Дело 2-954/2025

УИД 26RS0012-01-2025-001155-51

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

<

адрес> 03 октября 2025 года

Ессентукский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Новиковой В.В.,

с участием представителя истца ФИО2 – ФИО1,

при секретаре Шейрановой В.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ессентукского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Времена года» о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском к ООО «Специализированный застройщик «Времена года» о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска указано, что 25.04.2024г. истец заключила договор участия в долевом строительстве *****/ДУ, объект долевого строительства- 2-комнатная квартира под проектным номером 124, расположенная в 3 подъезде на 5 этаже, общей площадью 64 кв.м. (с учетом балкона) общей жилой площадью 60 кв.м. (без учета балкона), находящаяся по адресу: 

<

адрес> первоначальном осмотре квартиры (до заключения договора) в помещении кухни никаких вентиляционных каналов, обеспечивающих вентиляцию в помещении не было, стояка канализации, принимающего сточную воду из магистралей, соединяющих его с сантехническими приборами также не было и не было признаков его установки в помещении кухни. Согласно проекту, система вентиляции должна была располагаться в помещении туалета, там же должен был располагаться и центральный стояк канализации. При повторном осмотре помещений квартиры выяснилось, что всю систему вентиляции перенесли в помещение кухни и так же центральный стояк канализации так же располагается в помещении кухни. 28.10.2024г. ФИО2 обратилась с претензией к ответчику с требованием о расторжении договора долевого участия в строительстве сославшись на Строительно-техническое исследование системы канализации и вентиляции выполненной ООО «Лабораторией строительного контроля и экспертизы». Согласно данному исследованию – при устройстве системы канализации и вентиляции в 

<

адрес> многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> застройщиком допущены существенные нарушения строительных норм и правил, а также нарушены требования технических регламентов и проектной документации и норм действующего законодательства.

В ответе на претензию от 18.12.2024г. ***** ответчик указал, что ими частично устранены допущенные нарушения – вертикальная магистральная труба канализации перенесена в помещение туалета, других оснований для расторжения договора ответчик не нашел. Истец повторно обратилась с претензией, в которой настаивала на расторжении договора долевого участия в строительстве, ссылаясь на то, что перенос стояка канализации не является способом устранения недостатков и нарушает ее права. В ответе на претензию от 

<

дата> ***** ответчик повторно отказал в расторжении договора сославшись на отсутствие правовых оснований для такого расторжения.

Ответчик без согласования с заказчиком и видимо без внесения соответствующих изменений в проектную документацию разместил в помещении кухни вентиляционные каналы и вертикальный стояк канализации, который после получения первой претензии был перенесен в помещение туалета. Размещение вентиляционных каналов существенно изменяет конфигурацию помещения кухни, а для достижения прямых линий в помещении кухни и скрытия вентиляционных каналов необходимо будет возводить стену из гипсокартона, существенно уменьшая площадь квартиры и без того маленькой кухни. Потребитель будет лишен того помещения кухни, на который она рассчитывала при заключении договора. Учитывая то, что вентиляционные каналы относятся к общедомовому имуществу и обеспечивают отточную вентиляцию всех квартир, расположенных в этом сегменте, то перенести или реконструировать систему вентиляции в процессе эксплуатации квартиры будет невозможно. Данные недостатки приводят к существенному ухудшению потребительских качеств возводимой квартиры и не соответствуют условиям договора. Застройщик дважды отказался приводить объект капитального строительства в соответствие с требованиями проектной документации и условиями договора долевого участия в строительстве, что является основанием для расторжения договора долевого участия в строительстве.

Просила расторгнуть договор участия в долевом строительстве от 

<

дата> *****/ДУ в связи с существенным нарушением условий договора застройщиком, существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и не устранении выявленных недостатков.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «Времена года» в пользу ФИО2 денежные средства, уплаченные ей при заключении договора долевого участия в строительстве в сумме 7 800 000 рублей и процентов за пользование денежными средствами 2 210 333,96 рублей, а всего 10 010 333,96 рублей.

Впоследствии исковые требования уточнены, истец просила взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 1 000 000 рублей.

Определением Ессентукского городского суда 

<

адрес> от 06.05.2025г. уточненное исковое заявление принято к производству. 

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась извещена надлежащим образом. Ранее участвовав в судебных заседаниях поддерживала свои требования.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержал требования истца, указал, что права истицы ответчиком были нарушены, что также подтвердила допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 указавшая на изменение конфигурации кухни истца застройщиком в одностороннем порядке, что привело к ухудшению потребительских свойств помещения, на которые истец не рассчитывала, заключая договор долевого участия в строительстве.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, согласно заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствии, в удовлетворении требований истца отказать по основаниям изложенным в письменных возражениях, в которых указано, 

<

дата> стороны заключили договор участия в долевом строительстве 124-3/ ДУ, предметом которого является объект долевого строительства - 2-комнатная квартира под проектным номером 124, расположенная в 3 подъезде на 5 этаже, общей площадью 64 кв. м (с учетом балкона), общей жилой площадью 60 кв.м (без учета балкона), находящаяся по адресу: 

<

адрес>.

<

дата> истица обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора долевого участия, указав, что застройщиком допущены существенные нарушения строительных норм и правил, а также нарушены требования технических регламентов и проектной документации.

В своем ответе ООО СЗ «Времена года» указывает, что многоквартирный дом находится в стадии строительства и не готов к сдаче в эксплуатацию, ввиду чего возможны некоторые корректировки в проектной документации в соответствии с действующими нормами и требованиями законодательства.

ФИО2 повторно обратилась с претензией, в которой настаивала на расторжении договора долевого участия в строительстве сославшись на то, что перенос стояка канализации не является способом устранения недостатков и нарушает ее права.

В ответе на повторную претензию ООО СЗ «Времена года» выразило готовность расторгнуть указанный договор участия в долевом строительстве с удержанием с дольщика 2% от цены договора, на покрытие расходов, связанных с его заключением. Однако, истица до настоящего времени не явилась для подписания соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве, а обратилась в суд с требованием, которое ответчик готов удовлетворить добровольно.

Исковые требования ФИО2 мотивированы несоответствием незавершенного объекта строительства проектной документации, претензиями к качеству, несогласованными с участником долевого строительства изменениями в площади.

Согласно п. 3.2 указанного Договора общая площадь Квартиры определена в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, площадь Объекта долевого строительства вместе с номером Объекта долевого строительства являются проектными и могут изменяться после внесения уточнений и изменений в проект Многоквартирного дома. 

<

адрес> Объекта долевого строительства определяется по данным технической инвентаризации и указывается в акте приема- передачи.

В соответствии с п.3.3. Договора виды работ, подлежащих выполнению Застройщиком в объекте долевого строительства в соответствии с проектом: установка входной металлической двери; возведение межкомнатных перегородок; установка оконных блоков наружного остекления; стяжка полов; монтаж системы вентиляции (без вентиляционных решеток); монтаж системы холодного водоснабжения: стояки холодного водоснабжения с разводкой по квартире до котла, до кухни и до санузлов; монтаж системы отопления и горячего водоснабжения: установка котла в соответствии с проектом, ввод газа в квартиру со стороны фасада (внешний стояк) с разводкой по квартире до котла и до кухни, установка радиаторов отопления; монтаж системы канализации: стояки с отводами для подключения сантехнического оборудования (без внутренней разводки); монтаж системы электроснабжения: прокладка электропроводов от этажного электрощита к месту, отведенному утвержденным проектом для установки квартирного прибора учета (без разводки по квартире). 3.4. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и подписания акта приема-передачи объекта долевого участия участник долевого строительства приобретает право собственности на вышеуказанную квартиру.

Согласно п. 4.6. Договора передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по акту приема- передачи Объекта долевого строительства, подписываемому сторонами.

На момент рассмотрения настоящего гражданского дела квартира еще не передана участнику долевого строительства, претензии по несоответствию проектной документации и качеству предъявлены преждевременно.

Как гласит пп. 4 п. 2 ст. 21 Федерального закона по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения. Одновременно с этим в соответствии с пп. 2 п. 1.1 ст. 9 Федерального закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, на основании системного толкования вышеуказанных норм Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» можно сделать вывод, что застройщик имеет право изменить проектную документацию строящегося объекта. При этом на застройщике лежат лишь обязанности информационного характера - в установленный законом срок внести соответствующие изменения в проектную декларацию.

Как указано в ч.1. ст.12 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ (ред. от 

<

дата>) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Исходя из буквального толкования п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона не имеется оснований для расторжения договора долевого участия, заключенного между сторонами и на момент рассмотрения дела судом, поскольку срок по передаче объекта долевого строительства не наступил.

Вместе с тем, частью 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора при ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по договору, а также в иных случаях, установленных федеральным законом или договором (пункт 5 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве), то есть данный перечень оснований для отказа участника долевого строительства от исполнения договора не является закрытым.

Из толкования преамбулы Закона «О защите прав потребителей», положений части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве и разъяснений в пунктах 1, 2 и 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 

<

дата> ***** «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» следует, что в данном случае спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, заключенного истцами исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом об участии в долевом строительстве.

Ст. 32 Закона о защите прав потребителей предусмотрено право потребителя на отказ от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Таким образом, поскольку заключение договора обусловлено личными и семейными нуждами истицы, что предполагает применение норм закона о защите прав потребителей; перечень оснований для отказа от исполнения договора, предусмотренный частью 4 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, не является закрытым; а ст. 32 Закона о защите прав потребителей предусмотрено иное основание для отказа от исполнения договора.

Истица, как потребитель, имеет право в любое время отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве с возмещением застройщику фактических расходов.

При этом пункт 5 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве, исходя из его буквального толкования, не предусматривает, что иные предусмотренные законами или договором случаи отказа участника долевого строительства от исполнения договора могут быть связаны исключительно с допущенными со стороны застройщика нарушениями.

Вместе с тем, юридически значимым обстоятельством при этом является установление факта наличия существенных недостатков, допущенных при строительстве объекта недвижимости, приведших к невозможности его эксплуатации.

До момента окончания строительства многоквартирного жилого дома и получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию такие обстоятельства установить невозможно.

Таким образом, ответчик надлежащим образом исполняет свою обязанность по строительству многоквартирного дома в соответствии с действующими нормами.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, или соразмерного уменьшения цены договора, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Перечень недостатков, указанных в направленных в адрес ответчика с привлечением истцом специализированной организации, не является препятствием для принятия жилого помещения и проживания в нем.

По условиям договора долевого участия, по результатам осмотра объекта долевого строительства составляется дефектный акт или акт приема-передачи, в котором стороны Договора участия в долевом строительстве подтверждают наличие или отсутствие недостатков и согласовывают сроки устранения таких недостатков.

Между тем, заявленные Участником долевого строительства недоделки/дефекты не могли быть отнесены к существенным недостаткам объекта долевого строительства, препятствующим его принятию.

В случае наличия несущественных недостатков объекта долевого строительства дефектов), не препятствующих его использованию, участник долевого строительства обязан подписать акт приема-передачи, при этом застройщик обязуется устранить дефекты в срок не более трех месяцев.

Согласно п.25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 

<

дата> участник вправе отказаться от принятия объекта долевого строительства до момента удовлетворения застройщиком требований, заявленных в отношении не любых недостатков, а лишь тех, которые вызваны отступлениями от обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства; недостатков, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования (ч.ч. 1,2, ст.7, ч,5 ст.8 Закона).

До настоящего времени доказательств наличия существенных недостатков Истицей не представлено, т.к. акт о них с застройщиком не составлялся, а имеющиеся замечания относятся к допустимым изменениям в проектной документации и не могут являться существенными.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В данном случае, можно сделать вывод, что со стороны истица имеет место злоупотребление правом в рамках правоотношений связанных с долевым строительством, а именно с будущей передачей объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.

В части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами считаю необходимым пояснить следующее.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 

<

дата> ***** «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлены ограничения на взыскание неустойки и штрафов предусмотренных Федеральным законом.

Неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 

<

дата> до 

<

дата> включительно;

При определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 

<

дата> до 

<

дата> включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства;

При определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 

<

дата> включительно;

Неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 

<

дата> включительно.

Просила отказать в иске в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 210 333,96 рублей.

В судебном заседании по ходатайству сторон допрошен эксперт ФИО3, которая на вопросы представителя истца пояснила:

Вопрос: понесет ли истец дополнительные затраты в связи с наличием конструкции в помещении?

Ответ: да понесет, на обустройство короба (каркас, обшивка, люки). В дальнейшем на изготовление мебели на заказ, иначе никак, а отсюда и расходы на замерщика и все сопутствующие расходы, например, если столешница будет получатся нестандартной, то это двойная цена в изготовлении.

Вопрос: изменилась ли конфигурация помещения в связи с устройствами вентиляционных каналов?

Ответ: да изменилась, она стала более сложной.

