№

№

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ года

Ржаксинский районный суд 

<

адрес> в составе

судьи Старицына А.С.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Семеновская Нива» к ФИО1 и ФИО2 о признании права общей долевой собственности на земельную долю,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Семеновская Нива» в лице представителя ФИО3 обратилось в суд с иском к ФИО4, указав, что с ФИО4 был заключен предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельной доли площадью 4,46 га (1/492) в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: 

<

адрес>, в границах земель СПК «Восход». В настоящее время вышеуказанная земельная доля (в том числе) выделена в земельную долю размером 6/1529 в составе земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, с кадастровым номером № общей площадью 11364606 +/- 11799 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, муниципальный район Ржаксинский, сельское поселение Степановский сельсовет, территория Восход, земельный участок 12, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №. Договорная стоимость земельной доли составила 33 000 руб., и была оплачена полностью, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. В целях оформления перехода права собственности и государственной регистрации прав на земельную долю, ФИО4, выдала ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО11 доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенную заместителем главы администрации Степановского сельсовета 

<

адрес> – ФИО9, зарегистрированную в реестре за №. Учитывая затяжной характер работ, связанных с образованием земельного участка и в связи со смертью ответчика, зарегистрировать надлежащим образом право собственности на вышеуказанную земельную долю истцу не удалось. В настоящее время земельная доля находится в аренде истца на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись №. Истцом осуществлялись поиски наследников продавца (ответчика), однако, из-за имеющихся ограничений на сбор персональных данных, сделать это во внесудебном порядке не удалось, а также отсутствуют достоверные сведения о смерти. Просил признать за ООО «Семеновская Нива» право собственности на 6/1529 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11364606 +/- 11799 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, адрес – 

<

адрес>, муниципальный район Ржаксинский, сельское поселение Степановский сельсовет, территория Восход, земельный участок 12, ранее принадлежавшую ФИО4

В ходе рассмотрения дела в качестве ответчиков были привлечены ФИО14 (ФИО16_ И.Ю. и ФИО2, с исключением из числа ответчиков ФИО4, в связи со смертью последней.

Представитель истца ООО «Семеновская Нива» – ФИО3 в ходе рассмотрения дела исковые требования поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении. Просил исковые требования удовлетворить. 

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, причина неявки суду неизвестна, каких-либо ходатайств в суд не предоставили.

Представитель третьего лица – глава администрации Ржаксинского муниципального округа 

<

адрес> в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, указал, что считает исковые требования обоснованными, не возражает против их удовлетворения. 

Суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в порядке заочного производства.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Как следует из материалов дела, и установлено судом.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 принадлежит 6/1529 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, муниципальный район Ржаксинский, сельское поселение Степановский сельсовет, территория Восход, земельный участок 12, площадью 11 364 606 +/- 11 799 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, номер государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок с кадастровым номером № образован из земельного участка с кадастровым номером №, расположенного: 

<

адрес>, р-н Ржаксинский, 

<

адрес>, СХПК «Восход».

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ООО «Семеновская Нива» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли, с обязательством сторон заключить в будущем договор купли-продажи земельной доли (основной договор), в дальнейшем именуемый «договор купли-продажи», в порядке и на условиях, определенных в данном договоре, относительно принадлежащей продавцу земельной доли площадью 4,46 га сельскохозяйственных угодий, в праве общей долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения бывшего кооператива «Восход» 

<

адрес>. Стоимость указанной земельной доли составила 33 000 руб.

В счет полной оплаты стоимости земельной доли площадью 4,46 га по предварительному договору купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 получила от ООО «Семеновская Нива» денежные средства в сумме 33 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдана доверенность на имя ФИО10, ФИО7, ФИО8 и ФИО11 на оформление в собственной, регистрации на ее имя права общей долевой собственности, сдачи в составе земельного участка в аренду ООО «Семеновская Нива», принадлежащей ей земельной доли в земельном участке из сельскохозяйственного назначения, находящимся в границах СПК «Восход» 

<

адрес>, удостоверенная заместителем главы администрации Степановского сельсовета 

<

адрес>, зарегистрирована в реестре за №. 

Несмотря на заключение предварительного договора купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, основной договор купли-продажи спорной земельной доли между ФИО4 и ООО «Семеновская Нива» заключен не был.

Согласно записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ, о чем выдано свидетельство серия I-KC № от ДД.ММ.ГГГГ.

От нотариуса 

<

адрес> ФИО12 поступил ответ, согласно которому в ее производстве имеется наследственное дело № открытое после смерти ФИО4 Поступили заявления о принятии наследства от внучки ФИО15 и внука ФИО2 Наследственное имущество, указанное в заявлениях и подтвержденное документально, состоит из денежных вкладов, находящихся в ПАО Сбербанк, недополученной пенсии и квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 4 мкр., 

<

адрес>. Свидетельства о праве собственности на наследство выданы ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ по реестру №№, №, № и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ по реестру №№, №.

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

В соответствии с п.п. 1-3 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3).

В п. 2 ст. 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.п. 1-4 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из п. 3 ст. 432 ГК РФ следует, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В договоре купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, поименованном сторонами предварительным, все указанные существенные условия для договоров данного вида содержатся и, как установлено судом, исполнены сторонами в полном объеме.

Закон не связывает момент заключения договора купли-продажи недвижимости с государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю, напротив, государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи производится на основании уже заключенного между сторонами договора купли-продажи.

