижимости, признании права собственности на жилой дом и земельный участок, указав в обоснование, что на основании договора аренды, заключенного с Администрацией Андомского сельского совета владел земельным участком с кадастровым номером №, на котором располагался принадлежащий ему на праве собственности жилой дом по адресу: 

<

адрес>. Дом был им приобретен у Вытегорского маслозавода, факт заключения договора купли-продажи подтверждается Актом приема-передачи и квитанцией к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ. В доме он проживал без регистрации с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год, произвел своими силами ремонтные работы, использовал по назначению земельный участок. В ДД.ММ.ГГГГ начал реконструкцию дома, которую не смог продолжить по объективным причинам. По состоянию на 2018 год на земельном участке оставался сруб размером 9х12 из девяти венцов. В 2018 году он обнаружил, что на земельном участке произведены кадастровые работы, в КУМИ Вытегорского муниципального района ему пояснили, что он не является арендатором, поскольку договор аренды земельного участка не был зарегистрирован, с чем он не согласен, поскольку решение о признании договора аренды недействующим не принималось.

Просит: так как нет решения о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией сельского совета недействительным, признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ действующим; обязать Администрацию Вытегорского муниципального района отменить решение по передаче земельного участка № в аренду (номер и дата не известны истцу), аннулировать запись в ЕГРН на земельный участок №; признать право собственности ФИО1 на жилой дом по адресу: 

<

адрес> на основании статей 556 и 239 ГК РФ; признать право собственности ФИО1 на придомовую территорию в виде земельного участка с кадастровым номером № в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В письменных возражениях ответчик Администрация Вытегорского муниципального района указала, что между ФИО1 и Администрацией Андомского сельсовета на основании постановления Администрации Андомского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ № заключен договор аренды земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства сроком на 5 лет, договор не продлевался, в установленном порядке зарегистрирован не был, в связи с чем не является заключенным. Истцом не были оформлены в соответствии с установленным порядком документы, подтверждающие право собственности на жилой дом, договор не был нотариально удостоверен, не зарегистрирован в БТИ или местной администрации, технический учет здания не осуществлялся, согласно справке кадастрового инженера на дату замеров земельного участка сооружений на нем не имелось.

При обращении ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка им не были представлены документы, предусмотренные для продажи земельного участка без проведения торгов за плату, а именно - подтверждающие право на земельный участок и расположенное на нем здание. Информация о предоставлении спорного земельного участка в аренду была опубликована в установленном порядке 25.05.2018, заявлений о намерении участвовать в аукционе не поступило, договор был заключен с лицом, подавшим заявление о предоставлении земельного участка в аренду.

В письменном отзыве третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области указало, что в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель – «Земли населенных пунктов», видом разрешенного использования – «для ведения личного подсобного хозяйства», расположением по адресу: 

<

адрес>. Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства. Земельный участок является ранее учтенным, сведения внесены в ЕГРН 03.05.2005 на основании перечня ранее учтенных земельных участков по состоянию на 01.07.2000, в котором содержатся сведения о предоставлении земельного участка на праве аренды ФИО1 

На основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости и межевого плана от 11.09.2018, подготовленного кадастровым инженером ФИО3, в ЕГРН были внесены сведения об уточненном описании местоположения границ земельного участка с кадастровым номером №. По сведениям ЕГРН объекты недвижимости, расположенные в пределах земельного участка, а также сведения о жилом доме с указанными в исковом заявлении характеристиками по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют.

В письменном отзыве третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области указало, что 19.07.2018 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в ЕГРН внесена запись об ограничении права в виде аренды в пользу ФИО4 на земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, на срок по ДД.ММ.ГГГГ. Отсутствуют сведения в отношении жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Против удовлетворения требования об аннулировании записи в ЕГРН возражают, поскольку в судебном порядке оспариваются основания возникновения зарегистрированного права, а не сама регистрация, запись или свидетельство о регистрации.