Вопрос: почему в заключении указано, что не ухудшаются потребительские качества с учетом ранее сказанного?

Ответ: значительным дефектом считается дефект, который не устраним. Вопрос в том, мешает ли устройство вент. каналов использованию или делает невозможным к использованию помещение. По факту это не делает непригодным к использованию помещение. Да, оно стало сложнее, поскольку увеличит затраты заказчика. Кроме того данный вывод сделан на основании рассмотрения других вопросов. Устранить эти недостатки, путем приведения в соответствие с технической документацией технически невозможно, а именно убрать систему вентиляции с кухни, поскольку это приведет тогда к ухудшению параметров санузла, что приведет к невозможности его использования.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 о правах заказчика по договору бытового подряда. 

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 

<

дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 

В силу части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве. 

Как указано в части 3 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве. 

Таким образом, по смыслу указанных норм права, основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к невозможности пользования объектом долевого строительства. 

Как следует из материалов дела, 

<

дата> ООО СЗ «Времена Года» и ФИО7 заключили договор участия в долевом строительстве *****/ДУ, объект долевого строительства - 2-комнатная квартира под проектным номером 124, расположенная в 3 подъезде на 5 этаже, общей площадью 64 кв.м. (с учетом балкона) общей жилой площадью 60 кв.м. (без учета балкона), находящаяся по адресу: 

<

адрес>.

По условиям договора ответчик взял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а последний обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Цена договора определена сторонами в размере 7 800 000 рублей.

<

дата> истец обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора долевого участия, указав, что застройщиком допущены существенные нарушения строительных норм и правил, а также нарушены требования технических регламентов и проектной документации. Так согласно проекту, система вентиляции должна была располагаться в помещении туалета, там же должен был располагаться и центральный стояк канализации. Однако при осмотре помещений квартиры выяснилось, что всю систему вентиляции перенесли в помещение кухни и так же центральный стояк канализации так же располагается в помещении кухни. 

В своем ответе на претензию ООО СЗ «Времена года» указывает, что вертикальная магистральная труба была перенесена в помещение санузла, в связи с чем полагают, что основания для расторжения договора не имеется. Указывают, что многоквартирный дом находится в стадии строительства и не готов к сдаче в эксплуатацию, ввиду чего возможны некоторые корректировки в проектной документации в соответствии с действующими нормами и требованиями законодательства.

ФИО2 повторно обратилась с претензией, в которой настаивала на расторжении договора долевого участия в строительстве сославшись на то, что перенос стояка канализации не является способом устранения недостатков и нарушает ее права.

В ответе на повторную претензию ООО СЗ «Времена года» выразило готовность расторгнуть указанный договор участия в долевом строительстве с удержанием с дольщика 2% от цены Договора, на покрытие расходов, связанных с его заключением.

Истец полагает, что ответчик без согласования с заказчиком разместил в помещении кухни вентиляционные каналы и вертикальный стояк канализации, который после получения первой претензии был перенесен в помещение туалета. Размещение вентиляционных каналов существенно изменяет конфигурацию помещения кухни, а для достижения прямых линий в помещении кухни и скрытия вентиляционных каналов необходимо будет возводить стену из гипсокартона, существенно уменьшая площадь квартиры. В связи с чем, она как потребитель будет лишена того помещения кухни, на который она рассчитывала при заключении договора. Учитывая то, что вентиляционные каналы относятся к общедомовому имуществу и обеспечивают отточную вентиляцию всех квартир, расположенных в этом сегменте, то перенести или реконструировать систему вентиляции в процессе эксплуатации квартиры будет невозможно. Считает, что данные недостатки приводят к существенному ухудшению потребительских качеств возводимой квартиры и не соответствуют условиям договора. 

Судом, в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, в целях правильного и объективного рассмотрения дела, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ было удовлетворено ходатайство ответчика и назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Независимый эксперт».

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Приведет ли размещение вентиляционных каналов на кухне к:

-Нарушению минимальных площадей по СП 54.13330.2016 «Жилые здания»?

- Препятствием для размещения мебели/техники (варочной панели, холодильника)?

2. Является ли монтаж гипсокартонных конструкций для маскировки каналов причиной недопустимого снижения площади кухни? Способны ли гипсокартонный конструкции удерживать навесную кухонную мебель с кухонной утварью на протяжении длительного периода времени?

