Дело № 2-803/2025

УИД: 27RS0007-01-2024-008603-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«09» сентября 2025 года г. Комсомольск-на-Амуре

Центральный районный суд г. Комсомольска-на Амуре Хабаровского края 

в составе: председательствующего судьи Краснова М.И.,

при секретаре Лисовской Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, признание сделки ничтожной, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, ссылаясь на то, что истец является собственником 1/2 доли в праве общей собственности на двухкомнатную квартиру, расположенной по адресу: (адрес), г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), что подтверждается выпиской ЕГРН. Другим участником общей долевой собственности являлось третье лицо – ФИО3. Доли в квартире были определены и зарегистрированы в установленном законом порядке. В ноябре 2024 г. истец узнал о заключении ответчиком договора купли-продажи от 04.10.2024 г., в соответствии с которым 1/2 доля третьего лица в праве общей собственности на квартиру была продана ответчику. Оформлением договора и сопровождением сделки купли-продажи занимался представитель ФИО4, действующий по доверенности от (дата), удостоверенной нотариусом ФИО5 При совершении сделки купли-продажи квартиры представитель ФИО3 – ФИО4 не известил истца в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу, нарушив тем самым принадлежащее истцу преимущественное право покупки, ст. 250 ГК РФ. (дата) в виду указанных обстоятельств, доверенность была отменена, что подтверждается распоряжением, удостоверенным нотариусом ФИО5 Свою долю ответчик приобрел за 900000 руб. За указанную цену истец готов был приобрести указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру. В связи с чем ФИО1 просит перевести на истца права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), а также взыскать с ответчика судебные расходы в его пользу по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. 

(дата) определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в качестве третьих лиц по делу привлечены нотариусы ФИО6 и ФИО5

(дата) истец увеличил исковые требования, дополнительно просил признать сделку купли-продажи 1/2 доли в квартире по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес) – ничтожной на основании ст. 171 ГК РФ, в связи с обстоятельствами наличия плохого психического здоровья ФИО3

(дата) определением суда назначена судебная психиатрическая экспертиза. Производство по делу приостановлено. (дата) производство по делу возобновлено ввиду возврата материалов дела экспертной организацией по причине загруженности эксперта и вновь назначена (дата). Производство по делу также приостановлено.

(дата) по поступлении результатов судебной экспертизы производство по делу возобновлено.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования, пояснил, что его отец ФИО3, при оформлении доверенности на право представления его интересов и отчуждении половины доли в праве на квартиру не понимал значения своих действий. ФИО3 является человеком, который болен в результате хронического алкоголизма, он постоянно пропадает, его приходится разыскивать, на этом фоне истец, являясь сыном ФИО3, неоднократно обращался в органы полиции. В спорной квартире истец ФИО1 проживает с женой, детьми. Его отец не имел постоянного места жительства, ранее проживал в (адрес), после этого в г.Комсомольске-на-Амуре у разных знакомых, постоянно разыскивал его, в том числе обращался в полицию, из дома не выгонял, в хороших отношениях с отцом. В ноябре 2024 года, после того как отыскал его живут с отцом совместно с семьей ФИО1 При оформлении доверенности и договора купли-продажи ФИО3 обманули, при этом, ФИО1 не сообщили о продаже спорной доли в праве. После переоформления доли в праве ФИО3 на иных лиц, к ним в квартиру пришли неизвестные люди, которые стали пытаться проникнуть в жилое помещение, чем напугали его семью. После данного случая ФИО1 пришлось постоянно находиться дома, следить за тем, чтобы никто не пришел к ним в дом без его ведома. Данные обстоятельства повлекли прогулы на работе и лишения его в дальнейшем лишения заработка по месту работы, где трудился в качестве бульдозериста, он был уволен. В настоящее время также не может выйти на работу, поскольку опасается, что в квартиру без его присутствия придут неизвестные люди и будут врываться в жилое помещение. Никакого почтового извещения о праве преимущественной покупки доли в квартире, принадлежащей его отцу ФИО3 ему не приходило, он не получал и в почтовом ящике не было, о продаже доли ему не сообщали.

Представитель истца ФИО7 в судебном заседании настаивал на заявленных требованиях, пояснив, что ФИО3 не понимал значения своих действий, имеет место факт злоупотребления доверием. Также был нарушен порядок извещения о праве преимущественной покупки доли его отца в квартире, письмо пропало с почтового ящика и его ФИО1 не получал.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании возражала против заявленных требований, пояснила, что порядок направления извещения истца о преимущественном праве выкупа доли ФИО3 на спорное жилое помещение соблюден. ФИО3 понимал значение своих действий и желал наступления правовых последствий в виде отчуждения принадлежащей ему доли.

