К делу № 2-1931/2025 УИД 23RS0014-01-2025-001849-72

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Динская Краснодарского края 18 августа 2025 года

Динской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Майстер Л.В.,

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "АльфаСтройКомплекс" к ФИО2, АО "Альфа-Банк" о признании расторгнутым договор от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве, признании отсутствующим обременения в виде ипотеки

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» (далее ООО «АльфаСтройКомплекс», застройщик) обратилось в суд с иском к ФИО2, акционерному обществу «Альфа-Банк» (далее - АО «Альфа-Банк») о признании договора об участии в долевом строительстве жилья расторгнутым, обременения – отсутствующим, в котором просит признать: расторгнутым договор от ДД.ММ.ГГГГ №/№ об участии в долевом строительстве, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» и ФИО2; отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении объекта долевого строительства - 3-комнатная квартира с проектным номером 429, общей проектной площадью 123,48 кв. м, на 18 этаже дома, расположенной по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, Западный внутригородской округ, ул. им. Дзержинского 95.

В обосновании иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» (далее – застройщик, истец) и ФИО2 (далее - участник, ответчик) заключен договор №/№ об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, Западный внутригородской округ, ул. им. Дзержинского 95 (далее - объект). По условиям договора истец обязался осуществить строительство 16-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером №, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) участнику при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по договору. ФИО2 в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию принять квартиру в порядке и сроки, установленные договором (пункт 3.1 договора). Объектом долевого строительства была определена 3-комнатная квартира с проектным номером 429, общей проектной площадью 123,48 кв. м, на 18 этаже дома (п. 3.2 договора). На дату заключения договора стоимость квартиры составляла 23 177 196 руб. (п. 4.1 договора). В п. 4.8 договора стороны предусмотрели, что цена договора (стоимость квартиры) оплачивается участником в следующем порядке: сумма в размере 3 500 000 руб. уплачивается участником в 5-дневный срок с даты государственной регистрации договора за счет собственных средств; сумма в размере 19 677 196 руб. уплачивается участником в 5-дневный срок с даты государственной регистрации договора за счет кредитных средств, предоставленных акционерным обществом «Альфа-Банк», на основании кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ Цена договора оплачивается ФИО2 путем открытия в банке в течении одного рабочего дня с даты заключения договора безотзывного, покрытого аккредитива. В соответствии с пунктом 4.9 договора, стороны согласовали, что моментом исполнения ФИО2 обязательств по оплате цены договора признается момент поступления денежных средств на расчетный счет застройщика. Государственная регистрация вышеуказанного договора, осуществлена ДД.ММ.ГГГГ Согласно выписке из ЕГРН произведена государственная регистрация ограничения права - ипотеки в пользу акционерного общества «Альфа-Банк».

Сторонами оговорено, что надлежащим способом уведомления по договору долевого участия в строительстве №/№ признаются уведомления в письменной форме в виде заказного письма или телефонограммы с уведомлением, направленным в адрес ФИО2: РФ, 

<

адрес> Контактный телефон: №.

Между тем, в нарушение условий договора ФИО2 оплата цены договора в порядке и сроки, оговоренные п. 4.8, 4.9. договора не произведена. Ввиду нарушения условий договора Участником долевого строительства, Заказчик направил ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 письмо № о необходимости погашения задолженности в общем размере 23 177 196 руб., предложив уплатить эту сумму в течение 3 банковских дней после получения письма. Указанное письмо возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ по причине истечения срока хранения.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, предоставил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Представитель ответчика АО «Альфа-Банк» в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки суду не представил, не просил рассмотреть дело в его отсутствие. Предоставил возражения на иск.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, путем направления судебных повесток с уведомлениями по известному суду адресу - регистрации по месту жительства, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не просил, ходатайств об отложении дела не заявлял.

Согласно ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора).

При этом гражданин несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по указанным адресам, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (п. 67, 68).

Как установлено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О сроках рассмотрения судами РФ уголовный, гражданских дел или дел об административных правонарушениях» от ДД.ММ.ГГГГ № в соответствии с п.1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, являющейся в силу ч. 4 ст. 15 Конституции РФ составной частью правовой системы РФ, каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. С учетом требований данной нормы, а также положений п.п. «с» п. 3 ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах уголовные и гражданские дела, а также дела об административных правонарушениях должны рассматриваться без неоправданной задержки в строгом соответствии с правилами судопроизводства, важной составляющей которых являются сроки рассмотрения дел.

В данном случае, учитывая вышеназванные обстоятельства, суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства и считает возможным рассмотреть его по имеющимся в деле материалам в порядке заочного судопроизводства.

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему:

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и(или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве). 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» и ФИО2 заключен договор №/№ об участии в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, Западный внутригородской округ, ул. 

<

адрес>. 

По условиям договора истец обязался осуществить строительство 16-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером №, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) участнику при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по договору. 

ФИО2 в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию принять квартиру в порядке и сроки, установленные договором (пункт 3.1 договора).

Объектом долевого строительства была определена 3-комнатная квартира с проектным номером 429, общей проектной площадью 123,48 кв. м, на 18 этаже дома (п. 3.2 договора). 

На дату заключения договора стоимость квартиры составляла 23 177 196 руб. (п. 4.1 договора). 