3.Могла ли перепланировка повлиять на Санитарно-эпидемиологические нормы (СанПин 

<

дата>-10)?

4.Относятся ли выявленные отклонения к существенным недостаткам, препятствующим использованию объекта или ухудшающим его потребительские качества относительно договора долевого участия в строительстве?

Как следует из заключения эксперта *****-стэ от 

<

дата>, эксперт пришел к следующим выводам.

По вопросу *****.

Размещение по факту в помещении кухни исследуемой квартиры вентиляционных каналов не привело к нарушению СП54.13330.2016 «Жилые здания» в части требований к минимальной площади помещения кухни. Размещение вентиляционных каналов в помещении кухни, в т.ч. с оформлением каналов в короб из гипсокартонной конструкции, не является препятствием для размещения кухонного гарнитура (мебели) и кухонной техники.

По вопросу *****.

Монтаж гипсокартонной конструкции, скрывающей вентиляционные каналы, не является причиной недопустимого снижения площади кухни; гипсокартонная конструкция может удерживать кухонный гарнитур (мебель), в т.ч. с утварью, на протяжении длительного времени исключительно при условии выбора подходящего метода усиления конструкции и правильного монтажа с соблюдением технологии.

По вопросу *****.

Система вентиляции в границах исследуемого помещения кухни квартиры под проектным ***** в многоквартирном жилом доме, возведенном на ЗУ с к/н26:30:020219:648 по адресу: СК, 

<

адрес>, устроена в соответствии с положениями нормативной технической документации, устанавливающей требования к выполнению работ по проектированию монтажу систем вентиляции в жилом здании. Влияние выполненной перепланировки (размещение вентиляционных каналов в помещении кухни) на санитарно-эпидемиологические нормы в т.ч. СанПин 

<

дата>-10, отсутствуют.

По вопросу *****.

Выявленное отклонение (размещение вентиляционных каналов в помещении кухни) не препятствует использованию объекта, не делает невозможным и/или недопустимым использование объекта в соответствии с его прямым функциональным назначением, не является существенным недостатком и не ухудшает потребительские качества объекта в т.ч. относительно договора долевого участия в строительстве. 

Приходя к такому выводу, экспертом в мотивировочной части заключения указано, что согласно условиям договора участия в долевом строительства *****/ДУ от «25» апреля 2024 года, заключенного между ООО СЗ «Времена года» и ФИО2 в соответствии с положениями ФЗ №214-ФЗ от 

<

дата> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (МД, Т.1, л.37-л.43), п.3 Предмет договора п.п3.2: объект долевого строительства - 2-комнатная квартира под проектным номером 124, расположенная в 3 подъезде, на 5 этаже, общей площадью 64кв.м. (с учетом балкона), общей площадью 60 кв.м. (без учета балкона). Площадь помещения кухни, согласно таблице п.3 п.п.3.2. Договора *****/ДУ и графической части договора - плана 5-го этажа 3-го подъезда (Приложение к Договору участия в долевом строительстве), составляет 11.9квм

При этом, как видно на поэтажном плане, общедомовые системы инженерных коммуникаций - канализация, вентиляция - проходят через помещение с/у.

Фактически, вентиляционные каналы расположены в помещении кухни, а площадь исследуемого помещения с учетом размещения вентиляционных каналов составляет 11,7кв.м.

Согласно положений Закона РФ ***** «О защите прав потребителей»:

недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке (в т.ч. невыполнение при продаже или использовании отдельных видов технически сложных товаров с предварительно установленными программами для электронных вычислительных машин требований, установленных п.4.1 и 4.2 ст.4 настоящего Закона), или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно пред предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и(или) описанию при продаже товара по образцу и(или) по описанию;

существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после устранения, или др.подобные недостатки

Выявленное отклонение в виде вентиляционных каналов в помещении кухни исследуемой квартиры под проектным ***** является несоответствием условиям договора участия в долевом строитсльства*****/ДУ от 25.04.2024г, заключенного между ООО СЗ «Времена года» и ФИО2, однако, площадь помещения кухни с размещенными в ней вентиляционными каналами уменьшена от проектного значения на 0.2кв.м (от 11,9кв.м до 11.7кв.м), что в процентном соотношении составляет 1.7% (см. рассмотрение вопроса*****) и является незначительным изменением площади.