В письменном отзыве третье лицо Администрация сельского поселения Андомское указало, что отсутствует информация о фактическом использовании спорного земельного участка после 2000 года, с 2013 года земельный участок по назначению не использовался, строений на земельном участке не имеется. Регистрация права аренды произведена в соответствии с Федеральным законом от 21.07.199 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 2015 года, с 2015 года – в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

К участию в деле в качестве соответчика определением суда от 02 декабря 2019 года привлечен арендатор спорного земельного участка ФИО4

В судебное заседание, надлежащим образом извещенные, не явились соответчик ФИО4, представители третьих лиц. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд посчитал возможным рассмотрение дела в отсутствие соответчика ФИО4, представителей третьих лиц Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Вологодской области, Администрации сельского поселения Андомское.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что в 1992 году у Вытегорского маслозавода он приобрел пятиквартирный жилой дом, в котором никто не проживал, кроме него. Оба экземпляра договора купли-продажи дома отдал в Андомский сельский совет. В 2002 году заключил с Андомским сельским советом договор аренды земельного участка, на котором находился дом, договор зарегистрирован в установленном порядке Андомским сельским советом. После 2011 года он не вносил арендные платежи, поскольку счета на оплату не приходили. В доме проживал без регистрации с 1992 года, в 2012 году начал его реконструкцию, разобрав крышу и оставив 9 венцов сруба на фундаменте в виде камней, ограду участка также разобрал, участок использовал как огород и для отдыха. В указанном виде остатки дома существовали до 2019 года, после чего были снесены новым арендатором. Соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка им не заключалось, поскольку он продлен автоматически. Просил исковые требования удовлетворить в указанной им формулировке.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала по изложенным в письменных возражениях доводам.

Заслушав объяснения сторон и исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (ст. 606 ГК РФ)

Договор аренды, согласно ст. 610 ГК РФ, заключается на срок, определенный договором. Обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества, предусмотрены ч.1 ст. 615 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. (ч.2 ст. 8.1 ГК РФ)

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Статьей 9 указанного Закона № 122-ФЗ было предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 16 указанного Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно разъяснениям, данным в п.1 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Статьей 239 ГК РСФСР, действовавшего на момент приобретения истцом ФИО1 спорного жилого дома, предусмотрено, что договор купли - продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов.

Судом установлено, что на основании Договора аренды № 200 о 22.02.2000, заключенного с администрацией Андомского сельсовета ФИО1 был предоставлен находящийся в государственной собственности земельный участок в 

<

адрес>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. для ведения личного подсобного хозяйства на срок 5 лет. Дата вступления в силу договора определена моментом его регистрации в администрации Андомского сельсовета Вытегорского района, имеется отметка о регистрации 22.02.2000 (л.д. 21-25) Согласно выписке из кадастрового плана земельного участка от 17.10.2006, данных о регистрации обременения в виде аренды в пользу ФИО1 в земельном кадастре не имеется. (л.д. 30)

Договор аренды земельного участка в Едином государственном реестре прав не регистрировался, по истечении срока его действия сторонами не продлевался. 

Как следует из пояснений истца, справки Администрации сельского поселения Андомское от 13.06.2006, на земельном участке, находящемся в аренде ФИО1 по адресу: 

<

адрес>, был расположен жилой дом, принадлежащий ему на основании акта приемки-передачи основных средств от ДД.ММ.ГГГГ и квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 26) 

Как доказательства совершения сделки купли-продажи жилого дома истцом представлены копии указанного акта, в котором указано о принятии (передаче) в эксплуатацию жилого дома ДД.ММ.ГГГГ постройки в аварийном состоянии. Данных об основании приема-передачи имущества, о передающей и принимающей сторонах акт не содержит. (л.д. 27) Также истцом представлена копия квитанции к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 

<

данные изъяты> рублей от ФИО1 за жилой дом с

<

адрес>, по которому невозможно установить получателя платежа. (л.д. 28)

Согласно справке БУ ВО «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации» от ДД.ММ.ГГГГ №, не имеется технического паспорта на жилой дом по адресу: 

<

адрес>. (л.д. 74)

Из справки кадастрового инженера ФИО3 от 22.10.2018 следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном в 

<

адрес> на дату проведения замеров земельного участка 14.08.2018 какие либо здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства отсутствовали. (л.д. 75)

Согласно представленной истцом в судебном заседании копии акта проверки соблюдения земельного законодательства, составленного заместителем главного государственного инспектора по использованию и охране земель Вытегорского района ФИО5 от 29.07.2010, по результатам проверки земельного участка с кадастровым номером №, используемого ФИО1, установлено, что земельный участок находится в государственной собственности, предоставлен ФИО1 на основании договора аренды от 22.02.2000 №2 на 5 лет, на участке имеются постройки, участок не огорожен, сведения о регистрации права аренды отсутствуют.