Ранее, третье лицо по делу ФИО3 пояснил, что в период оформления доверенности и договора купли-продажи потреблял спиртные напитки. С ним познакомились люди и обещали за его долю в квартире приобрести ему комнату и дать денег, на что он ответил согласием, самостоятельно ездил к нотариусу и подписывал доверенность для последующей продажи его доли в квартире. Пояснил также, что стоит на учете психиатра. О том, что оформил доверенность в целях продажи доли в квартире, а также о заключении договора купли-продажи сыну ФИО1 не сказал.

Ранее, в судебном заседании третье лицо нотариус ФИО6 возражала против заявленных требований, пояснив, что она удостоверяла сделку купли-продажи доли в праве собственности на спорную квартиру. Порядок удостоверения сделки, в том числе обязанности по извещению сособственника квартиры в лице ФИО1 был соблюден, о чем свидетельствуют представленные материалы копий документов, вложенных в нотариальное дело. Представила письменные возражения.

Ответчик ФИО2, нотариусы ФИО6 и ФИО5, третье лицо ФИО3 в судебном заседании не участвовали, извещались надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Ответчиком ФИО2 обеспечена явка его представителя ФИО8, от третьих лиц ФИО6 и ФИО5 поступили письменные ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, ранее давал пояснения в рамках рассмотрения дела.

При отсутствии возражений, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон по делу в порядке ст.ст. 117, 167 ГПК РФ.

Выслушав в судебном заседании лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, изучив материалы дела суд приходит к следующим выводам.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

В соответствии с положениями ст. ст. 17, 40 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Согласно требованиям ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как установлено судом и следует из представленного из реестрового дела на (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре, кадастровый (№), на основании договора купли-продажи от (дата) зарегистрировано право общей долевой собственности за ФИО1 и ФИО3 по 1/2 доли в праве собственности на квартиру. 

Согласно сведениям ЕРКЦ, представленным в дело ФИО9 по названному адресу зарегистрирован по постоянному месту жительства с (дата) по настоящее время. 

Далее следует, что (дата) нотариусом ФИО5 от имени ФИО3 удостоверена доверенность (адрес)0, на поверенного ФИО4, на управление и распоряжение последним всем имуществом доверителя, в чем бы оно не заключалось, сроком на десять лет, с запретом на передоверие.

(дата) нотариусом ФИО5 удостоверено распоряжение об отмене вышеуказанной доверенности.

Из представленных нотариусом материалов по совершенной сделке купли-продажи от (дата), следует, что в целях соблюдения порядка продажи в общей долевой собственности и преимущественного выкупа доли в праве собственности на квартиру, ФИО3 (дата) направил уведомление своему сыну ФИО1 о намерении продать свою 1/2 долю в (адрес) (л.д. 100). С просьбой уведомить его в письменном виде по тому же адресу в течение месяца с момента получения уведомления. 

Данное извещение направлено (дата) посредством почтовой связи через отделение связи 681045 (ШПИ 68101898002764) и возвращено из-за истечения срока хранения (дата). 

(дата) ФИО2 действуя от имени ФИО3, после истечения срока ответа сособственника имущества о преимущественном праве выкупа принадлежащей ему доли, заключил договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей собственности на (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре, передав данную долю в собственность ФИО2. Данная сделка удостоверена нотариусом ФИО6 (нотариальное действие (адрес)7-2269198), что также следует из материалов нотариального дела.

Также установлено, что (дата), на дату оформления доверенности, а также (дата) и (дата) истец ФИО1 обращался в ОП (№) УМВД России по г.Комсомольску-на-Амуре с заявлением о розыске своего отца ФИО3

Из представленных материалов КУСП (№) от (дата) следует, что ФИО3, будучи зарегистрированным по постоянному месту жительства в (адрес), расположенной в г.Комсомольске-на-Амуре, с 2023 года по ноябрь 2024 года проживал по случайным адресам у своих знакомых. С июля 2024 года по ноябрь 2024 проживал по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес) ФИО10, что подтверждается его объяснением (л.д. 144), а также сведениями о привлечении его к административной ответственности (дата) по ст. 19.15 ч. 1 КоАП РФ по обстоятельствам проживания по указанному адресу без документа, удостоверяющего личность гражданина.

Из объяснения ФИО10 от (дата) также следует, что (дата), что (дата) к ФИО3 приезжали риелторы, которые привезли ему алкоголь и еду, которым было необходимо, чтобы он выписался из принадлежащей ему квартиры. Данный алкоголь и еду употребили совместно. ФИО3 ранее ездил с риелторами по поводу переоформления документов на квартиру, на этой почве ФИО3 поругался со своим сыном. 