Расчет между сторонами произведен полностью при подписании предварительного договора.Исходя из смысла договора в целом и содержащихся в нем условий об оплате цены договора покупателем продавцу в полном объеме и о передаче продавцом покупателю документов на земельную долю в момент подписания настоящего договора, а также из поведения продавца (выдача доверенности на оформление и регистрацию права собственности земельной долей, в том числе с возможностью передачи в аренду), суд приходит к выводу о том, что действительно общая воля сторон была направлена на заключение именно договора купли-продажи земельной доли (не выделенной в натуре). 

Вышеуказанные действия продавца следует расценивать как акцепт в порядке п. 3 ст. 438 ГК РФ, что также свидетельствует о заключении и исполнении предварительного договора купли-продажи земельной доли. 

В дальнейшем, земельная доля, принадлежащая ФИО4, передана во временное владение и пользование (аренду) ООО «Семеновская Нива», что подтверждается договором аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделки, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ.

В соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона, другие участники долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организация или гражданин – члена крестьянского (фермерского) хозяйства имеют преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учётом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

П. 2 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Таким образом, из указанных норм права следует, что участник долевой собственности вправе продать свою долю без выделения.

В силу ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, участник общей долевой собственности без выделения своей доли посредством образования самостоятельного земельного участка может ею распоряжаться, только имея контрагентом аналогичного участника общей долевой собственности в данном участке. Передача доли в праве на земельный участок без его выдела в натуре иному лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, может происходить только в определенных случаях, перечисленных в статье.

В соответствии с п. 2 ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ июля № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

На момент заключения сделки ФИО4 являлась собственником земельной доли площадью 4,46 га сельскохозяйственных угодий в праве общей долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения бывшего кооператива «Восход» 

<

адрес>, о чем в последующем в ЕГРН было зарегистрировано право общей долевой собственности на 6/1529 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, муниципальный район Ржаксинский, сельское поселение Степановский сельсовет, территория Восход, земельный участок № (№ от ДД.ММ.ГГГГ).

Покупатель свои обязательства по договору выполнил, уплатив договорную стоимость земельной доли, однако, своевременно оформить договор купли-продажи земельной доли и зарегистрировать переход права собственности стороны предварительного договора не смогли по причине смерти продавца ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО13 пояснила, что является матерью ФИО1 и ФИО2, которые после смерти ФИО4 вступили в наследство на принадлежащее ей имущество. ФИО4 являлась ее свекровью, она осуществляла за ней уход на протяжении 5 лет. У ФИО4 имелась земельная доля, которую она продала, поэтому ФИО1 и ФИО2 не претендовали на нее в порядке наследования. Денежные средства, в счет оплаты земельной доли, ФИО4 были получены.

Согласно представленным документам, ООО «Семеновская Нива», на дату заключения предварительного договора, участником долевой собственности на земельные доли, в массиве земельного участка с кадастровым номером №, как и арендатором, не являлось. Число участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на момент совершения сделки более пяти. Доказательств принятия продавцом мер по извещению других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю предоставлено не было.

Между тем, суд принимает во внимание, что сделка, совершенная в нарушение преимущественного права покупки не является недействительной ни в силу оспоримости, ни в силу ничтожности (ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что предварительный договор купли-продажи земельной доли от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен по воле и по праву собственника (продавца), а допущенное нарушение прав сособственников не порождает ни ничтожности, ни оспоримости указанного договора, поскольку Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные последствия нарушения права преимущественной покупки в виде перевода прав и обязанностей покупателя по договору на сособственника.

Доказательств оспаривания указанного договора сторонами либо иными лицами, как и заявлений о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, не представлено.

Требования об обязательном нотариальном удостоверении сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу ст. 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения спорного договора купли-продажи, предусмотрено не было.

В соответствии с п. 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, между ФИО4 и ООО «Семеновская Нива» фактически ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельной доли площадью 4,46 га сельскохозяйственных угодий в праве общей долевой собственности на землях сельскохозяйственного назначения бывшего кооператива «Восход» 

<

адрес> в земельном участке с кадастровым номером №, расположенный: 

<

адрес>, СХПК «Восход», который в последующем был преобразован в земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, муниципальный район Ржаксинский, сельское поселение Степановский сельсовет, территория Восход, земельный участок 12, где доля ФИО4 в праве общей долевой собственности составила 6/1529 доли. Расчет по данному договору был полностью произведен истцом. 

С учетом изложенного у суда имеются основания признать за ООО «Семеновская Нива» право собственности на 6/1529 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11364606 +/- 11799 кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, адрес – 

<

адрес>, муниципальный район Ржаксинский, сельское поселение Степановский сельсовет, территория Восход, земельный участок №, ранее принадлежавшую ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст. 194-199, 235, 237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Семеновская Нива» к ФИО1 и ФИО2 о признании права общей долевой собственности на земельную долю, удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Семеновская Нива» (ОГРН №, юридический адрес: 

<

адрес>) право собственности на 6/1529 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 11364606 +/- 11799 квадратных метров, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, адрес – 

<

адрес>, муниципальный район Ржаксинский, сельское поселение Степановский сельсовет, территория Восход, земельный участок 12, ранее принадлежавшую ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, номер государственной регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения. 

Ответчиками заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья А.С. Старицын 

Мотивированное заочное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья А.С. Старицын