ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

25 ноября 2019 года г. Тула

Пролетарский районный суд г. Тулы в составе:

председательствующего Большовой Е.В.,

при секретаре Котовской К.В.,

рассмотрев в помещении суда в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2450/2019 по иску ФИО1, ФИО2 к закрытому акционерному обществу «Стройальянс», ФИО3, ФИО4, ФИО5, Акционерному обществу «ТНС энерго Тула» об освобождении земельного участка от запрета на совершение регистрационных действий,

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением к ЗАО «Стройальянс», ФИО3, ФИО4, ФИО5, АО «ТНС энерго Тула» об освобождении земельного участка от запрета на совершение регистрационных действий, мотивировав свои требования тем, что в соответствии с заключенными между истцами и ответчиком договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру № в блокированном жилом доме, на земельном участке с КН №. После окончания строительства застройщик произвел раздел земельного участка под каждую квартиру. ДД.ММ.ГГГГ на основании акта передачи истцам перешел блок жилого дома блокированной застройки с КН 71:30:030812:3022, а также земельный участок, на котором расположен указанный блок с КН № В рамках совершения исполнительных действий по исполнительным производствам №№, возбужденным в отношении должника ЗАО «Стройальянс», судебным приставом- исполнителем ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление о запрете совершения регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений, в том числе и в отношении земельного участка с КН №. Считали, что на указанные земельные участки не может быть наложено взыскание по долгам должника, поскольку они обременены правами участников долевого строительства (находятся в залоге в силу закона), при этом, после введения в эксплуатацию блокированных жилых домов, земельные участки должны быть переданы участникам долевого строительства в силу ст. 35 ЗК РФ. Наличие запрета на регистрационные действия ведет к невозможности реализации своих прав участниками долевого строительства и получения соответствующих блоков (квартир) и блокированных жилых домов. В силу ст. 49 Градостроительного кодекса РФ особенностью домов блокированной застройки является обязанность застройщика обеспечить расположение каждого блока жилого дома на отдельном земельном участке. В силу разъяснений, содержащихся в письме Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования, при этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию. Несоблюдение указанных требований является основанием для отказа в постановке на кадастровый учет блоков в блокированном жилом доме, что также является основанием для отказа в регистрации права собственности участников долевого строительства на такие блоки, а также препятствует оформлению актов приема-передачи блоков, поскольку до постановки на кадастровый учет указанные блоки не являются индивидуально определенными. Указанные обстоятельства препятствуют застройщику выполнить его обязанность по передаче блоков участникам долевого строительства в соответствии с договорами участия с договорами участия в долевом строительстве и порождают просрочку в такой передаче, которая в свою очередь влечет для участников долевого строительства неблагоприятные последствия, связанные с невозможностью получения завершенных строительством объектов. При этом, права взыскателей по исполнительным производствам освобождением одного земельного участка от запрета на совершение регистрационных действий, не нарушаются, так как оставшееся под арестом имущество по своей стоимости обеспечит исполнение обязательств должника перед всеми взыскателями. В силу положений ст. 80 Закона РФ «Об исполнительном производстве» арест задолженного имущества в целях обеспечения истца взыскателя, не имеющего преимущества перед залогодержателем в удовлетворении требований, не допускается. На момент наложения приставом указанных запретов в отношении участников были зарегистрированы договоры долевого участия, и обеспечительные меры ограничивают права участников долевого строительства. Кроме того, указанные меры несоразмерны объему требований взыскателя, так как стоимость имущества, на который наложен запрет, превышает сумму задолженность по исполнительным производствам. На основании изложенного истец просит суд освободить от ареста на совершение регистрационных действий и действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка КН №, расположенных по адресу: 

<

адрес> и принадлежащих ЗАО «Стройальянс».

В судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО2, их представитель по доверенности ФИО6 не явились, извещались своевременно и надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствии и поддержании заявленных требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО7, ФИО4, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней Б., АО «ТНС энерго Тула», ЗАО «Стройальянс» извещены своевременно в соответствии с требованиями ст. ст. 113-116 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания уважительных причин неявки суду не сообщили.