Также, при рассмотрении вопросов №*****, экспертом определено, что фактически при устройстве помещения кухни исследуемой квартиры под проектным *****, в зафиксированных на момент проведения экспертного исследования параметрах, не нарушены требования технической и нормативной документации, размещение вентиляционных каналов в помещении кухни, т.е. отклонение от первоначальной проектной документации, данные которой вошли в приложение к договору, на этапе проведения строительно-монтажных работ обоснованно в связи с невозможностью размещения системы вентиляции через помещение с/у из-за проектной ошибки.

Размещение вентиляционных каналов в помещении кухни, как изменение первоначальной проектной документации и условий договора между сторонами, влияет на объемно-планировочное решение помещения кухни и может быть устранено, однако не переносом коммуникаций, что запрещено, а, например, устройством конструкции короба, скрывающего вентиляционные каналы с доступом к обслуживанию и обеспечения нормальной эксплуатации, и обустройством пространства кухни, в т.ч. проектирование технически подходящего под ситуацию кухонного гарнитура с удобным расположением мебели и техники.

Выявленное отклонение (размещение вентиляционных каналов в помещении кухни) не препятствует использованию объекта, не делает невозможным и/или недопустимым использование объекта в соответствии с его прямым функциональным назначением, не является существенным недостатком и не ухудшает потребительские качества объекта, в т.ч. относительно договора долевого участия в строительстве.

По смыслу положений статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования.

В соответствии с частью 3 указанной статьи заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 данного Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда. 

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

При таком положении суд может отвергнуть заключение экспертизы в том случае, если это заключение явно находится в противоречии с остальными доказательствами по делу, которые бы каждое в отдельности и все они в своей совокупности бесспорно подтверждали бы наличие обстоятельств, не установленных экспертным заключением, противоречащих ему. 

Таким образом, заключения судебной экспертизы оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами. 

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу. 

Доказательственное значение экспертного заключения зависит от его истинности, внутренней непротиворечивости, точности и достоверности всех действий, оценок и выводов эксперта в ходе и по результатам процесса экспертного исследования. 

Суд полагает, что при рассмотрении настоящего гражданского дела необходимо учесть выводы указанного экспертного заключения, поскольку при его проведении были соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт был предупрежден по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение полностью соответствуют требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации: оно содержат подробное описание проведенных исследований, ответы на поставленные судом вопросы, в них приведены выводы эксперта об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Эксперт руководствовались действующими методиками на основании тех доказательств, которые ему были предоставлены.

Заявляя односторонний отказ от исполнения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома истец ссылается на наличие в квартире недостатков, которые по его мнению являются существенными, так изменяют конфигурацию помещения кухни, что приводит к уменьшению площади помещения, нарушению потребительских качеств помещения, на что истец не рассчитывал при заключении договора.

Из системного толкования приведенных выше правовых норм следует, что для возможного удовлетворения иска ФИО2 по заявленным ею основаниям необходимо доказать, что построенная, но не введенная на момент рассмотрения настоящего дела квартира имеет существенные недостатки по качеству. 

Вместе с тем, таких доказательств судом в судебном заседании не добыто и стороной истца не предоставлено. 

Из исследованного в судебном заседании экспертного заключения, а также пояснений эксперта следует, что проход вентиляционных каналов через помещение кухни не делает непригодным к использованию помещение кухни, а лишь усложняет его, в т.ч. путем возложения на заказчика необходимости нести дополнительные расходы по его обустройству, а размещение системы вентиляции через помещение с/у технически невозможно из-за проектной ошибки, в связи с чем, отклонение от первоначальной проектной документации, данные которой вошли в приложение к договору, на этапе проведения строительно-монтажных работ обоснованно.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 

<

дата> № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, или соразмерного уменьшения цены договора, или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Между тем, перечень недостатков, на которые ссылается истец, с учетом установленных по делу обстоятельств и выводов судебной экспертизы не является препятствием для принятия жилого помещения и проживания в нем.

Из анализа всех представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу о том, что выявленные в квартире истца недостатки, не являются существенными, в связи с чем оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве не имеется. В данной части исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Поскольку истцу отказано в удовлетворении основного требования о расторжении договора участия в долевом строительстве, соответственно и не имеется правовых оснований для взыскания в пользу истца с ответчика установленных п. 2 ст. 6 Федерального закона от 

<

дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" неустойки, а также взыскания компенсации морального вреда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Времена года» о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ессентукский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17 октября 2025 года.

Судья В.В. Новикова