В п. 4.8 договора стороны предусмотрели, что цена договора (стоимость квартиры) оплачивается участником в следующем порядке:- сумма в размере 3 500 000 руб. уплачивается участником в 5-дневный срок с даты государственной регистрации договора за счет собственных средств;- сумма в размере 19 677 196 руб. уплачивается участником в 5-дневный срок с даты государственной регистрации договора за счет кредитных средств, предоставленных акционерным обществом «Альфа-Банк», на основании кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ

Цена договора оплачивается ФИО2 путем открытия в банке в течении одного рабочего дня с даты заключения договора безотзывного, покрытого аккредитива. 

В соответствии с пунктом 4.9 договора, стороны согласовали, что моментом исполнения ФИО2 обязательств по оплате цены договора признается момент поступления денежных средств на расчетный счет застройщика.

Государственная регистрация вышеуказанного договора, осуществлена ДД.ММ.ГГГГ

Как усматривается из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН произведена государственная регистрация ограничения права - ипотеки в пользу акционерного общества «Альфа-Банк».

Сторонами оговорено, что надлежащим способом уведомления по договору долевого участия в строительстве №/№ признаются уведомления в письменной форме в виде заказного письма или телефонограммы с уведомлением, направленным в адрес ФИО2: РФ, 

<

адрес> Контактный телефон: 

<

***>.

Судом установлено, что в нарушение условий договора ФИО2 оплата цены договора в порядке и сроки, оговоренные п. 4.8, 4.9. договора не произведена. Ввиду нарушения условий договора Участником долевого строительства, Заказчик направил ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 письмо № о необходимости погашения задолженности в общем размере 23 177 196 руб., предложив уплатить эту сумму в течение 3 банковских дней после получения письма. Указанное письмо возвращено отправителю ДД.ММ.ГГГГ по причине истечения срока хранения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Договор долевого участия считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления участником строительства уведомления об отказе, при наличии оснований к этому - данное закреплено в пункте 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ и разъяснено в пункте 30 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (далее - Обзор от ДД.ММ.ГГГГ).

Судом установлено, что поскольку ФИО2 не произведена оплата цены договора, истец ДД.ММ.ГГГГ направил в его адрес уведомление о расторжении договора №, ссылаясь на ч. 4 ст. 9 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 214-ФЗ).

От получения корреспонденции ФИО2 уклонился, письмо с уведомлением о расторжении договора № возвращено отправителю.

В связи с чем, застройщик обратился к АО «Альфа Банк» с предложением снять обременение с объекта, для осуществления государственной регистрации расторжения договор долевого участия №/№. Между тем, АО «Альфа Банк» в снятии обременения отказал. 

В целях государственной регистрации расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ №/№ общество с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» обратилось ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по 

<

адрес>. 

Управление Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ приостановило осуществление действий по государственной регистрации прав до ДД.ММ.ГГГГ, сообщив, что для расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГг. №/№ необходимо одновременно погасить регистрационную запись об ипотеке. 

Так как ФИО2 не произвел оплату по договору и просрочка внесения платежа составила более двух месяцев, а требования ООО «АльфаСтройКомплекс» об оплате оставлены без удовлетворения, заказчик реализуя право предусмотренное Законом № 214-ФЗ отказался в одностороннем порядке от исполнения договора, считая что договор расторгнут с ДД.ММ.ГГГГ - со дня направления Заказчиком уведомления (исх. 62 от ДД.ММ.ГГГГ) Участнику.

Таким образом, с момента расторжения договора №/№ об участии в долевом строительстве жилья в объекте от ДД.ММ.ГГГГ все права (требования) участника по названному договору прекратились, прекратился и залог на эти права (требования), зарегистрированный в пользу АО «Альфа-Банк».

Доказательств надлежащего исполнения договора №/№ в материалы дела не представлено. 

Анализируя вышеизложенное, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно части 5 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства, которое допущено ФИО2 

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу п. 1 ст. 1 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном п. 3 ст. 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (ст. 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 ст. 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п. 3 ст. 342.1); 9) в случаях, указанных в п. 2 ст. 354 и ст. 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором. 

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.

Поскольку истец по праву, предоставленному застройщику, отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, суд пришел к выводу, что договор от ДД.ММ.ГГГГ №/№ был расторгнут, обязательства сторон по указанному договору прекратились, в том числе права ФИО2 являющиеся предметом договора залога по кредитному договору, что в силу пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о прекращении залога.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в ходе рассмотрения дела суду не представлено.

На основании изложенного, исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» к ФИО2, акционерному обществу «Альфа-Банк» – удовлетворить.

Признать расторгнутым договор от ДД.ММ.ГГГГ №/№ об участии в долевом строительстве, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «АльфаСтройКомплекс» и ФИО2;

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, наложенного акционерным обществом «Альфа-Банк», в отношении объекта долевого строительства - 3-комнатная квартира с проектным номером 429, общей проектной площадью 123,48 кв. м, на 18 этаже дома, расположенной по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, Западный внутригородской округ, ул. им. №.

Вступившее в законную силу данное решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> для погашения записи о государственной регистрации №

Вступившее в законную силу данное решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> для погашения записи об ипотеки в силу закона №-№.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Динской районный суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в 

<

адрес>вой суд через Динской районный суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение изготовлено 21.08.2025г.

Председательствующий Л.В. Майстер