к делу № 3а-419/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«18» июля 2023 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Мирион» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Мирион» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 13296 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, ............ в размере его рыночной стоимости 197 147 000 рублей по состоянию на 01.01.2022г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № ОЦ-060223/01, подготовленным оценщиком ИП ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 197 147 000 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 391 547 256 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала доводы административного искового заявления, настаивала на удовлетворении заявленных требований. Указала на наличие в заключении эксперта нарушений законодательства РФ об оценочной деятельности.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 указывает на недоказанность нарушения прав административного истца установленным размером кадастровой стоимости земельного участка. При этом, просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и данным пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 13296 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, .............

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также, принимая во внимание дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 391 547 256 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке № ОЦ-060223/01, подготовленного оценщиком ИП ФИО1, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 197 147 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 20 марта 2023 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 06.05.2023г., выполненному ООО «БИЗНЕС-ПАРТНЕР», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 375 385 000 рублей.

Однако, представителем административного истца представлена рецензия на заключение судебной оценочной экспертизы, выполненная ООО «БСК аудит», в которой указано, что экспертное заключение № БП-2090 от 06.05.2023г., выполненное экспертом ФИО6, в соответствии с определением Краснодарского краевого суда о назначении судебной экспертизы по административному делу № 3а-419/2023 от 20 марта 2023 года, не соответствует требованиям действующего законодательства, выполнено методически неверно и научно не обосновано. Допущены методические ошибки при расчете объекта в рамках сравнительного подхода. Рыночная стоимость объекта оценки, полученная экспертом (Экспертного заключения № БП-2090 от 06.05.2023г., является недостоверной, завышенной минимально на 30% из-за допущенных методических ошибок.

Заключение эксперта не соответствует действующему оценочному законодательству в части ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО V, ФСО № 7, № 135-ФЗ и 73-ФЗ. 

В дополнении к отзыву на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО7 указал, что при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы оценщиком допущены следующие нарушения:

- из анализа предложений о продаже земельных участков, представленного в заключении (стр. 26), пользователям экспертизы не представляется возможным определить в каком ценовом диапазоне может находиться рыночная стоимость объекта экспертизы. Экспертом не проанализирован реальный рынок объектов недвижимости (земельных участков) из сегмента рынка, относящихся к объекту экспертизы, расположенных в районе расположения объекта экспертизы. Таким образом, выборка объектов-аналогов, использованная в расчете, не отражает реальной рыночной стоимости земельных участков, схожих по виду разрешенного использования с объектом экспертизы;

- значение корректировки на разницу в площади объектов-аналогов относительно объекта экспертизы определено экспертом неверно. Величину корректировки на площадь эксперт определяет на основании информации, представленной в «Справочнике оценщика недвижимости - 2020. Земельные» участки 2 часть» под издательством Л.А. Лейфера (далее - справочник) согласно графику зависимости удельной цены от площади земельного участка. При этом эксперт не учитывает рекомендации автора по использованию данного графика. На странице 105 справочника автор отмечает, что минимальная площадь, которая ограничивается данной моделью, составляет 775 кв.м, тем самым указывая на то, что при использовании графика и объект экспертизы, и выбранные аналоги не должны быть менее 775 кв.м. В случае несоблюдения данного условия, расчет приведет заведомо к искажению рыночной стоимости. Для определения итоговой стоимости экспертом выбран в качестве объекта-аналога № 3 земельный участок площадью 600 кв.м, что менее 775 кв.м. Корректировка, рассчитанная указанным способом, в данном случае нарушает требования методики расчета, представленной в справочнике;

- отсутствие корректировки на вид разрешенного использования не обосновано. Вид разрешенного использования объекта экспертизы - торгово-развлекательный комплекс, вид разрешенного использования объектов-аналогов - индивидуальное жилищное строительство;

- эксперт указывает, что у объекта экспертизы и объектов-аналогов инженерные коммуникации проходят по меже (то есть, коммуникации отсутствуют). При этом у объектов-аналогов № 1, 3 присутствуют все коммуникации, у объекта-аналога № 2 информация об инженерных коммуникациях в объявлении не приведена. Таким образом, отсутствие корректировки на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций не обосновано.

С учетом вышеизложенного, по мнению представителя департамента имущественных отношений краснодарского края, эксперт не провел полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что соответственно привело к искаженным итоговым результатам. 