В соответствии со статьей 233 ГПК РФ с учетом мнения истца судом вынесено определение о рассмотрении дела в порядке заочного производства в отсутствие ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших об уважительных причинах неявки и не просивших о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Третье лицо – судебный пристав-исполнитель Межрайонного ОСП по ИОИП УФССП России по Тульской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен своевременно в соответствии с требованиями ст.ст. 113-116 ГПК РФ, уважительных причин неявки суду не сообщил.

На основании положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 64 Федерального закона № 229-ФЗ от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Указанный перечень исполнительных действий не является исчерпывающим, поскольку судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов в силуп.17 ч.1 указанной статьи.

На основании ч.1 ст.68 Федерального закона «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества, в том числе денежных средств, подлежащего взысканию по исполнительному производству.

В соответствии с положениями ст.80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. 

Согласно ч.3 данной статьи арест на имущество должника применяется, в том числе, для обеспечения сохранности имущества, которое подлежит передаче взыскателю или реализации; при исполнении судебного акта о конфискации имущества; при исполнении судебного акта о наложении ареста на имущество, принадлежащее должнику и находящееся у него или у третьих лиц.

То есть, запрет на совершение регистрационных действий носит обеспечительный характер и направлен на сохранность имущества должника до исполнения им требований исполнительного документа.

Пленум Верховного Суда РФ в п.42 Постановления № 50 от 17.11.2015 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснил, что перечень исполнительных действий, приведенный в ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (п. 17 ч. 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц. К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий). Запрет на распоряжение имуществом налагается в целях обеспечения исполнения исполнительного документа и предотвращения выбытия имущества, на которое впоследствии может быть обращено взыскание, из владения должника в случаях, когда судебный пристав-исполнитель обладает достоверными сведениями о наличии у должника индивидуально-определенного имущества, но при этом обнаружить и/или произвести опись такого имущества по тем или иным причинам затруднительно.

Судом установлено, что ЗАО «Стройальянс» является застройщиком блокированных жилых домов по адресу: 

<

адрес>, в том числе, расположенных на земельном участке с КН №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ЗАО «Стройальянс» заключен договор участия в долевом строительстве на квартиру № в блокированном жилом доме, на земельном участке с КН №. Данный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тульской области.

В настоящее время объект долевого строительства – жилой дом блокированной застройки по строительному адресу: 

<

адрес>, построен, передан ФИО1 и ФИО2 по акту передачи блока жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственности ФИО1 и ФИО2. на блокированный жилой дом площадью ... кв. м (2-я очередь IV пусковой комплекс, без устройства сетей газоснабжения), расположенный по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано в Управлении Росреестра по Тульской области ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени не оспорено.

Однако в настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на переданный застройщиком земельный участок с КН №, на котором расположен блокированный жилой дом, ввиду наложенного судебным приставом-исполнителем ограничения.

Судом также установлено, что в производстве МОСП по ИОИП УФССП России по Тульской области находится сводное исполнительное производство № в отношении должника ЗАО «Стройальянс», взыскателями по которому являются юридические и физические лица.

В состав сводного исполнительного производства входят, в том числе, исполнительные производства: № от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное в пользу взыскателя АО «ТНС энерго Тула» на основании судебного приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Арбитражным судом Тульской области, о взыскании с ЗАО «Стройальянс» задолженности в размере 85 244,69 рублей; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное в пользу взыскателя ФИО5 на основании исполнительного листа ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Пролетарским районным судом г. Тулы, о взыскании с ЗАО «Стройальянс» задолженности в размере 75 000 рублей; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное в пользу взыскателя ФИО3 на основании исполнительного листа ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Пролетарским районным судом г. Тулы, о взыскании с ЗАО «Стройальянс» задолженности в размере 145 000 рублей; №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, возбужденное в пользу взыскателя ФИО4 на основании исполнительного листа ФС № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Пролетарским районным судом г. Тулы, о взыскании с ЗАО «Стройальянс» задолженности в размере 145 000 рублей.

