УИД 79RS0002-01-2025-004290-36

Дело № 2-2091/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 года г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе

судьи Пекарь М.А.,

при секретаре Перминой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению некоммерческой организации – Фонда «Региональный оператор по проведению капитального ремонта многоквартирных домов Еврейской автономной области» к ФИО1 о понуждении к предоставлению доступа к общедомовому имуществу собственников многоквартирного дома,-

У С Т А Н О В И Л:

НКО «РОКР» обратилась в суд с иском к ФИО1 о понуждении к предоставлению доступа к общедомовому имуществу собственников многоквартирного дома. 

Требование мотивировано тем, что между НКО «РОКР» и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «ЭВИС» (далее - ООО СК «ЭВИС») заключён договор от ДД.ММ.ГГГГ №-КР/2023 на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе, по адресу: ЕАО, 

<

адрес>. 

Согласно указанному договору, ремонту подлежат: капитальный ремонт крыши, усиление чердачных перекрытий, капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем: электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, установка коллективного (общедомового) прибора учета потребления воды. Срок выполнения работ - 458 календарных дней с даты заключения договора (начало работ – 29.08.2023, окончание – не позднее ДД.ММ.ГГГГ), в том числе завершение работ по капитальному ремонту общего имущества внутридомовых инженерных систем теплоснабжения не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Собственники помещений в многоквартирных домах формируют фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора. Ответчик, являясь собственником жилого помещения по адресу: ЕАО, 

<

адрес>, в нарушение действующего жилищного законодательства, отказывается предоставить доступ к общему имуществу для проведения работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем, тем самым нарушает права других собственников многоквартирного дома.

Просит суд обязать ответчика обеспечить доступ в помещение, расположенное по адресу: ЕАО, 

<

адрес>, для проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, взыскать с ответчика судебные расходы в виде государственной пошлины в размере 20 000 рублей.

Определением суда от к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно спора, привлечены ФИО2 и мэрия МО «Город Биробиджан» ЕАО.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании требования поддержал, просил обратить решение к немедленному исполнению.

Ответчица ФИО1, представитель мэрии г. Биробиджана, ООО СК «ЭВИС» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Третье лицо ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

По смыслу положений ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (в частности, такие помещения, как межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Согласно ст. 182 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме обеспечивает региональный оператор.

Частью 6 ст. 167 ЖК РФ определено, что органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты, которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и которыми устанавливается порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также требования к этим программам.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям, а также исходя из результатов обследования технического состояния многоквартирных домов, если такое обследование было проведено (п. 3 ст. 168 ЖК РФ).

Как указано в ч. 1 ст. 167 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме включает в себя ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

В соответствии с пунктом 4.1 части 2 статьи 182 Жилищного кодекса РФ региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ.

Правовое регулирование деятельности регионального оператора обусловлено возложенными на него публично значимыми функциями по реализации многостадийного процесса осуществления капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Пункт 4 части 2 статьи 182 Жилищного кодекса Российской Федерации, обеспечивающий надлежащее исполнение обязательств регионального оператора перед собственниками помещений в многоквартирном доме по проведению капитального ремонта, нацелен на достижение справедливого баланса интересов участников отношений по капитальному ремонту таких домов.

В силу Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества также включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей, стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе (п. 5). Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (п. 10).

В соответствии с п. 1 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр, пользование жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими на праве собственности гражданам и юридическим лицам жилыми помещениями в многоквартирном доме осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами. �������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?????????????????�???????????J?J?J??�???????????J?J?J??�???????????J?J?J??�?????????J?J?????????????�?�??��????d?????�?�???????J?J??�?????????J?J?J??�?????????J?J????????????J?J????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������¦�����?������?�����?������|�����?���������?�?????????¤??????�?????¤?$??$???????�???????¤?$??$?????????????�????$??$? �??�??????�???????¤?$??$?????????�??????�+??????�?????¤??????�???�?????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������ �����?������ �����?������ �����?������ �����?����������������������������?�???????????¤?D??�???�???????????�???????¤?D?$??$? �??�????????

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Пунктом 7 указанного приказа установлено, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением.

В силу подпункта «е» пункта 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, потребитель обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п. 85 данных Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Таким образом, системное применение приведенных норм действующего законодательства позволяет прийти к выводу о том, что в случае, если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт. Непредоставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке.