28.06.2018 Администрацией Вытегорского муниципального района заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на 20 лет, 19.07.2018 в ЕГРН внесена запись об ограничении права в виде аренды в пользу ФИО4 (л.д. 97-99)

Согласно постановлению № 260 от 13.11.2019 об отказе в возбуждении уголовного дела УУП ОМВД России по Вытегорскому району, 08.10.2019 ФИО1 обратился с заявлением о том, что имеет в собственности земельный участок по адресу: д

<

адрес>, на котором находился оставшийся от жилого дома сруб из шести венцов. Земельный участок был незаконно передан в аренду ФИО4, который снес оставшийся сруб, причинив ФИО1 материальный ущерб. В ходе проверки заявления были опрошены ФИО4, свидетели Ш.В.В., Ф.Г.А., А.В.В., длительное время проживающие рядом, которые пояснили, что в 2019 году на земельном участке оставалось разрушенное строение из сгнивших трех рядов бревен, поросшее изнутри кустарником и деревьями. ФИО1 за участком не ухаживал, верхнюю часть сруба разобрал на дрова и вывез.

Согласно предоставленным Администрацией Андомского сельского поселения данным об арендаторах земельных участков, имеется информация о внесении истцом ФИО1 арендных платежей по договору № от ДД.ММ.ГГГГ по 2011 год, указаны данные о наличии недоимок. (л.д. 55-67)

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Представленными суду доказательствами не подтвержден факт заключения ФИО1 в 1992 году в установленной законом форме сделки договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу 

<

адрес>, данный объект недвижимости в период его существования не был поставлен на технический учет, отсутствуют данные о его регистрации, данные о прежнем собственнике. В 2012 году жилой дом был разобран ФИО1 и прекратил физическое существование, не имеет технических характеристик, как объект недвижимости. Установленные судом обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для признания права собственности ФИО1 на жилой дом, в связи с чем удовлетворению не подлежат заявленные им исковые требования в данной части.

Ссылка истца на ст. 556 ГК РФ основана на неверном толковании ее содержания, устанавливающего правила передачи имущества от продавца покупателю, кроме того, из представленной им копии акта приема-передачи невозможно установить основание передачи имущества и стороны. 

Не подлежит удовлетворению исковое требование о признании права собственности на земельный участок по основанию, установленному в статьях 556 ГК РФ и ст. 239 РСФСР, ввиду отсутствия у истца на праве собственности находящегося на земельном участке объекта недвижимости.

Поскольку аренда земельного участка с кадастровым номером № не была зарегистрирована ФИО1 в установленном законом порядке, не подлежат удовлетворению исковые требования о признании действующим договора аренды между ФИО1 и Администрацией Андомского сельского совета № от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, по истечении установленного договором срока аренды договор сторонами не продлевался, считать его продленным на неопределённый срок, как полагает истец, оснований не имеется, поскольку им, как арендатором, после 2005 года не выполнялись условия договора об использовании земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства и внесению арендных платежей. Земельный участок по состоянию на 2018 год представлял собой поросший кустарником и растительностью не огороженный участок местности, на котором сохранялись останки разрушенного истлевшего здания в виде нескольких нижних рядов бревен.

Решение о передаче спорного земельного участка в аренду новому арендатору Администрацией Вытегорского муниципального района не принималось, всвязи с чем данное требование также удовлетворению не подлежит. Также отсутствуют основания для исключении записи о земельном участке в ЕГРН. Заявляя данное требование, истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, основанием для исключения записи о государственной регистрации договора аренды является признание судом сделки недействительной. 

Требование о признании права собственности на земельный участок, кроме того, что оно противоречит требованию о признании действующим договора аренды, не подлежит удовлетворению, ввиду отсутствия для этого правовых оснований, положения ч.1 ст. 35 ЗК РФ и ч.3 ст. 552 ГК РФ, на которые ссылается истец, к данным правоотношениям применению не подлежат, поскольку факт наличия находящегося на указанном земельном участке принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости не нашел своего подтверждения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации Вытегорского муниципального района отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вытегорский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Г.Э. Прохорова

Мотивированное решение составлено 17 января 2020 года.