Из объяснений ФИО3 от (дата) следует, что он не имеет постоянного места жительства, прописан по адресу: (адрес), расположенной в г.Комсомольске-на-Амуре. С мая 2023 по август 2024 года проживал по разным адресам у знакомых, последний раз проживал долго с августа 2024 по ноябрь 2024 года у знакомого по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес). (дата) в г. Комсомольске-на-Амуре по (адрес) (рынок) его нашел сын ФИО1 и они вернулись по месту постоянной регистрации, где проживает по настоящее время. Никакого психологического и иного давления на него не оказывалось, он самостоятельно и свободно передвигался, встречался с друзьями, распивал спиртные напитки. Из дома сын не выгонял. Из дома уходит сам и возвращается когда ему удобно. Также подтвердил, что продажа 1/2 доли в праве собственности на квартиру им осуществлялась в г.Комсомольске-на-Амуре.

Как следует из результатов проведенной судебно-психиатрической комиссионной экспертизы КГБУЗ «ККПБ» от (дата) (№) следует, что у ФИО3 по состоянию на (дата) и (дата) обнаруживалось выраженное снижение когнитивных процессов (восприятия, памяти, внимания, мышления), нарушение критических, прогностических ресурсов, а также паталогической измененности эмоционально-личностной сферы с признаками повышенной внушаемости и подчиняемости. При этом, была сохранна способность анализировать и прогнозировать свои поступки и окружающих людей, сохранность адаптационных возможностей. Одним из оснований распоряжения своим имуществом был выход из жизненной ситуации, обусловленной долгами по кварплате. С января 2025 года и по настоящее время страдает органическим расстройством личности сочетанного генеза (сосудистого, токсического), с умеренными интеллектуально-мнеститескими и эмоционально-волевыми нарушениями (F 07/08 по МКБ-10), на что указывают данные анамнеза о наличии сосудистых заболеваний головного мозга, подтвержденных компьютерной томографией головного мозга, о злоупотреблением испытуемым алкоголем.

Судом принимаются результаты проведенной экспертизы в качестве допустимого доказательства, поскольку выполнены специалистом-экспертом, имеющим соответствующую квалификацию, при выполнении экспертизы, экспертом отражена методика и нормативная база при оценке причиненного ущерба. Возражений относительно результатов проведенной экспертизы ответчиками не заявлено. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу ложных показаний.

В совокупности исследованных материалов дела следует, что ФИО3 на дату выдачи доверенности и заключения договора купли-продажи действовал не по своему усмотрению, а по инициативе третьих лиц, согласившись продать принадлежащую ему долю в праве на квартиру, в которой фактически проживает его сын ФИО1 с семьей, с которым ФИО3 не находится в конфликтных отношениях, свободно передвигается, может без каких-либо препятствий посещать данное жилое помещение, препятствий к тому ему не создается и более того, с ноября 2024 года по настоящее время проживает совместно с сыном ФИО1 и его семьей в спорном жилом помещении, между тем, самостоятельно выбрал бродяжничество с 2023 года по ноябрь 2024 года проживая у случайных знакомых, распивая алкогольные напитки. Суд приходит к выводу о том, что ФИО3 хоть и понимал значение своих действий, не желал сообщать своему сыну ФИО3 о намерении продать свою долю в праве третьим лицам. Данные выводы суд основывает на том, что уведомление, которое ФИО3 адресовал своему сыну ФИО1 о намерении продать свою 1/2 долю в (адрес) (л.д. 100) содержит просьбу истцу сообщить о своем намерении реализовать преимущественное право покупки, путем направивления соответствующего письменного ответа по тому же адресу, в котором ФИО3 фактически не проживает с 2023 года, при этом, не имеет и не имел препятствий самостоятельно сообщить об этом своему сыну по месту жительства.

Учитывая выводы судебно-психиатрической комиссионной экспертизы о наличии у ФИО3 органического расстройства личности с января 2025 года, установленные обстоятельства его повышенной подчиняемости и внушаемости на дату оформления доверенности и нотариальной сделки, факты длительного и постоянного употребления алкоголя, спровоцировавшего постановку указанного диагноза, доводы письменного объяснения ФИО10, признаки заинтересованности которого в исходе дела судом не усматриваются, о том, что после заключения сделки, с целью принятия решения ФИО3 о снятии его с регистрации в спорной квартире, к нему приезжали риелторы, зная о фактическом адресе местонахождения ФИО3: г. Комсомольск-на-Амуре, (адрес), привезли ему алкоголь и еду, которые были сразу же употреблены ФИО3 и ФИО10, в совокупности с установленными обстоятельствами хронического употребления алкоголя ФИО3, а также непродолжительного периода от даты выдачи доверенности и заключения договора купли-продажи, до постановки диагноза ФИО3 о расстройстве личности, суд приходит к выводу о том, что ФИО3 не имел действительной воли на уведомление своего сына ФИО1 на продажу спорной доли в праве третьим лицам, которые ФИО3 никем не приходятся и ранее, исходя из исследованных материалов дела и пояснений сторон, никаких дел не имелось.