Вместе с тем, вышеизложенные доводы рецензии на заключение судебной оценочной экспертизы, а также возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО7 не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «БИЗНЕС-КОНСАЛТ» ФИО6, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы рецензии, а также возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО7 и пояснил, что поскольку оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на ретроспективную дату, на 1 листе отображены выкопировки, в экспертизе на таблице № 1 л. 9 указаны все эти параметры. Оцениваемый земельный участок расположен в самом центре города, в центральном микрорайоне, имеет фасадный выход на две улицы – ул. Северная и ул. Горького. Имеет два заезда с ул. Северной и один заезд с ул. Горького. Большая транспортная и пешеходная доступность. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка и объекта недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как застроенный и предназначенный для использования по виду фактического использования. Земельный участок выходит фасадом на две основные улицы, предназначен для торгово-развлекательного комплекса. В рамках ФСО и методик, земельный участок для оценки должен приниматься без ограничений и улучшений и условно в собственности. Что касаемо инженерных коммуникаций, земельный участок и объекты-аналоги расположены в активно развивающихся зонах, в центральном районе. Вокруг них находятся жилые коммерческие дома и помещения. Стоимость инженерных коммуникаций не учитывается. Согласно журналу учета строительства 2006г. и письму Минфина от 25.01.2006г. По замечанию Рецензии № 3 эксперт пояснил, что в данном случае была допущена техническая ошибка. Далее по тексту идет правильно описание ФСО, правильно указано по тексту и на 34 странице. По поводу стандарта американского общества оценщиков, то это не принуждает никого ни к чему и ни на что не влияет. По замечанию Рецензии № 4 эксперт пояснил, что согласно ФСО № 7 при анализе, который представлен в экспертизе, предполагаемый вид наилучшего использования, согласно федеральному закону должен быть наиболее прибыльным. В данном случае поиск архива «Авито» делает определенные условия для поиска своих объявлений. Для того, чтобы проверить данные объявления, достаточно регистрации, платной она не является. Если применить поиск по определенным критериям, то это требует оплаты, но если скачать приложение, то этим можно пользоваться бесплатно. Анализ сегмента рынка представлен в экспертизе. Все представленные объекты-аналоги могут использоваться в коммерческих целях. Под сроком экспозиции подразумевается срок продажи данных земельных участков. Срок экспозиции средний. По методикам и общепринятым понятиям брать земельные участки к экспозиции необходимо те, которым не более года от даты определения стоимости объекта экспертизы. Все объекты аналоги и те объекты, которые представлены в выборке рынка, срок экспозиции более 12 месяцев не имеют, а точнее, объекты-аналоги имеют срок экспозиции не более 9 месяцев, что не противоречит ни одной методике. Объект экспертизы является коммерческим, отношения к береговой линии не имеет. При анализе корректировка по береговой линии не должна применяться. По замечанию Рецензии № 6.1 эксперт пояснил, что в объявлении продавца имелась опечатка, что не повлияло на результаты оценки. Процесс продажи и выставления объекта недвижимости происходит следующим образом. Идет краткое описание, а затем полное описание объекта. Эксперт использовал полное описание. Все методические рекомендации и указания были соблюдены. Они же описаны в списках источников. 

Кроме того, из представленных экспертом ООО «БИЗНЕС-КОНСАЛТ» ФИО6 письменных пояснений судом усматривается, что экспертом проведен анализ рынка земельных участков в районе расположения объекта экспертизы. После, был выполнен анализ выборки, с указанием необходимых показателей. Учитывая рекомендации автора Справочника, экспертом был выполнен анализ рынка земельных участков в районе расположения объекта экспертизы, анализ социально-экономической ситуации региона расположения, а также анализ влияния ценообразующих факторов на цены предложений, в том числе на площадь. Одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков является размер земельного участка. Если по данному параметру существует различие, необходимо применить корректирующие коэффициенты. Зависимость влияния площади на стоимость объекта, приведенная автором Справочника, сохраняется и для земельных участков площадью менее 775 кв.м, ввиду высокой ликвидности. Данное ограничение является рекомендованным, а корректирующий коэффициент, полученный с помощью графика зависимости, полностью идентичен с корректирующим коэффициентом в матричной таблице (Таблица 33) на странице 96. Количественные и качественные характеристики объектов позволяют использовать их в коммерческих целях. Также, если назначение по ПЗЗ является разрешенным или условно-разрешенным это обычная государственная услуга, не требующая существенных затрат. Земельные участки расположены в активно развивающихся зонах, либо в центральных частях города, вокруг них находится жилые, коммерческие, здания со всеми коммуникациями и при строительстве есть возможность подключения ко всем коммуникациям. Стоимость инженерных коммуникаций уже проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям (Журнал «Учет в строительстве» № 2, 2006, с. 101, письмо Минфина России от 25 января 2006 г. № 03-03-04/1/57).

Проверив и сопоставив доводы рецензии на заключение эксперта, а также возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края с пояснениями эксперта ООО «БИЗНЕС-КОНСАЛТ» ФИО6, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что вышеуказанные доводы о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

При этом, как следует из письма генерального директора ООО «БИЗНЕС-ПАРТНЕР» ФИО8 согласно положениям статьи 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (№ 73-ФЗ от 31 мая 2001 года) в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. Согласно данным нормам закона, производство экспертизы поручается судом конкретным экспертам, которых суд предупреждает об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, или экспертной организации, руководитель которой определяет, кому из экспертов этой организации поручить производство экспертизы, и предупреждает их об указанной выше уголовной ответственности.

Решением единственного учредителя общества с ограниченное ответственностью «Бизнес-Партнер» № 2 от 03 апреля 2023 года назначен на должность эксперта ФИО6 с 03 апреля 2023 года, сроком на 6 месяцев. В связи с чем, руководителем экспертной организации было поручено проведение судебной оценочной экспертизы по настоящему административному делу эксперту ФИО6

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» экспертная деятельность не лицензируется. Таким образом, деятельность негосударственных экспертных организаций может осуществляться без получения соответствующей лицензии, а оказываемые ими услуги не подлежат сертификации, что также прописано в Федеральном законе от 08.01.2001г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». В свою очередь, сведения о государственной регистрации Общества внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 02 марта 2023 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 02 марта 2023 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ЗАО «Мирион» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ЗАО «Мирион» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной удовлетворить частично. 

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 13296 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 375 385 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 02 марта 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 26 июля 2023 года.

Судья В.В. Сидоров