Соответственно, требования по допуску в жилое помещение для выполнения работ по капитальному ремонту носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию, и являются неотъемлемой частью процесса капитального ремонта, для чего региональный оператор проведения капитального ремонта имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, в занимаемое потребителем жилое помещение, представителей исполнителя договора подряда по капитальному ремонту многоквартирного дома, для осуществления работ.

Из материалов дела следует, что между НКО «РОКР» и ООО СК «ЭВИС» заключён договор от ДД.ММ.ГГГГ №-КР/2023 на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в том числе, по адресу: ЕАО, 

<

адрес>.

Согласно указанному договору, капитальному ремонту подлежат: крыша с усилением чердачных перекрытий, а также внутридомовые инженерные системы: электроснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, с установкой коллективного (общедомового) прибора учета потребления воды. Срок выполнения работ - 458 календарных дней с даты заключения договора (начало ДД.ММ.ГГГГ, окончание – не позднее ДД.ММ.ГГГГ), в том числе завершение работ по капитальному ремонту общего имущества внутридомовых инженерных систем теплоснабжения не позднее 01.09.2025.

01.12.2023 открыты работы по капитальному ремонту многоквартирного 

<

адрес>, в г. Биробиджане, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.09.2025 

<

адрес>, расположенная по адресу: ЕАО, 

<

адрес> является собственностью МО «

<

адрес>» ЕАО.

Согласно статье 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, его положения применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Таким образом, несмотря на то, что в Жилищном кодекса РФ исключено понятие ордера на жилое помещение, а введено понятие договор социального найма, ранее выданный ордер является основанием для права пользования жилым помещением на условиях социального найма.

Ответчик ФИО1 на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на имя ФИО2, вселена в 

<

адрес> в г. Биробиджан, как член семьи нанимателя.

По информации, предоставленной Межрайонным отделением ЗАГС правительства ЕАО № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения – умер ДД.ММ.ГГГГ.

Из справки № от 10.06.2025 по указанному выше адресу зарегистрирована ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

26.06.2025 НКО «РОКР» в адрес лиц, проживающих в 

<

адрес> в г. Биробиджан, направлено уведомление о необходимости предоставления доступа к общему имуществу.

20.08.2025 комиссией, в составе представителя НКО «РОКР», ООО СК «Эвис» и собственника жилого помещения № 

<

адрес> в 

<

адрес>, составлен акт об отказе ФИО1 предоставить допуск к общему имуществу многоквартирного дома, находящегося в 

<

адрес>, нанимателем которой она является.

Таким образом, ответчик, в нарушение законных требований истца и вопреки интересам проживающих в указанном выше многоквартирном доме граждан (соседей), не предоставляет доступ к общедомовому имуществу, находящегося в квартире, в которой она проживает на условиях социального найма, тем самым препятствует проведению работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 212 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Истец просил обратить решение к немедленному исполнению.

Учитывая фактические обстоятельства дела, промедление в производстве работ по капитальному ремонту инженерных систем, в том числе системы теплоснабжения, многоквартирного жилого дома, может примести к значительному ущербу и вреду здоровья жителей дома, в связи с чем суд пришел к выводу о необходимости привести решение суда к немедленному исполнению.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Вместе с тем, согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ государственная пошлина по делу оплачена не истцом, а иным лицом – ООО СК «Эвис», в связи с чем, оснований для возмещения судебных расходов истца – суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 173, 194-199 ГПК РФ суд, - 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление некоммерческой организации – фонд «Региональный оператор по проведению капитального ремонта многоквартирных домов Еврейской автономной области» к ФИО1 о понуждении к предоставлению доступа к общедомовому имуществу собственников многоквартирного дома, удовлетворить.

Обязать ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (№), обеспечить доступ представителей некоммерческой организации – фонд «Региональный оператор по проведению капитального ремонта многоквартирных домов Еврейской автономной области» (ИНН 

<

***>) в лице общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «ЭВИС» (ИНН 

<

***>) в жилое помещение, расположенное по адресу: Еврейская автономная область, 

<

адрес>, для проведения капитального ремонта общедомового имущества (электроснабжения, внутридомовых инженерных систем – отопление, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение).

Решение суда в части возложения обязанности на ФИО1 обеспечить доступ к общедомовому имуществу обратить к немедленному исполнению.

В удовлетворении требования некоммерческой организации – фонд «Региональный оператор по проведению капитального ремонта многоквартирных домов Еврейской автономной области» к ФИО1 о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья М.А. Пекарь 

Мотивированное решение изготовлено 30.10.2025.