В ходе совершения исполнительных действий по исполнительным производствам № судебным приставом-исполнителем Межрайонного ОСП по ИОИП УФССП России по Тульской области установлено наличие зарегистрированных прав собственности ЗАО «Стройальянс» на недвижимое имущество.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем МОСП по ИОИП УФССП России по Тульской области вынесено постановление о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обременений регистрационных действий в отношении выявленных у должника ЗАО «Стройальянс» объектов недвижимого имущества, в том числе, земельного участка с КН №, расположенного по адресу: 

<

адрес> засека.

Как установлено судом, блокированный жилой дом, право общей долевой собственности на который зарегистрировано за ФИО1 и ФИО2, находится на земельном участке с КН №. 

Наличие обременения в виде запрета на совершение регистрационных действий лишает истца возможности произвести регистрацию права собственности на переданный по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок. 

Таким образом, судом установлено, что застройщиком возведены многоквартирные жилые дома блокированной застройки, находящиеся на земельных участках, о снятии обременений с которых просит истец.

При этом, межевание земельных участков на отдельные земельные участки, находящиеся под блоками жилого дома, в настоящее время невозможно ввиду наложенных приставом-исполнителем обременений.

Согласно п. 1 ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные граждане и организации вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи.

По смыслу указанной нормы права, в предмет доказывания по настоящему иску входят обстоятельства наличия у истца прав в отношении объектов, на которые в рамках исполнительного производства наложен арест.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу ст. 119 ФЗ «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. 

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

Данным положением гражданского законодательства установлена очередность удовлетворения требований кредиторов из имущества, являющегося предметом залога, в соответствии с которой кредитор не вправе удовлетворить требования из имущества, на которое наложен залог, ранее получения удовлетворения залогодержателя.

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, возникновением у граждан прав собственности на помещения, устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц (п. 2.3 ст. 1).

В силу положений ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ст. 8 Федерального закона).

Кроме того, статьей 1 Земельного кодекса РФ закреплены основные принципы земельного законодательства, одним из которых является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Из вышеизложенного следует, государственная регистрация договора долевого участия в силу закона влечет возникновение залога земельного участка, принадлежащего застройщику, а впоследствии, исходя из характера предполагаемого к строительству объекта, - дальнейшую передачу земельного участка в собственность собственникам помещений в доме.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями вышеуказанных норм права, принимая во внимание, что истец не является должником по сводному исполнительному производству; договора о передачи ему прав на объекты недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, на указанные земельные участки не может быть обращено взыскание для удовлетворения требований кредиторов, по отношению к которым истец не является должником.

То обстоятельство, что должником ЗАО «Стройальянс» задолженность перед взыскателями не погашена, не может нарушать права ФИО1 и ФИО2, к которым перешли права дольщика в отношении объектов недвижимости, расположенных на обремененных постановлением пристава-исполнителя земельных участках.

Установив указанные обстоятельства в их совокупности, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о законности заявленных требований, находит их обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая заявленное требование, руководствуясь положениями вышеуказанных норм права, принимая во внимание, что истец не является должником по сводному исполнительному производству, право общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 на блокированный жилой дом зарегистрировано в установленном порядке, на земельный участок с КН №, на котором расположен указанный блокированный жилой дом, не может быть обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателей по сводному исполнительному производству №-СД.

Выбранный истцом способ защиты нарушенного права соответствует тем правовым нормам, которые регулируют возникшие между сторонами правоотношения, поскольку после завершения строительства и передачи истцу объекта долевого участия – жилого дома блокированной застройки спорный земельный участок не может быть объектом применения мер принудительного воздействия в рамках исполнительного производства в отношении ЗАО «Стройальянс».

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленного искового требования, руководствуясь статьями 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

исковое требование ФИО1, ФИО2 к закрытому акционерному обществу «Стройальянс», ФИО3, ФИО4, ФИО5, Акционерному обществу «ТНС энерго Тула» об освобождении земельного участка от запрета на совершение регистрационных действий удовлетворить.

Снять наложенный постановлением судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по исполнению особых исполнительных производств УФССП России по Тульской области от ДД.ММ.ГГГГ запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий