Дело № 2-918/2017

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

16 октября 2017 года г. Кингисепп

Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Башковой О.В., 

при секретаре Ниязовой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца, ответчика по встречному иску ФИО3 – адвоката Шалонина В.Н., действующего на основании удостоверения N № и ордера N № от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика, истца по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Балт-Строй» ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, 

гражданское дело по иску Громовой ФИО12 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Балт-Строй» о защите прав потребителя, о признании дополнительного соглашения незаключенным,

встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Балт-Строй» к Громовой ФИО13 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ первоначально обратилась в Кингисеппский городской суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Балт-Строй» (далее ООО «СК Балт-Строй») о взыскании неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 521 905 рублей 83 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК Балт-Строй» и ФИО3 заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым ООО «СК Балт-Строй» обязалось построить многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по строительному адресу: 

<

адрес>, Кингисеппский муниципальный район, Кингисеппское городское поселение, 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ФИО3 однокомнатную квартиру, имеющую проектные характеристики: площадь 41.07 кв.м., этаж 3, условный №, строительные оси Д№. Обязанность внесения долевого взноса в размере 1 704 405 рублей ею исполнена в полном объеме. В соответствии с п. 4.1. договора застройщик обязался передать истцу квартиру по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик в установленный договором срок квартиру не передал. В связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была предъявлена претензия застройщику с требованием уплатить неустойку. Указанная претензия застройщиком не удовлетворена. Полагает, что застройщиком нарушены ее права как потребителя, что требует взыскания неустойки за указанный период, компенсации морального вреда и штрафа (л.д. 103-106).

ООО «СК «Балт-Строй» ДД.ММ.ГГГГ также обратилось с самостоятельным иском в Кингисеппский городской суд к ФИО3 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения срока окончания строительства объекта до ДД.ММ.ГГГГ, указав в иске, что в соответствии с п.3 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», п. 4.7. заключенного между сторонами договора ООО «СК Балт-Строй» неоднократно направляло в адрес ФИО3 информацию о невозможности завершения строительства в обусловленный договором срок с предложением заключить дополнительное соглашение и проект дополнительного соглашения, однако от заключения дополнительного соглашения ФИО3 уклонилась. Задержка окончания строительства дома и ввода его в эксплуатацию вызвана объективными причинами - финансовым кризисом в стране. В связи с резким спадом покупательной способности граждан общество стало испытывать затруднения с привлечением участников долевого строительства объекта. Данное обстоятельство привело к проблемам в финансировании строительства. Также существенно возросли цены на строительные материалы, аренды строительной техники. Застройщику пришлось осуществлять регистрационные и иные действия по оформлению аренды на вновь созданные земельные участки, изменение и согласование проектной документации, что существенно затянуло процесс строительства дома. Из-за систематического неисполнения обязательств со стороны ОАО «Ленэнерго», присоединение к их электросетям в процессе строительства стало невозможным, а для присоединения к сетям другой организации были необходимы согласования и предоставление новой технической документации, выполнение новых требований и как следствие проведение новых электротехнических работ. Также к обстоятельствам непреодолимой силы относят то, что при проведении штатной строительной экспертизы не было обнаружено залегание грунтовых вод в месте строительства дома, поэтому потребовалось изменение проектной документации, проведение дополнительных экспертиз, перепланировка и дополнительные работы. Была изменена общая высота дома, высота подвального помещения, проведены работы по выравниванию и укреплению грунта под фундамент. Указанные мероприятия потребовали дополнительного времени. Ссылаясь на нормы ст. 451 ГК РФ просит обязать ФИО3 заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части изменения срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и изложения его в новой редакции: «застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе передать квартиру участнику долевого строительства досрочно, в любое время после фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Участник долевого строительства не вправе отказываться от досрочной приемки квартиры (л.д. 2). 

Определениями Кингисеппского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела N 2-918/2017 и 2-946/2017 по указанным искам объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения (л.д. 99, 122).

В судебное заседание истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО3 не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя, который полностью поддержал доводы, изложенные в иске, просил иск удовлетворить в полном объеме, с иском ООО «СК Балт-Строй» не согласился, полагая, что оснований для применения ст. 451 ГК РФ не имеется ввиду отсутствия обстоятельств непреодолимой силы, и отсутствия согласия истца на изменение условий договора.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску – ООО «СК Балт-Строй» с иском ФИО3 не согласился, указал, что неисполнение ООО «СК Балт-Строй» своих обязательств по договору было вызвано непредвиденными обстоятельствами, просил о применении к требованиям о взыскании неустойки в случае удовлетворения иска ФИО3 норм ст. 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки, свои исковые требования поддержал, в обоснование доводов об обоснованности иска о понуждении ФИО3 к заключению дополнительного соглашения к договору участия в строительстве многоквартирного дома представил в суд дополнительное соглашение к договору N № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «СК Балт-Строй» с одной стороны, и гражданкой ФИО1 в лице представителя ФИО2 – с другой стороны (л.д. 175,176).

В ходе судебного разбирательства после приобщения по ходатайству представителя ООО «СК Балт-Строй» к материалам дела дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ истец представила дополнительное исковое требование о признании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным (л.д. 183-185), представитель истца в судебном заседании указанное требование поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ООО «СК Балт-Строй» в удовлетворении указанного требования просил отказать.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, оценив исследованные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: самозащиты права; возмещения убытков; компенсации морального вреда.

В силу требований статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п.п. 2 ч.4 ст.4 Закона договор должен содержать, в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Таким образом, указание на срок передачи объекта долевого участия в строительстве является существенным условием договора.

Частью 3 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно частям 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СК Балт-Строй» и ФИО1 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым ООО «СК Балт-Строй» обязалось построить многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по строительному адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>» и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ФИО1 однокомнатную квартиру, имеющую проектные характеристики: № №, строительные оси № (л.д. 108-123).

По условиям п. 4.1, 5.1 указанного Договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства Квартиру по Акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, а участник долевого строительства оплачивает долевой взнос в размере 1 704 405 рублей. 

Согласно п. 4.7 Договора в случае, если строительство Объекта не может быть завершено в срок, указанный в п. 4.1 Договора, застройщик не позднее чем за (два) месяца до истечения вышеуказанного срока, направляет Участнику долевого строительства предложение об изменении Договора, Сторонами согласуется новый срок передачи Квартиры и подписывается соответствующее дополнительное соглашение.

Судом установлено, что ФИО1 свои обязательства по Договору исполнила в полном объеме, уплатив долевой взнос в размере 1 704 405 рублей, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО5 заключили брак, после заключения брака ФИО1 была присвоена фамилия ФИО6 (л.д. 193). 

Согласно части 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. 

Как следует из доводов представителя застройщика, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ застройщик направлял ФИО3 уведомления об изменении срока передачи объекта долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ и до ДД.ММ.ГГГГ соответственно, которые были получены ФИО3 К указанным уведомлениям прилагались для согласования проекты дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве с вышеуказанными сроками.

Как разъяснено в пункте 24 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04 декабря 2013 года), понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

В соответствии пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В силу требований статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, только при: существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 1 статьи 451 ГК РФ указывается, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Договор участия в долевом строительстве, заключенный сторонами, не содержит положений, допускающих одностороннее изменение его условий.

Как усматривается из правовой позиции ФИО3, она не согласна на внесение изменений относительно изменения срока передачи квартиры, полагая, что отсутствуют непреодолимые обстоятельства, что явилось основанием для обращения застройщика со встречными исковыми требованиями.

Изменение срока передачи объекта долевого строительства ФИО3 является изменением существенного условия договора долевого строительства. При этом неисполнение обязательств третьими лицами перед застройщиком по договору долевого участия не может быть отнесено к числу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств неисполнения договорных обязательств ООО «СК Балт-Строй» (ст. 401 ГК РФ), которые застройщик не мог предвидеть и преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота, и не влечет за собой право ООО «СК Балт-Строй» на изменение условий договора.

При этом необходимо отметить, что ООО «СК Балт-Строй», являясь юридическим лицом, при заключении договора участия в долевом строительстве должно было предвидеть и оценить риски неблагоприятных последствий, связанных с осуществлением строительной деятельности, которые не могут повлиять на права потребителя, и вступая в договорные отношения с участниками долевого строительства, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта. 

Направление застройщиком участнику долевого строительства уведомления о переносе сроков передачи объекта не обязывает участника долевого строительства подписать соответствующее дополнительное соглашение, поскольку ни законом, ни договором такая обязанность на участника долевого строительства не возложена.

Кроме того, из обстоятельств спора между ФИО3 и ООО «СК Балт-Строй» усматривается, что первоначально уведомление о переносе сроков строительства дома было направлено ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, то есть с нарушением требований действующего законодательства о заблаговременном уведомлении участника долевого строительства об изменении срока окончания строительства дома.

Вместе с тем согласно части 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ, и согласно п. 4.7 договора в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. 

В материалы дела в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства, подтверждающие своевременное уведомление участника долевого строительства о наступлении непреодолимых препятствий, не позволяющих застройщику исполнить условия договора, и соответственно, дающих застройщику основания для необходимости согласования с участником долевого строительства измененных условий договора. 

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Неисполнение обязательства по направлению участнику долевого строительства уведомления о невозможности завершения строительства до истечения срока передачи квартиры, установленного договором, то есть заблаговременно, как того требует действующее законодательство, равно как и неизвещение участника долевого строительства в установленный Договором срок о наличии обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению застройщиком своих обязательств по Договору, на которые ссылается ответчик в настоящее время, нельзя признать добросовестностью ответчика при принятии мер для надлежащего исполнения обязательств по договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу приведенных положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для изменения договора долевого участия в строительстве с понуждением ФИО3 заключить дополнительное соглашение о переносе срока передачи квартиры не имеется.

ООО «СК Балт-Строй» не представлено доказательств наличия совокупности условий, предусмотренных ст. ст. 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для изменения условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома о сроке передачи объекта, поскольку не представлено доказательств, неоспоримо свидетельствующих о том, что нарушение срока окончания строительства и срока передачи дольщику квартиры имело место по не зависящим от него причинам, в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, при надлежащем выполнении обязательств, возложенных на него как на застройщика.

Доводы представителя ООО «СК Балт-Строй» о тяжелом положении застройщика, вызванным кризисом и ростом цен, а также падением спроса на жилье, не могут служить основанием для понуждения ФИО3 к изменению условий договора путем заключения дополнительного соглашения, суд указанные доводы не принимает во внимание ввиду следующего, указанные обстоятельства относятся к хозяйственным рискам, которые застройщик должен был предвидеть при заключении договора.

Таким образом, материалы дела не содержат доказательств исключительности обстоятельств, связанных с необходимостью изменения условий договора (ч. 4 ст. 451 ГК РФ), равно как не содержат достоверных и достаточных доказательств наличия совокупности условий, установленных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для изменения договора, указанные представителем ООО «СК Балт-Строй» обстоятельства нарушения срока передачи квартиры дольщику к таковым не относятся, в связи с чем исковые требования ООО «СК Балт-Строй» об обязании ФИО3 заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве не подлежат удовлетворению.

Договор участия в долевом строительстве, заключенный сторонами, не содержит положений, допускающих одностороннее изменение его условий. Доказательств в соответствии со статьей 56 ГПК РФ, того, что стороны пришли к соглашению в установленной форме об изменении условий договора участия в долевом строительстве о сроках передачи квартиры, ответчиком не представлено. 

В этой связи суд считает необходимым отметить следующее.

Из текста дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору участия в долевом строительстве усматривается, что ООО «СК Балт-Строй» в лице генерального директора ФИО8 и гражданка ФИО1 заключили настоящее дополнительное соглашение к договору № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ о нижеследующем: изложить п. 4.1 Договора в следующей редакции: «…застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик вправе передать квартиру участнику долевого строительства досрочно, в любое время после фактического получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Участник долевого строительства не вправе отказываться от досрочной приемки квартиры.

Дополнительное соглашение подписано генеральным директором ООО «Строительная компания Балт-Строй» ФИО8 – с одной стороны, и представителем по доверенности гражданки ФИО1 - ФИО2 – с другой. 

В материалы дела представлена также доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которой подписано дополнительное соглашение от имени ФИО1 (л.д. 175,176). 

Из текста указанной доверенности следует, что ФИО1 уполномочивает ФИО2 быть его представителем в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в том числе в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, по вопросу регистрации дополнительных соглашений к договору участия в долевом строительстве, для чего предоставляется право собирать и подавать необходимые справки, выписки, удостоверения и прочие документы, с правом регистрировать дополнительные соглашения к договорам, с правом получения документов с регистрации; в случае необходимости – с правом постановки либо отказа от государственной регистрации, с правом вносить необходимые изменения, в том числе в Единый государственный реестр прав, с правом получить выписку из Единого государственного реестра прав, с правом исправления технических ошибок, для чего представлено право подавать от имени доверителя заявления и документы, получать необходимые справки, выписки и прочие документы, уплачивать необходимые государственные пошлины и иные сборы, и платежи, расписываться за меня, выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением.

Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ)).

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, в соответствии с указанными нормами закона все изменения, дополнения оформляются дополнительными соглашениями сторон в письменной форме, подлежащими государственной регистрации и являющимися неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

По смыслу ст. ст. 160, 182 ГК РФ полномочия лица на подписание дополнительных соглашений к договору должны быть прямо указаны в доверенности.

Из доверенности следует, что такие полномочия у ФИО2 отсутствуют, при этом обстоятельств, свидетельствующих об одобрении ФИО3 сделки, направленной на изменение срока передачи квартиры судом не установлено, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательств обратного суду не представлено.

В связи с тем, что дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрировано в установленном законом порядке, а также, учитывая, что лицо, подписавшее соглашение к договору, не обладало соответствующими полномочиями на его подписание, дополнительное соглашение заключено не ФИО3, а иным лицом, указанное соглашение нельзя считать заключенным, поскольку по смыслу приведенных норм, ФИО3, от имени которой сделка совершена, не считается связанной этой сделкой, указанная сделка не изменяет для ФИО3 гражданские права и обязанности, каких-либо юридических последствий указанная сделка для ФИО3 не создает, дополнительное соглашение не считается заключенным.

Таким образом суд считает иск ФИО3 о признании незаключенным дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ обоснованным по праву и подлежащим удовлетворению.

Частью 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать точный срок окончания выполнения работ (строительства). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора.

Статья 190 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает следующие правила для определения такого срока: установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Событие, с которым ООО «СК Балт-Строй» связывает срок передачи квартиры участнику долевого строительства, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является неизбежным. Неизбежность события продиктована независимостью воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события. Применение такой трактовки условия договора о сороке передачи квартиры не соответствует требованиям действующего законодательства, снижает ответственность застройщика за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства и ограничивает право участников долевого строительства на предъявление требований, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства.

Таким образом, суд считает установленным, что квартира должна была быть передана застройщиком в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

При установленных обстоятельствах течение срока просрочки начинается с ДД.ММ.ГГГГ. 

ФИО3 заявлена к взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (452 дня) в размере 521 905 рублей 83 копеек, исходя из размеров ставок ЦБ РФ, действующих в соответствующие периоды, расчет неустойки, представленный истцом, признается судом правильным и обоснованным, соответствующим требованиям ст. 6 Закона N 214-ФЗ.

Руководствуясь положениями части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку срока передачи квартиры обосновано по праву ввиду допущенного ответчиком нарушения срока передачи квартиры, а также отсутствия согласия истца на изменение установленного договором срока передачи объекта долевого строительства. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для применения к ответчику меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.

Представитель ООО «СК «Балт-Строй» просил о применении положений статьи 333 ГК РФ, ссылаясь на те обстоятельства, которые им указаны в поддержание встречного иска и опровержение исковых требований ФИО3 

Неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, для другой, то есть является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств, для другой стороны, и не может являться способом обогащения одной из сторон.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Учитывая степень вины ответчика в невыполнении своих обязательств, не представление ответчиком альтернативного расчета размера неустойки, срок просрочки передачи квартиры, цену договора, в целях устранения явного несоответствия последствиям нарушения обязательства, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 300 000 рублей, что, по мнению суда, соответствует последствиям нарушения обязательств.

Согласно статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

В соответствии со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, если гражданину причинен моральный вред (физические и нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права, либо посягающие на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, предусмотренных Законом РФ «О защите прав потребителей». 

Исходя из характера причинения истцу морального вреда, выразившегося в нравственных страданиях, связанных с задержкой исполнения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, длительности нарушения права, степень вины ответчика, суд считает возможным определить сумму морального вреда в размере 10 000 руб., по мнению суда, такой размер денежной компенсации морального вреда отвечает требованиям разумности и справедливости. 

Разрешая требования истца о взыскании штрафа суд учитывает положения статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусматривающей ответственность продавца за нарушение прав потребителей, согласно которым при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (п. 6).

Аналогичная позиция высказана и в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей». 

В связи с изменением размера неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, изменятся и размер штрафа, исчисляемый по правилам статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Претензия ФИО3 о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства оставлена ответчиком без удовлетворения.

С учетом положений пункта 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», пункта 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», с застройщика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной суммы, а именно 155 000 рублей ((300 000 + 10 000) х 50 %), оснований для снижения размера штрафа, и наличия обстоятельств, свидетельствующих о возможности применения к требованиям о взыскании штрафа норм ст. 333 ГК РФ суд не усматривает, поскольку характер действий ответчика соответствует размеру штрафа.

В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию госпошлина, от которой истец был освобожден, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Статьей 61.1 Бюджетного кодекса РФ установлено, что по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, государственная пошлина подлежит зачислению в бюджеты муниципальных районов.

С ООО «СК Балт-Строй» в доход МО «Кингисеппский муниципальный район» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 800 рублей (6 200 рублей/имущественное требование/ + 600 рублей/ 2 неимущественных требования/).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, 56, 67, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Громовой ФИО14 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Балт-Строй» о защите прав потребителя, о признании дополнительного соглашения незаключенным удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика – Общества с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Балт-Строй» в пользу Громовой ФИО15 неустойку в размере 300 000 (триста тысяч) рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 (десять тысяч) рублей, штраф в размере 155 000 (сто пятьдесят пять тысяч) рублей, а всего взыскать 465 000 (четыреста шестьдесят пять тысяч) рублей.

Признать незаключенным дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, заключенному между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Балт-Строй».

В остальной части иска Громовой ФИО16 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Балт-Строй» о защите прав потребителя отказать.

Во встречном иске Общества с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Балт-Строй» к Громовой ФИО17 об обязании заключить дополнительное соглашение к договору отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительная Компания Балт-Строй» в доход бюджета МО «Кингисеппский муниципальный район» Ленинградской области государственную пошлину в размере 6 800 (шесть тысяч восемьсот) рублей. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд.

Судья О.В. Башкова