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 - 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) (№) (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) (№)) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», а также п. 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (№) (2020)», (утв. Президиумом Верховного Суда РФ (дата)), следует, что при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

По данному делу юридически значимым обстоятельством является выяснение вопроса о том, было ли исполнено обязательство по оплате приобретаемого жилого помещения.

Как следует из п. 4 нотариально удостоверенного Договора купли-продажи от (дата) № б/н следует, что по соглашению сторон (ФИО3 в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2) доля в праве ФИО3 в общей собственности на квартиру продается за 900000 руб.

Пунктом 6 Договора предусмотрено, что указанные стороны заверили нотариуса о том, что расчет между ними был произведен полностью до подписания настоящего договора. Покупатель уплатил продавцу стоимость отчуждаемой доли в праве общей собственности на квартиру в размере 900000 руб. наличными деньгами за счет собственных средств, что подтверждается распиской продавца.

Между тем, представленные материалы нотариусом ФИО6 по сделке купли-продажи доли в праве общей собственности на (адрес), расположенной в г.Комсомольске-на-Амуре не содержат указанной в п. 6 Договора расписки.

Опрошенная в судебном заседании нотариус ФИО6 указанной расписки в дело также не представила. Представитель ответчика данную расписку также не представила.

Сторонам неоднократно предлагалось представить доказательства в обоснование своих доводов, в связи с чем, судом дана оценка по имеющимся в деле доказательствам в порядке ст. ст. 56, 67 ГПК РФ.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что материалы дела не содержат доказательств исполнения обязательств по заключенной сделке о передаче ФИО2 ФИО3 денежных средств в счет оплаты приобретаемой доли в праве на квартиру.

Установленные обстоятельства не влекут недействительности сделки, что прямо следует из п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) (№) (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) (№)). Иных обстоятельств, в том числе по требованиям истца о признании сделки недействительной по обстоятельствам того, что ФИО3 не понимал значения своих действий, с учетом результатов проведенной экспертизы судом, по делу не имеется.

С учетом установленных по делу обстоятельств отсутствия воли ФИО3 действительно сообщить ФИО1 о своём намерении продать принадлежащую ему долю в квартире, имея на это возможность, формальность исполнения извещения с указанием обратного адреса, по которому ФИО3 не проживает, с учетом особенностей его личности и поведения риелторов, суд полагает права ФИО1 на преимущественную покупку доли в общей долевой собственности на квартиру были нарушены, в связи с чем, подлежат восстановлению путем перевода прав и обязанностей покупателя по Договору купли-продажи от (дата) № б/н путем замены покупателя ФИО2 на ФИО1.

В связи с тем, что доказательства исполнения обязательств по сделке в материалы дела не представлено, суд полагает необходимым, с целью восстановления нарушенного права и баланса интересов сторон, а также правовой позиции, изложенной в п. 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (№) (2020)», (утв. Президиумом Верховного Суда РФ (дата)), возложить обязанность на ФИО1 выплатить ФИО3 900000 руб. в счет оплаты стоимости приобретаемой доли в праве собственности на (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре.

Срок предъявления иска о переводе прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки не нарушен, поскольку истец обратился в суд в течение 3 месяцев с момента заключения спорного договора купли-продажи в порядке положений, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

В связи с частичным удовлетворением заявленных требований истца, с ответчика ФИО2, в порядке ст. 98 ГПК РФ, подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований на сумму 3000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей долевой собственности на квартиру, признании сделки ничтожной, - удовлетворить частично.

Осуществить перевод прав и обязанностей покупателя по Договору купли-продажи от (дата) № б/н путем замены покупателя ФИО2 на ФИО1.

Возложить обязанность на ФИО1 выплатить ФИО3 900000 руб. в счет оплаты стоимости приобретаемой доли в праве собственности на (адрес) в г. Комсомольске-на-Амуре.

Взыскать с ФИО2, (дата) года рождения, в доход соответствующего бюджета согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации государственную пошлину в сумме 3000 руб.

В остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня изготовления текста решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 27.10.2025.

Судья М.И. Краснов

Копия верна